审理法院：盐城市中级人民法院
案号：（2018）苏09民终1117号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2018-06-25
审理经过
上诉人陆道友因与被上诉人盐城市新洋经济区管理委员会（以下简称新洋管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初4969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
陆道友提出上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由新洋管委会承担。事实和理由：1.陆道友与新洋管委会虽约定以产权调换的方式进行拆迁安置补偿，但双方之间法律关系的实质是商品房买卖合同关系；2.本案适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，因此案涉安置房超出产权调换约定面积3%以外的房屋价款应当由新洋管委会承担。
被上诉人辩称
新洋管委会辩称，1.一审期间，双方对双方之间的法律关系为房屋拆迁安置补偿合同没有争议，新洋管委会对陆道友二审中提出双方之间系商品房买卖合同关系不予认可；2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的商品房是指开发商向社会销售的房屋，而本案房屋是拆迁安置房，并不属于该司法解释中规定的房屋类型，因此本案不适用该司法解释；3.新洋管委会提供的安置房原约定70平方米，单价3300元/平方米，现在提供90平方米的房源，单价仍为3300元/平方米，而安置房所在小区对外销售的单价是7000元/平方米，且因安置房的面积增大可能对被拆迁人造成一定负担，新洋管委会已经给予15000元的补助，因此陆道友选择较大面积的房屋并没有形成任何损失，相反会因此获利。
陆道友向一审法院起诉请求：1.判令新洋管委会承担其向陆道友提供的申鑫名城9号楼2508室拆迁安置房超约定面积3%以外部分面积的购房款88677元；2.判令新洋管维护承担其向陆道友提供的申鑫名城10号楼202室拆迁安置房超约定面积3%以外部分面积的购房款6437元；3.诉讼费用由新洋管委会承担。
一审法院经审理查明：2011年8月15日，新洋管委会与陆道友签订《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》一份，约定：新洋管委会因申鑫名城工程建设需要对陆道友坐落于圩洋村的私有房产进行拆迁，双方经协商签订协议，安置的房屋面积约定为130平方米和70平方米各一套。2017年7月31日，因70平方米的房源不足，根据新洋管委会提供的房源，陆道友选择了申鑫名城9号楼2508室面积为97.15平方米和10号楼202室面积为135.95平方米的两套安置房。以上两套房屋经新洋管委会确认，超过3%以上面积以外的房款计88677元、6437元。后陆道友要求新洋管委会承担超过约定面积3%以外的房款未果，遂诉至一审法院。
一审法院另查明，新洋管委会在申鑫名城地块项目安置方案中发布了安置房优惠政策，载明：“由于70平方米安置房房源不足，现协议预定的70平方米安置房调换成90平方米安置房，当初协议1800元/平方米的安置房享受10000元补贴，2450元/平方米的安置房享受12000元补贴，3300元/平方米的安置房享受15000元补贴。多出协议预定的面积按安置价结合楼层系数结算。……”。
本院认为
本案的争议焦点：1.陆道友与新洋管委会之间系房屋拆迁安置补偿合同关系还是商品房买卖合同关系？2.案涉超出3%面积的购房款能否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定。
一审法院认为，关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋拆迁安置补偿合同，是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的合同。关于案涉合同的性质问题，从合同主体来看，订立合同的双方系拆迁人与被拆迁人关系，且案涉合同的拆迁人并非房地产开发企业，被拆迁人签订案涉合同后仍需与房地产开发企业另行签订房屋买卖合同；从合同内容来看，系双方对被拆迁房屋的补偿方式、补偿金额、安置房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限等事项达成的合意；从订立合同的目的来看，系为拆迁补偿及安置所订立，而非为房屋买卖而订立。综上，案涉合同应依法认定为房屋拆迁安置补偿合同，而非商品房买卖合同。
关于争议焦点二，陆道友要求新洋管委会承担超出3%部分房款的理由系新洋管委会违反协议的约定，未能提供协议约定的房源供陆道友选择。一审法院认为，陆道友与新洋管委会协议约定的房屋面积系拟定的面积，新洋管委会并非房地产开发企业，房屋规划调整及建设等问题并非其可控范围；且后基于拟定面积的房屋房源不足，新洋管委会亦自愿给予了一定的补贴，陆道友在新洋管委会通知其选房时，亦在新洋管委会提供的房屋中选取了房号，双方已实际按调整后的安置方案部分履行。陆道友诉请所依据的法律规定为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，而该规定适用于商品房买卖合同纠纷。承前所述，陆道友与新洋管委会之间系基于拆迁安置补偿合同发生的纠纷，与陆道友签订商品房买卖合同的主体系房地产开发企业，故本案并不适用该解释中关于“面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”的规定，陆道友要求新洋管委会负担超3%部分的房价款的诉请并无法律依据，一审法院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十四条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：驳回陆道友的诉讼请求。案件受理费2178元，由陆道友负担。
二审裁判结果
二审中，陆道友为证明其主张提交新洋管委会在现场张贴的安置房地块拆迁户选房方案一份，证明新洋管委会给予陆道友的选房时间只有20分钟，如超过时间则视为放弃本次选房资格。本院组织当事人进行了证据交换与质证。新洋管委会的质证意见为：对该证据的真实性与合法性无异议，但对陆道友的证明目的不认可。在选房前，拆迁户已有足够的准备时间了解具体情形，该方案中的20分钟是现场办理选房手续的时间，且新洋管委会共安排了四个半天选房，若本次未能选房成功，下一个半天仍可重新选房。本院对陆道友提交证据的真实性、合法性予以确认，但对其关联性及证明目的均不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：陆道友与新洋管委会之间的法律关系如何认定，本案是否适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。
1.关于陆道友与新洋管委会之间的法律关系如何认定的问题。本院认为，房屋拆迁安置补偿合同是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。而商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。具体到本案而言，新洋管委会作为拆迁人与被拆迁人陆道友之间签订的《盐城市房屋拆迁协议书（产权调换）》无论从合同形式还是合同内容等均符合房屋拆迁安置补偿合同的特征，故新洋管委会与陆道友之间争议的性质为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。陆道友提出双方系商品房买卖合同关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。
2.关于陆道友要求新洋管委会承担超产权调换面积3%以外部分安置房价款能否成立的问题。首先，陆道友与新洋管委会签订的拆迁协议书中约定产权调换的安置房为70平方米、130平方米的房屋各一套，后新洋管委会在公布的申鑫名城地块项目安置方案中告知70平方米房源不足的情况下，陆道友自愿选择了申鑫名城小区9号楼2508室面积为97.15平方米和10号楼202室面积为135.95平方米的两套安置房。据此，（1）陆道友选房的行为系出于自愿，其并未因没有70平方米的房源而提出异议或拒绝选房，应认定其接受上述申鑫名城地块项目安置方案中告知的房源情况及结算方式，故其应承担相应面积差价；（2）拆迁协议书中约定的产权调换面积系拟定的结算面积，并非约定了安置房交付的实际面积，实际交付的安置房面积应以陆道友所选房屋的具体情况确定，陆道友所选安置房面积与产权调换的面积不一致的应当按实结算；（3）案涉安置房按照单价3300元/平方米计算，并不高于市场行情，且新洋管委会已经对因小户型房源不足选择大户型的拆迁户进行了补偿，结合房价上涨的情况，陆道友并未因此遭受损失。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于商品房买卖合同纠纷案件的处理，而本案中陆道友与新洋管委会之间系房屋拆迁安置补偿合同关系，并非商品房买卖合同关系，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定。因此，陆道友要求新洋管委会承担超产权调换面积3%以外部分安置房价款的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，陆道友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2178元，由上诉人陆道友负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长樊丽萍
审判员孙曙光
审判员周陇
裁判日期
二〇一八年六月二十五日
书记员
书记员周亚梅
