审理法院：孝昌县人民法院
案号：（2018）鄂0921民初5号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2018-04-23
审理经过
原告孙雄雄与被告湖北盛旺置业有限公司、第三人黄呈浩房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月18日公开开庭进行了审理。原告孙雄雄及其委托诉讼代理人罗玉华、被告湖北盛旺置业有限公司之委托诉讼代理人杨先雷、王志伟、第三人黄呈浩及其委托诉讼代理人柳永进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告孙雄雄向本院起诉要求：1、判令被告“上海城”项目位于孝昌县汇通大道与上海街交接处2号楼由东向西第1-2间门面房归原告所有，并判令与第三人买卖其房屋行为无效；2、判令被告按《房屋拆迁赔偿协议》的约定向原告交付前述第1项商业门面，并为原告办理房屋产权登记手续；3、判令被告按《房屋拆迁赔偿协议》的约定向原告支付全部逾期违约金；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告原属孝昌县迎宾大道38号房屋（两间三层）的所有权人。2014年5月28日，被告为了“金上海”项目的开发，就拆除原告迎宾大道38号房屋，与原告签订了《房屋拆迁赔偿协议》，约定了拆迁补偿方式、双方责任及违约责任等具体约定。其中，协议第二条对于原告原属房屋底层（一层）的补偿方式明确约定为：被告还建原告90平米商业门面面积（注：位于汇通大道与上海街交接处2号楼由东往西第1-2间处两间）。被告还建面积不少于90平方米，少于90平方米部分，被告按交付时的同等地段商业门面面积价格对原告进行补偿，如还建实际面积超出90平方米部分由甲方承担，乙方不予补差价。门面正式交付时间为2015年1月28日，交付条件必须达到办理两证条件，水电进户。同时，被告应将门面相关权属证件于2016年5月28日交付给原告或者原告指定的人，所有费用由被告承担。另外，协议第五条第二款约定，被告逾期向原告交付还建的商业门面，每逾期一天，被告向原告支付违约金500元。上述协议签订后，原告依约履行了相关义务，原所属房屋也被被告拆除，被告开发的“上海城（金上海）”项目也早已竣工交付使用。但时至今日，被告仍未按《房屋拆迁赔偿协议》的约定向原告交付还建商业门面房，也未为原告办理产权登记手续，且将原被告书面约定的应交付给原告的门面房卖于第三人，经原告多次找被告无果。原告认为，本案所涉门面属于还建门面房屋，依法应受法律保护。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持以上诉请。
被告辩称
被告湖北盛旺置业有限公司辩称：1、我公司于2014年12月22日和7月13日向原告下达通知要求搬迁及收房，直至2016年12月30日原告都没有收房；2、我公司与第三人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且第三人已经按照合同约定将房屋款项交付我公司，其合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合同属于合法有效；3、第三人收到该房屋已经进行装修，已经无法更换房屋；4、被告没有违反约定，不存在支付逾期违约金；5、当时原告与被告签订的赔偿协议，由于被告售楼部的过错，没有将该房屋备案而出售了，该还建房不能出售，但售楼部工作人员失误而将该房屋出售。恳请法庭驳回原告诉请。
第三人黄呈浩辩称：1、第三人与被告签订的商品房买卖合同合法，且已经实际交付第三人使用，相关手续正在办理中，第三人享有的是准物权，该合同没有违反法律禁止性规定应认定为有效合同；2、第三人在购买商铺的过程中没有任何过错，被告引起相关违约责任由被告自行负责和承担。
本院查明
经本院审理查明：2014年5月28日，被告开发“金上海”项目，就拆除原告迎宾大道38号房屋，与原告签订了《房屋拆迁赔偿协议》，约定了拆迁补偿方式、双方责任及违约责任等具体内容。其中，协议第二条对于原告原属房屋底层（一层）的补偿方式明确约定为：被告还建原告90平米商业门面面积（注：位于汇通大道与上海街交接处2号楼由东往西第1-2间处两间），被告还建面积不少于90平方米，少于90平方米部分，被告按交付时的同等地位商业门面面积价格对原告进行补偿，如还建实际面积超出90平方米部分由甲方承担，乙方不予补差价。门面正式交付时间为2015年1月28日，交付条件必须达到办理两证条件，水电进户。同时，被告应将门面相关权属证件于2016年5月28日交付给原告或者原告指定的人，所有费用由被告承担。另外，协议第五条第二款约定，被告逾期向原告交付还建的商业门面，每逾期一天，被告向原告支付违约金500元。由于原被告在签订《房屋拆迁赔偿协议》后未进行备案登记，被告售楼部于2017年1月10日将该拆迁还建门面房屋以120万元的价格出售给了第三人黄呈浩、黄成。第三人黄呈浩、黄成在支付完购房款后已经实际占有该房屋并已办理房屋登记备案手续。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如拆迁人将该补偿安置房另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案原告诉请的房屋属原告与被告按照所有权调换形式取得的补偿安置房屋，原告对该房屋有优先取得权。因此，本院对于原告要求判令被告履行《房屋拆迁赔偿协议》交付门面房的诉讼请求应予支持；
关于原告要求被告支付逾期交房违约金的问题，本院认为，原告的该请求有原被告签订《房屋拆迁赔偿协议》第五条第二款的约定为依据，从约定的交房日至原告起诉时止，违约金计50余万元，明显高于原告的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。据此，本院根据被告的请求，酌定被告向原告支付逾期交房的违约金30万元。关于原告要求被告办理房屋产权登记手续的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原被告签订了《房屋拆迁赔偿协议》，被告协助原告办理房屋转移登记手续是其当然义务，且双方签订的《房屋拆迁赔偿协议》对此有明确约定，因此，本院对原告的该请求予以支持。关于原告要求判令诉争房屋归原告所有，并判令被告与第三人买卖其房屋行为无效的问题，本院认为，《房屋拆迁赔偿协议》是债权协议，不能以该债权协议直接确定房屋所有权，因此，对原告要求判令诉争房屋归其所有的请求不予支持。原告在本院支持其第二项请求即被告为其办理房屋产权登记手续后自然取得诉争房屋所有权。关于原告要求判令被告与第三人房屋买卖行为无效的问题，本院认为，被告与第三人买卖其房屋的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，被告与第三人买卖诉争房屋的行为有效，只是该行为侵犯了原告对该房屋的优先取得权。因此，本院对原告的该请求不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告湖北盛旺置业有限公司向原告孙雄雄交付位于孝昌县汇通大道与上海街交接处2号楼由东往西第1-2间门面房两间，并办理房屋转移登记手续。
二、被告湖北盛旺置业有限公司向原告孙雄雄支付延迟交付房屋的违约金300000元。
三、驳回原告要求判令诉争房屋归其所有、并判令被告与第三人买卖其房屋行为无效的诉讼请求。
上述有履行内容的判决，应于本判决生效之日起十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4600元，由被告湖北盛旺置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审判人员
审判员黄登高
裁判日期
二〇一八年四月二十三日
书记员
书记员李红伟
