审理法院：梨树县人民法院
案号：（2017）吉0322民初1543号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-09-22
审理经过
原告焦德东诉被告四平市翰文苑房地产开发有限公司、高宝安房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院依法公开审理并于2016年12月20日做出(2016)吉0322民初2675号民事裁定书，当事人不服该裁定上诉至四平市中级人民法院，四平市中级法院于2017年3月13日做出（2017）吉03民终360号民事裁定书，裁定对该案发回本院重审，重审后，本院另行组成合议庭，于2017年7月10日公开开庭进行了审理，原告焦德东，被告翰文苑委托代理人王立科、梁伟到庭参加诉讼，被告高宝安经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告诉称
焦德东诉称：2010年9月29日，被告四平市翰文苑房地产开发有限公司开发辽河农垦管理区二中路北、化肥站路南地段。原告的院落东西宽22米，南北长37米。上面附属物有商业用房108平方米，均在这一地段被开发。双方签订房屋回迁合同书，达成的协议内容如下:甲方在原位置回迁给乙方宽6米，长12米门市楼两个（12米是设计跨度）。合同中特别约定第一条：“如果甲方规划设计出现变更，则按实际建设长度给乙方所有，增加面积双方互不找价。”而实际建设长度是18米，按照“约定”回迁给乙方的2个门市楼就应该是6米×18米。回迁住宅面积是470平方米。其中80平方米4个，位于**和**，75平方米2个，位于**。2013年末5月21日被告翰文苑房地产开发有限公司回迁给原告门市楼1个（位于韩文雅苑**楼西19门，面积184.2平方米），2013年10月9日又回迁给原告住宅楼1个（韩文雅苑3号楼七单元五楼502室，面积79.4平方米）还差诉讼请求中所提到的门市楼和住宅楼没有回迁给乙方。合同中特别约定第二条：“甲方不得将约定回迁楼出售、转让他人，否则甲方按楼房的双倍价格赔偿乙方。”现在，被告四平市翰文苑房地产开发有限公司于2012年把韩文雅苑6号楼的50多套住宅楼和14个门市楼都给了被告高保安抵资，被告再一次违背双方签订的房屋回迁合同条款，将应该回迁给原告的楼房转让到第二被告高保安手中。被告高保安是被告四平市翰文苑房地产开发有限公司的合资合作人。在他们的转让抵资过程中，侵占了原告的权益。致使原告至今也未按约定得到全部回迁楼。另外，被告翰文苑房地产开发有限公司于2013年5月21日回迁给原告门市楼时，要求原告缴纳2012年取暖费6446.00元，物业费1769.00元、水费600.00元。物业费和水费2369.00元原告可以接受，取暖费6446.00元原告认为不合理，因为已经过了取暖期。2013年10月9日回迁给原告住宅楼时，又强迫原告补交2012年取暖费2461.00元，物业费476.00元，水费360.00元，计3297.00元。原告认为补交这些费用不合理，因为已经过了2012-2013年的收费期，此时原告已经缴纳了2013-2014年的取暖费，也就是说回迁给原告一个楼，原告同时缴纳两年的费用，而2012年的所有费用与原告无关。为此，原告要求被告返还所收门市楼的取暖费6446.00元和2012住宅楼的费用3297.00元，合计9743.00元。原告认为被告四平市翰文苑房地产开发有限公司不履行合同，违反诚信。经区管委会领导和原告多次找被告协商，才回迁给原告1个门市楼个1个住宅楼，还差1个门市楼，5个住宅楼至今也没有回迁到位，原告不能接受。同时原告认为被告高保安在不知情的情况下也附带侵占了原告的合法权益，为了依法保护切身利益，请求法院判令：1二被告依房屋回迁合同为原告在其被拆迁房屋的原位置（翰文雅苑六号楼）回迁门市楼1个单元，（一，二层，长18米，宽6米）。回迁住宅楼5个单元。其中三层2个每个75平方米。计75平方米×2=150平方米；四层2个，每个80平方米。计80平方米×2=160平方米；五层1个，80平方米；总计470平方米。2诉讼费用由被告承担。3请求被告把收取原告的2012年取暖费、物业费、水费等不合理费用返还给原告，共计9743.00元人民币。诉讼中原告陈述，假设法院不能裁决返还具体房屋，我要求双倍返还。
被告辩称
被告四平市翰文苑房地产开发有限公司（以下简称开发公司）辩称，原告的诉讼请求不能得到法律的支持，理由是：
1、根据原被告双方于2013年5月21日签订的预回迁安置协议书第一、二、五、六条之规定，原告回迁部分商网及住宅楼后，双方要在此协议的基础上再继续商谈回迁事宜，争取尽快达成协议。因此，双方签订完预回迁安置协议后，双方于2010年9月29日签订的原房屋回迁合同在重新达成回迁协议之前应终止履行，原告不能依据原房屋回迁合同起诉被告。2、事实上被告开发的孤家子镇翰文雅苑小区99.8%的回迁户都在重新签订回迁合同后友好回迁完毕。重新签订的回迁合同都是按1：1.3至1：2的比例回迁，原告的被拆迁房屋用途是住宅用房，不是商业用房，所以其回迁合同书上回迁房不是商网，应是住宅，原房屋回迁合同上原回迁楼房是288平方米的商网或470平方米住宅，原告可任选其一。根据预回迁安置协议书，原告已实际回迁商网面积184.2平方米，住宅79.4平方米，商网和住宅楼按1:2的换算比例（当时回迁时住宅按每平方米1900元，商网按每平方米3800元计算），实际回迁住宅按面积为447.8平方米，而原告的被拆迁房屋面积为194.83平方米，按1:2的回迁比例计算，原告应得到389.66平方米回迁住宅楼房。故原告的实际回迁楼房面积已超过了其应得到的回迁面积，原告无权再向被告开发公司主张继续索要回迁房了。因此，双方签订的房屋回迁合同书即房屋拆迁安置补偿合同已实际履行完毕，原告起诉索要回迁楼房属于违约行为。本案纠纷与另一被告高保安无关，被告与高保安正常经济往来与原告无关。原房屋回迁合同上没有约定原告回迁楼房的具体位置。因此原告起诉要求二被告在已交付被告高保安使用的楼房内给付其回迁楼房的诉讼请求不能得到法律的支持。4、在2012年末工程完工后，通知所有的回迁户办理入住手续，回迁户即使2012年不入住，也要交所有的费用，因为供暖等设施当年主要是为回迁户服务。因此，在2013年5月21日签订预回迁安置协议书时，被告已经明确同原告讲明，原告应补缴2012年取暖费、物业费、水费，原告当时表示同意并缴纳了费用。现在原告反悔要求返还这些费用与法无据，故原告的第三项诉讼请求不应得到法院的支持。另外，原告的第三项诉讼请求超过了两年的诉讼时效期间。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据，请法院依法判决驳回其起诉。
被告高宝安经合法传唤未到庭应诉，亦未提出答辩。
本院认为
本院根据原被告的诉辩内容，总结本案的争议焦点为：1、原告要求给付回迁楼房的请求是否合法，应否予以支持？2、2010年9月29日原被告双方签订的回迁合同中回迁楼面积288平方米指的是住宅还是商网？回迁住宅面积暂定470平方米与回迁的288平方米两者是选择性的还是一共回迁的面积？3、高保安所购买的楼房是否是原告应回迁的楼房？双方对争议焦点均无异议。
焦德东向本院递交如下证据：
证据一、2010年9月29日房屋回迁合同书，证明翰文苑公司与原告签订的房屋回迁合同。原告拆迁补偿之前拥有不动产所有权，双方约定给予焦德东回迁商网288平方米，住宅面积470平方米，这是双方真实意思，该合同没有违反法律规定，是有效合同，对双方有约束力。
被告开发公司质证认为：对该合同的真实性没有异议，2013年5月21日原告与公司签订了预回迁安置协议书后，原告得到了商网及住宅楼，双方应重新商谈回迁事宜，在双方重新达成回迁协议之前，已经终止了2010年9月29日的房屋回迁合同书的履行，原告不能据此起诉被告公司。288平方米是商网和470平方米住宅是选择性的，是换算关系，不能都要。
证据二、2013年5月21日的预回迁安置协议书。证明这两份合同都具有法律效力，本分协议书是房屋回迁合同书的一部分，属于先安置一部分商网和住宅，剩余的商网和住宅面积被告没有履行。预回迁安置协议书不是一项替代协议书也不是一项终止协议，只能作为被告履行合同的时间、数量的见证。
被告开发公司质证认为：没有异议，该证据的第一、第二、第五、第六条恰恰说明了本预回迁合同协议书签订后原告得到了商网之后，双方应在此协议基础上继续商谈回迁事宜，双方于2013年10月9日给付原告住宅楼79.4平方米，签订的预回迁安置协议书履行完毕，但由于原告称房屋回迁合同书没有找到所以在预回迁安置协议书左下角标注了原合同未收回，原房屋回迁合同已经履行完毕。
被告高宝安在举证期限内未向法庭提供证据。
被告开发公司在举证期限内未向法庭提供证据。
经审理查明：2010年9月29日，开发公司（甲方）与焦德东（乙方）签订房屋回迁合同书，合同书约定：一、回迁时间：甲方拟定于2011年11月30日将该楼房交付给乙方使用。二、乙方房屋坐落二中路—北化肥站路南，面积108.90+85.93平方米，附属拆迁面积24平方米。三、乙方回迁与原有位置大致不变，回迁面积宽6×2米，长12米，回迁楼面积288平方米，回迁住宅面积暂定为470平方米。80平方米4个，位于**和**；75平方米2个，位于**。……十、特别约定：1、如果甲方规划设计出现变更，则按实际建设长度给乙方所有，增加面积双方互不找差价。2、甲方不得将约定的回迁楼出售、转让给他人，否则甲方按楼房的双倍价格赔偿乙方。3、甲方不得在乙方的楼房前后，安装修建任何建筑物。4、回迁给乙方的各层楼房相连。5、乙方的冷冻库（长7.5米，宽6米）的损失，甲方已在回迁面积中给予补偿。
2013年5月21日，开发公司（甲方）与焦德东（乙方）签订预回迁安置协议书，约定：一、先回迁部分商网及住宅，让回迁户先回迁入户。二、剩余部分继续协商，争取尽快达成协议。三、甲方给乙方预先安置门市楼184.2㎡，位于该小区**楼，东数第4门商网。住宅楼**楼****79.4㎡。……五、本协议签订后，原《房屋回迁合同书》继续由拆迁户保留，最后达成全部回迁协议后甲方再收回废止。六、本协议同样具备法律效力，是总回迁安置的一部分，签定此协议的回迁户，要在此协议基础上再继续商谈回迁事宜。”
2013年5月22日开发公司收取原告6号楼商网东数4门取暖费6446元、物业费1769元、水费600元。2013年10月5日开发公司收取了原告6号楼商网东数4门取暖费6631元、物业费1768元、水费600元。2013年10月开发公司收取了原告3号楼7单元502室取暖费2461元、物业费476元、水费36元、楼宇门50元、灯费20元。2013年10月9日，开发公司收取原告3号楼7单元502室取暖费2541元、物业费477元、水费360元、灯费20元。
2011年，开发公司拖欠高宝安欠款，以50多个住宅及25个商网楼抵顶欠款，按照高宝安提供的名单，分别签订了购楼合同与交款收据。
上述事实，有原告提供的房屋回迁合同书，预回迁安置协议书，开发公司开具的取暖费收据4张，被告高宝安提供的高小博、杨立柱的预定房屋合同，以及双方当事人的陈述可以证实。
本院认为，原告焦德东与被告开发公司在2010年9月29日的房屋回迁合同书中，只明确了“乙方回迁与原有位置大致不变”而且约定给付的楼房无具体的位置。在2013年年5月21日的预回迁安置协议书中约定“一、先回迁部分商网及住宅，二、剩余部分继续协商，争取尽快达成协议。……六、本协议同样具备法律效力，是总回迁安置的一部分，签定此协议的回迁户，要在此协议基础上再继续商谈回迁事宜。”综合两份合同，可以认定，原告焦德东与被告开发公司只就“门市楼184.2㎡，位于该小区**楼，东数第4商网。住宅。住宅楼**楼****79。”达成回迁协议，并已交付履行完毕，而对于其余部分双方未能协商一致，鉴于双方未能就回迁安置补偿达成协议，本院无法确定具体回迁安置补偿事项。焦德东亦未提供充分证据证实其应回迁楼房的位置在翰文雅苑六号楼。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”故本院对原告焦德东诉请二被告依房屋回迁合同为原告在其被拆迁房屋的原位置（翰文雅苑六号楼）回迁门市楼1个单元，（一，二层，长18米，宽6米）。回迁住宅楼5个单元。其中三层2个每个75平方米。计75平方米×2=150平方米；四层2个，每个80平方米。计80平方米×2=160平方米；五层1个，80平方米；总计470平方米的诉讼请求，不予支持。焦德东提出返还取暖费的请求，亦未提供充分证据予以证实，本院不予支持。
综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告焦德东的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告焦德东负担。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。
审判人员
审判长田健
审判员李国宏
代理审判员张乐
裁判日期
二〇一七年九月二十二日
书记员
书记员崔宇虹
