审理法院：黄山市屯溪区人民法院
案号：（2016）皖1002民初2063号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-03-16
审理经过
原告张金翠诉被告黄山市屯溪区住房和城乡建设委员会（以下简称屯溪区住建委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月18立案后，依法适用简易程序，于2016年10月24日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年1月9日再次公开开庭审理了本案。原告张金翠的委托诉讼代理人凌家林、被告屯溪区住建委的委托诉讼代理人汪妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
张金翠向本院提出诉讼请求：1、判令被告将坐落于安徽省黄山市前园北路熙城国际二号楼一层七号的房屋（建筑面积为160.56平方米）交付给原告，并协助原告办理产权证；2、判令被告给付原告房屋面积差价退还款87086元，并承担从2016年1月1日起至给付之日止按国家贷款利率计算的利息；3、判令被告给付原告截止2015年12月底拖欠的过渡费234738元，并承担自2016年1月1日起至给付之日止按国家利率计算的利息；4、判令被告从2016年1月1日起至实际交付房屋之日止按每月9633.60元（建筑面积160.56平方米×60元/月）给付原告逾期交付房屋过渡费；5、本案受理费由被告负担。事实与理由：原坐落于黄山市××区××商场丁组××室的房屋系原告所有，面积126.21平方米，有房屋产权证。因黄山市重点工程建设，原告与被告（原屯溪区住建办）于2010年4月12日签订一份房屋拆迁安置协议，并进行了公证，协议约定原告被安置到龙恒世纪城商场一层108室（面积约为172平方米），并支付被告161328元；过渡费按照水心亭地块拆迁方案及黄山市中心城区拆迁政策确定。协议签订后，原告已按照约定时间于2010年4月18日前将拆迁房屋交付给被告拆迁，但被告未按时交付。2015年12月22日，原告接到被告的水心亭回迁安置房交付通知书，前去办理房屋交付手续时，被告知原告被安置的房屋比拆迁安置合同少了11.44平方米，被告应退还原告房屋面积差价款248414元，扣除原告应支付被告的161328元，被告还应支付原告87086元。被告本应尽快为原告办理房屋交付手续，但却以房屋拆迁安置时原告与丈夫凌齐根的附属物补偿费是一起计算为由拖延办理（附属物补偿问题早已于2010年履行完毕），后又要求两户一并交付。原告认为原告的协议与凌齐根及其他家庭成员的协议均是分别与被告单独签订，安置地点不同，具有独立性，应分别履行，被告不应将两份协议捆绑在一起办理交付手续。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
屯溪区住建委辩称，原告诉称被告单方违约，拖延办理交付至今，与事实不符；熙城国际是问题楼盘，符合交付条件后，被告已第一时间通知原告办理交付事宜，不存在拖延交付的事实。虽然原告和凌齐根分别与被告委托的黄山市大地房屋拆迁有限责任公司（以下简称大地拆迁公司）签订拆迁安置协议，但是这两份协议不能割裂处理，理由是：原告和凌齐根是夫妻，原告和凌齐根户的两套房屋属于夫妻共同财产，且两套被拆迁房屋的附属物归并在原告名下予以补偿的；在双方的拆迁安置协议中，没有约定房屋交付和款项交付的顺序，根据拆迁安置协议，被告应向原告交付房屋和过渡费等款项，但是除了被告向凌齐根户交付房屋外，凌齐根还要给付被告款项，被告给付原告的款项和凌齐根应给付被告的款项折抵后，原告和凌齐根还应该给付被告63169元。根据合同法的规定，当事人没有约定先后履行顺序的，应该同时履行，因此被告在房屋交付时，向原告和凌齐根主张房屋交付和款项交付应同时履行，且双方互负的债务应进行抵销，但是遭到原告的拒绝，所以，导致涉案房屋至今未办理交付手续，不是被告的原因造成的，而是因为原告不同意债务抵销和同时履行。
本院查明
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的水心亭回迁安置房交付通知书及送达回证、被告的统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表（被告提交），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的房屋拆迁安置协议及公证书（张金翠户）、熙城国际回迁户安置房屋面积及价格统计表（张金翠户）、张金翠给屯溪区住建委的函（2015年12月30日）、凌齐根户的房屋拆迁安置协议及公证书和熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表（原告提交，2份）、被告给付安置过渡费的存折、黄房办（2008）93号文件、指挥部证明、关于被拆迁户凌齐根户提出问题的答复、关于水心亭拆迁办公室答复的意见、关于张金翠户2015年12月30日函的复函、关于凌齐根户2015年12月30日函的复函、凌齐根、张金翠户水心亭安置协商议定书，本院认证认为：房屋拆迁安置协议及公证书（张金翠户），加盖有大地拆迁公司公章，且有被拆迁人张金翠签字确认，并经安徽省黄山市恒平公证书公证，内容真实合法，本院经审查予以采信；熙城国际回迁户安置房屋面积及价格统计表，原被告均作为证据提交，本院经审查对其真实性予以确认；张金翠给屯溪区住建委的函（2015年12月30日），被告对其真实性、合法性无异议，与本案有关联性，本院经审查予以采信；关于张金翠户2015年12月30日函的复函，原被告均作为证据提交，本院经审查对其真实性予以确认；凌齐根户的房屋拆迁安置协议及公证书和熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表，均加盖有大地拆迁公司公章，和有被拆迁人凌齐根签字确认，且经安徽省黄山市恒平公证书公证，内容真实合法，本院经审查予以采信；凌齐根、凌家智、张金翠的存折，均加盖银行储蓄业务专用章，内容真实合法，本院经审查予以采信；黄房办（2008）93号文件，由签发人和具体的文件名称，内容真实合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；2010年4月12日的证明，加盖有出具证明单位的公章，内容合法，与本案有关联性，本院经审查予以采信；关于被拆迁户凌齐根户提出问题的答复、关于水心亭拆迁办公室答复的意见，系双方之间就拆迁房屋补偿问题的协商，因双方对被拆迁房屋的补偿已达成协议，上述证据与本案无关联性，本院经审查不予采信；关于张金翠户2015年12月30日函的复函、关于凌齐根户2015年12月30日函的复函，原被告双方对其真实性均无异议，本院经审查对其真实性予以确认；凌齐根、张金翠户水心亭安置协商议定书，仅有凌齐根、张金翠等家庭成员签字，未经屯溪区住建委确认，且被告未能提供该证据原件，本院经审查不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张金翠与凌齐根系夫妻，共生育三子，分别为凌家林、凌家智、凌东风。2010年4月12日，大地拆迁公司（受屯溪区城镇建设管理办公室委托）与张金翠签订一份房屋拆迁安置协议，约定张金翠被拆迁的房屋坐落于黄山市××区××商场丁组××号（店面房），建筑面积126.21平方米；张金翠应于2010年4月18日将上述房屋腾空后完整交付拆除；房屋各项拆迁补偿费为369231元，张金翠将该费用抵付拆迁安置房房款；张金翠安置到龙恒世纪城商场一层108室，建筑面积约为172平方米（含公摊面积，不大于18%，实际面积以产权管理主管部门核定的测绘面积为准），双方就安置房屋的产权转让另行签订产权置换合同；张金翠临时过渡期限自上述拆迁房屋腾空完整交付大地拆迁公司拆除时起算，过渡费依据水心亭地块拆迁方案及黄山市中心城区拆迁政策确定；双方同意按“拆一补一、找补差价”的方式进行补偿和安置；双方抵付结算后，张金翠应支付差价款161328元（含过渡费等）；双方商定，涉及安置房房款，办理产权过户前，按产权登记主管部门核定的测绘面积居室计算，办理多退少补手续；附表1房屋拆迁补偿费用汇总表载明，拆迁补偿费369231元，由损失补偿金24万元（冻库及冻库内茶叶、山核桃、菊花等物品损失）、搬迁补偿费3534元、停产停业损失7573元、附属物及构筑物补偿费（包括凌齐根户附属物）111813元组成。上述协议2010年4月20日经安徽省黄山市恒平公证处公证。2015年12月22日，屯溪区住建委向张金翠送达了水心亭回迁安置房交付通知书，约定交付时间为2015年12月25日-2015年12月31日止。另根据熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表，张金翠的回迁安置房号2-1-7号，产权建筑面积160.56平方米；屯溪区住建委应退还张金翠房屋面积差价款87086元，截至2015年12月，欠付过渡费234738元（其中截止至2015年2月的过渡费159012元，2015年3月-12月的过渡费75726元）。2015年12月30日，张金翠书面告知屯溪区住建委，已连续6天要求办理交付手续，但屯溪区住建委均未办理；2015年12月31日，屯溪区住建委和黄山市屯溪区昱东街道办事处共同复函给张金翠，告知由于当年在拆迁安置时，张金翠户的附属物等补偿费用是与凌齐根户的局部一并协商和计算，故张金翠户回迁安置房应与凌齐根户的回迁安置房一并交付。因双方协商未果，屯溪区住建委至今未向张金翠交付房屋。
另查明：2009年2月10日，凌齐根委托凌家林与大地拆迁公司（受屯溪区城镇建设管理办公室委托）签订一份房屋拆迁安置协议，约定凌齐根被拆迁的房屋坐落于黄山市××区××商场巳组××号（东方饭店4间），建筑面积112.03平方米，各项拆迁补偿费为46829元;凌齐根安置到龙恒世纪城商场二层209室，建筑面积112.03平方米；双方同意按“拆一补一、找补差价”的方式进行补偿和安置，抵付结算后，凌齐根需支付大地拆迁公司差价款9186元（含过渡费、两次搬迁补助费、附属物补偿费、临时补偿费及奖励）；置换后的使用面积不少于原产权证的使用面积；附表1房屋拆迁补偿费用汇总表载明，拆迁补偿费46829元，由搬迁补助费3137元、停产停业损失38090元、一次性奖励5602元组成，附属物及构筑物补偿费已归并凌家智一并计算。上述房屋拆迁安置协议于2009年3月23日经安徽省黄山市恒平公证处公证。凌齐根的安置房和凌家智的安置房已于2015年12月底交付。
2010年4月12日，凌齐根与大地拆迁公司（受屯溪区城镇建设管理办公室委托）签订一份房屋拆迁安置协议，约定凌齐根被拆迁的房屋坐落于黄山市××区××商场丁组××号，建筑面积63.11平方米，各项拆迁补偿费为10554元;凌齐根安置到龙恒世纪城商场一层112室，建筑面积93平方米，公摊面积不大于18%；双方同意按“拆一补一、找补差价”的方式进行补偿和安置，抵付结算后，凌齐根需支付大地拆迁公司差价款388672元（含过渡费、两次搬迁补助费、附属物补偿费、临时补偿费及奖励）；根据谈判协商，大地拆迁公司同意将设计图纸上的A、B、C、D4间商业用房以4000元/平方米卖给凌齐根（具体位置详见图纸），双方不得毁约（交房时付款）；附表1房屋拆迁补偿费用汇总表载明，拆迁补偿费10554元，由搬迁补助费1767元、停产停业损失3787元、一次性奖励5000元组成，附属物及构筑物补偿费已归属于张金翠户。上述房屋拆迁安置协议于2010年4月19日经安徽省黄山市恒平公证处公证。另根据熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表，因回迁房产权套内面积为83.19平方米，凌齐根应支付面积差价款482810元，扣除屯溪区住建委拖欠的过渡费117372元（截至2015年12月）凌齐根应支付屯溪区住建委390032元。
再查明：张金翠与凌齐根的安置过渡费是分别单独开户并发放的。2015年12月31日，屯溪区住建委和黄山市屯溪区昱东街道办事处共同复函给凌齐根，告知其拆迁安置协议第十五条已无法履行，协议约定的面积计算错误可拒实更在，但不影响此次交付。
本院认为
本院认为，综合原被告的举证、质证和诉辩意见，本案的争议焦点为：一、张金翠的拆迁安置协议与凌齐根的拆迁安置协议是否应同时履行；二、屯溪区住建委××款项与××区××委的款项是否构成债务抵销；三、张金翠主张的各项诉请能否得到支持。
关于争议焦点一。本院认为，合同具有相对性，合同主要在特定的合同当事人之间发生法律约束力，只有合同当事人一方能基于合同向合同对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务。本案中，2010年4月12日，张金翠和凌齐根是分别与大地拆迁公司签订拆迁安置协议，两个合同的主体不同；拆迁安置协议约定的被拆迁房屋的位置及登记的权利人不同、选择回迁安置房面积等内容及双方的权利义务也不相同；张金翠与凌齐根的安置过渡费是分别单独开户发放；两份拆迁安置协议中也未有一并履行的特别约定，故张金翠与凌齐根同屯溪区住建委之间属于两个独立的合同关系，双方应按照协议约定分别履行。屯溪区住建委以张金翠和凌齐根系夫妻，两处被拆迁房屋属于夫妻共同财产，进而辩称两份拆迁安置协议应同时履行的理由，于法无据，本院不予采纳。
关于争议焦点二。本院认为，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外，故抵销应以存在双方互享债权为必要前提。本案中，张金翠与屯溪区住建委之间并不存在互负债务、互享债权的事实。根据双方均认可的熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表结算，截至2015年12月，屯溪区住建委除应交付安置房屋外，还应退还张金翠房款87086元，并支付拖欠的过渡费234738元。虽然屯溪区住建委对凌齐根享有到期债权（根据熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表，截至2015年12月，凌齐根应支付屯溪区住建委390032元），但凌齐根并非张金翠与屯溪区住建委拆迁安置补偿合同的当事人，故屯溪区住建委××款项与××区××委的款项不构成债务抵销。屯溪区住建委主张以凌齐根应支付的款项与其应支付给张金翠的款项抵销的理由，于法无据，本院不予采纳。
关于争议焦点三。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张金翠与大地拆迁公司签订的房屋拆迁安置协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应为合法有效，双方均应严格遵守履行。因大地拆迁公司系受屯溪区住建委××××区城建办）委托与张金翠签订上述协议，应由屯溪区住建委对大地拆迁公司的代理行为承担民事责任。张金翠已依照约定将被拆迁房屋腾空并交付大地拆迁公司拆除，大地拆迁公司也应按照约定向张金翠交付回迁安置房并支付房屋差价款及过渡费。张金翠的回迁安置房已于2015年12月底前满足交付条件，但屯溪区住建委至今未向张金翠交付房屋，构成违约，故原告主张屯溪区住建委交付回迁安置房并协助办理产权证的诉请，于法有据，应予以支持。根据熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表结算，屯溪区住建委应退还张金翠房款87086元，因协议中未约定履行期限，张金翠可以随时要求履行，故原告主张屯溪区住建委给付房屋面积差价款87086元的诉请，于法有据，应予以支持。根据熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表结算，截至2015年12月，屯溪区住建委尚拖欠张金翠过渡费234738元，该款至今未支付，故原告主张被告支付拖欠的过渡费234738元并按照支付自2016年1月1日起至给付之日止的利息的诉请，于法有据，应予以支持，但利息标准以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为准。因双方未明确约定过渡费的支付标准，原告也未提交其实际损失金额，结合协议约定和参照熙城国际回迁户房屋面积及价格统计表结算的2015年3月-12月的过渡费标准7572.6元/月（75726元÷10月），本院酌定屯溪区住建委按照7572.6元/月标准向张金翠支付自2016年1月1日起至实际交付安置房之日止的过渡费。
综上，对原告主张的被告交付安置房屋、协助办理产权证、退还房屋差价款、支付拖欠的2015年12月底的过渡费及利息并支付自2016年1月1日起至实际交房之日止的过渡费的诉请，本院予以支持；对超出部分的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十二条第四款、第九十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百七十四条，《最高人民法院关于》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果
一、被告黄山市屯溪区住房和城乡建设委员会于本判决生效之日起15日内将坐落于屯溪区熙城国际2-1-7室（建筑面积160.56平方米）交付给原告张金翠，并协助原告张金翠办理上述房屋的产权登记手续；
二、被告黄山市屯溪区住房和城乡建设委员会于本判决生效之日起15日内退还原告张金翠回迁安置房屋的面积差价款87086元；
三、被告黄山市屯溪区住房和城乡建设委员会于本判决生效之日起15日内给付原告张金翠的截至2015年12月底的过渡费234738元及利息（利息自2016年1月1日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至上述款项实际付清之日止）；
四、被告黄山市屯溪区住房和城乡建设委员会于本判决生效之日起15日内按照7572.6元/月标准给付原告张金翠自2016年1月1日起至实际交付安置房屋之日止的过渡费；
五、驳回原告张金翠其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6127元（原告已预交），由被告黄山市屯溪区住房和城乡建设委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。
审判人员
审判长汪卫东
审判员刘志翔
人民陪审员许毅龙
裁判日期
二〇一七年三月十六日
书记员
书记员汪雅婷
