审理法院：聊城市东昌府区人民法院
案号：（2016）鲁1502民初1915号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-07-12
审理经过
原告韩书光与被告山东华悦房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈旭峰、李岫岩，被告的委托代理人张丽敏、姚睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称：原告于2010年10月7日与被告签订房屋拆迁产权调换协议，合同约定调换后的房屋坐落于“华悦金钻小区I号楼东单元601室。合同约定在2012年10月7日交付房屋。被告作为建设方应当按照相关规定缴纳由被告自行承担的集中供气设施配套费、集中供热配套费，并在交房时提供竣工综合验收备案证明。被告非但未履行上述法定义务，反而要求原告缴纳集中供气设施配套费、集中供热配套费，并拒不交房。被告逾期交房，违反了双方签订的房屋拆迁产权调换协议约定，给原告造成经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令被告向原告赔偿因延期交房的经济损失（自2012年10月8日至2016年3月7日计算为37515元，经济损失赔偿至实际交房之日），诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求，即赔偿数额变更为2012年10月8日至2016年3月7日期间（扣除被告已支付的款项）房屋租金共计42408元。
被告辩称
被告辩称：一、涉案房屋已于2015年2月6日通过竣工验收，并具备法律规定及协议约定的房屋交付条件。《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定：拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定：（一）符合国家和省规定的质量安全标准；（二）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；（三）产权清晰。原、被告及东昌府区顺达拆迁服务中心签订的房屋拆迁产权调换协议第七条约定，被告向原告提供的产权调换房屋应当符合上述第三十条规定的条件，该约定为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应严格遵守。涉案房屋已取得《单位工程质量竣工验收记录》，2015年2月6日通过并于2015年6月17日取得《建设工程竣工验收备案证书》，且施工单位已向被告出具了《工程保修书》、《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，已完全具备《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定的交付条件，因此原告不存在不具备交房条件的事实。房屋拆迁安置补偿的法律关系与普通商品房买卖合同的法律关系不同，安置房屋的交付条件不能完全参照商品房房屋交付。虽达到竣工综合验收标准是交付商品房的标准之一，但法律法规并没有强制要求交付的安置房屋和交付商品房必须达到该标准。根据《建设工程质量管理条例》第十六条"建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。"之规定，通过勘察、设计、施工、监理有关单位的质量验收标准，是交付房屋的合法交付条件之一。本案双方在签订产权调换协议时没有约定交付房屋必须达到综合验收的条件，同时协议约定原告于2010年10月23日搬迁，被告应于2012年10月7日交付房屋，从搬迁到交房还不到2年的时间并结合施工实际来看，两年内房屋是不可能达到综合验收的条件，签订该协议时双方约定房屋交付条件本意也应是在房屋取得建设工程竣工验收备案后。因此，原告所主张的安置房屋应当达到综合验收的条件不能成立，应依法予以驳回。二、2015年3月涉案房屋具备交房条件后，被告已通过公告、电视广播等各种渠道向原告发出交房通知，但原告以各种理由不收房，违反了协议的约定。因此被告自2015年3月后不存在延期交房的事实，无需承担自2015年3月至今延期交房的经济损失。三、按照协议第九条的约定，因被告原因逾期交房，原告同意被告选择向原告提供同面积同质量的安置房屋，或者采取加倍支付临安费的方式向原告承担因延期交房造成的经济损失。该约定系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当严格遵守。自本协议签订后，被告不但依约向原告支付过渡期间的临安费，且自2012年3月7日至2015年3月7日延期交房期间，被告已以加倍支付临安费的方式向原告承担了延期交房的全部经济损失，原告均已接受，因此原告已不存在延期交房的经济损失。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告对其主张提交如下证据：
1、原、被告签订的房屋拆迁产权调换协议，该协议经聊城市鲁西公证处公证，拟证明产权调换协议约定的过渡期是24个月，截止到2012年10月7日被告没有按照协议的约定交房，存在违约，并且该协议第七条约定产权调换的房屋不仅符合拆迁管理条例的约定，还应该是普通商品房。2、2015年6月25日聊城市住房和城乡建设委员会信访办公室出具的金钻小区回迁户业主书面回复，拟证明在没有综合验收备案之前临安费由开发商继续发放。3、2016年3月28日聊城市住房和城乡建设局信息公开的答复，拟证明被告开发的华悦金钻小区没有办理综合验收备案手续。4、2016年3月12日山东博莱仕土地房地产评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告，拟证明古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金是14.5元，依据该结论，原告主张自2012年10月8日到2016年3月7日期间的租金损失。5、山东省房地产开发项目竣工综合验收综合备案办法、聊城市人民政府办公室关于印发聊城市房地产开发竣工综合验收办法通知，以及鲁高法2011第297号文，拟证明根据上述法律规定，房地产开发项目综合验收合格后方可使用，开发商开发的建设项目必须经过综合验收为取得综合验收备案的不得交付使用，这也是房屋交付使用前的法定条件。
被告质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，通过该协议第七条可以证明被告提供的安置房屋应当符合《山东省城市房屋管理条例》第三十条的规定，但是该条约定的普通商品房仅指交付房屋的质量为普通商品房的质量，并没有说明房屋交付条件是普通商品房，该协议第九条约定，因被告原因逾期交房的被告有权选择以加倍支付临时安置补助费的方式向原告支付延期交房的经济损失。对证据2回复中所提到的聊政字2014［2014］126号文件不适用本案项目，该文件所要求的是2015年之后新建设的项目才适用，在2015年之前的项目并不适用，且聊城市住房和城乡建设委员会无权要求没有达到综合验收的钱，临安费由被告继续发放，综合验收标准并不是本案安置房屋约定的交付标准。对证据3的真实性和证明内容均无异议。证据4评估报告为原告一方委托制作，其真实性不予认可，作出该评估报告所依据的现有资料及作出该报告分析所采用的材料均没有依据，对证据合法性不予认可。同时，该评估报告在本案中没有必要作出，因被告以加倍支付临安费的方式向原告支付了延期赔偿金，已全部补偿了原告损失，原告现无任何其他损失，其关联性不予认可。对证据5，上述两份规定不属于法律行政法规强制性规定，且两份规定是针对商品房交付的规定，本案为拆迁补偿合同纠纷，两者法律关系不同，不能完全参照。根据《山东省城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定，可以看出房屋工程质量验收标准是交付房屋的合法条件，该条第三款规定开发项目经验收合格后……，第四款规定，开发企业应当自综合验收合格之日起十五日内，将开发项目综合验收报告报开发主管部门备案，从上述两款规定可以看出验收合格和综合验收合格是并列的两种验收标准，第三款约定的验收合格即为工程质量验收合格，该条的本质可以看出并没有要求综合验收合格是交付房屋的唯一条件。
被告对其主张提交如下证据：
1、原、被告以及东昌府区顺达拆迁服务中心于2010年10月7日签订的《房屋拆迁产权调换协议》，拟证明：（1）证明被告依法拆迁原告房屋，且原、被告、东昌府区顺达拆迁服务中心三方在该协议中签字盖章，为各方真实意思表示，各方应当严格遵守。（2）证明该协议第七条约定，被告向原告提供的产权调换房屋应当符合《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条规定的条件。（3）证明该协议第九条约定，因被告原因逾期交房的，原告同意被告选择向原告提供同面积同质量的安置房屋，或者采取向原告加倍支付临安费的方式承担因延期交房给原告造成的经济损失。（4）证明根据该协议第三条约定，被告以依约将24个月安置过渡期内临安费包含在产权调换差价中的方式向原告全部支付完毕。2、临安费拨付申请5份及聂庄临时安置补助费发放明细一宗，拟证明被告已依约选择以加倍支付临安费的方式向原告承担因延期交房造成的经济损失，且原告已实际接受的事实。3、聊城市东昌府区古楼办事处聂庄居民委员会出具的《华悦金钻小区（聂庄新居）住宅建设标准》一份，拟证明原告认可的房屋交付标准，本案房屋已全部具备该标准内容。4、《建设工程竣工验收备案证书》复印件、《单位工程质量竣工验收记录》、《房屋建筑工程保修书》、《房屋建筑质量保证书》以及《房屋建筑使用说明书》各一份，拟证明被告向原告交付的安置房屋已于2015年2月全部通过竣工验收，符合法律规定及合同约定交付条件的事实。5、被告、聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心、古楼办事处聂庄居民委员会于2015年3月25日发出的《公告》，拟证明被告依约向原告发出交房通知的事实。
原告质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，与原告提交的一致，但是不能证明被告的证明目的，协议书第九条是违约条款，根据合同法相关司法解释规定，协议的一方违约，守约方方可以按照合同约定的违约条款主张违约金，也可以按照实际损失依法主张，原告本次诉讼请求是按照实际损失进行的主张，另外该协议第七条并不是房屋的交付条件，关于第三条约定的24个月的过渡费，该过渡费不在原告本次诉讼请求的范围内，该次主张是2012年10月8日起至实际交房日的实际损失。对证据2的真实性无异议，但是被告并没有足额向原告发放安置补助费，也没有弥补原告实际遭受的损失。对证据3住改建设标准，因是复印件不予认可，该建设标准与交付房屋需要达到综合验收的条件无关，并且该标准的约定并没有原告的签字确认。对证据4备案证书的真实性有异议，不予认可，该验收备案是住宅楼楼体的单项竣工验收备案，并非综合验收备案，关于质量保证书和说明书的真实性无异议，但是不能证明被告的证明目的，也不能证明涉案房屋已经达到法定交付条件。对证据5的真实性无异议，但是不能证明被告已向原告及其他相关业主进行张贴公示，被告没有向法庭递交该公告张贴公示的证据。另外该公告中涉及到交房安置手续的办理，办理时间是2015年3月31日，但是被告至今未取得涉案房屋的综合验收，不具备法定的交房条件。该公告内容即使存在也属违法。
本院查明
经对以上证据的审查、质证，本院认定如下事实：2010年10月7日，原告、被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心签订房屋拆迁产权调换协议，合同约定：被告委托聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心拆除原告位于聊城市东昌府区古楼办事处聂庄村的房屋144平方米。自签订协议起至2012年10月7日，被告支付原告临安费按过渡期24个月，被告支付原告临安费每月每平方米5元，共计17280元。原告自愿选择调换后的房屋坐落于华悦金钻小区I号楼东单元601室，建筑面积为127.39平方米。协议第七条约定：被告向原告提供的产权调换房屋应当符合《山东省城市房屋拆迁管理条例》第三十条的规定，且为普通商品房。且建设标准符合国家、省、市有关建筑设计，施工规范和标准。协议第九条约定：因被告原因逾期交房的，原告同意被告选择向原告提供同面积同质量的安置房屋，或者被告向原告加倍支付临安费。协议约定2012年10月7日交付房屋，被告未按时交付，被告按照拆迁面积支付双倍临安费，原告领取了部分双倍临安费43200元。2014年12月30日华悦金钻小区H号楼竣工，2015年2月12日验收。2014年12月30日华悦金钻小区I号楼竣工，2015年2月6日验收，取得《房屋建筑工程保修书》、《房屋建筑质量保证书》以及《房屋建筑使用说明书》。2015年3月25日，被告与聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心、聊城市东昌府区古楼办事处聂庄村向回迁安置户发出公告，于2015年3月25日至31日进行交房安置工作。2016年3月28日，聊城市住房和城乡建设局给原告等答复：山东华悦房地产开发有限公司开发的华悦金钻小区没有办理综合验收备案手续。2016年6月25日，聊城市住房和城乡建设局信访办公室出具书面答复：在没有综合验收备案之前临安费由开发商继续发放。2016年3月16日，经张秀兰委托，山东博莱仕土地房地产评估有限公司出具房地产租赁价格评估报告，评估古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金14.5元。原告要求被告承担2012年10月8日至2016年3月8日期间的损失，共计41个月，合同约定交付的房屋面积是144平方米，每平方米14.5元，144平*14.5*41个月，为85608元。扣除被告在此期间已经向原告支付的金额144乘10元每月再乘以30个月，共计43200元，最后共计42408元。损失计算至实际交房之日。
本院认为
本院认为：原告与被告及聊城市东昌府区顺达拆迁服务中心签订的房屋拆迁产权调换协议，系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，为有效协议。原告已依照协议约定迁出房屋，履行了协议约定。被告亦应按协议约定履行交付房屋的合同义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和中华人民共和国国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。验收合格是出卖人将房屋交付买受人的法定条件。房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应当以行政主管部门完成综合验收为收房标准。被告未办理综合验收备案手续，故涉案房屋至今不具备交房条件。被告应从合同约定交房次日即2012年10月8日起向原告支付逾期交房违约金。被告选择公告方式通知原告等收取房屋，对该通知能否及于原告存在不确定性，故2015年3月25日无法推定为实际交房日期，原告实际也未收房。原告所主张的按山东博莱仕土地房地产评估有限公司出具的房地产租赁价格评估报告所评估古楼办事处乐园小区第五幢3号楼3单元402室房地产每平方米月租金14.5元计算实际损失，因该评估报告系案外人委托作出，与本案不具关联性，故该证据本院不予采信。因逾期交房造成原告的实际损失应以双方约定的双倍临安费计算，被告已按照拆迁面积实际履行了部分双倍临安费43200元，故被告亦应当按照拆迁房屋面积144平方米支付至其实际交付之日期间的双倍临安费，双倍临安费为10元每平方米每月，逾期时间自2012年10月8日起至被告实际交房之日止，被告已支付的43200元，应当在计算总额中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告山东华悦房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告韩书光经济损失每月1440元，自2012年10月8日起至实际交付房屋之日止（已支付43200元）。
二、驳回原告韩书光其他诉讼请求。
案件受理费430元，由被告承担（原告已预交，待执行时一并过付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审判人员
审判员邢炳兰
裁判日期
二〇一六年七月十二日
书记员
书记员肖慧
