审理法院：通化市中级人民法院

案号：（2017）吉05民终1795号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-12-28

审理经过

上诉人辉南县星华房地产开发有限公司（以下简称星华公司）因与被上诉人李琳确认合同无效、房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省辉南县人民法院（2017）吉0523民初450、527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人星华公司的委托诉讼代理人田杰、被上诉人李琳的委托诉讼代理人宋丽坤、董秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

星华公司上诉请求：1．撤销辉南县人民法院(2017)吉0523民初450、527号民事判决第一项、第二项；2.撤销编号为07-2-0566号《回迁安置协议书》；3.驳回李琳的诉讼请求。事实和理由：1．双方签订的《回迁安置协议书》应予撤销。根据《吉林省城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定，被拆迁房屋面积和用途应以房屋所有权证标注的为准。经到房屋产权登记部门查档，发现本案被拆迁房屋登记面积为305.86平方米，而李琳却向拆迁部门提供面积为490.05平方米的非本拆迁区域房屋的所有权证书，虚报被拆迁房屋面积184.19平方米，其偷梁换柱虚报面积的行为明显是为了骗取不应得的巨大拆迁利益，已经构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，双方签订的《回迁安置协议书》应予撤销。另外，根据《中华人民共和国刑法》第三百零七条之一的规定，李琳的行为已经构成虚假诉讼罪，应依法追究其刑事责任。2．李琳在其对星华公司提起反诉的起诉状（2017年4月22日）中称：“被告在开发建设过程中，经与原告协商同意，将安置给原告的房屋结构变更为一连二，建筑面积变更为508.96平方米”，已经清楚表明经双方协商一致，将安置给李琳的房屋，结构由原来的一连三，变更为一连二；建筑面积由原来的750平方米，变更为508.96平方米。李琳在起诉状中的陈述属于自认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定及民事诉讼的禁反言规则，在无充分反证的情况下，虽李琳嗣后反悔，其先前的自认亦不得推翻。还有，根据李琳的被拆迁房屋状况，约定的回迁安置面积750平方米中，只有490.05平方米是应予安置的，另259.95平方米是李琳另外自愿购买部分，不属于安置部分，后由于规划设计变更，此部分被取消，已不存在再予安置及补交房屋差价款问题。因此，即使《回迁安置协议书》不予撤销，李琳也只能就变更后的房屋结构一连二、建筑面积508.96平方米主张权利，无权再对另外购买的259.95平方米主张权利。3．逾期交房的损失149.9673万元不应予以赔偿。案涉房屋于2009年9月竣工验收合格后，即通过张贴公告、电话通知等形式通知了包括李琳在内的所有回迁户接收回迁房屋。因回迁给李琳的房屋面积比约定的490.05平方米多出18.01平方米，而李琳不予补交差价拒绝接收房屋。因此，星华公司不存在拒不交房问题，不应承担逾期交房的违约责任。退一步讲，即使李琳主张的另259.95平方米房屋成立，其亦应当先予接收房屋，然后主张相关权利，以避免房屋闲置扩大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，李琳不得就扩大的损失要求赔偿。另外，一审判决遗漏当事人，程序违法。经查案涉房屋档案，登记的权利人为食品加工厂，根据物权法的规定，食品加工厂为案涉房屋的物权人，依法应当作为本案当事人参加诉讼。李琳一审中所举证据不能证明其为案涉房屋的权利人。即使如李琳一审时所称案涉房屋为李亚明所有并赠予，李亚明亦应作为本案当事人参加诉讼。一审判决认定李琳对案涉房屋享有回迁权利错误。退一步讲，李琳一审称辉南县天泰药业有限公司通过拍卖程序竞买了案涉房屋，但李琳一审提供的相关证据只能证明竟买的房屋原权利人为百货批发站，而非食品加工厂，地点为辉南县城建局斜对面，即爱国街四委一组，而本案被拆迁的房屋权利人为食品加工厂，地点为爱国街三委三组，足以证明案涉房屋并非辉南县天泰药业有限公司购买。李琳、李亚明所称对案涉房屋享有权利，证据不足，一审法院认定李琳对案涉房屋享有回迁的权利，属于认定事实错误。

李琳辩称，不同意星华公司的上诉请求。原判决事实认定清楚，适用法律正确，应依法予以维持。1．《吉林省城市房屋拆迁管理条例》系行政法规，是调整政府征收补偿行政行为的，本案并非是政府的征收行为，而是星华公司直接与被上诉人签订的《回迁安置协议书》，补偿主体系李琳，完全是星华公司的商业行为，因此，该条例不适用于本案。双方签订的《回迁安置协议书》是否有效，取决于李琳在星华公司拆迁区域范围内是否有房屋资产，星华公司客观上是否拆除了李琳的房屋资产，通过李琳在原审中提供的辉南县人民法院(2008)辉民重字第1号、(2006)辉民初字第14号民事判决书、辉南县商务和粮食局的证明、朝阳镇爱国社区居民委员会证明等证据，能够证明李琳在星华公司拆迁范围内有相应房屋资产，包括384.8平方米浴池、锅炉房及146平方米房屋基础等，该房屋资产在拆迁前就座落在星华公司给李琳回迁的二层房屋的原址，星华公司也确实拆除了上述房屋资产。并且，星华公司系依据《回迁安置协议书》中列明的《辉南县县城区棚户区改造拆迁补偿安置若干规定》实施的拆迁行为，根据该规定第四条第（四）项、第（六）项规定，拆迁人不仅要对有照房进行安置，无照房也要进行安置补偿，房屋实际面积与产权证登记不符的以实际测量为准。拆迁补偿工作性质决定拆迁必须现场实地堪察，拆迁公司给被拆迁人安置系按照实际勘察的实物予以补偿，不存在直接按产权证简单地补偿安置的情形，进行现场勘察是拆迁工作的必经程序，是工作性质决定，这一事实属于《民诉法解释》93条l款2项规定的众所周知事实，无须证据证明。因此，星华公司与李琳签订的《回迁安置协议书》是真实合法有效的。星华公司主张受到欺诈的事实是不成立的。虽然双方在签订《回迁安置协议书》时房照登记错误，但该错误的发生也是在星华公司对拆迁现场实际勘察后予以确认的，之所以双方确认该错误的产权证，足以说明星华公司踏查现场后确认的拟被拆除的房屋资产情况与登记的产权情况相当。因此，该错误登记仅属于瑕疵，不影响合同的效力。星华公司主张李琳提供的房屋产权证与实际房屋不符，受到欺诈，要求撤销，但星华公司在原审中并未提出撤销《回迁安置协议书》的诉求，《回迁安置协议书》是否可撤销，与本案无关，就该问题星华公司应当另外告诉。李琳所有的在星华公司拆迁范围内的房屋产权档案在房产部门已无记载，而商务和粮食局已证实，在星华公司拆迁范围内李琳只有被拆除的384.8平方米房屋及锅炉房、146平方米房屋基础，没有其他房屋，星华公司主张的305.86平方米并非是星华公司拆除的李琳在拆迁范围内的房屋。星华公司毕竟拆除了李琳的房屋，虽然产权证登记错误，无论星华公司工作的失误还是其委托的拆迁单位工作失误所致，都属于星华公司内部管理问题，与李琳无关，星华公司与李琳签订的《回迁安置协议书》是双方真实的意思表示，星华公司应当承担相应后果。2．星华公司与李琳协商回迁房屋结构时为2017年，星华公司已将回迁房屋建造为两层，并已完工，拒绝承建第三层，李琳为了及时取得回迁房屋，同意接收已建成的二层房屋，李琳在诉状中称在建设过程中，是因为星华公司一直承诺。李琳同意接收二层房屋，是在回迁房屋已经完工，不可能承建第三层的情况，为了减少损失而同意接收，并非是同意星华公司将回迁房屋结构改为二层，也并非是改变原《回迁安置协议书》，但是星华公司至今未实际履行交付二层回迁房屋的义务，对于协商接收已建成的二层房屋事宜自始不发生法律效力，星华公司仍应当履行《回迁安置协议书》约定义务。3.星华公司至今未交付回迁房屋，房租损失1499673元系星华公司拒绝交付房屋给李琳造成的直接经济损失，并非是扩大损失。2017年2月23日星华公司向李琳出具的通知足以说明星华公司拒绝交付房屋，存在违约行为，而并非是李琳拒绝接收房屋，因此，该损失并非是扩大损失，星华公司理应予以赔偿。

星华公司向一审法院起诉请求：1.依法确认双方2008年5月7日签订的07-2-0566号《回迁安置协议书》无效；2.赔偿星华公司的损失从2009年开始，每年按15万元计算，到起诉之日为135万元；3.返还综合补助费3万元并支付利息。

李琳向一审法院起诉请求：1.判令星华公司按照《回迁安置协议书》履行义务，按该协议第三条约定为李琳回迁安置房屋，即向李琳交付一连三750平方米房屋（该临街房位于朝阳镇站前路D9西侧第一号，每层250平方米）；2.星华公司不能交付上述房屋，应赔偿李琳因该房屋由三层减少至二层，面积由750平方米减少至508.96平方米所造成的房屋价值损失，该损失为80万元；3.判令星华公司因未按协议约定在2008年12月30日前将回迁安置房屋交付李琳，给李琳造成的房屋租金损失每年26万元，共计234万元（自2009年起计算至2017年）；4.判令星华公司按协议（补充协议）第五条约定给付李琳补偿费3万元；5.本案诉讼费、财产保全费由星华公司承担。

一审法院认定事实：1.原辉南县百货批发部有两层临街独栋办公楼约384.8平方米（房照和土地使用证1995年因特大洪水淹毁，以后再未补办），位于朝阳镇站前路东（爱国街三委一组），即现在的星华公司开发的星华家园小区D9西侧第一号的位置。该办公楼自1996年开始出租给王亮经营饭店、洗浴（辉百洗浴）。2005年6月9日百货批发部将办公楼及附属设施(锅炉房、水井、楼房基础)出售给吉林省辉南天泰药业股份有限公司。2005年6月30日吉林省辉南天泰药业股份有限公司将上述房屋出售给李雅明。2008年星华公司对该区域进行棚户区改造，将该房拆除，并与李琳（李雅明的女儿）签订了《回迁安置协议书》，协议约定：回迁安置房屋为一连三750平方米房屋（临街房位于D9西侧第一号，每层250平方米），李琳交纳增加面积款389925元，星华公司补偿李琳综合性补助费3万元，星华公司保证在2008年12月30日前交付回迁安置房屋。但该协议却将房屋位置写成了爱国街四委一组，房屋面积490.05平方米。星华公司建成的回迁房屋是两层508.96平方米而不是三层750平方米，增加面积款389925元也未交纳。2.李琳（或者李雅明）在该动迁区域内无其它房屋，星华公司与李琳（或者李雅明）之间无其它的回迁安置协议。3.根据李琳的申请，辉南县人民法院委托吉林方正房地产评估有限公司对回迁房屋2009年至2017年的租金及第三层的价值进行了评估。2009年租金为103294元、2010年租金为123294元、2011年租金为148743元、2012年租金为178492元、2013年租金为178492元、2014年租金为210620元、2105年租金为210620元、2016年租金为248532元、2017年租金为248532元。第三层房屋（250平方米）价值为1705500元。

一审法院认为，星华公司与李琳在平等、自愿协商的基础上达成的07-2-0566号回迁安置协议，虽然记载的房屋所有权证与事实不符，但该情形不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。星华公司在被拆迁区域确有房屋被拆除，其位置与07-2-0566号回迁安置协议约定的回迁位置基本相符，星华公司提供的辉南县人民法院（2008）辉民重字第1号、（2006）辉民初字第14号民事判决书、辉南县商务和粮食局的证明等证据均可证明此事，而且星华公司没有证据证明李琳与星华公司还有其他的安置回迁协议。根据原区域安置的原则，可以确定07-2-0566号回迁安置协议针对的即是该房屋（原辉百洗浴）。该协议出现瑕疵是星华公司签订协议时审查不严所致，但并不影响协议的效力。所以星华公司、李琳签订的07-2-0566号回迁安置协议是有效协议。双方均应按照协议履行。星华公司未按照协议建造三层房屋也未于2008年12月30日交付回迁房屋，所以星华公司应该向李琳交付星华家园小区D9西侧第一号并赔偿李琳的租金损失和第三层房屋的价值损失，但应扣除李琳应交付的增加面积款389925元。李琳作为李雅明的女儿，在李雅明同意的情况下以自己的名义与星华公司签订回迁安置协议，是当事人对自己民事权利的处分，并无不当。在星华公司已经将回迁安置房屋建造为两层的情况下，李琳为了及时取得回迁房屋，同意接受两层的回迁房屋，并非双方变更了原回迁安置协议。综上所述，星华公司的诉讼请求该院不予支持，李琳的反诉请求该院予以支持。但李琳要求星华公司给付3万元综合补助费的请求，该院不予支持，因为有收据证明其已收到了3万元综合补助费。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条的规定，一审判决：驳回星华公司的诉讼请求；二、星华公司向李琳交付回迁房屋即星华家园小区D9西侧一号508.96平方米的一连二临街房屋，并赔偿李琳2009年1月至2017年4月的房租损失1499673元和第三层房屋价值损失1315575元（扣除李琳应交的增加面积款，即1705500元-389925元）；三、驳回李琳的其他诉讼请求。案件受理费16950元，反诉费27840元减半收取13920元,评估费32051元，保全费5000元由星华公司承担。

本院二审期间，李琳提交辉南县商务和粮食局1996年4月形成的《关于药专药厂与百货批发部互换场地及厂（库）房的请示》及《文件处理请批单》、辉商字[1996]13号《关于药专药厂更名的批复》、辉南县房屋产权管理中心调取的食品加工厂房屋产权登记卡（1988年6月1日）及吉房执朝字第1189号房产执照存根、食品加工厂厂房位置图（照片）对其主张予以证据补强。星华公司提交案涉被拆迁房屋的房照（复印件）、房屋产权交易中心出具的情况说明、唐志光出具的书面材料、星华民意物业公司出具的证明、丁文祥等4人出具的证明及在物业公司办理的入住手续、李琳在2015年6月24日就公司要求办理回迁入住的回复，并提请证人李长友出庭作证，对其主张予以证据补强。

本院查明

本院二审审理查明的事实与一审基本一致。另查明，1.二审中，李雅明到庭确认其与宋丽坤授权李琳签订了案涉《回迁安置协议书》。2.案涉被拆迁房屋产权登记卡及存根记载:产权所有人为食品加工厂，建筑面积305.86平方米。3.食品加工厂于1989年左右改建为药专药厂。1996年，经原辉南县商业局批准药专药厂与百货批发部互换场地及厂（库）房。

本院认为

本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。关于案涉《回迁安置协议书》的效力问题，应当依照《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定予以审查。根据已查明的事实，虽然案涉被拆迁房屋登记的产权人仍为食品加工厂，但自上世纪八十年代始，该房屋已历经多次流转。现李琳已取得对案涉被拆迁房屋的物权期待权，在拆迁后，亦享有回迁安置的全部权利。因此，案涉《回迁安置协议书》并未损害国家、集体或者第三人利益，亦未有损害社会公共利益。虽然《回迁安置协议》中注明的拆迁房屋产权证号与面积存在瑕疵，但星华公司作为房地产开发的专门企业，更精通于房地产开发相关业务，同时，在房屋被动迁前房产开发企业及动迁部门均会多次实地测量，并以实际测量为依据予以补偿亦是众所周知的事实。因此，《回迁安置协议书》中被拆迁房屋产权证号与面积记载的瑕疵并不妨碍回迁安置补偿条款的效力。综上，星华公司上诉主张确认合同无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持。至于星华公司在上诉状中表述的撤销事由，因其在一审中并非该诉求，二审中亦明确为主张确认合同无效，故本院不予评判。关于李琳在一审起诉状中的陈述是否属于同意接受二层楼房，放弃三层楼的回迁及相应违约责任的自认问题。二审中，李琳解释为星华公司经理唐利滨曾承诺将三层的回迁改为安置三户小面积门市房，在此情况下李琳接受回迁已建成的二层楼房，但唐利滨未能兑现承诺。本院认为，从李琳诉状中的陈述，可以看出要求接收已建成的二层回迁楼房，但不能作出放弃要求星华公司承担违约责任的解释，且案涉三层楼房评估价值超过100万元，李琳无条件放弃亦与常理相悖。因此，本案双方当事人仍应依照《回迁安置协议书》履行合同义务，承担违约责任。本案中，星华公司对于李琳是否为合法的回迁权利人尚有异议，且星华公司首先发起诉讼，要求确认案涉《回迁安置协议书》无效，而庭审中又主张多次催促李琳接收回迁房屋，前后矛盾。星华公司所举证据亦不足以证明其履行了回迁安置通知义务，而李琳拒绝接收。因此，星华公司应承担继续履行并赔偿损失的违约责任。关于违约损失数额问题，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，一审法院结合司法鉴定结论予以认定并无不当。

综上，星华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费31880元，由上诉人辉南县星华房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长王艳刚

审判员范立华

审判员王立武

裁判日期

二〇一七年十二月二十八日

书记员

书记员赵航