审理法院：太仆寺旗人民法院
案号：（2016）内2527民初823号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-03-19
审理经过
原告姜保民与被告太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司（以下简称”亨得利房地产公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜保民及其委托代理人姜宝魁与被告亨得利房地产公司委托代理人胡久武、崔振民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告姜保民诉称：被告经太仆寺旗人民政府及有关部门批准，对原贸易公司院内进行旧城拆迁改造，当时被告经与我协商后达成在原告旧房附近地段安置返迁商品门市房的《拆迁补偿安置协议》及承诺书补充协议。按照上述协议约定，被告应于2011年4月10日向我交付符合使用条件的房屋，但时至今日，被告仍没有履行交付符合使用条件房屋的义务。造成没有能够交房的根本原因是，原告拟回迁商品房门前的原拆迁户辛义斌不拆迁旧房，对本涉诉门市房形成完全的“堵塞”障碍，使其不具备“符合使用条件”的商品房交验条件，直接影响了原告回迁商品房正常使用功能。根据建设部《商品房销售管理办法》第三十条之规定，房地产企业应当按照合同约定，将符合交付条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产企业应当承担违约责任。依国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目的竣工验收，包括工程质量、规划、消防、人防等综合验收，综合验收包括了城市规划设计条件的落实情况、拆迁安置方案的落实情况等方面内容。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律的司法解释》第十七条之规定，逾期交付房屋的，按照逾期交付期间的同地段同类房屋租金标准确定。因此，被告未能如期向原告交付符合使用条件的回迁商品房，由于“拆迁钉子户”的障碍原因，是房屋交验没有符合综合验收中的“规划验收”问题，被告违反了双方签订拆迁补偿安置协议的有关约定及上述有关法律规定，依合同相对性原则，被告应向原告承担相应的违约责任。按照涉诉房屋同面积同地段同类房屋租金标准，被告应当承担租金损失的实际年租金标准为31000.00元／年，亦即自被告应当交付房屋的2011年4月10日之日起，至本案受理之日2016年9月10日的违约金为，1、2011年4月10日-2016年4月10日期间：31000.00元／年×5年=155000.00元；2、2016年4月10日-2016年9月10日期间：31000.00元／年÷12月×5月=12917.00元，两项合计167917.00元；被告承担自原告起诉之日起至人民法院判决之日止的租金损失；涉诉房屋交付后，被告承担“拆迁钉子户”障碍消除之日的租金损失。由于被告未依法如约交付原告符合使用条件的回迁门市商品房，导致原告正常的家庭生活及商业经营受到极大的困难和损失。原告积极支持被告的拆迁及建设安置工作，因建设规划范围内的障碍物没有及时排除，而致原告不能及时入驻及开展经营。被告没有及时交付房屋，实属整体征地拆迁没有达到规划要求，是被告对原告的违约原因，被告对原告承担违约责任依法、合理、有据。因此,请求法院判令：1、被告交付原告的回迁门市商品房；2、被告承担原告因不能按照拆迁协议约定时间交付符合使用条件商品房的违约损失167917.00元及后续违约损失；3、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司辩称，原告的损失是由案外人辛义斌造成的。2010年房屋已经盖好，但在原告回迁的商业楼前有案外人辛义斌的平房挡着，太仆寺旗人民政府与我公司于2009年3月12日签订的协议书第一条约定“原贸易公司由乙方作为拆迁人，制定拆迁安置方案，个别拆迁困难户（钉子户）由政府相关部门协助拆迁或由旗政府组织有关部门强制拆迁，强制拆迁应在法律法规规定的最短时效内给予拆除。”但通过协商及诉讼等多种方式，辛义斌的平房均未能拆迁，原告要求交付符合使用条件的房屋，我公司确实无法拆除辛义斌的平房。另外，根据我公司与原告签订的《承诺书》，原告还欠我公司20000.00元房款，按照约定，此款在交房前应一次性交完。因原告未交清补差价款，所以我公司也未交房。
本院查明
经审理查明，被告亨得利房地产公司于2009年对太仆寺旗宝昌镇原贸易公司大院进行住宅楼、商业楼开发建设。原告姜保民与被告太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司于2009年9月2日签订了《太仆寺旗原贸易公司院拆迁补偿安置协议》，协议第三条约定“姜保民用拆迁旧房置换亨得利房地产公司新建的商品房北栋商业楼30号138平方米和南栋商业楼26号135.4平方米”，第五条约定“姜保民补给亨得利房地产公司差价款140000.00元”。第十条约定“太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司于开工之日起，满二十个月交付房屋，如不按时交付，由该公司负责赔偿损失”。当日，双方又签订了补充条款，其中第二条约定“以第一条为基础，姜保民再拿出贰万元整20000.00元给亨得利房地产公司找补差价款，此款在交房前一次性交完”。房屋于2010年建成，因原告拟回迁的北栋商业楼30号门前有案外人辛义斌的三间临街房屋未能拆除，且原告未交清补差房款20000.00元，被告未向原告交付房屋。
本案原告为证明其诉讼请求，依法提交如下证据材料：1、《太仆寺旗原贸易公司院拆迁补偿安置协议》,拟证明原、被告之间存在房屋拆迁安置关系；2、《承诺书》一份，拟证明双方签订协议后又签订了补充条款；3、《房屋租赁合同》一份，拟证明同类地段租金参考标准。
经庭审质证，被告太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司对证据材料1、2均予以认可：对证据材料3不认可。
本院认证意见为，证据材料1、2具有证据的真实性、合法性与关联性，被告予以认可，故本院对上述证据材料予以采信；证据材料3因不是有关部门公布或有资格的房地产评估机构评定，被告太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司又不认可，不具有证明力，本院对其不予采信。
本案被告为证明其诉讼请求，依法提交一份证据材料：太仆寺旗人民政府与太仆寺旗亨得利房地产开发有限公司签订的《协议书》一份，拟证明被告与太仆寺旗人民政府签订协议，个别拆迁困难户（钉子户）由政府相关部门协助拆迁或由旗政府组织有关部门强制拆迁，客观上拆迁不了案外人辛义斌的平房。
经庭审质证，原告对此份证据材料的真实性、合法性认可，对其关联性与证明目的不认可，认为与本案无关。
本院对此份证据材料的真实性、合法性予以认定，对其证明目的不予认定。
本院认为
本院认为，原、被告所签订的《太仆寺旗原贸易公司院拆迁补偿安置协议》及《承诺书》系双方的真实意思表示，内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应当按照协议约定履行自己的义务。被告未按协议约定的日期向原告交付回迁房屋，已构成违约，应承担继续履行的违约责任，合同具有相对性，其因案外人辛义斌的原因未能交房的辩解理由不能成立，因此原告要求被告交付回迁北栋商业楼30号的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告虽辩称未交房原因之一系原告尚有20000.00元房款未交清，因未提起反诉，本院对其抗辩理由不予采纳。关于原告向被告主张的原告因不能按照拆迁协议约定时间交付符合使用条件商品房的违约损失167917.00元及后续违约损失的诉讼请求，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告姜保民主张被告太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司应按同类地段租金标准支付逾期交房的违约金，因双方签订的协议中未约定赔偿方式和赔偿标准，其提供的证据材料又不具有证明力，且经庭审释明后，其未向本院申请有资质的房地产评估机构评定具体损失，因此，其主张缺乏事实和法律依据，故对该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告太仆寺旗亨得利房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将回迁的北栋商业楼30号的房屋交付于原告姜保民；
二、驳回原告姜保民的其他诉讼请求。
案件受理费3658.00元（原告姜保民已预交），由原告姜保民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。
审判人员
审判长马军
审判员杨春娟
人民陪审员左淑琴
裁判日期
二Ｏ一七年三月十九日
书记员
书记员周策策
