审理法院：邵阳市大祥区人民法院
案号：（2018）湘0503民初216号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2018-03-19
审理经过
原告刘永安与被告邵阳福森置业有限公司及第三人李俊斌房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告刘永安及其诉讼代理人唐武林到庭参加诉讼，被告邵阳福森置业有限公司及第三人李俊斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘永安向本院提出诉讼请求：1、依法确认2009年原、被告双方签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》合法有效；2、依法责令被告将邵阳市广电星苑小区x栋x楼x号房屋的不动产权证办至原告名下；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告邵阳福森置业有限公司（以下称福森公司）与邵阳电视台于2009年决定对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，2009年，原告与被告签订《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》，合同约定“对原告60.43㎡的旧房以1:1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告以1480元/㎡进行购买；工程竣工验收后，原告交清余款，被告交付新房钥匙，被告在6个月内为原告办理“两证”；由原告承担相应的税费。”协议签订后，原告将房屋交付给被告拆迁。福森该公司向原告发出交房通知，通知原告收房，原、被告双方签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就补偿款与补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定；被告向原告出具了《广电星苑拆迁户交房费用表》，被告将广电星苑房号为x号面积为144.79㎡的房屋确认安置给原告；2014年4月17日，原告收到被告交付的房屋，原告依约将办理房屋“两证”的费用16302元交付给了被告，但被告至今未给原告办理不动产权证，后经了解，被告因向第三人李俊斌借款，被告已将原告的安置房又以商品房买卖形式网签在第三人李俊斌名下，导致原告不能行使安置房的所有权。
被告辩称
被告邵阳福森置业有限公司未予书面答辩，亦未提交任何证据。
第三人李俊斌未予书面答辩，亦未提交任何证据。
本院查明
本院经审理认定事实如下：2009年期间，被告福森公司与邵阳电视台商务拓展公司决定对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，原告刘永安的住所地原在邵阳市大祥区南砂子坡x号x栋x号房屋，系该院内住户之一。2009年，原告与被告福森公司签订《邵阳广电砂子坡旧房改造拆迁合同》，合同内容为“原告同意自行联系住处并按时搬迁完毕，工程拆迁建设期间，被告每月给予400元租房补贴，直至正常交付新房钥匙之日为止，并加算三个月的装修期；对原告64.69㎡的旧房以1:1.2的比例置换新房，对超出置换部分的面积，原告同意以1480元/㎡进行购买；工程竣工验收后，被告即通知原告清算余款，交付新房钥匙；随即被告应为原告办理“两证”；按照国家规定，应由原告承担的相关税费原告必须如期缴付，原告只承担超出原产权面积部分的相关税费，被告办证的时间不得超过6个月。”同时该拆迁合同还对违约责任等情况进行了明确约定。协议签订后，原告将自己的原国土证【邵市国用（96）字第xx】、房屋所有权证【邵字第xx号】等相关证件交给被告，并搬离住房。此后，被告福森公司持《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《建设用地规划许可证》对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行拆迁开发。
2013年10月9日，原、被告签订了《广电星苑拆迁补偿协议》，双方就安置房的补偿款和补偿标准以及交房等事宜进行了补充约定。2014年4月，被告向原告交付广电星苑房x栋x楼x号号面积为144.79㎡的新房，至开庭时止，原告所欠房款已全部交清。2014年4月17日，原告收到被告福森公司交付的安置房后，原告依约将办理房屋“两证”的费用共16302元交付被告，但被告至今未给原告办理房屋的不动产权证。
另查明，2013年8月至11月期间，被告向第三人李俊斌借款，并以该项目拆迁户的18套安置房向第三人李俊斌做抵押，其中包括原告的安置房。2013年11月29日，被告又将安置给原告的房屋（商品房产籍号：xx）以商品房买卖合同方式通过产权部门备案登记在第三人李俊斌名下，目前尚未办理不动产权证书。因被告未按约定为所有拆迁户办理安置房的不动产权证书，经拆迁户调查，发现被安置的房屋在产权部门已备案在他人名下。2016年11月7日，在邵阳广播电视台的主持下，被告公司代表人肖木乔与拆迁户代表就此问题形成《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，该纪要载明：福森公司擅自在产权部门的房屋登记上改变拆迁户户名；改作他人名下的行为是错误的；严重损害了广大拆迁户的合法权益，必须尽快改正过来；限定福森公司在三个月内把产权处网上登记户名改正过来，恢复各拆迁户房屋登记姓名。因被告继续未履约，故此成讼。
本院认为
本院认为：本案系房屋拆迁安置合同。被告福森公司持《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及《建设用地规划许可证》对邵阳市南砂子坡广播局院内的旧房进行整体改造，符合法定拆迁条件；原告将原住房交给被告进行拆迁并得到新房安置，符合《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。”的规定，因此，从形式上来看，原、被告之间的拆迁与安置，符合法规和政策的规定；再则，根据原、被告之间签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》、《广电星苑拆迁补偿协议》及《广电星苑拆迁户交房费用表》等协议，从协议内容上来看，明确了原告安置房的合理价格、安置面积、具体位置、各项补偿标准及交房的各项要求，该内容系当事人之间在自愿的基础上所形成的真实意思表示，因此，原、被告签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》符合《中华人民共和国合同法》规定的平等原则、合同自由原则、公平原则、诚实信用原则、遵纪守法原则及依合同履行义务原则，该份合同属有效合同，应受到法律保护。
根据《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》及《关于解决广电星苑拆迁户遗留问题的会议纪要》，原告在2014年4月收到被告交付的安置新房后，又依约缴纳了办理房屋的不动产权登记证费用，被告未在6个月内为原告履行办证义务，系被告违约，应承担本案全部民事责任。虽然，被告与第三人李俊斌存在债务关系，将原告的安置房以买卖合同的方式通过产权部门网签备案在第三人李俊斌名下，但网签备案行为只是行政管理范畴，根据不动产权属确定实行登记的法定原则，由于第三人对此安置房没有办理不动产权证，网签备案不产生登记请求权的物权效力，第三人与被告只是依商品房买卖合同具有债权债务关系。本案中，拆迁安置协议和商品房买卖合同是二个不同性质的合同，从合同的订立时间及履行情况来看，原告签订的拆迁协议先于第三人签订的商品房买卖合同，且原告在收房后，已实际收取房屋钥匙占有该房屋，因此，第三人不能对抗原告先取得合同的权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”及第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”因此，原告对拆迁安置的房屋享有物权，该物权优于第三人的债权。被告擅自将原告的安置房备案在第三人李俊斌名下的行为侵害了原告的合法权益，实属不当，应视为无权。被告应履约为原告将安置房的不动产权证办理至原告名下。
综上所述，原告诉请理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十一条、《中华人民共和国物权法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告刘永安与被告邵阳福森置业有限公司于2009年2月25日签订的《邵阳广电砂子坡院旧房改造拆迁合同》属有效合同。
二、被告邵阳福森置业有限公司在本判决生效后十日内将网签在第三人李俊斌名下的邵阳市广电星苑小区x栋x楼x号房屋的不动产权证办理至原告刘永安名下。
本案收取受理费计人民币2257元，由被告福森置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审判人员
审判长夏月星
裁判日期
二〇一八年三月十九日
书记员
代理书记员尹苗
