审理法院：巴中市巴州区人民法院
案号：（2017）川1902民初3184号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2018-03-12
审理经过
原告刘全刚、何银香、刘小洪、王馨与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司（以下简称“宏霞公司”），第三人姜亮、张丽平房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘全刚、刘小洪及原告刘全刚、何银香、刘小洪、王馨的委托代理人黄坤，被告宏霞公司的委托代理人彭贤美，第三人姜亮、张丽平及其委托代理人马绍金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘全刚、何银香、刘小洪、王馨诉称：被告宏霞公司为在巴中市巴州区回风桂花街62号开发与四原告签订了《拆迁安置协议书》。拆迁安置实行产权调换和货币补偿，应还新房面积623.39平方米；应还原告营业用房（门市72.6平方米，地下室36.3平方米），其中门市位置在总平面图纸P轴至H轴（原图纸设计就该3号和4号门市），车库位于门市下。原告履行了搬迁、交付旧房钥匙等义务。被告并未依约向原告交付新房，还擅自更改了设计图纸，仅向原告交付住房、地下室。2016年10月9日被告按照更改后的设计图纸标注，向原告指定了1号楼（1-C轴-1-D轴）第④号门市和第⑤号门市，原告签字表示同意，但因所指定的第⑤号门市第三人姜亮、张丽平擅自占用拒不腾退。被告实际仅向原告交付了第④号门市，所指的第⑤号门市并未实际交付给原告。诉讼请求：1、依法确认原告刘全刚、何银香与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司于2009年1月2日签订的《拆迁安置协议书》，以及2016年10月9日被告巴中市宏霞房地产开发有限公司与原告达成的关于《宏荣名著》项目1号楼[(1—C)轴-(1-D)轴]之间第④号、第⑤号门市拆迁安置还房补充协议均有效。2、判令被告巴中市宏霞房地产开发有限公司立即向原告交付《宏荣名著》项目1号楼（1-C轴-1-D轴）第⑤号门市(44.2㎡)，并办理该门市的《房屋产权证书》及《国有土地使用权证书》。同时判令被告为原告办理已交付的5号楼3楼A1、A2两套住房（面积各117.75㎡）和已交付的6号楼1楼102室、3楼302室、7楼702室三套住房（面积各85.37㎡），以及已交付的1号楼（1-C轴-1-D轴第④号门市(44.2㎡)和已交付的地下室（36.3㎡）各房屋的《房屋产权证书）及《国有土地使用权证书》。3、判令被告巴中市宏霞房地产开发有限公司向原告支付过渡费143865.62元及原告自行完善第④号门市设施费用7415元，同时向原告支付违约金45384.19元，共计196664.81元。4、判令第三人姜亮、张丽平立即腾退撤离擅自占用的1号楼(1-C轴-1–D轴)第⑤号门市。5、判令被告巴中市宏霞房地产开发有限公司与第三人姜亮、张丽平共同负担本案全部诉讼费用。
被告辩称
被告宏霞公司辩称：案涉的“宏荣名著”与“桂花家园”是同一个项目。金桂大厦在其对面。我司与原告签订《拆迁安置协议书》属实。我司与原告办理还房交接时已经结算清楚了过渡费的，现“宏荣名著”虽已竣工但没有综合验收，已经在实际交付了。
第三人姜亮、张丽平辩称：一、原告诉请第四项于法无据。本案的案由为拆迁安置补偿合同纠纷，第四项诉请“判令第三人姜亮、张丽平立即腾退搬离擅自占用1号楼(1-C轴1-D轴)5号门市”案由系排除妨碍，法律关系系侵权纠纷，二者系不同法律关系，不应在本案一并审理。二、本案诉争门市系第三人的原地拆迁安置还房，并非原告刘全刚家里的拆迁安置还房。直到2016年9月28日，宏霞房产公司均未与前述拆迁户达成协议。拆迁户到建设局信访，宏霞房产才与拆迁户进行协商。张文郭、张建、姜红及刘全刚4号门市均系原地拆迁还房。由于宏霞公司将拆迁安置还房5号门市卖给岳金国家人，宏霞公司才将第三人的原地拆迁还房与刘全刚达成补充协议。本案诉争房屋系第三人原地拆迁安置还房，原告诉求第一条于法无据。综上，原告刘全刚诉请于法无据，敬请贵院驳回原告刘全刚等人诉讼请求。
本院查明
经审理查明：原告刘全刚、何银香系夫妻关系，刘小洪是二原告的婚生女，刘小洪与王馨系夫妻关系。第三人姜亮、张丽平系夫妻关系。1993年1月，原告刘全刚取得了位于巴中县社的砖（土）木结构房屋的房屋产权登记证。
被告宏霞公司系位于巴中市巴州区回风小区的“宏荣名著”的开发建设单位。
2009年1月2日，原告刘全刚、何银香（为乙方）与被告宏霞公司（为甲方）签订了《拆迁安置协议书》约定：1、为了开发“宏荣名著”项目，需拆迁原告家旧房482.6㎡；拆迁安置还房新房面积623.39㎡，所还住房五套（5号楼3楼A1、A2两套住房，面积各117.75㎡；6号楼2楼、3楼7楼A1、1号，面积各85.37㎡），还营业用房（门市72.6㎡、地下室36.3㎡）。所还门市位置在总平面图纸P轴至H轴，车库位于门市下。还新房面积超出或不足协议约定总面积在2%以内，双方互不补差，超出2%的按测绘中心数据按市值房价现金互补。2、甲方支付乙方搬家费1000元、租房费4000元一年，以此类推。甲方在进场正式开工之日24个月内将还房建好交付乙方，还房时间延长按国家有关规定支付乙方过渡费、停产停业损失费。
第三人姜亮、张丽平及其亲属李天华、姜红、李全华（为乙方）与被告宏霞公司（为甲方）于2010年1月8日签订了《拆迁安置协议》约定：1、宏霞公司为开发“桂花家园”A区需拆迁乙方位于巴中市巴州区回风桂花街64、66号旧房311.04㎡后还新房面积414.88㎡。2、姜红门市一个位置在1号楼临桂花街面A轴至F轴，面积约72.6㎡，住房两套；姜亮门市一个位置在1号楼临桂花街面F轴至H轴，面积约72.6㎡。
2012年，被告宏霞公司在实际建设过程中改变了原规划图纸，新的图纸上没有“A、P、H、F”轴的标示。对此，第三人未与被告宏霞公司达成补充协议。
2013年3月14日，原告接收5、6号楼住房（五套）时向被告宏霞公司缴纳了补差款。
2013年12月2日，原告刘全刚、何银香、刘小洪与被告宏霞公司办理了拆迁还房交接结算手续并签订了《刘全刚拆迁还房交接结算书》约定：拆迁房屋总面积482.6平方米，实行“产权调换”。应还新房面积623.39平方米。应还新房面积的楼层楼号地下室为10号地下室：面积为36.88㎡。……。以上费用合计8885元（资料费1户600元＋超面积0.88㎡×1500元/㎡＋印花税85元/户＋电入户1户6800元＋初始登记费80元/户），以上房源被拆迁户接收后，一并终止2009年1月《拆迁安置协议书》的一切补偿费用。除未交按（接）的门市外，此决算书被拆迁业主交清全部费用后，方可入户装修及通水、通电、通气及使用。开发单位不再另行催告，并有权拒绝办理产权。地下室及门市面积超差部份均按1500元/㎡计算，三年未交房加倍支付。此决算书相关费用是双方充分了解政策法律、法规、遵从原则、遵照2009年1月2日及相关承诺约定的真实意思表示，不得反悔否则按2万元的违约金支付守约方的违约责任。
2016年10月9日，被告宏霞公司与原告办理结算，书面交接了“宏荣名著”4、5号门市。原告刘全刚及女儿刘小洪当即在《宏荣名著1#楼门市平面图附面积》图上签字“同意接收④⑤号门市部，以后任何纠纷与我无关”，被告宏霞公司也加盖公司项目印章予以确认。但当天原告仅实际接收了4号门市，因5号门市于2016年9月28日起已被第三人姜亮、张丽平占有至今。
同时查明：2016年10月19日，姜亮、张丽平起诉宏霞公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷，要求宏霞公司履行还房义务、支付过渡费等。本院经审理于2017年4月5日作出（2016）川1902民初2800号民事判决书认定：“由于规划改变导致原设计图纸的改变，新的设计图纸上未标注A/F/H轴线，致使无法确认门市的具体位置，对于姜亮、张丽平主张门市不予处理”。
另：原、被告当庭均认可宏霞公司开发的“桂花家园”与“宏荣名著”系同一项目，仅是名称做了变更。现“宏荣名著”项目未进行综合竣工验收。2015年4月24日，巴中市中级人民法院作出了（2015）巴中民保字第10号民事裁定书对案涉房屋1号楼门市予以了查封。2016年巴中市巴州区人民法院对案涉房屋门市又予以了查封。
上述事实，有原告陈述，被告的答辩，《拆迁安置协议书》,《刘全刚拆迁还房交接结算书》,《商品房预售许可证》,（2016）川1902民初2800号民事判决书及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。
本院认为
本院认为：2009年1月2日，原告刘全刚、何银香与被告宏霞公司签订了《拆迁安置协议书》，双方又于2013年12月2日办理了拆迁还房交接结算手续并签订了《刘全刚拆迁还房交接结算书》、2016年10月9日双方又办理结算交接“宏荣名著”4、5号门市。以上三次双方协议均有书面协议为凭，双方均对协议内容无异议，系双方当事人的真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，系合法有效。
关于原告刘全刚等主张被告宏霞公司立即向原告交付《宏荣名著》项目1号楼（1-C轴-1-D轴）第⑤号门市的请求。因2009年原、被告签订了《拆迁安置协议书》，2016年10月双方又对还房门市具体位置予以了补充约定，书面交接“宏荣名著”4、5号门市并在《宏荣名著1#楼门市平面图附面积》图上签字确认，原、被告达成一致意见还房门市4、5号，故被告宏霞公司应当按照约定履行交付门市的义务。现原告方已实际占有了4号门市，但5号门市原告方至今仍未接收，被告宏霞公司应当向原告交付。因被告宏霞公司的原因案涉房屋至今尚未进行综合竣工验收，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”和《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，目前该房屋尚不具备交付条件，故待该房屋经验收合格后，由被告宏霞公司履行交付义务。
关于原告主张被告办理门市、地下室及五套住房的《房屋产权证书》、《国有土地使用权证书》的请求。虽然原、被告签订《拆迁安置协议书》时未具体约定还房房屋产权的办理问题，但被告宏霞公司作为拆迁方、开发单位，对于实行产权调换的安置还房负有协助办理产权证明的义务，但目前案涉房屋尚未竣工验收，尚无法取得初始登记。故该项主张，待具备条件后，被告宏霞公司应尽快履行。
关于原告要求被告宏霞公司支付过渡费143865.62元，自行完善第④号门市设施费用7415元，违约金45384.19元，共计196664.81元的主张。2013年12月2日，原、被告签订了《刘全刚拆迁还房交接结算书》约定除未交接门市外，被告宏霞公司向原告方安置还房，被拆迁户接收安置房源后，一并终止2009年1月《拆迁安置协议书》的一切补偿费用。同时，原告方按照该结算书约定接收了安置还房，因此按照该结算书约定双方拆迁安置协议书中的一切补偿费用已经终止。但2013年12月2日被告宏霞公司并未向原告方交付还房门市，而双方于2016年10月9日才达成补充协议安置案涉4号、5号门市，当天原告仅接收了4号门市，而5号门市仍未实际交付给原告，故本院对于原告主张：4号门市过渡费44.2㎡×9元／月.㎡×（2011年8月2日-2016年10月9日）＝24756.42元予以支持，因双方签订的《拆迁安置协议书》约定应还原告门市72.6平方米，故据此被告宏霞公司至今尚余28.4㎡的门市房屋未交付，故应计算为28.4㎡×9元／月.㎡×（2011年8月2日-2017年10月2日）＝18914.4元。即被告宏霞公司截止2017年10月2日共计应向原告支付过渡费43670.82元，但因规划调整，实际被告宏霞公司向原告交付的4号、5号门市面积共计88.4㎡，超出面积15.8㎡原告应向被告宏霞公司支付超面积补差款，具体标准按照2013年12月2日双方签订的《刘全刚拆迁还房交接结算书》约定“地下室及门市面积超差部分均按1500元/㎡计算”，即原告方应向被告宏霞公司补交：15.8㎡×1500元/㎡＝23700元。综上双方品迭后，由被告宏霞公司向原告方支付19970.82元（43670.82元－23700元）。对于原告主张的第④号门市设施费用7415元的问题。庭审中原告向本院举证的《收款收据》既无收款人的身份信息，也无其他证据佐证原告方实际支付了相应费用或该费用实际用于了装修案涉门市，故原告主张的完善设施费，本院不予支持。对于原告主张的违约金问题。因我国违约金的主张应以守约方的实际损失为依据，但庭审中原告方未向本院举证其实际损失的依据，本院参照被告方违约的情形及原因等，酌定支持5000元。
关于原告要求第三人姜亮、张丽平立即腾退占用的1号楼⑤号门市的主张。虽然原告与被告宏霞公司对案涉4、5号门市办理书面交接，但至今被告宏霞公司仍未向其实际交付5号门市，原告也未取得该门市所有权，即目前原告并非该房物权人，尚不具备排他权利，其主张排除第三人占有的诉求，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十条、第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告刘全刚、何银香与被告巴中市宏霞房地产开发有限公司于2009年1月2日签订的《拆迁安置协议书》及2016年10月9日原、被告达成的“宏荣名著”1号楼[(1—C)轴-(1-D)轴]之间第④号、第⑤号门市拆迁安置还房补充协议均有效。
二、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司在《宏荣名著》1号楼、5号楼、6号楼具备交付和办理产权条件时，应向原告刘全刚、何银香交付1号楼（1-C轴-1-D轴）第⑤号门市，并办理1号楼（1-C轴-1-D轴）第④、⑤号门市和5号楼3楼A1、A2、6号楼1楼102室、3楼302室、7楼702室及已交付的10号地下室的《不动产权证书》。
三、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司向原告刘全刚、何银香支付超期过渡费19970.82元。
四、被告巴中市宏霞房地产开发有限公司向原告刘全刚、何银香支付违约金5000元。
五、驳回原告刘全刚、何银香、刘小洪、王馨的其他诉讼请求。
上述第三、四项内容限本判决生效后15日内履行完毕。
本案受理费4200元，由被告巴中市宏霞房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审判人员
审判长杨青
人民陪审员张克彬
人民陪审员张丛志
裁判日期
二〇一八年三月十二日
书记员
书记员孙晓琴
