审理法院：南充市中级人民法院
案号：（2017）川13民终487号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-04-17
审理经过
上诉人四川青年置业有限公司（以下简称青年置业公司）因与被上诉人覃宇及原审被告四川泰合置业集团有限公司（以下简称泰合置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青年置业公司的委托代理人吴青松、何春，被上诉人覃宇到庭参加诉讼。原审被告四川泰合置业集团有限公司法定代表人王仁果经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人诉称
青年置业公司上诉请求：1.请求撤销南充市顺庆区人民法院（2016）川1302民初1716号民事判决第一项；2.诉讼费由覃宇承担。事实与理由：“A栋标准层平面图”非安置房户型标准，一审认定该平面图是影响安置方式的重要因素，与事实不符。因为覃宇所举示的初步设计方案即“A栋标准层平面图”没有经过规划审批，该平面图未作为双方所签订《房屋拆迁协议书》及《拆迁补偿安置方案》的组成部分，也未在合同条款中约定。《房屋拆迁协议书》第三条及《拆迁补偿安置方案》第二条对安置房的标准约定为：户型为三居室非异型房、面积约94.01平方米、交房标准与该小区对外销售的商品房一致。双方的关注点在于安置房屋的位置和面积，至于户型，需经规划审批后确定，且合同约定与其他商品房一致，安置房屋完全能够保证被拆迁人覃宇居住使用，故拆迁协议未明确安置房屋的户型，“A栋标准层平面图”既不构成安置房屋户型的法定标准，亦不构成约定标准。所以，一审判决酌定青年置业公司向覃宇补偿20,000.00元（人民币，下同）没有事实和法律依据。
被上诉人辩称
覃宇辩称：1.“A栋标准层平面图”是双方达成和签订拆迁补偿安置协议最重要的依据。2.一审判决青年置业公司向覃宇补偿20,000.00元有事实和法律依据，应予维持。3.诉讼费用由青年置业公司承担。
覃宇向一审法院起诉请求：1.判令解除覃宇与青年置业公司签订的《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》；2.判令青年置业公司按合同所确定的94.01平方米产权面积以同地段商品房的市场价值（暂定6,000.00元∕平方米）进行赔偿损失；3.判令被告按50元∕平方米承担迟延履行合同的违约金；4.判令青年置业公司因违约而给覃宇造成的不能获得相应有产权的车位价差损失8万元；5.诉讼费由青年置业公司和泰合置业公司承担。
一审法院认定事实：2009年2月12日，南充市人民政府南府阅44号文件《研究胜利路拆迁改造有关问题的会议纪要》决定，将胜利路改造纳入南充市电业局生产生活设施整体改造。整体改造涉及南充电业局土地15.2亩。其中，生产用地、办公用地14.2亩（属国有划拨土地），职工宿舍1亩。需拆除房屋面积6,900平方米（其中电业局办公用房和生产设施用房4,100平方米，职工宿舍2,800平方米）。2010年8月3日，南充市城市规划委员会办公室颁发了地字第南规地〔2010〕037号建设用地规划许可证，该许可证用地红线图净用地为9,771平方米。2010年8月9日，南充市人民政府颁发了两份国地证：南充市国用（2010）第01xxx2号国土证，土地使用权人四川青年置业有限公司，座落顺庆区胜利路口，地号为I／6／172-1，使用权面积4,195平方米；南充市国用（2010）第01xxx3号国土证，土地使用权人四川青年置业有限公司，座落顺庆区胜利路口，地号为I／6／172-2，使用权面积5,576平方米。2011年1月9日，覃宇（乙方）等人与青年置业公司（甲方）签订了《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》，协议约定：三、甲方用于安置乙方的住宅房屋，建设地点在“胜利路口2009-B-37号地块”规划红线内，建筑形态为高层电梯公寓。所有安置房均符合国家建设部等相关部门制定的民用建筑设计标准，其交房标准与该小区对外销售的商品房一致。乙方自愿选择安置房型为三居室，建筑面积约94.01平方米（实物建筑面积以房管局测绘报告为准）；九、经甲乙双方协商，乙方同意购买甲方本项目地下有产权的机动车（轿车）车位一个，价格为2万元∕个，位置在地下-2层。办理车位的税费、维修基金由拆迁人全部承担；十、违约责任：按《胜利路口电业局宿舍第二幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》执行；十二、四川泰合房地产开发有限公司，承担拆迁人不履约的全部赔偿责任；十三、本协议附件《胜利路口电业局宿舍第二幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》（2011年1月8日）与本协议具有同等法律效力；附件一：《胜利路口电业局宿舍第二幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》；该协议甲方担保人处盖有四川泰合房地产开发有限公司的印章。《胜利路口电业局宿舍第二幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》中第十条违约责任约定过渡期满，拆迁人不能按期还房，逾期在6个月以上（该片区搬迁率达90%计36个月后）拆迁人按50元／天／户支付违约金给被拆迁人。
2012年4月27日，南充市住房和城乡建设局文件南建〔2012〕172号《南充市住房和城乡建设局关于胜利路67号市电业局第6幢职工宿舍住户要求拆迁改造的报告》载明：南充电业局已与青年置业公司初步达成拆迁改造条件，胜利路67号市电业局第6幢职工宿舍住户强烈要求拆迁改造。建议同意对该幢楼的拆迁改造。2012年5月14日，南充市政府常务会议纪要原则同意南建〔2012〕172号《南充市住房和城乡建设局关于胜利路67号市电业局第6幢职工宿舍住户要求拆迁改造的报告》中提出的相关建议意见，南充电业局、青年置业公司等单位要共同做好相关工作，确保拆迁改造稳妥进行。2012年7月5日，南充市人民政府南府阅〔2012〕23号文件《五届第四次城乡规划委员会纪要》原则同意四川青年置业“青年城一区”规划方案。2015年9月9日，南充市城市规划和测绘地理信息局颁发了地字第南规地〔2015〕顺字019号建设用地规划许可证，该许可证用地红线图净用地为1260.36平方米。2015年10月21日，南充市人民政府颁发了国地证：南充市国用（2015）第02xxx1号国土证，土地使用权人四川青年置业有限公司，座落顺庆区胜利路口，地号为I／6／172-3，使用权面积1,260.36平方米。
同时认定，2012年9月15日，青年置业公司的委托授权人顾旭明与市电业局第6幢2单元6层25号签订了拆迁协议书。顾旭明在与本案覃宇协调中也谈到有一个初步设计方案“A栋标准层平面图”，但该方案未获得规划部门批准。双方签订的《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》和《胜利路口电业局宿舍第二幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》均亦未载明“A栋标准层平面图”作为合同的附件。覃宇提供的“A栋标准层平面图”和泰合●青年城一区在南充市城乡规划和测绘地理信息局备案的“2#楼五—三十一层平面图”和户型不一致。备案的平面图建筑面积为94.11平方米。修建的还房建设位置属于规划设计的同一宗地块红线之内，位于地号为I／6／172-2和I／6／172-3之间。
还认定，2015年12月15日，胜利路67号市电业局第6幢职工宿舍住户已按照协议约定对还房进行选择和确认。青年置业公司修建的拆迁安置房主体完工，覃宇等人称青年置业公司提供的还房户型和位置不符合约定，至今拒绝选房。覃宇等人已在青年置业公司领取了截止2016年元月8日前的过渡费用及违约金，四川南充恒通电力有限公司已向覃宇发放了2016年元月9日至2017年元月8日的过渡费用及违约金。四川泰合房地产开发有限公司工商登记变更为四川泰合置业集团有限公司。
一审法院认为，覃宇与青年置业公司签订的《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人应当按合同约定履行自己的义务。房屋的最基本功能是居住，影响购房者作出购买行为最重要的因素是位置和面积等。双方签订的拆迁协议约定了用于安置的住宅房屋建设地点在“胜利路口2009-B-37号地块”规划红线内，建筑形态为高层电梯公寓，所有安置房均符合国家建设部等相关部门制定的民用建筑设计标准，其交房标准与该小区对外销售的商品房一致。覃宇自愿选择安置房型为三居室，建筑面积约94.01平方米（实物建筑面积以房管局测绘报告为准）。青年置业公司现已修建完工的房屋位置和面积等基本符合合同的约定，能够实现居住的合同根本目的，其并未构成根本性违约，而且青年置业公司不同意解除合同，故为了维护市场交易的稳定，对覃宇要求解除合同的主张因双方未进行约定，亦不符合法定的合同解除情形，不予支持。覃宇与青年置业公司在签订《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》时，已选择了还房安置方式，现青年置业公司用于安置的还房主体已完工，完全可以达到交房条件，同时本案中已确定了该协议的合法有效性，故现覃宇要求按双方合同所确定的94.01平方米产权面积以同地段商品房的市场价值（暂定6000元∕平方米）进行赔偿损失的主张，于法无据，不予支持。虽然覃宇没有提供青年置业公司授权顾旭明处理与其协商拆迁事宜的委托书，亦未提供顾旭明属于青年置业公司的员工的证据，但顾旭明参与了第6幢2单元6层25号拆迁协议书的签订和与覃宇进行协商事宜，故可以认定顾旭明系青年置业公司工作人员的身份。顾旭明在与覃宇协商过程提到了一份初步设计方案即“A栋标准层平面图”，虽然该方案在双方签订的《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》和《胜利路口电业局宿舍第二幢独立产权住户拆迁补偿安置方案》均未作为合同内容的组成部分，也未在合同条款之中进行约定，但是“A栋标准层平面图”是影响覃宇作出选择拆迁还房或货币化补偿安置方式的重要原因之一，现青年置业公司已按照南充市城乡规划和测绘地理信息局备案的“2#楼五—三十一层平面图”的户型设计图已建成的泰合●青年城一区还房与“A栋标准层平面图”的户型不一致，对覃宇使用房屋造成一定影响，一审法院从公平合理的原则出发，认为青年置业公司应在承担迟延履行合同安置义务之外适当给予原告一定的经济补偿，酌定由青年置业公司向覃宇补偿20,000.00元。青年置业公司修建的拆迁安置房已主体竣工，虽然未取得相关部门的验收手续，未完全达到交付房屋的条件，理应承担逾期交房的违约责任。覃宇实际已领取到截止2017年1月8日的过渡费和迟延履行合同安置义务的违约金。胜利路67号市电业局第6幢职工宿舍住户在2015年12月15日已按照协议约定对还房进行选择和确认。覃宇至今拒绝对还房进行选择和确认，该行为亦将会导致对2017年1月8日之后交房的时间的不确定，故覃宇对于2017年1月9日之后逾期交房造成的违约金可在接房后另行主张。协议约定覃宇同意购买青年置业公司本项目地下有产权的机动车（轿车）车位一个，价格为2万元∕个，位置在地下-2层，该约定仅是青年置业公司自愿给予覃宇以优惠价款购买车位的合同权利，对覃宇现在要求青年置业公司按市场价格10万元减去优惠购买的价格，由青年置业公司补偿其差价8万元于法无据，不予支持。泰合置业公司作为协议的担保方，自愿承担拆迁人青年置业公司违约的全部赔偿责任。现合同双方仍在履行中，依照《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，泰和置业公司应当对本案承担连带支付责任，故对覃宇要求泰合置业公司对本案承担连带保证责任的主张，予以支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、四川青年置业有限公司于本判决生效之日起十日内向覃宇给付经济补偿金20,000.00元；二、四川泰合置业集团有限公司对上述第一项承担连带责任；三、驳回覃宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院查明
二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认。
本院认为
本院认为，青年置业公司与覃宇签订的《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。本案争议焦点：青年置业公司向覃宇交付的房屋应否符合“A栋标准层平面图”及青年置业公司应否向覃宇补偿20,000.00元。青年置业公司工作人员顾旭明与被拆迁户代表杨昌洪、赵华等人召开会议的录音资料及覃宇保存的“A栋标准层平面图”表明，青年置业公司与覃宇签订《胜利路电业局宿舍房屋拆迁协议书》前，青年置业公司工作人员顾旭明向全体被拆迁人出示了“A栋标准层平面图”，让全体被拆迁人知晓拟安置房屋的户型，并以此为条件与被拆迁人协商拆迁补偿安置方案并达成拆迁补偿安置协议。由于安置房屋的户型是影响房屋品质、利用率、居住舒适度及交换价值的重要因素，直接影响被拆迁人与拆迁人协商拆迁补偿安置方案及达成相关协议。覃宇及其他被拆迁人基于对“A栋标准层平面图”的信赖及该户型图指向的安置房屋的价值判断，才选择相应的拆迁补偿安置方案，并在此基础上与青年置业公司协商、达成、签订拆迁补偿安置协议，因此“A栋标准层平面图”虽未纳入双方签订的拆迁补偿安置协议，但已构成拆迁补偿安置协议的组成部分。青年置业公司应当按照“A栋标准层平面图”向覃宇及其他被拆迁人安置房屋。青年置业公司安置的房屋与“A栋标准层平面图”不符，构成违约。因安置房屋与“A栋标准层平面图”不符不影响安置房屋的基本目的实现，不构成根本性违约，覃宇及其他被拆迁人仍应接收青年置业公司安置的房屋。因青年置业公司安置的房屋品质与“A栋标准层平面图”指向的安置房屋存在差异，与覃宇签订拆迁安置补偿协议的预期不符，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”之规定，该安置房屋的价值应作相应调整。鉴于双方达成的拆迁补偿安置协议中，按“A栋标准层平面图”安置的房屋与被拆迁的房屋形成对价，而实际安置的房屋品质发生了变化，故青年置业公司应就此向覃宇及其他被拆迁人进行补偿。一审法院据此并结合安置房屋位置变化等情况，酌定青年置业公司补偿覃宇20,000.00元，并无不当。
综上所述，青年置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”、第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300.00元，由四川青年置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长杨辉
审判员刘荣耀
审判员吴彪
裁判日期
二〇一七年四月十七日
书记员
书记员凌鸿雁
