审理法院：银川市兴庆区人民法院
案号：（2017）宁0104民初2271号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-04-28
审理经过
原告李梦婷与被告宁夏鸿兴达房地产开发有限公司（以下简称:鸿兴达公司）、中国农业银行股份有限公司宁夏回族自治区分行营业部（以下简称:农行宁夏分行营业部）、第三人中国长城资产管理股份有限公司（以下简称:长城资产管理公司）拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告李梦婷的委托诉讼代理人杨顺春、夏亚德，被告农行宁夏分行营业部的委托诉讼代理人陈建波、张铁铸，第三人长城资产管理公司的委托诉讼代理人胡长珠到庭参加了诉讼，被告鸿兴达公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李梦婷向本院提出诉讼请求：1.确认鸿兴达公司与农行宁夏分行营业部于2003年6月11日签订的《以资顶贷协议书》无效；被告鸿兴达公司与农行宁夏分行营业部于2005年9月22日签订的《商品房买卖合同》无效；农行宁夏分行营业部以《商品房买卖合同》取得的房屋所有权证登记行为违法，应予撤销；2.确认位于银川市某室房屋所有权为原告；3.本案诉讼费二被告承担。事实和理由：鸿兴公司作为房地产开发企业，2003年3月，鸿兴达公司开发解放西街旧城区时，原告在解放西街勤俭巷的住房被拆迁。2003年4月8日，原告与鸿兴达公司签订《拆迁安置协议》，约定原告于2003年4月15日前搬出原住房，建筑面积56平方米，鸿兴达公司将原告安置在银川市该涉案房屋，建筑面积76平方米，增加安置面积28平方米，因异地安置，对于增加的安置面积原告不找补差价，其他费用按规定统一办理。协议签订后，原告依约搬出被拆迁房屋。2005年6月8日，鸿兴达公司给原告《基本建设项目竣工决算书》一份，确定补偿安置房屋为银川市该涉案房屋，实际建筑面积为76.69平方米。同时将该套房屋钥匙交付原告入住至今，此时，原告与鸿兴达公司已完成了房屋产权置换。鸿兴达公司明知该房屋的所有权已交付给原告，于2003年6月11日，与被告农行宁夏分行营业部恶意串通，背着原告签订《以资抵贷协议》，将涉案房屋作为还贷资金207598元，并签订《商品房买卖合同》，二被告签订的《以资抵贷协议》无效，且《商品房买卖合同》购房款207598元不存在，故《商品房买卖合同》为无效合同。农行宁夏分行营业部于2014年3月13日以无效的《商品房买卖合同》复印件取得涉案房屋所有权证书，属违法行为，应予撤销。
被告辩称
被告鸿兴达公司未作答辩。
被告农行宁夏分行营业部辩称，原告提供的拆迁安置协议和诉状中的前面字迹明显不同，无法证实《拆迁安置协议》为原告所签订。拆迁安置协议内容虚假，原告没有证实其有被拆迁的房屋及系被拆迁房屋所有权人，且原告签订协议时未成年，协议属无效协议。第三人长城资产公司对涉案房屋享有物权，原告确权请求不符合法律规定。此外原告诉请已过诉讼时效，故应驳回原告诉讼请求。
第三人长城资产管理公司辩称，同意被告农行宁夏分行营业部的意见，第三人对涉案房屋享有物权。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年4月8日，原告与被告鸿兴达公司签订《拆迁安置协议》一份，约定，根据银川市规划和要求，银川市解放西街勤俭巷户主李梦婷与宁夏鸿兴达房地产开发有限公司协议如下，原告于2003年4月8日前搬出原住房，建筑面积56平方米，鸿兴达公司将原告安置在银川市某室，建筑面积76平方米，鸿兴达公司增加安置面积20平方米。2005年6月8日，原告与被告鸿兴达公司签订《基本建设项目竣工决算书》一份，约定，原告自筹资金购买鸿兴达公司开发位于银川市兴庆区该涉案房屋，建筑面积为76.69平方米。
2003年6月11日，鸿兴达公司与农行宁夏分行营业部签订《以资抵贷协议书》约定，鸿兴达公司自愿将位于银川市兴庆区新华东街新宁园剩余部分商品房抵偿给农行宁夏分行营业部，具体房号为新宁园销售部分为地下营业房面积859平方米，每平方米5965.43元，计512.43万元；2号营业房264.029平方米，每平方米9917.05元，计261.87万元；住房四单元1001号76.586平方米，每平方米2706.98元，计20.73万元；1002号98.731平方米，每平方米2706.98元，计26.72万元；1101号76.586平方米，每平方米2764.19元，计21.17万元，合计842.92万元。以上抵债资产共计842.92万元分别用于抵偿1998年9月24日放500万元，2001年9月26日到期贷款和1998年9月30日放200万元，2001年9月26日到期贷款，1998年12月23日放70万元，2001年6月6日到期，展期2002年12月6日到期，1998年12月18日放230万元，2001年12月6日到期贷款抵贷72.92万元，共计842.92万元。鸿兴达公司承诺该房屋不存在任何产权纠纷，财产属于鸿兴达公司所有，在此之前未对该房屋设定抵押及其他担保，如违反鸿兴达公司愿意承担法律责任；鸿兴达公司负责办理房屋过户手续，并按有关规定各自承担相关费用。2005年9月22日，被告鸿兴达公司与农行宁夏分行营业部签订《商品房买卖合同》一份，约定，鸿兴达公司以出让方式取得位于新华西街109号、编号为银国用（2002）字043号土地的土地使用权，农行宁夏分行营业部购买鸿兴达公司开发建设的该涉案住宅，建筑面积76.69平方米，套内建筑面积58.74平方米，分摊建筑面积17.952平方米，最终以房屋计量主管部门的数据为准，按建筑面计算每平方米2706.98元，合计207598元，依据2006年6月11日以资顶贷协议书，顶付房款，计人民币207598元，鸿兴达公司应当在2005年9月30日前将综合验收合格的商品房交付买受人使用。2006年4月24日，双方为该《商品房买卖合同》办理了合同备案手续。银川市地方税务局于2014年3月3日以房地产公司倒闭代开为由开具销售不动产发票。2014年3月17日，被告农行宁夏分行营业部取得涉案房屋所有权证书。2015年4月3日，被告农行宁夏分行营业部与第三人签订《委托资产分户转让协议（债权）》一份，约定，农行宁夏分行营业部将对债务人鸿兴达公司共计9笔债权转让给第三人，截止2014年9月20日共计人民币16620000.00元，利息12230036.87元，其他债权104409.63元，合计28954446.50元，转租债权从属权利但不限于对该主债权对应的保证、抵押、质押等一切从权利，虽主债权一同转让给第三人，本协议生效后，第三人成为新的债权人取代被告农行宁夏分行营业部的地位，签署债权自2014年9月20日产生孳息及农行宁夏分行营业部收回的现金及非现金资产归第三人所有，共同发布《债权转让通知暨债务催收联合公告》的方式履行债权转让告知义务，本协议是农行宁夏分行营业部与第三人于2015年4月3日签订的《委托资产批量转让协议》的组成部分。农行宁夏分行银行业与第三人在2015年4月14日的宁夏日报发布债权转让通知暨催收联合公告，将农行宁夏分行营业部对鸿兴达公司上述债权转让给第三人。涉案房屋经顶账于2016年5月26日登记在第三人名下。
另查明，2016年12月5日，中国银监会作出《中国银监会关于中国长城资产管理公司改制设立中国长城资产管理股份有限公司有关事项的批复》，同意中国长城资产管理公司更名为中国长城资产管理股份有限公司。
还查明，被告农行宁夏分行营业部于2014年4月15日向银川市公安局兴庆区分局富宁街派出所报案称原告及案外人李洋洋侵占其涉案小区内三套房屋，银川市公安局兴庆区分局富宁街派出所出具接受报警回执单，载明经处警到现场了解，系原告、李洋洋于2003年3月与鸿兴达房地产公司将新宁园四单元1001、1002、1101三套房屋补偿给原告、李洋洋，系经济纠纷，告知其诉至人民法院。
再查明，原告提供的宁夏西部热电有限公司发票五张，票号为86932519、86932520、86932521、86932522、54263630，载明原告就涉案房屋交纳2004至2008年度采暖费4296元、2008年至2009年度采暖费1534元、2009年至2015年度采暖费8748元、2015年至2016年度采暖费1458元、2016年至2017年度采暖费1444元。原告于2014年12月27日就涉案房屋向银川市东部天然气有限公司交纳天然气费1163元，于2015年11月7日、2016年10月28日就涉案房屋向宁夏哈纳斯新能源集团有限公司交纳天然气费163元、337.41元。
诉讼中，经本院询问原告本人，其称签订拆迁安置协议、基本建设项目竣工决算书的落款是其本人所签，因其父母感情不和，其母亲让原告自行签订拆迁安置合同，签订时其母亲在场，之前居住在德胜三村，即其身份证地址，被拆迁房屋为妇幼保健院旁勤俭巷平房三间和解放西街6号楼房一间。经原告委托其母王志梅向本院陈述，其之前居住在德胜三村3-1-401室房屋，被拆迁房屋位于银川市妇幼保健院西边的平房3间（勤俭巷），补偿涉案房屋，被拆迁房屋是1985年，王志梅在宁夏回族自治区政协理发室上班，系聘用职工，因没有房屋居住，单位领导领着王志梅去银川市妇幼保健院靠西边的平房3间居住，未让其缴纳租金或购买，当时房产是谁的不清楚，房屋一直由王志梅父母居住。拆迁安置协议、基本建设项目竣工决算书是原告所签，当时王志梅在场，因王志梅与其夫离婚，故让原告签订拆迁补偿协议，与其夫离婚是经人民法院判决，被拆迁房屋为王志梅个人财产所以判决书未涉及，其户口未落至被拆迁地。2005年6月，鸿兴达公司将房屋钥匙给王志梅及原告，其搬入涉案房屋居住，并于2013年将涉案房屋及某室打通，后被物业公司告知涉案房屋为被告农行宁夏分行营业部。
本院认为
本院认为，限制民事行为能力人实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但可以独立实施纯获利益或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。原告提交2003年与被告签订的拆迁安置补偿协议，但2003年原告未满18周岁，系限制民事行为能力人，该拆迁安置补偿协议对双方的权利义务做了约定，并非纯获利益或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为；原告之母虽称原告签字时其在场，但并未在该协议中签字，亦不清楚被拆迁房屋来源及合法产权人是谁。原告应当对其提交的拆迁安置补偿协议的有效性及真实性提供其他相应证据予以补强，原告仅依据该协议主张其对涉案房屋享有物权，证据不足。原告诉请确认二被告签订的《以资抵贷协议书》、《商品房买卖合同》无效，因该协议、合同系双方真实意思表示，并已实际履行，上述合同协议签订时原告未取得涉案房屋及拆迁房屋的物权，故对原告要求确认鸿兴达公司与农行宁夏分行营业部签订的《以资抵贷协议书》、《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院不予支持。因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，故不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中银川市兴庆区新宁园综合楼4单元1001室房屋经顶账，产权登记在农行宁夏分行营业部后，该行将对鸿兴达公司的债权及涉案房屋转让给第三人，并已过户至第三人名下，故对原告诉请要求撤销农行宁夏分行营业部房屋所有权证及确认房屋所有权属于原告所有的诉讼主张本院不予支持。综上，本院对原告李梦婷的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告李梦婷的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告李梦婷负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判人员
审判长保清
人民陪审员朱红芳
人民陪审员马桂林
裁判日期
二〇一七年四月二十八日
书记员
书记员谢卉
