审理法院：眉山市中级人民法院
案号：（2016）川14民终571号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-06-30
审理经过
上诉人曹桂富、姜群英因与上诉人四川世圣房地产开发有限公司（以下简称世圣公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服四川省洪雅县人民法院(2014)洪民初字第655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月21日立案受理后，依法组成合议庭于2016年7月7日公开开庭审理了本案。上诉人曹桂富、姜群英及其委托代理人朱琪林，上诉人世圣公司的委托代理人帅泽军、吴江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
世圣公司在一审的诉讼请求为：1、曹桂富、姜群英向其支付房屋补差款201788元；2、曹桂富、姜群英赔偿其经济损失377255.99元；3、诉讼费由对方承担。
一审法院查明
一审认定，曹桂富、姜群英系夫妻关系。为加快洪雅县旧城改造，世圣公司于2003年3月21日经洪雅县人民政府批准，取得在洪雅县洪川镇小南街修建洪雅商业城的合法建设权，同年9月15日世圣公司在洪雅县国土资源局办理国有土地使用证（土地证号:洪国用〖2003〗字第410号;地号:01-37-014）,取得洪川镇小南街土地使用权，面积6686.67㎡。2006年4月27日世圣公司与曹桂富、姜群英经协商签订《拆迁安置协议》，双方协商后约定:“乙方曹桂富、姜群英位于小南街83号的自有房屋面积共计272.40㎡（其中门市68.45㎡，住房203.95㎡）达成拆迁安置补充协议如下：一、门市：安置门市3个，每个门市的门面宽度约为3.6米，原位置；第一个门市从种植园的一半起依次向右排列，三间门市总面积108㎡，面积减少或增加部分均按3700元/㎡补偿对方；二、住房：安置住房3套（2、3、4层）在姜群英门市上面，每层面积在100-110平方米之间，超规定面积部分按每平方米530元补差；三、附属物按洪府办发（2002）26号和洪府发（2003）17号文件进行补偿；……”协议签订后，曹桂富、姜群英按协议约定于2006年4月30日将原住房和门市交原告拆迁，2007年9月，世圣公司工程竣工验收合格。2007年12月12日、2009年9月25日，世圣公司两次通过邮政特快专递通知曹桂富、姜群英办理结算和交房手续。2014年12月18日，洪雅县房地产管理所颁发的四份房产证登记为二被告共同共有，分别为洪雅房权证监证字第0020318号套内建筑面积158.24㎡；洪雅房权证监证字第0020320号建筑面积120㎡；洪雅房权证监证字第0020322号建筑面积120㎡；洪雅房权证监证字第0020324号建筑面积120㎡。
一审法院认为
原判认为，2006年4月27日世圣公司与曹桂富、姜群英签订的《拆迁安置协议》，经双方协商一致，依法成立并生效，双方当事人应按照合同约定，享有权利并全面履行义务。但该《拆迁安置协议》未约定先交房还是先交纳房屋面积差价款，属当事双方对该问题约定不明。根据已生效的（2010）洪民初字第503号民事判决书证实，曹桂富、姜群英已经取得安置房屋的钥匙。2014年12月18日，洪雅县房地产管理所颁发的洪雅房权证监证字第0020318号、第0020320号、第0020322号、第0020324号房产证已经登记曹桂富、姜群英为洪川镇小南街206号2栋6单元2层2号、3层2号、4层2号和洪川镇小南街160号、162号、164号2栋1层的房屋所有权人。由于《拆迁安置协议》明确约定曹桂富、姜群英的三间门市总面积108㎡，面积减少或增加部分均按3700元/㎡补偿对方；住房每层面积在100-110平方米之间，超规定面积部分按每平方米530元补差。因此曹桂富、姜群英的三套住房面积共超30㎡，按530元/㎡计算为15900元；三间门市面积共超50.24㎡，均按3700元/㎡计算为185888元。曹桂富、姜群英辩解三间门市原设计图纸有库房，库房面积价格不应当按照《拆迁安置协议》的3700元/㎡补偿对方。虽然原设计图有库房，但实际修建中没有修建库房，且其他相邻门市均按《拆迁安置协议》的约定以3700元/㎡的补差价格进行补偿。故原审法院认为曹桂富、姜群英的抗辩理由不成立，曹桂富、姜群英应向世圣公司支付房屋补差款共计201788元。
至于世圣公司提出曹桂富、姜群英一直拖欠房屋补差款，要求曹桂富、姜群英赔偿巨额的资金利息和经济损失377255.99元的主张，由于双方未在《拆迁安置协议》中约定，世圣公司也未提供确实充分的证据证实实际损失为377255.99元。因此，对世圣公司要求曹桂富、姜群英赔偿资金利息和经济损失金额，只能以房屋补差款201788元为基数计算资金占用利息损失，且起算时间只能在立案受理后曹桂富、姜群英的房产证颁发的次日起开始（即2014年12月19日），按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。
综上所述，世圣公司提出的诉讼请求，部分符合法律规定，对符合法律规定的诉讼请求，依法予以支持。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由姜群英、曹桂富在判决生效之日起十日内一次性给付四川世圣房地产开发有限公司房屋面积补差款201788元及利息（利息从2014年12月19日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息至实际付清之日止）。二、驳回四川世圣房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费减半收取4795元，由四川世圣房地产开发有限公司承担795元，姜群英、曹桂富承担4000元。
上诉人诉称
曹桂富、姜群英上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。世圣公司没有交付房屋，上诉人还不是涉案房屋的合法所有人，房屋的简单装修、门市的质量问题未得到解决，世圣公司的交房义务没有完成。原设计图门市内有库房，但实际未修建，是被上诉人违规变相增大门市的面积，增加了补差款，现有证据不能证明相邻门市按约定进行了补差。请求撤销原判，依法驳回世圣公司的诉讼请求。
世圣公司上诉称，原审认定事实清楚，但处理结果不当。原审认定曹桂富、姜群英恶意拖延交房的事实，但对世圣公司的损失没有全部支持，利息计算时间应当自世圣公司向曹桂富、姜群英主张时计算。请求改判支持世圣公司一审诉讼请求。
二审过程中，世圣公司提交了为曹桂富、姜群英办理的四份房产证，其中三间门市共用一本房产证。欲证明四套房屋已经交付曹桂富、姜群英，面积也是经过专业机构测绘确定。曹桂富、姜群英质证认为，一审该证据已提交，不能证明房屋已交付，房产证是执行四川省洪雅县人民法院（2011）洪民初字第594号判决时协调房管局办理的，现房产证仍在洪雅县法院执行局。
曹桂富、姜群英向法庭提交了项目规划设计图纸，欲证明房产证面积与设计图纸显示的面积有出入，产权面积包含了后面库房的面积，导致门市面积增大近30平方米。世圣公司质证认为，对图纸真实性无法确认，门市面积经过相关机构测绘，依法办理了房产证，不存在违法违规的地方，
二审经审理查明，曹桂富、姜群英提交的项目规划设计图纸与实际办理的房产证相比，规划设计图纸中门市后面为库房，而实际修建的房屋后面无库房。现已生效的四川省洪雅县人民法院（2011）洪民初字第594号民事判决主文第三项及四川省洪雅县人民法院（2013）眉民终字第386号民事判决载明，世圣公司给付曹桂富、姜群英门市租金按每月每间1000元计算，时间从2008年1月起计算至三套安置住房完成简装、开通水、电、光纤户头和三间门市完成修复、简装后实际交付为止。该生效判决第10页第10行载明，涉案房屋存在质量不合格的问题，曹桂富、姜群英未接受安置住房和门市，造成延迟交付安置住房和门市的违约责任，应由世圣公司承担。世圣公司至今尚未对曹桂富、姜群英的涉案房屋进行简单装修、修复。
本院查明
二审查明的其他事实，与原审查明的事实相一致。
以上事实，有当事双方的身份证明、双方当事人的陈述、房产证、（2011）洪民初字第594号民事判决、（2013）眉民终字第386号民事判决、规划设计图纸、设计施工图纸、拆迁安置协议、整改方案等证据予以证实。
本院认为
本院认为，本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否已经交付；2、现在是否应当补偿世圣公司的超合同面积差额损失？
对第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”，现已生效的（2011）洪民初字第594号民事判决主文第三项载明“世圣公司给付曹桂富、姜群英门市租金按每月每间1000元计算，时间从2008年1月起计算至三套安置住房完成简装、开通水、电、光纤户头和三间门市完成修复、简装后实际交付为止”。该生效判决第10页第10行载明“涉案房屋存在质量不合格的问题，曹桂富、姜群英未接受安置住房和门市，造成延迟交付安置住房和门市的违约责任，应由世圣公司承担”。从以上证据来看，涉案门市及住房应在完成简单装修、及修复后方可交付给曹桂富、姜群英,而世圣公司并未根据生效判决书的要求完成上述义务，涉案房屋至今尚未进行简单装修或修复，世圣公司仅通过邮件通知曹桂富收房及办理房产证，未履行判决指定的义务，故目前尚无法认定涉案房屋已经具备交房条件。
对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于世圣公司未按合同约定及生效判决的内容履行义务，涉案房屋尚不具备交付条件，在房屋不具备交付条件的情况下可能面临购房者解除合同的问题，超面积补差价的问题应在解决上述问题的情况下再进行，在此情况下无法进行房屋面积补差价方面的计算，故对世圣公司可能存在的损失尚无法计算，世圣公司可在条件成就后另行主张。
综上，原审认定事实不清，上诉人世圣公司的上诉理由不能成立，上诉人曹桂富、姜群英的上诉理由依法成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、撤销四川省洪雅县人民法院(2014)洪民初字第655号民事判决；
二、驳回四川世圣房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费4795元，由四川世圣房地产开发有限公司负担；二审受理费11286元，由四川世圣房地产开发有限公司负担，曹桂富、姜群英预交的4327元予以退还。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长陈晓梅
审判员蒋毅
代理审判员唐军
裁判日期
二〇一七年六月三十日
书记员
书记员李龙宇
