审理法院：西昌市人民法院
案号：（2016）川3401民初1433号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-06-15
审理经过
原告荣东、郭小成、秦丽萍、许哲安、罗勇、常玉香、谌洪平、罗毅、廖安斌、李长珍、许涛诉西昌市月城建筑安装工程有限公司、林樵、第三人凉山州农牧局房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。，原告荣东、郭小成、秦丽萍、许哲安、罗勇、常玉香、谌洪平、罗毅、廖安斌、李长珍、许涛到庭参加了诉讼,被告西昌市月城建筑安装工程有限公司的委托诉讼代理人刘欢到庭参加诉讼,被告林樵经本院传票传唤未到庭参加诉讼,第三人凉山州农牧局的委托诉讼代理人王天成、李天仁到庭参加诉讼本案现已审理终结。
原告荣东、郭小成、秦丽萍、许哲安、罗勇、常玉香、谌洪平、罗毅、廖安斌、李长珍、许涛向本院提起诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告继续履行与原告签订的《旧房拆迁新协议书》，并在30日内组织开工事宜；2、请求人民法院依法判令被告支付原告每户违约金100000.00元(壹拾万元整)。3、请求人民法院依法判令被告支付拖欠原告前期过渡安置费，每户人民币:
36000.00元(从2014年4月到2016年3月)，并预付原告一年的安置过渡费(以被告履行完成与原告签订的《旧房拆迁新协议书》为止)。4、由被告承担本案的诉讼费。事实及理由:2013年8月20日，原、被告经协商一致签订了《旧房拆迁新协议书》。该协议书约定，I由被告出资在原告旧房原址上拆旧建新。新建房屋所需要的手续、批文由被告负责；根据原告原房屋的建筑面积，按1:1.2的比例返还新建房屋;新房修建期间按每户每月1500.00元支付安置费至搬回新房为止；新房建设的工期为开工之日起12个月。协议还对其他事项及违约责任进行了约定。2013年9月28日，被告按照协议约定向原告发放了半年的过度安置费及搬家费合计
11000.00元。原告也于2013年9月底搬离原住房，被告按照协议于2014年3月开工，将原告位于凉山州蚕茧公司家属区A栋的房屋全部拆除，修好临时围墙及临时工棚。2014年9月，被告在挖好部分基础后停工至今。根据协议第四条、第六条的约定，被告应在协议签订后一年内帮原告办理“双证”即房产证、土地使用证,并交付原告；工程期也在开工12个月内即2015年3月验收完工，至今距开工后两年的时间，在原告原房产屋所在的地方依旧是2014年9月时的状况。并且被告自2013年9月28日支付了半年的过渡费后，再未按协议第三条及时支付过任何安置费用。原告通过各种联系方式多次找到被告与其协商，但被告均以各种理由推诿不按协议支付拖欠的过渡安置费也不继续开工修建房屋，经原告催告后仍然未能履行该协议内容，被告的行为己严重致使原告的合同目的不能按时实现。原告系企业改制下岗职工，该房产是原告唯一的依靠，现住原告有的在外租住房屋，有的投靠父母或子女，生活上诸多不便。原告荣东的房产还是通过银行按揭购买的，现在每月除了自己花钱在外租房子居住以外，还得按月支付原告已经不在地球上的房产的银行按揭款，并且随时面临无休止的搬家。每月的房租已经成为原告最大的经济负担，上有老人需要赡养，下有儿女需要抚养，原告对此已经身心疲惫，心力交瘁。综上所述，被告的行为极大的侵害了原告的合法权益。原告迫于无奈的情况下，根据《合同法》、《物权法》及《民事诉讼法》等相关法律法规向贵院提起诉讼，请求判允原告的诉讼请求。
被告辩称
被告西昌市月城建筑安装工程有限公司辩称,一、原、被告双方于2013年8月20日签订的《旧房拆迁新协议书》应属于无效合同。《旧房拆迁新协议书》的大致内容为:甲方(即原告方)将原蚕茧公司的旧房改造工程交由乙方出资修建，同时授权甲方的职工林樵办理旧房改造工程所需的各种批文材料，同时双方还约定了过渡安置费、违约责任等内容。由《旧房拆迁新协议书》的内容可以看出，业主方签订该合同时尚未完善该工程的立项、规划、报建等审批登记程序。这些程序既是相互独立，又相互联系，而且有严格的先后顺序，未办理前一审批手续则后续的审批手续一般无法完成。所以该工程并未取得建设用地规划许可证等必备资料，就算修建起来也属于违法建筑。以这样的建设内容为标的而签订的合同，由于合同内容违法，合同当然也是违法无效的。同时根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件运用法律问题的解释》第十九条的规定，关于此类违章建筑不应进行利益分配，以及依据相关法律的规定，未完善修建手续，未取得建设工程规划许可证的工程不可能通过竣工验收，无法进行竣工结算，这必然导致合同无法履行，根本不能达到合同目的，所以该合同亦无效。再根据《最高人民法院关于运用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定:依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或者办理批准、登记手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍然未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效。以及《中华人民共和国建筑法》第七条、第六十四条的规定:签订合同时，发包方须具有施工许可证或开工报告，如果不具备上诉条件而签订工程承包合同，应认定无效。等相关规定，2013年8月20日，原被告双方签订的《旧房拆迁新协议书》，由于业主方(原告)没有完善相关房屋审批手续，没有进行立项、报建、规划等程序，该房屋就算修建完成也属于违章建筑，合同内容违法，合同目的根本无法实现，同时在一审法庭辩论终结前，业主方(原告)仍未办理该旧房改造工程的批准手续，如果原被告双方履行该合同，无疑损害了社会公共利益。该合同违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效合同。二、正如第一点所述，该工程在原、被告签订合同时，尚未完善立项、规划、报建等审批程序，导致该合同目的无法实现，合同自始无效，到今天庭审该工程开工建设的相关于续都未完善，被告月城建司经营建筑行业多年，深知旧房改造的手续过程，业主方建房审批手续没有完成，被告月城建司不可能继续履行合同，开工建设。更何况本合同属于无效合同，无效合同不受法律保护，合同无效，合同中约定的双方的权利义务也就无效，所以被告月城建司没有义务继续履行合同，完成修建义务。三、合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。无效合同具有违法性即违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公众利益，具有不履行性即当事人在订立无效合同后，不得依据合同实际履行，也不承担不履行的违约责任。在本案中，因为原被告双方签订的《旧房拆迁新协议书》系无效合同。那么该合同中对违约责任的约定显然无效，被告月城建司没有支付原告每户违约金10万元的义务。四、本案的基本事实是:2012年12月10日，凉山州农业局以红头文件的形式作出《凉山州农业局关于同意原州蚕茧公司A幢旧房改造领导小组的批复》成立了旧房改造领导小组，其中林樵是该领导小组的主要成员;2013年9月6日，凉山州农业局出具《凉山州农业局关于划拨归还土地的情况说明》同意将凉山州有害生物预警与区域控制站西侧共计60.75平方米的部分土地划拨给原蚕茧公司，进行旧房改造;2013年9月28日，凉山州蚕茧公司给被告月城公司出具《承诺书»，其中明确了由林樵、李俊福出资完成旧房改造工程，同时双方本着谁投资谁受益的原则(注明:月城公司从不认识李俊福，林樵也不是公司职工，公司也没有收到其任何管理费，公司更没有对该项目进行投资、入股);2014年4月8日，凉山州农业局作出《凉山州农业局关于同意原蚕茧公司A幢危房改造的批复》，要求原蚕茧公司业主方按照相关程序办理手续;2014年9月8日，凉山州危房改造领导小组代表业主方授权其单位职工林樵全权处理危房改造工程相关事宜。而林樵正是基于上述理由，找到被告西昌月城建司，并称自己己经得到凉山州农业局的任命，成为危房改造领导小组的主要负责人之一，能代表业主负责将相关建房审批手续办好，并出资修建该工程。林樵把上述材料交给西昌月城建司，使被告西昌月城建司相信他所说的事实。并且让西昌月城建司按照他的要求在《旧房拆迁新协议书》上盖章，配合他办理相关于续，月城公司想着该工程已经得到农业局以及业主方的支持所有就帮忙盖了个章。在本案中，林樵代表业主方完成相关于续的报建、修建，而作为被告月城建司无论是旧房的拆除还是工程的修建，均未参与，甚至连《旧房拆迁新协议书》中约定的过渡安置费等各个方面的条款都是业主代表林樵与各个业主方协商达成的，该协议书从未得到实际履行，也没有履行的基础。在本案中，西昌月城公司没有过错，不应该承担过渡安置费，更何况该合同自始无效，那么合同内约定的条款也应属无效，不能得到履行。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，当合同被确认无效后，如果由于一方或者双方的过错给对方造成损失的，应承担责任。在本案中，林樵以得到凉山州农业局的任命，是旧房改造领导小组的主要成员，且以得到原蚕茧公司业主方的授权为由，骗取西昌月城建司的信任，以欺诈等手段谋取不当利益应承担主要责任;旧房改造领导小组、原蚕茧公司的业主没有尽到对林樵的考察义务，就擅自委托其全权处理该工程的所有报批手续，同时凉山州农业局、旧房改造领导小组没有尽到监督职责亦存在一定过错。所以请人民法院在裁判时充分考虑各方所存在的过错，公平公正判决。综上，原告起诉被告西昌市月城建筑安装工程有限公司无事实和法律依据，请人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告林樵未到庭,但提供书面意见辩称,对于蚕茧公司十一产人起诉一案我本人的意见是作为具体承办这个事情的当事人我在这个事情的办理过程中也尽到了力而且在本项目上了专委会后,拆迁户代表和月城建司都一同派人在和我跑手续上的事情所以作为原告方也是清楚情况的。现在十一户拆迁户要求给付过渡费和违约金作为我来说我现在被关在看守所已无法办到。我和月城建司的关系是挂靠关系。关键签订了协议一份。如此项目要继续进行我同意由月城建司继续办理相关手续。
第三人凉山州农牧局辩称,本案十一名原告原来是州蚕茧公司的职工，州蚕茧公司经多年的改制过程，最终于2010年10月经九届州政府第79次常务会形成决议，决定以2010年12月底为限，注销州蚕茧公司。州蚕茧公司注销时在职人员公司员工的身份解除，相应的安置调动、失业证的办理，医保、社保、公积金的补缴等工作按政策妥善解决完毕,至此州蚕茧公司就不存在了。2012年10月,原州蚕茧公司宿舍区A栋楼11户住户(此房产己按房改政策早就出售给州蚕茧公司职工)反映A栋楼于八十年代修建已成为危房。他们向西昌市房管局申请办理危房的相关于续，市房管局出具了危房证明。A栋楼的住户决定拆旧建新，这十一户住户自主推选了代表组成旧房改造领导小组，当时他们提出成立这个领导小组要有个单位批复，介于蚕茧公司已被注销，没有依托的单位，因此向凉山州农牧局报来成立旧房改造领导小组的申请，凉山州农牧局作了《关于同意成立原蚕茧公司A幢旧房改造领导小组的批复》。批复中明确了“旧房改造具体事宜由领导小组决定”。之后业报旧房改造领导小组结合拆旧建新所有事宜自主决定，自主开展工作。拆旧建新的十一户户主原为州蚕茧公司的职工，九十年代根据当时的房改政策购买了A幢楼的住房，取得了房屋产权证，土地使用权证，依法享有完全的房屋产权。他们所购房屋的处置具有自主权。因此对旧房拆除，新房建设以及向相关管理部门办理手续和对外发包工程等事宜均自主决定，自主办理。凉山州农牧局只对旧房改造领导小组在向有关部门办手续时若需要以单位名义盖章，为维护住户利益可提供方便。但涉及到合同签订，资金往来等旧房改造所有事务均不参与，不干涉，不介入。凉山州农牧局认为:荣东等十一户住户诉西昌市月城建筑安装工程有限公司拆迁纠纷案，是他们双方之间因合同关系产生的纠纷，我局与此纠纷无任何关系，不应当作为诉讼人当事人参加诉讼，但为了有利于人民法院审理查明情况，我们就所知道的情况作出陈述。
本院查明
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告西昌市月城建筑安装工程有限公司提交了证据；对原、被告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告林樵及第三人凉山州农牧局未提交证据。
就本案事实，根据审查确认的证据及原告陈述，本院认定如下：2012年10月,原州蚕茧公司宿舍区A栋楼11户住户(此房产己按房改政策早就出售给州蚕茧公司职工)反映A栋楼于八十年代修建已成为危房。他们向西昌市房管局申请办理危房的相关于续，市房管局出具了危房证明。A栋楼的住户决定拆旧建新，这十一户住户自主推选了代表组成旧房改造领导小组，当时他们提出成立这个领导小组要有个单位批复，介于蚕茧公司已被注销，没有依托的单位，因此向凉山州农牧局报来成立旧房改造领导小组的申请，凉山州农牧局作了《关于同意成立原蚕茧公司A幢旧房改造领导小组的批复》。批复中明确了“旧房改造具体事宜由领导小组决定”。之后业报旧房改造领导小组结合拆旧建新所有事宜自主决定，自主开展工作。拆旧建新的十一户户主原为州蚕茧公司的职工，九十年代根据当时的房改政策购买了A幢楼的住房，取得了房屋产权证，土地使用权证，依法享有完全的房屋产权。他们所购房屋的处置具有自主权。因此对旧房拆除，新房建设以及向相关管理部门办理手续和对外发包工程等事宜均自主决定，自主办理。凉山州农牧局只对旧房改造领导小组在向有关部门办手续时若需要以单位名义盖章，为维护住户利益可提供方便。但涉及到合同签订，资金往来等旧房改造所有事务均不参与，不干涉，不介入。2013年8月20日，原、被告经协商一致签订了《旧房拆迁新协议书》。该协议书约定，由被告出资在原告旧房原址上拆旧建新。新建房屋所需要的手续、批文由被告负责；根据原告原房屋的建筑面积，按1:1.2的比例返还新建房屋;新房修建期间按每户每月1500.00元支付安置费至搬回新房为止；新房建设的工期为开工之日起12个月。协议还对其他事项及违约责任进行了约定。2013年9月28日，被告按照协议约定向原告发放了半年的过度安置费及搬家费合计11000.00元。原告也于2013年9月底搬离原住房,被告按照协议于2014年3月开工，将原告位于凉山州蚕茧公司家属区A栋的房屋全部拆除，修好临时围墙及临时工棚。2014年9月，被告在挖好部分基础后停工至今。根据协议第四条、第六条的约定，被告应在协议签订后一年内帮原告办理“双证”即房产证、土地使用证,并交付原告；工程期也在开工12个月内即2015年3月验收完工，至今距开工后两年的时间，在原告原房产屋所在的地方依旧是2014年9月时的状况。并且被告自2013年9月28日支付了半年的过渡费后，再未按协议第三条及时支付过任何安置费用。
本院认为
本院认为：本案争议的焦点1、2013年8曰20日原告与被告月城建司签订《旧房拆迁新协议书》的效力问题；2、违约金问题及原告外出租房租金的认定。
一、2013年8曰20日原告与被告月城建司签订《旧房拆迁新协议书》的效力问题。
本案诉争的合同，系联合建房合同，其合同内容涉及建房行为，根据《中华人民共和国建筑法》第七条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的相关规定，建设单位或个人必须具有相关部分的审批手续（如规划许可证、用地许可证等手续）才可修建。2015年3月16日《四川省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》中对未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证签订的建设工程施工合同无效作出明确规定。庭审至今，双方未提供相关建房审批手续，故该《旧房拆迁新协议书》无效。
二、违约金问题及原告外出租房租金的认定。
1、违约金问题。因原被告签订的《旧房拆迁新协议书》违反了法律禁止性的规定,故该协议无效,对原告这一主张本院不予支持。
2、外出租房租金。由于被告月城建设逾期未完成建房的行为，导致原告在外租房居住，造成房屋租金损失这一客观后果，被告对此应当承担相应责任。故对原告要求被告支付拖欠原告前期过渡安置费，每户人民币:36000.00元(从2014年4月到2016年3月)的请求,本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第五项、第五十八条,《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告与被告月城建司于2013年8曰20日签订的《旧房拆迁新协议书》无效。
二、被告月城建司于本判决生效后十日内支付十一原告每户从2014年4月到2016年3月的过渡费(外出租房租金)36000.00元。
三、驳回十一原告的其他诉讼请求。
案件受理费19488.00元，由被告月城建司负担（此款原告已垫付，被告月城建司在履行以上义务时径自支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向凉山彝族自治州中级人民法院提出上诉，书面上诉的应递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本。
审判人员
审判长叶志凯
审判员刘云川
审判员但颖
裁判日期
二〇一七年六月十五日
书记员
书记员王宇航
