审理法院：江苏省高级人民法院
案号：（2016）苏民终1147号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-05-06
审理经过
上诉人淮安市大光明钟表眼镜有限公司（以下简称大光明公司）因与被上诉人淮安市土地储备中心（以下简称储备中心）、淮安市青河房屋拆迁安置有限公司（以下简称青河公司）、淮安诚泰房地产开发有限公司（以下简称诚泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省淮安市中级人民法院(2015)淮中民初字第00028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月5日立案后，依法组成合议庭，于2016年10月25日公开开庭进行了审理。上诉人大光明公司的法定代表人金崇敏及其委托诉讼代理人张德富、鲁金艳、被上诉人储备中心的委托诉讼代理人朱苏宁、青河公司的委托诉讼代理人黄海滨、诚泰公司的委托诉讼代理人张青松到庭参加诉讼。庭审后，大光明公司变更委托诉讼代理人鲁金艳为王有银。本案现已审理终结。
上诉人诉称
大光明公司上诉请求：撤销一审判决，判令储备中心、青河公司、诚泰公司以2014年9月27日为时点，对被拆迁房屋按市场价格进行补偿；按每天1万元，从违约之时支付至货币补偿款付清之日止的逾期违约金。事实和理由：1.一审认定事实不清，依据不足。（1）当事人签订的《淮安市城市房屋拆迁补偿安置协议书》（以下简称《拆迁协议》）以及《补充协议》合法有效。三被上诉人依法应当积极履行约定的交房义务或者支付违约赔偿金。大光明公司的请求非常明确，要求三被上诉人履行交房义务。一审庭审中，被上诉人明确答复无房可交，故可以认定是被上诉人违约。被上诉人不能交房，就只能承担赔偿责任。（2）本案是合同纠纷而非安置纠纷。本案当事人签订合同后，因被上诉人违约导致产生纠纷。一审法院应当采取双方认可货币补偿方式来代替交房义务，对于补偿的金额应当作为重点进行审理。（3）被上诉人应当按照2014年9月27日时房屋的市场价值给付货币补偿。大光明公司已提供该地段房屋价值的评估报告，能够确定该时点房屋的价值。（4）三被上诉人的行为是共同拆迁，且各自的责任相竞合导致不能按时交房，不能明确各自的责任，故三被上诉人应当共同对大光明公司承担赔偿责任。2.一审判决不公。（1）《补充协议》中约定的条款系赔偿损失的特别约定，不应调整。由于三被上诉人共同违约导致过渡期延长，故应当按照特别约定给予每天1万元的赔偿。（2）大光明公司并未提出一审判决第一项之诉请，法院无权判决。诚泰公司系开发商，且参与了拆迁工作；储备中心是拆迁人也是拆迁工作完成后的受益人，故均应当承担责任。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人辩称
储备中心辩称，大光明公司系与诚泰公司签订《补充协议》，与储备中心无关，请求驳回上诉。
青河公司辩称，1.大光明公司主张的违约责任没有合同依据，一审法院驳回其主张是正确的。2.大光明公司要求青河公司、储备中心、诚泰公司承担连带责任没有法律依据。请求驳回大光明公司的上诉请求。
诚泰公司辩称，1.大光明公司已与储备中心、青河公司签订了《拆迁协议》，大光明公司应当依据该《拆迁协议》主张权利，不能突破《拆迁协议》向诚泰公司主张权利。2.一审判决由诚泰公司支付违约金是错误的。诚泰公司并非《拆迁协议》的签订主体，与大光明公司签订的《补充协议》是无效的。即使《补充协议》有效，由于诚泰公司已破产，为维护大部分债权人的利益，应对一审判决的违约金进行下调。
大光明公司向一审法院起诉请求：请求判令储备中心、青河公司、诚泰公司交付房屋或给付3975万元房屋价款及延期交房的补偿金152万元，合计4127万元；承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2009年11月9日，诚泰公司与淮安市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：淮安市国土资源局将坐落于江苏省淮安市淮海北路东侧，东至银川路、南至古顺河体育馆、西至淮海北路、北至世贸中心的16826.1平方米的一宗土地出让给诚泰公司，于2010年8月30日以净地的状态交付。2010年2月10日，淮安市建设局下发了淮建拆通字[2010]第004号房屋拆迁通告，载明：“因奥林大厦地块储备用地项目建设需要，需拆迁规划红线范围内的房屋及附属物。根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《淮安市城市房屋拆迁管理办法》的有关规定。现就房屋拆迁有关事项通告如下：项目名称为奥林大厦地块储备用地；拆迁人为储备中心、拆迁范围为东至银川路、南至古顺河体育馆、西至淮海北路、北至世贸中心（具体以规划红线图为准）；拆迁期限为2010年2月10日至2010年8月31日；拆迁实施单位为青河公司；本项目拆迁估价机构依据与本通告同时发布的《拆迁估价机构选择通告》所明确的方式确定；拆迁补偿与安置按国务院、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》和《淮安市城市房屋拆迁管理办法》（淮政发[2004]42号文）以及市建设局淮建发[2005]23号文、市物价局淮价服[2007]17号文执行……”。大光明公司经营使用的房屋在上述规定的拆迁范围内。
2011年9月11日，拆迁人储备中心（甲方）、被拆迁人大光明公司（乙方）与拆迁实施单位青河公司（丙方）三方签订了《拆迁协议》，载明：对乙方所有的面积为265平方米的非住宅房屋采取产权调换的方式进行拆迁安置，其中甲方应付乙方被拆房屋的补偿款为8244415元；应付附属物、装饰、装潢及花草树木补偿款为2093298元；应付其他安置补助费用为（搬家费2650元，一次性停产停业损失补偿费247332.45元，临时安置补助费3180元，其他补偿3542124.55元）3795287元；应付安置用房费用为8533000元（安置房的地址为龙游城一楼，建筑面积为265平方米，单价为32200元/平方米）；甲、乙双方费用结算后由甲方付给乙方补偿款5600000元；乙方自行过渡，过渡期限初步约定为三十六个月，从2011年9月28日至2014年9月27日止；乙方必须在2011年9月28日前搬迁完毕，同时将门窗完好的空房交给甲方拆除。……。
2011年9月28日，诚泰公司（作为甲方）与大光明公司（作为乙方）签订《补充协议》，淮安市清河区淮海街道办事处和淮安市清河区房屋征收办公室作为鉴证方在该《补充协议》上盖章，该《补充协议》载明：经甲乙双方友好协商，现就乙方与储备中心签订的《拆迁协议》的相关条款进行约定与细化，签订补充协议。本补充协议及附件与《拆迁协议》具有同等法律效力。一、乙方房屋拆迁安置方式选择原地安置，安置位置位于甲方开发的龙游城一楼西南角，层高与该城一楼其位置等高；二、房屋产权置换建筑面积为265平方米（含墙体一半面积），该面积不分摊龙游城任何公摊面积；四、甲方开发建设的龙游城封顶后，具备进场条件，应将房屋交付给乙方同时装修。甲方交付房屋时间原则上不得多于三十六个月（即2014年9月27日前）。如延期交房，每迟延一天，甲方给予乙方每天1万元的经济补偿；十、甲方委托淮安市清河区房屋征收办于2011年9月28日一次性付给乙方560万元，作为乙方选择原地安置后享有的货币补偿款的全部总额。乙方在收到该补偿款的同时，应交付房产证、土地证，并腾空房屋交付甲方；十一、本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解，协商或调解不成，依法向人民法院起诉。……。
另查明，储备中心未将奥林大厦拆迁地块以净地的方式交付给诚泰公司，诚泰公司对奥林大厦拆迁地块至今尚未开发，双方对未开发的原因各执一词。
一审庭审中，大光明公司明确表示要求储备中心、青河公司、诚泰公司交付安置房屋，如果不能按约交付安置房屋，应以约定交房时的房屋价值进行货币安置并支付迟延交付期间的每天一万元的经济补偿（计算至解决问题那一天为止）。对此，储备中心同意货币安置，但要求以签订《拆迁协议》时相关的拆迁政策进行货币安置（即同意大光明公司变更安置方式为货币补偿）。庭审后,一审法院针对大光明公司的诉讼主张以及储备中心、青河公司、诚泰公司的答辩意见向双方当事人作了法律释明,大光明公司明确其诉讼请求不属于对合同履行方式的变更，只是要求以货币的形式来履行合同(即按约定交房时的市场价给付房屋的价款),但不同意解除双方之间签订的《拆迁协议》。储备中心、青河公司不同意大光明公司以给付货币的形式变更合同的履行方式，认为：根据拆迁的相关政策，本案是拆迁安置纠纷，只有两种补偿方式，一种是产权调换，一种是货币补偿，而货币补偿的始点是法定的，只能以拆迁公告发布时的公告节点作为货币补偿的计算标准，补偿的数额也是按照法定程序评估得出的，所以这两点都是不能变的。本案因多方原因不能交房，故只能同意承担逾期交房违约责任。逾期交房的补偿标准按照《拆迁协议》的约定来执行，即按《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条规定执行，因拆迁人的责任延长过渡期的，从逾期之日起，自行解决过渡用房时间延长在十二个月以内的增付一倍的临时安置过渡费，超过十二个月以上的从超过之日起增付两倍临时安置过渡费（临时安置过渡费按房屋拆迁通告第七条中规定的相关政策标准执行）。按规定的标准营业用房是每平方米10元，因协议上约定的标准是每平方米12元，就按照每平方米12元执行。诚泰公司同意上述观点，并陈述实际交付安置房的时间不确定，因涉及到大面积的拆迁户，工地的现有状况不是其一方造成，政府也有一定的责任，其也希望尽快交付安置房，正常施工期是三年，大概还需要三年时间才能交付安置房。
本案一审争议焦点是：大光明公司主张要求交付安置房屋或者给付房屋价款3975万元以及逾期交房补偿金152万元的诉讼请求是否符合法律规定和合同约定，储备中心、青河公司、诚泰公司对此是否应当共同承担给付的责任。
一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力。大光明公司与储备中心签订的《拆迁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照该合同的约定全面履行自己的义务。
关于大光明公司要求以约定交房时的房屋价值给付货币的问题。根据涉案《拆迁协议》，大光明公司选择的补偿安置方式为产权调换，并没有以安置房的市场价进行货币安置的约定。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案中，储备中心未按照合同约定的期限向大光明公司交付安置房，且表示还需三年的时间才能交付，在此情况下，经一审法院征询，储备中心、青河公司、诚泰公司均不同意按大光明公司的要求变更合同的履行方式，故对于大光明公司要求以交房时的房屋市场价进行货币安置的请求，不予支持。另从大光明公司诉请来看，属于因《拆迁协议》不能履行，导致合同目的不能实现，而行使的合同解除权，即解除合同、赔偿损失。但经一审法院多次释明，大光明公司坚持要求履行合同，不同意解除合同，而储备中心、青河公司、诚泰公司也要求履行合同，故对大光明公司要求储备中心、青河公司、诚泰公司支付其安置房屋折价款3975万元的诉请，一审法院不予支持。
关于过渡费问题。根据《拆迁协议》的约定，大光明公司选择的补偿方式为产权调换，即由拆迁人储备中心提供265平方米的一楼门面房作为安置房，拆迁过渡期限初步约定为三十六个月（从2011年9月28日起至2014年9月27日止），储备中心应于2014年9月27日前将安置房交付给大光明公司。经审查，用于安置的房屋至今还未开始建设，储备中心不能按照约定履行交付安置房的义务，故按照协议约定过渡费应根据实际超出时间按拆迁政策规定的原标准按月计算，超过十八个月的，按《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条的规定结算。《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第五款第（一）项规定，对拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房的，延长时间在十二个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过十二个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费。故储备中心应当自2014年9月28日起十二个月内向大光明公司增付一倍临时安置过渡费，超过十二个月的增付两倍临时安置过渡费直至完成交付安置房的义务时止。
关于大光明公司要求支付迟延交付期间的每天1万元的经济补偿问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，诚泰公司作为开发企业，通过受让土地的方式对包括大光明公司被拆房屋在内的地块进行商品房开发，储备中心是该地块的拆迁人，其将拆迁事务委托青河公司执行，拆迁工作完成后，由储备中心负责将涉案地块以净地的方式交付给诚泰公司，诚泰公司负责安置房的建设并提供安置房给储备中心用于对拆迁户的安置。从诚泰公司与大光明公司签订的《补充协议》的内容看，诚泰公司承诺支付迟延交付期间每天1万元的经济补偿的行为属于对储备中心迟延交付安置房所应承担违约责任的补充约定，该种约定不违反法律规定，合法有效，故对诚泰公司主张其不是安置房的交付主体，不应承担相应的迟延交付的违约责任的意见，不予采纳。违约责任主要功能具有补偿性，旨在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，同时兼具对违约行为的惩诫功能，是平等、等价原则的体现，在一方违约使合同关系遭受破坏，当事人利益失去平衡时，法律通过违约责任的方式要求违约方对受害人所遭受的损失给予充分的补偿，从而使双方的利益状况达到平衡，但受害人也不能因违约方承担责任而使其获得额外的不应获得的利益，故在违约金过分高于造成的损失的，《合同法》第一百一十四条赋予违约方可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少的权利。本案中，诚泰公司主张《补充协议》约定的违约金过分高于法定的补偿标准，请求予以减少。经审查，按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》相关规定，在迟延交付安置房不超过十二个月的情况下，大光明公司每月只可取得过渡费6360元（265*12*2），一年是76320元，而按照《补充协议》约定的每迟延一天补偿一万元的标准，大光明公司每月可取得过渡费30万元，一年就是360万元，远远超出涉案房屋依法可得的利益，显失公平。且大光明公司就涉案房屋被拆对其造成的损失并未提供充分的直接证据予以证明，诚泰公司要求对违约金适当减少的主张符合法律规定，故参照房屋租赁费的相关标准，酌情将违约金确定为每迟延交付一个月补偿80000元，不足半个月按半个月计算，超过半个月的按一个月计算。
关于责任承担问题。1、由于《补充协议》的签订主体是大光明公司和诚泰公司，储备中心并未对《补充协议》予以认可，该协议对储备中心并无约束力，故违约金理应由诚泰公司承担。青河公司也不是该《补充协议》的签订主体，其也不应承担该《补充协议》约定的给付违约金的责任。2、由于在《拆迁协议》中约定储备中心是拆迁人，而青河公司只是受储备中心的委托具体实施拆迁工作，其行为的法律后果应由委托人储备中心承担。故青河公司也不应承担《拆迁协议》所约定的支付过渡费的相关责任。
综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第五款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百一十九条、第一百四十四条、第二百五十三条规定，判决：一、储备中心于判决生效后10日内支付大光明公司从2014年9月28日起计算至2015年9月27日止临时安置补助费76320元（265*12*2*12），从2015年9月28日计算至2016年3月27日止临时安置补助费57240元（265*12*3*6），合计133560元；并从2016年3月28日起至实际交付安置房时止按每月9540元（265*12*3）的标准向大光明公司支付临时安置补助费,不足半个月按半个月计算，超过半个月的按一个月计算；二、诚泰公司于判决生效后十日内支付大光明公司迟延交房违约金144万元（暂从2014年9月28起计算至2016年3月27日止）,并从2016年3月28起至实际交付安置房时止按每月8万元的标准向大光明公司支付迟延交房违约金，不足半个月按半个月计算，超过半个月的按一个月计算；三、驳回大光明公司其他诉讼请求。如不能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248150元，保全费5000元,合计253150元,由大光明公司负担162605元，储备中心负担44685元,诚泰公司负担45860元。
二审中，诚泰公司向本院提交一份江苏省淮安市中级人民法院于2016年5月16日作出的（2016）苏08民破4-1号民事裁定书，裁定该院受理申请人姚建平对被申请人诚泰公司的破产清算一案。现诚泰公司的破产管理人为江苏益新律师事务所。诚泰公司明确表示其破产清算，不可能再交付房屋。
二审中，大光明公司提供以下证据：
1.2011年9月29日江苏银行进账单，证明青河公司向其支付560万元拆迁补偿款，青河公司履行了《拆迁合同》约定的义务，故应承担相应的责任；
2.本院（2014）苏商终字第00438号民事判决书一份，证明诚泰公司因民间借贷纠纷，债权人起诉诚泰公司；
3.清河区政府网站信息，裁明2016年5月13日淮安市融尚房地产开发有限公司以1.15亿拍卖取得涉案地块。证明诚泰公司不可能再履行本案《补充协议》向大光明公司交房。
储备中心、青河公司对于上述证据质证认为，对证据的真实性无异议，但对于大光明公司的证明目的不予认可，证据1仅能证明青河公司是拆迁实施单位，只是代为付款；证据2、3不能证明诚泰公司无法履行合同，仅是清河区政府与南京中院沟通协调关于诚泰公司破产以及启动土地开发的程序等问题，另外，大光明公司在一审中要求履行合同，并没有主张解除合同。本院对于大光明公司提供的上述证据的真实性予以认可，对于证据1仅能证明青河公司向大光明公司支付560万元拆迁补偿款，并不能证明青河公司应当承担《拆迁合同》的相应责任；证据2与本案不具有关联性；证据3能够证明涉案地块已重新挂牌出让的事实。
各方当事人对于一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为
本案二审争议焦点为：1.大光明公司要求以2014年9月27日为时点，按相同地段房屋市场价值为标准，计算货币补偿的金额是否有事实和法律依据；2.储备中心、青河公司、诚泰公司应当如何承担责任；3.逾期交房违约金是否应当进行调整；4.一审判决储备中心支付临时安置补助费是否超出当事人的诉讼请求。
一、关于大光明公司要求以2014年9月27日为时点，按相同地段房屋市场价值为标准，计算货币补偿的金额是否有事实和法律依据的问题。
本院认为，储备中心与大光明公司签订的《拆迁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行。在该《折迁协议》中，大光明公司选择了产权调换的安置补偿方式，而并未选择货币补偿。《拆迁协议》及《补充协议》约定交房时间不得多于三十六个月，即不迟于2014年9月27日。但直至一审诉讼过程中，仍不具备交房条件，从而引发本案讼争。大光明公司的一审诉求为“交付房屋或给付3975万元房价款”，该诉求并不明确且不能同时主张，因此，一审法院多次向大光明公司进行释明，但大光明公司在2016年2月16日最后一次谈话过程中，仍不同意解除合同。在此情形下，一审法院亦向大光明公司进行了告知，只能从延迟交房违约金的角度判决。现一审判决作出后，大光明公司又认为应当解除合同，由三被上诉人支付赔偿金，本院不予支持。
根据二审中诚泰公司提供的民事裁定书，证实诚泰公司已进入破产清算程序，而涉案地块已被拍卖给其他公司，诚泰公司也明确不可能再向大光明公司交房，因此，大光明公司若坚持解除合同，可另案主张。
二、关于储备中心、青河公司、诚泰公司应当如何承担责任的问题。
1.关于青河公司应否承担责任。本院认为，第一，虽然储备中心与青河公司之间未签订书面的委托合同，但本案《折迁协议》中载明储备中心为拆迁人，而青河公司仅是拆迁实施单位，实质上是储备中心的委托代理人。其次，从合同内容来看，《拆迁协议》中只约定了甲乙双方（储备中心及大光明公司）的权利义务，并不涉及作为丙方的青河公司，青河公司并不承担合同责任。第三，二审中，大光明公司提供的青河公司向其支付560万元补偿款的证据，青河公司辩称其仅是代为付款。《拆迁协议》中约定向大光明公司支付拆迁补偿款的义务主体为储备中心，而非青河公司。虽然在合同履行过程中，青河公司向大光明公司支付拆迁补偿款560万元，系基于青河公司为拆迁实施单位，其具体负责拆迁过程中的事务性工作，该付款行为也仅是履行作为拆迁实施单位的职责，不能凭此认定青河公司系合同义务主体。故大光明公司要求青河公司承担合同责任，本院不予支持。
2.关于储备中心、诚泰公司如何承担合同责任的问题。《拆迁协议》中储备中心作为甲方，有义务向大光明公司提供安置房屋，且双方在第九条补充约定里具体约定了安置房屋的地址、层高、不包含商场公摊面积等细节，因此，按《拆迁协议》约定交房是储备中心的合同义务，储备中心应承担逾期交房的临时安置补助费。《补充协议》的签订主体为诚泰公司与大光明公司，该《补充协议》系双方当事人对于安置房相关情况的进一步明确，故诚泰公司应按照《补充协议》的约定承担相应义务，大光明公司主张储备中心、青河公司按照《补充协议》承担责任，没有合同依据。
三、关于违约金数额应否调整的问题。
本院认为，诚泰公司与大光明公司在《补充协议》中约定，逾期交房每天承担1万元补偿，该约定显然是对于诚泰公司不能按时交房违约责任的约定，诚泰公司认为该约定的违约金过高，可以向法院提出要求予以减少。一审法院结合本案的实际情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情认定每月8万元违约金并无不当。大光明公司认为该违约金不应调整，但并未提供证明其实际损失的充分证据，本院对其上诉请求不予支持。
四、关于一审判决临时安置补助费是否超出当事人诉讼请求的问题。
本院认为，大光明公司一审诉求是按约交付房屋或给付3975万元房价款及延期交房补偿金152万元（从2014年9月27日，按每天1万元标准计算）。一审法院判令储备中心支付的临时安置补助费实质上包含在大光明公司主张的每天1万元补偿金当中，只不过对于责任主体和责任形式进行了区分。储备中心与大光明公司之间对于延期交房的违约责任并未在《拆迁协议》中进行明确约定，在合同没有约定的情形下，一审法院按照《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条规定，判令储备中心承担临时安置补助费于法有据。而诚泰公司与大光明公司对于延期交房的违约责任在《补充协议》中进行了明确约定，故一审法院在约定的基础上，对违约金予以调整，一审判决并未超出当事人的诉讼请求。
综上所述，大光明公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费248150元，由上诉人淮安市大光明钟表眼镜有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长张娅
审判员薛爱娟
代理审判员吴晓玲
裁判日期
二〇一七年五月六日
书记员
书记员戚亦萍
