审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2017）粤01民终7329号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-06-07
审理经过
上诉人广州洪德置业有限公司（以下简称“洪德公司”）因与被上诉人洪秀兰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成了合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
洪某公司上诉请求：一、撤销原审判决，驳回洪秀兰的全部诉讼请求，支持洪某公司的反诉请求；二、判决本案一、二审诉讼费用由洪秀兰承担。事实与理由：一、洪秀兰要求洪德公司协助其办理洪德路龙珠街5号902房的房产证的条件不能成就，请求二审法院对其该项主张不予支持。l、目前洪德路龙珠街5号902房尚未通过行政规划验收，没有具备办证条件，原审判决要求洪某公司协助办理房产证缺乏现实基础。2、洪秀兰就其超过原住宅面积的增大面积部分未支付相应房款，因此对洪秀兰提出的要求协助其办理房产证的诉讼请求洪某公司有权行使抗辩权。洪德公司与洪秀兰的配偶胡广琪曾经签订过《城市房屋拆迁补偿协议书》和《房屋拆迁安置协议》，双方在协议中尽管没有对超过原住宅面积的增大面积部门的房款支付时间进行明确约定，但根据“有约定从约定，无约定从法定”的原则，依照《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条第二款“结算价款按合同约定在补偿房屋交付使用之日前付清”的规定，洪秀兰就其增大面积部分的房款应在涉案房屋交付使用前支付，而洪秀兰直到目前为止仍未支付，洪某公司依法得有权行使抗辩权。二、原审判决对洪某公司的反诉请求适用法律错误，处置不当，请求予以改判。涉案房屋比洪秀兰一方原房屋面积增大，是不争的事实，洪秀兰也未否认，且同意支付房款。但原审法院仅以“洪某公司未举证，对洪秀兰提供的面积证据不予确认，法院向房管部门查询出无结果，双方没有约定在办理过户手续前结算面积差”为由认定“洪某公司要求洪秀兰支付增大面积部分的房款的条件未成就”，驳回洪某公司的反诉请求，适用法律错误，处置不当。
一审被告辩称
洪秀兰答辩称：不同意洪某公司的上诉请求，同意原审判决。一、依据一审查明，涉案房屋无抵押情况，且从我方提交的证据和过往的判决来看，涉案房屋是可以办理房产证的，洪某公司应当协助我方办理过户手续。二、双方签订的拆迁补偿协议没有约定结算面积差是产权过户的前置条件，故洪某公司不能以此抗辩，且涉案房屋的面积不确定，还有可能缩小，如果面积缩小，我方保留追究权利，请求维持原审判决。
洪秀兰于2016年6月30日向原审法院起诉请求判令：一、洪德公司协助洪秀兰办理洪德路龙珠街5号902房的房产证；二、洪某公司承担本案受理费。
洪德公司反诉请求判令：一、洪秀兰向洪德公司支付其回迁房增大建筑面积款项（参考海珠区法院2014年评估的价值24720元/平方米）；二、变更《广州市城市拆迁补偿协议》第4、5条和《广州市房屋拆迁安置协议》第10条其他事项的第二款第2小点为《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定；三、本案诉讼费由洪秀兰承担。
一审法院查明
原审法院经审理查明，胡广琪是原广州市海珠区洪德路聚龙南街9号501房屋的所有权人。该房屋总建筑面积为78.33平方米。
1999年3月10日，胡广琪（乙方）与洪德公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：乙方同意甲方拆除海珠区洪德路聚龙南街9号501号的房屋，甲方将其自有的海珠区洪德路原地段新建回迁楼（框架结构）第八层、位置南向M、L套间、西面向洪德路、南面向涌的自有房屋，建筑面积的78.33平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按比例在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿；甲方应在2003年8月4日将自有房屋交付给乙方；（十一、其他事项）4、乙方原房屋是房改房，未含楼梯走廊分摊面积，回迁房楼梯走廊分摊面积全部1700元/㎡向甲方购买；5、乙方回迁房因不宜分割比应安置面积增大部分5㎡以内按1700元/㎡向甲方购买。该补偿协议已经在广州市房地产管理局登记备案。
1999年3月15日，胡某甲（乙方）与洪某公司（甲方）又签订《房屋拆迁安置协议》，订明：乙方同意迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，甲方从乙方搬出原住房之月起至通知回迁之月发放给乙方临时搬迁补助费；甲方应于2003年8月4日前安置乙方回迁居住；（十、其他事项）2、乙方回迁的M、L套间应按原设计间隔不作变更，面积超出78.33㎡部分全部由乙方以1700元/㎡向甲方购买。该协议于1999年4月12日经广州市公证处公证。
广东省广州市海珠公证处于2009年8月5日出具的（2009）粤穗海证民字第3846号《公证书》载明：一、被继承人胡某甲于二〇〇九年四月二十六日死亡；二、申请人洪秀兰、胡劲、胡巧向本处申请继承胡广琪遗留的财产为：原坐落在广州市海珠区洪德路聚龙南街9号501房房屋，该房屋已被征用拆迁，补偿坐落在广州市海珠区洪德路原地段新建回迁楼（框架结构）第八层楼、位置南向M、L套间，西面向某路，南面向涌的房屋（详见由胡广琪与广州洪德置业有限公司于一九九九年三月十日签订并于一九九九年五月三十一日经广州市房地产管理局鉴证的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》），上述房屋依法为胡某甲与妻子洪秀兰的夫妻共有财产，各占二分之一；三、根据洪秀兰、胡劲、胡某乙称，胡某甲生前对上述遗产没有订立遗嘱或与他人签订遗赠扶养协议；截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议；四、胡某甲的配偶是洪秀兰，胡某甲与洪秀兰共生育两名子女：胡劲、胡某乙；没有收养子女；胡某甲的父母均已先于其死亡。……胡劲、胡某乙表示放弃对胡某甲上述遗产的继承权……继承后，洪秀兰占上述房屋全部份额。
2016年6月20日，广州保利丰现代物业发展有限公司出具证明：兹有洪秀兰系广州市洪德路龙珠街5号902房业主。
诉讼中，双方确认：涉案房屋没有查封、抵押。洪某公司表示：曾向测绘所申请测绘，但测绘所答复需出具规划验收合格证方可办理；因洪某公司楼宇暂没通过规划验收，故无法办理。
房管部门出具的查询日期为2016年12月7日的保利丰花园的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载：申报单位：广州洪某置业有限公司；等。
洪秀兰为证明涉案房屋的面积，还提交了一份《收楼程序执行表》作为证据，该表记载：胡某甲回迁至水仙阁A902房；使：81.27、建：104.19㎡；等。洪某公司对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认。
一审法院认为
原审法院认为，胡广琪与洪德公司在《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《房屋拆迁安置协议》中约定对胡广琪原有房屋进行拆除并与补偿。胡某甲已经去世，洪秀兰依法继承其相关遗产，则上述合同对洪某公司、洪秀兰均有约束力。本案中，根据洪某公司的陈述，洪德公司已将洪秀兰安排至广州市海珠区洪德路龙珠街5号902房。洪秀兰主张该房屋为回迁房屋，虽然洪某公司予以否认，但鉴于洪秀兰与洪某公司之间存在拆迁关系，且洪某公司在洪秀兰入住多年内均未提出异议，故对于洪秀兰的上述主张，原审法院予以采纳。根据上述约定，洪某公司安排回迁的房屋是用作拆除洪秀兰原址房屋的产权调换补偿，故洪秀兰要求洪某公司协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，合法有理，原审法院予以支持。
洪某公司作为涉案房屋所在楼盘的“申报单位”，并未提交证据证实涉案房屋的面积，也对洪秀兰提交的表格中记载的涉案房屋的面积不予确认，而原审法院向房管部门查询也无结果，且洪某公司、洪秀兰之间也并未约定在办理过户手续前结算面积差，故洪某公司要求洪秀兰支付增大建筑面积款项的诉讼请求，条件未成就，原审法院不予支持。洪某公司并未提交证据证实涉案协议的相关约定符合合同法规定的可变更的情形，故其要求变更《广州市城市拆迁补偿协议》第十一条第4、5项和《房屋拆迁安置协议》第十条其他事项的第2项为《广州市城市房屋拆迁管理条例》第二十七条规定内容的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款的规定，原审法院于2017年2月10日作出判决：一、广州洪德置业有限公司在本判决生效之日起10日内协助洪秀兰办理将广州市海珠区洪德路龙珠街5号902房过户至原告名下的房地产登记手续。二、驳回洪某公司的全部反诉请求。本案本诉受理费100元、反诉受理费100元，均由洪某公司负担。
经查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，已经发生法律效力的（2015）穗海法民三初字第1042号民事判决查明，广州市国土资源和规划委员会于2015年9月7日复函：海珠区洪德路185号龙珠街5号11号17号由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件。
本院认为
本院认为，洪秀兰与洪某公司之间存在拆迁关系，涉案房屋是作为洪某公司拆除洪秀兰原址房屋的产权调换补偿，故洪秀兰主张洪某公司协助办理涉案房屋过户手续，应予支持。根据生效判决查明事实，涉案房屋所在楼宇已由广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室纳入历史遗留问题案件，故洪某公司以未经规划验收为由主张涉案房屋不具备办证条件，不能成立。
关于增大面积的房款问题。双方对于涉案房屋的面积并未达成一致意见，洪某公司并未提交证据证明涉案房屋面积，且称测绘所答复因洪某公司楼宇暂未通过规划验收，无法办理测绘，经原审法院向房管部门查询亦无结果，故洪某公司应待涉案房屋核发房地产权证，面积确定之后另行主张增大面积的房款。
关于变更合同条款。洪某公司并未提交证据证实涉案协议的相关约定符合合同法规定的可变更情形，其主张变更合同条款，理据不足，本院不予支持。
综上所述，洪某公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人广州洪德置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长张燕宁
审判员万力平
审判员郑怀勇
裁判日期
二〇一七年六月七日
书记员
书记员杨仁义
