审理法院：双鸭山市四方台区人民法院

案号：（2016）黑0505民初329号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-10-20

审理经过

原告张国栋诉被告多经公司、集成公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理了本案。原告张国栋，被告多经公司委托诉讼代理人索立影、魏学静、被告集成公司委托诉讼代理人王泽玉、曲昕旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告张国栋向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《房屋置换协议》，交付置换房屋。并重新签定补充协议；2、赔偿相应的经济损失3149607.88元,其中包括违约金60万；3、本案因诉讼所产生的费用由败诉方承担。

事实与理由：原告与被告多经公司在2011年6月10日签订《房屋置换协议》，内容为甲乙双方遵循公平和诚实信用的原则，经协商一致，原告将自有的原综合商店、办公室、仓库连同该房屋占用范围内的土地使用权，一并交给被告多经公司开发使用。以此换取多经公司在原地址上新建的综合楼第一层商服。竣工交付日期为2012年8月1日前。同时约定如有一方违约，向对方支付赔偿金人民币60万元。此工程至今未交付使用，因被告违约给原告造成重大损失，请求法院依法裁判。

被告辩称

被告多经公司辩称：原告所诉事实，但不承担赔偿责任。

被告集成公司辩称：1、集成公司没有设立集贤分公司，原告起诉被告主体错误。2、多经公司是独立法人，应独立承担民事责任。3、《房屋置换协议》无效。该合同违反了法律、行政法规对房屋征收、开发资质管理要求的规定。合同签订后，并未实际履行，多经公司没有实际动迁行为，动迁单位是房屋开发单位。因此应驳回原告对被告的诉讼请求。

原告对其诉讼主张向本院提供如下证据：

证据一，《房屋置换协议》书一份。证明原告与被告多经公司在2011年6月10日签订《房屋置换协议》。其主要内容为：甲方（房主）：张国栋。乙方（开发方）：多经公司。一、甲方将自有的原综合商店、办公室、仓库连同该房屋占用范围内的土地使用权一并交给乙方开发使用，以此换取乙方在原地址上新建的商服楼一层。二、置换条件：1、乙方将临街商服综合楼的一层，东西长39米，南北11.9米全部置换给甲方。2、在临街综合楼的四层为甲方安置一户住宅，70平方米左右。3、在临街综合楼的一层为甲方安置一户车库。4、在临街综合楼的一层车库位置部分优先卖给甲方使用……九、竣工日期2012年8月1日前。十、本合同自签订之日起生效。如有一方违约，向对方支付赔偿金人民币60万元。现被告违约，应赔偿原告损失3149607.88元。其中包括：1、违约金60万。2、利息770257.88元（损失利息为406.04元/日×1897天），3、新综合楼的房产亏损差值1779350.00元，总计金额3149607.88元。并要求被告继续履行合同，签订补充协议。

被告多经公司质证认为：协议的真实性没有异议，不同意给付原告任何费用。

被告集成公司质证认为：无法确认其真实性。合同乙方多种公司没有对房屋征收的权力及拆迁、开发的资质，其签订的合同中关于征收拆迁和开发建设的内容均为无效内容。合同第九条竣工日期是2012年8月1日前，该合同的约定履行期限至今已经五年多，超过了法律规定的诉讼时效。合同第十条约定的违约金60万元高于原告的实际损失，法院应该给予适当调整。该合同是多经公司原法定代表人没有通过公司集体研究私自与原告签订并加盖的公章。《协议》签订后也没有实际履行。原告的房屋是由开发单位拆迁的，因此应该由开发单位对原告进行补偿，与多经公司、集成公司没有任何关系。

证据二，房屋置换协议催告通知书一份，证明2016年11月4日原告已经通过邮寄方式通知被告多经公司履行合同，并要求与被告协商解决，否则将承担不利后果。

被告多经公司质证认为：该证据的真实性没有异议，我方收到了催告通知。

被告集成公司质证认为：该证据的真实性没有异议。该通知书通知的对象错误，应该向房屋开发单位发出通知。

证据三，2013年7月10日信访书一份，证明原告去双矿集团信访处、集成公司信访过，但没有答复。

被告多经公司对此证据没有质证意见。

被告集成公司质证认为：该证据应该作为原告的陈述，而不应该作为书面证据，该证据不能证明原告要证明的问题。

被告多经公司未提供证据。

被告集成公司为证明抗辩理由提供如下证据：

证据一，双鸭山矿务局集贤煤矿多种经营公司企业法人代码证书副本复印件（颁发日期：1993年9月28日）、集贤多经公司税务登记证复印件（无日期）。认为该证据能够证明集贤矿多种经营公司是独立的法人单位，应该独立承担民事责任。

原告质证认为：由于该证据时间过久，没有年检，已经过有效期限，不能证明被告主张的理由成立。

被告多经公司质证认为：该证据是真实的，能不能查到原件不知道，是否失效也不知道。

证据二，《企业国有资产占有产权登记表》和《集成工贸公司工商执照》，证明集成公司是国有独资公司。其资产与集贤矿多经公司没有关系。集贤矿多经公司也不是集成公司设立的分支机构或者分公司，多经公司的债权债务与集成公司无关。

原告质证认为：集成公司的营业执照是2016年3月21日印发，证明不了2011年和2012年的事情。被告集成公司的证据证明不了与被告多经公司没有关系，多经公司的人事任免、人事调动都是被告集成公司决定的。人民法院2016年判决书已经确认了被告多经公司隶属于被告集成公司。

被告多经公司对该证据没有质证意见。

本院依据当事人的陈述及其向本院提供的证据，对本案争议的焦点归纳如下：1、原告与被告多经公司签定的《房屋置换协议》是否有效。2、《房屋置换协议》是否应继续履行及补签协议。3、原告诉求赔偿相应的经济损失3149607.88元是否有法律依据。

围绕本案争议的焦点，对当事人的证据质证，认证如下：

本院确认原告所提供的证据一、证据二，与本案具有关联性，真实、且能与当事人当庭陈述及各证据相互佐证，能够证明本案的相关事实，本院确认能证明案件事实部分为有效证据，予以采信。证据三没有其他证据佐证，与本案诉求没有直接关联，本院不予采信。被告集成公司提供的证据一，因无原件，且时间久远，是否年审不清，本院不予采信。证据二的真实性本院予以采信。

上列证据在法庭上经举证、质证、认证，当事人针对证据的证明力以及与待证事实的关联进行了说明。

本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实有关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。

本院查明

依据上述证据，并结合当事人的陈述，本院确认本案事实如下：

经审理查明，原告与被告多经公司在2011年6月10日签订《房屋置换协议》，其主要内容为合同甲方：张国栋。乙方：多经公司。甲方(原告)将自有的原综合商店、办公室、仓库连同该房屋占用范围内的土地使用权，一并交给被告多经公司开发使用，以此换取多经公司在原地址上新建的商服楼一层、车库及住宅。协议约定竣工日期2012年8月1日前。同时约定如有一方违约，向对方支付赔偿金人民币60万元。协议签定时被告未出示征地拆迁、建筑工程施工、土地使用权、建设工程规划、商品房预售许可证等有效证件。原告也未要求被告出示。审理中被告阐述无上述有效证照。各方当事人亦不能举证证明被告多经公司有上述有效证照。同时各方当事人均不知道该楼盘的实际拆迁单位和开发商是谁。协议签定后原告将房屋产权证照及空房交给被告多经公司，该房屋被拆迁、开发施工建设新楼盘。此楼盘工程至今主体部分已完工，但未交付使用。

审理中同时查明，被告多经公司现不具备法人单位主体资格，被告集成公司是其上级法人主管单位（有本院多个生效法律文书证明）。上为本案事实。

本院认为

本院认为，原告张国栋与被告多经公司签定的《房屋置换协议》，是房屋拆迁安置补偿合同，双方形成了房屋拆迁安置补偿的法律关系。因各方当事人均不能证明被告多经公司有征地拆迁、建筑工程施工、土地使用权、建设工程规划、商品房预售等许可证件，同时被告多经公司也未取得有资质方的合法授权。故应认定被告多经公司未取得相关民事权利，应认定该《房屋置换协议》无效。根据我国《民法通则》、《合同法》的有关规定，结合房屋拆迁的行政法规、规章、拆迁地方性法规和地方性规章的规定，造成本案《房屋置换协议》无效的情形主要是：1、被告多经公司不具备拆迁民事权利能力而与原告张国栋订立的拆迁协议;2、拆迁协议违反法律法规强制性规定。故应依据《民法通则》第五十八条的规定认定该《协议》无效。本案中需要特别注意的是，根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款和第六条的规定，拆迁人必须是取得房屋拆迁许可证的单位。房屋拆迁协议必须是取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人与被拆迁人之间所签订的合同。接受房屋拆迁管理部门颁发房屋拆迁许可证的单位是唯一合法拆迁人，没有取得房屋拆迁许可证的任何主体所订的拆迁协议，均因违反《城市房屋拆迁管理条例》的规定而归于无效。

关于《房屋置换协议》是否继续履行以及再签补充协议，本院认为：被告多经公司未取得新建楼盘所有的合法手续，继续履行《房屋置换协议》可能产生新的法律纠纷，如新楼房产生房屋质量、房屋产权证照如何办理等与本案标的均有直接关联的纠纷如何解决等问题，故该《协议》在被告未取得所有合法手续前，不宜继续履行。同时法院也无权强制任何当事人签定合同、协议以及补充协议。

关于原告诉求赔偿相应的经济损失31996.00元是否有法律依据，本院认为该损失是依据《协议》规定要求赔偿的违约金、房屋贬值及利息计算而得来，而该《协议》无效，其关于违约金条款的约定也应无效。原告张国栋原房屋因与被告多经公司《协议》拆迁、置换而遭拆迁灭失，原有房屋已无法恢复原状。我国《合同法》第五十八条规定，因合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应折价补偿。原告可据此提出相应诉求。故对原告提出的该项主张，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款五项、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条，《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告张国栋的诉讼请求。

案件受理费31996.00元由原告承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。

审判人员

审判长侯庆华

审判员刘伟

审判员历霞

裁判日期

二〇一七年十月二十日

书记员

书记员邱洋