审理法院：永州市中级人民法院

案号：（2016）湘11民终2105号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-12-13

审理经过

上诉人胡冬仙因与被上诉人永州市零陵八达置业有限责任公司（以下简称八达公司）、被上诉人永州市零陵区农业机械化管理局（以下简称农机局）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2016）湘1102民初611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月1日立案后，依法组成合议庭于2016年11月21日下午在本院第二审判庭公开开庭进行了审理。上诉人胡冬仙的委托代理人奉元敏，被上诉人八达公司的委托代理人罗荣清，被上诉人农机局的委托代理人唐腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

胡冬仙上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。1、零陵区农机局与上诉人签订的《房屋拆迁协议书》属无效合同。零陵区农机局从未取得《拆迁许可证》，不具备拆迁资格，也不具有代理拆迁人资格。2、零陵区农机局和八达公司从未安排拆迁安置房给上诉人，上诉人现有的房屋是职工福利房，该房屋是单位的福利房，与是否拆迁无关。3、2009年12月，为平衡建房户与在册职工拆迁户的利益，农机局承诺除拆迁户外所有的建房户每户融资3,000元，补偿给在册职工拆迁户2万元每户，后增加至3万元每户。该款项的发放与否，不能认定上诉人不再享有拆迁安置补偿住房的事实，上诉人未签收该款项。4、自2010年分配福利性住房后，农机局和八达公司就未另行修建拆迁安置房。因拆迁户多次向上级部门投诉和反映实际情况，零陵区政府于2011年1月13日专门召开了区农机局职工宿舍楼建设工作会议，会议明确要求，“安置房建设要严格按规定，按程序进行，2011年3月前完成招标，2011年10月前正式施工，2011年年底前竣工入住”。农机局和八达公司未按规定建设拆迁安置房，因此被上诉人无安置房向上诉人交付。综上，一审将无效的《房屋拆迁协议书》认定为有效，将没有发生的交付安置房认定为已经交付，属认定事实错误，适用法律错误。

一审被告辩称

八达公司、农机局辩称，1、上诉人主张与农机局签订的合同无效，该理由不能成立。虽然拆迁人是永州市零陵八达置业有限公司，但根据八达公司与区农机局签订的《收购国有土地使用权补偿协议》约定，八达公司在收购了农机局院内国有土地及地上建筑物后，将上诉人等24户房屋的搬迁工作委托给农机局，并支付工作经费3万元。因此，农机局与上诉人签订协议是受八达公司委托所为的民事代理行为。2007年农行零陵支行出具的“查询账户基本信息”、“证明函”证实拆迁补偿资金是八达公司的。再从2010年11月8日《关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见》看，上诉人已签名认可与农机局签订的《永州市芝山区城市房屋拆迁协议书》，八达公司依此意见将拆迁补偿资金支付给农机局。以上事实表明，实际拆迁人为八达公司，农机局只是代理人，上诉人对农机局代理签订补偿协议行为是明知并认可的。上诉人与被上诉人签订的《永州市芝山区城市房屋拆迁协议书》，是双方真实意思表示，且双方以实际履行该协议，双方对安置房置换进行了结算。被上诉人为上诉人房屋办理了产权证，上诉人一直居住至今。2、上诉人主张接收的是福利房而不是安置房，其理由不能成立。从双方签订的拆迁协议看，第一条约定，“甲方对乙方附表中所列房屋实行以房换房”，“可以将安置房落户给他人”。可见乙方的拆迁房屋置换的就是甲方的安置房。因此上诉人接收的房屋显然是安置房，而不是福利房。从双方结算的单据来看，“结算单”上也明确定名为“安置房置换结算单”和“安置房置换结算表”，且有上诉人认可，并通过结算、置换接收了安置房。拆迁户安置的房屋，不仅按旧房面积1:1的比例无偿得到了相同新房面积，而且还按300元每平方米的价格给予了货币补偿。3、2009年12月，为平衡建房户与在册职工拆迁户的利益，农机局承诺除拆迁户外所有的建房户每户融资3,000元，补偿给在册职工拆迁户2万元每户，后增加至3万元每户。该福利房款3万元，上诉人已实际抵扣了安置房款，而且未领完福利款的拆迁户在2014年也领取了欠款利息，认可了余款数目。上诉人既享有了一套安置房，又领取了福利补偿款3万元，无权再要求补偿安置房。4、上诉人提到的“关于农机局职工宿舍楼建设工作会议纪要”中的“安置房建设规定”与上诉人的安置房无关。因学苑路的建设，农机局拆迁范围包括农机局原来的所有公房、24户职工宿舍楼、临街10户私人门面拆迁户。“关于农机局职工宿舍楼建设工作会议纪要”主要是关于补办相关手续问题和临街10户私人门面拆迁和安置房建设问题，与上诉人无关。正因为上诉人等拒绝腾空房屋并交付拆迁，才导致临街10户私人门面无法拆迁和安置。上诉人的拆迁安置房已于2010年2月份交付使用。上诉人对该会议纪要的内容理解错误。

八达公司、农机局向一审法院起诉请求：1、要求被告立即腾空交付被征收的房屋；2、被告承担本案的诉讼费用。

一审法院查明

一审法院认定事实：原告八达公司是零陵区人民政府为城市建设和开发于2005年2月3日出资成立的有限责任公司（法人独资）。2005年10月25日，零陵区发改委对原告八达公司兴建学苑路立项发文批复。2007年9月14日，原告八达公司取得房屋拆迁许可证【拆许字（零柒）第贰号）】。同日，零陵区房产局发布《房屋拆迁公告》，拆迁范围涵盖原告农机局大院、职工宿舍在内的房屋。涉案土地系国有划拨用地，使用人为原告农机局。2007年9月19日，原告八达公司与原告农机局签订《收购国有土地使用权补偿协议》，双方约定，甲方（八达公司）收购乙方（农机局）机关院子，面积18,233.68平米；补偿金额为：1、土地补偿3,073,458元；2、地上建筑设施、青苗费等一切补偿为2,108,000元；3、规划设计费100,000元；4、拆迁工作经费30,000元。合计5，311,458元。乙方负责局内24户宿舍及公房、杂房的搬迁，并协助甲方搞好局大门口拆迁。零陵区房产局、零陵区国土局在该补偿协议上作为鉴证方盖章认可。此后，原告农机局就拆迁安置工作广泛征求全局干部职工的意见后召开会议，并根据会议精神形成《零陵区农机局整体拆迁安置方案》、《零陵区农机局拆迁安置实施意见》文件公告印发全局作为搬迁安置工作的具体方案。其中2009年10月22日下发的《零陵区农机局拆迁安置实施意见》，就享受拆迁安置房的人员范围、拆迁户安置及补偿方案、楼层调差价方案等作出具体安排部署。其中，关于职工宿舍楼的拆迁户的安置和补偿提出二种方案，方案一：以房换房，拆迁的老房以一平方米换一平方米新建房，享受以下补偿或奖励：1、按老房面积每平方米给予300元的货币补偿；2、没有突击装修的给予每平方30元的奖励；3、按时搬迁的每户奖励3,000元；4、享受优先选择楼层的权力，但需补足楼层差价；5、可以将安置房落户给他人。方案二：货币补偿。拆迁的老房按市区政策和市场价格进行货币补偿。选择按市场价格进行货币补偿，但不再享有安置房及相关补偿政策。2009年12月1日，原告农机局就职工宿舍楼拆迁户安置问题印发《拆迁安置实施意见补充规定》，明确局内所有拆迁户实行一个拆迁补偿政策，即按照上述《零陵区农机局拆迁安置实施意见》中的方案一进行安置和补偿；为综合平衡建房户和在册职工拆迁户的利益，全局除拆迁户外所有的建房户每户融资3,000元，补偿给在册职工拆迁户，待13户局职工拆迁户与局里签订拆迁安置合同后，分房时一次性补偿给13户局职工（实际补偿每户30,000元），13户拆迁户不再另行补偿拆迁安置房。拆迁户此前所交建房资金抵偿新旧房屋面积差价。2009年12月5日，原告农机局（甲方）与该局13户职工（乙方）拆迁户分别签订了《房屋拆迁协议书》，协议约定：一、拆迁方式和拆迁期限：1、拆迁方式：甲方对乙方附表中所列房屋实行以房换房（一平方米置换一平方米），超出部分按照建设成本价550元/平方米补给甲方，并享有以下奖励：①按老房子面积给予300元/平方米的货币补偿；②没有突击装修的给予30/平方米的奖励；③按时搬迁的每户奖励3,000元；④享受优先选择楼层的权利，楼层补差按局《拆迁安置实施意见》和《实施意见补充规定》兑现；⑤可以将安置房落户给他人。2、拆迁期限：乙方附表中所列房屋必须在2009年12月30日前全部搬迁，交甲方处理。二、拆迁补偿和奖励等资金：1、原住房货币补偿资金：24,420元（300元/平米×81.4平米），2、原住房未突击装修奖励2,442元（30元/平米×83.88平米），3、原住房楼层补差：6,512元（48元/平米×83.88平米），4、按时搬迁奖励3,000元，5、原住房装修费5,566元，6、拆迁过渡补偿2,000元，7已交建房资金10,000元。付款方法：该款待分房后，甲乙双方再一次结清。协议签订后拆迁房屋所有权归甲方。房屋梁、板、砖等材料及水电卫等设施归甲方所有。2010年2月1日，原告农机局将安置房屋交付被告胡冬仙等拆迁户，同时就拆迁安置房置换相关款项结算情况出具“区农机局拆迁安置房置换结算单”，拆迁补偿和奖励等资金53,940元，置换后被告应补房屋差价ｘ2应出资金为52,541元，两抵后被告应进资金为1,399元，加上另行补偿融资款30,000元，减扣水电费1,616元后，尚余资金28,384元。被告之夫王天民（现已去世）在结算单上签字认可。2010年11月8日，被告胡冬仙等所有拆迁户向零陵区财政局会管中心出具“关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见”,该意见书写明:“为支持学苑路建设，我们已于2009年4月以前与区农机局签订了拆迁安置协议，根据该协议，八达置业有限公司补偿后，我们的拆迁补偿资金已转为房屋置换资金用于建设拆迁安置房，因此我们同意将该资金划入农机局拆迁安置房集资账户”。2014年元月26日，被告胡冬仙等拆迁户在原告农机局财务处领取拆迁安置结算余款利息（以结算单上余款为基数，按照年利率10%，自2010年2月计算至2014年元月）。但被告未按照协议书约定的时间腾空交付被拆迁房屋。原告农机局遂采取停水、停电等方式要求被告等拆迁户搬迁，双方遂起纠纷。2015年10月原告农机局公告通知拆迁户搬迁未果，遂以该局名义向零陵区房产局申请将该拆迁房屋的房产证注销。零陵区房产局于2015年12月24日在永州日报上公告注销。原告八达公司营业执照中的营业期限为长期，2009年2月29日变更经营期限为2015年2月3日。该公司营业执照至今尚未清算注销。

一审法院认为

一审法院认为，本案的争执焦点为：一、两原告是否具有合法的诉讼主体资格，原告农机局与被告之间签订的《房屋拆迁协议书》是否有效；二、原、被告是否履行了《房屋拆迁协议书》的合同义务。一、关于两原告是否具有合法的诉讼主体资格。原告八达公司名下学苑路项目获政府批准立项，取得了房屋拆迁许可证，并办理相关的拆迁审批手续，依法取得了拆迁资格，是合法的拆迁人。原告八达公司虽在工商部门变更登记的营业期限届满，但至今尚未清算注销，其仍具有民事行为能力，依法享有民事权利同时承担民事义务。因此，原告八达公司具有合法的主体资格。根据《收购国有土地使用权补偿协议》的约定，原告八达公司出资收购原告农机局的国有划拨土地及地上建筑物，原告农机局负责局内24户职工宿舍及公房、杂房的搬迁。因此，两原告之间形成委托代理关系，原告农机局依照该合同约定取得了代理拆迁人资格。原告农机局依据合同义务在征求本单位干部职工（含宿舍楼拆迁户）的意见后，根据会议精神，就拆迁安置、补偿等事项形成《拆迁安置实施意见》和《拆迁安置实施意见（补充规定）》等文件，对拆迁安置方案作出具体安排，即全局统一实行以房置换方式的拆迁安置补偿方案，被告等拆迁户对此并未提出异议，并自愿与原告农机局签订《房屋拆迁协议书》，确认以房置换方式的拆迁安置补偿方案。被告在与原告农机局签订《房屋拆迁协议书》后又向零陵区财政局出具“关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见”，同意将原告八达公司的征收补偿资金转为房屋置换资金用于原告农机局拆迁安置房的建设，被告的上述行为足以说明对原告农机局的代理拆迁工作及拆迁安置补偿具体实施人地位的认可。因此，原告农机局具有合法的主体资格。被告等拆迁户自愿与原告农机局签订《房屋拆迁协议书》系双方真实意思表示，是合法有效的，原、被告双方均应履行合同义务。二、关于原告是否履行了《房屋拆迁协议书》约定的合同义务。2010年2月，原告农机局将建好的安置房交付给被告等拆迁户居住至今，并办理了房屋产权证，同时按照协议书的约定，就拆迁安置补偿进行了结算，被告在结算单上签字认可，应视为原告履行了《房屋拆迁协议书》的合同义务，原告农机局取得了房屋所有权，并按照其与原告八达公司之间的协议，再向原告八达公司交付房屋。被告拒绝履行交付被征收房屋的合同义务，应承担违约责任。因此，原告八达公司、农机局要求被告腾空交付被征收房屋的诉请，于法有据，应予支持。基于上述理由，被告提出的“原告八达公司、农机局不具有合法的诉讼资格”、“双方签订的《房屋拆迁协议书》无效”等抗辩理由，无事实和法律依据，不予支持。被告自愿与原告农机局签订的《房屋拆迁协议书》，选择以房换房的安置方案，即按旧房面积1:1比例置换新建安置房，原告农机局按照旧房面积补偿每平米300元，给予装修费、租房过渡费，搬迁奖励等多项补助，后又考虑到被告不再享有拆迁安置补偿住房而另行补偿了被告30,000元，参照当时的房地产市场价格，被告拆迁房本身的价值得到了补偿，其住房权益亦得到了保障和落实，因此，被告无权向原告农机局另行要求安置房。故其提出的“拆迁户应享有的拆迁补偿安置房原告至今没有提供”的抗辩理由无事实和法律依据，不予支持。被告自身不愿领取拆迁安置补偿结算余款，并非原告不履行合同义务，其可随时要求原告农机局给付。因此，被告提出的“拆迁安置补偿款未到位，所以拒绝交付被征收房屋”的抗辩理由亦不成立，不予支持。综上所述，原告八达公司和原告农机局是本案的适格主体；原告农机局与被告之间签订的《房屋拆迁协议书》合法有效，应予履行，原告八达公司、农机局据此要求被告等拆迁户腾空交付被征收房屋的诉请，于法有据，应予支持；被告对原告八达公司抗辩理由无事实和法律依据，不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告胡冬仙于本判决生效后十日内将零陵区农机局职工宿舍楼1单元1楼右室房屋腾空交付给原告永州市零陵区农业机械化管理局、永州市零陵八达置业有限责任公司。案件受理费80元，由原告负担。

本案二审期间，上诉人围绕其上诉请求向本院提交了以下证据：证据一、2009年12月1日零陵区农机局出具的《承诺书》，拟证明被上诉人一共要补偿上诉人6万元；证据二、《关于区农机局职工宿舍楼建设工作会议纪要》（零府阅【2011】2号），拟证明双方的安置房至今未建。

八达公司、农机局质证认为：证据一，对其真实性予以认可，但该《承诺书》上的3万元与补充合同约定的3万元是同一笔，总共只有3万元；证据二，对其真实性予以认可，但不能达到对方的证明目的，该会议纪要与上诉人安置房建设无关。

本院认为

本院认证认为：上诉人提交的证据一《承诺书》，双方对其真实性均予以认可，本院对其真实性予以确认，但是否能达到上诉人的证明目的应结合全案其他证据及双方陈述来认定。依据双方签订的拆迁协议或其补充协议、结算凭证以及其它往来文件记录，可以认定承诺书中的2（3）万元与补充合同约定的3万元是同一笔款，因此该证据不能达到上诉人的证明目的，本院对该证据不予采信。证据二，《关于区农机局职工宿舍楼建设工作会议纪要》，双方对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但该证据系零陵区政府内部会议文件，该文件内容并未明确为本案上诉人在其已获得新房的情况下另行建设安置房，且该会议纪要是否实际实施无法确定。另作为零陵区政府内部会议记录的文件，与本案涉及的双方拆迁民事纠纷无关，不能当然地将政府内部会议文件内容视作本案双方之间拆迁合同的权利义务依据，故本院对该证据不予采信。

本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实，本院予以确认。

本院认为，本案系拆迁安置补偿合同纠纷。双方争议焦点为：1、上诉人与被上诉人农机局签订的《房屋拆迁协议书》是否有效；2、上诉人与被上诉人是否实际履行了签订的拆迁协议。

一、关于上诉人与被上诉人农机局签订的《房屋拆迁协议书》是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人主张双方签订的拆迁合同无效，应举证证明本案的拆迁合同符合上述合同无效的五项情形之一，但上诉人并未提交相应证据证明。上诉人提出农机局不具有拆迁资格，因而作为合同主体签订的拆迁合同无效，但农机局并非实际拆迁人，农机局只是本案实际拆迁人八达公司的代理人。《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。本案农机局作为八达公司的代理人，农机局签订拆迁合同的行为应视为八达公司的行为，农机局签订合同的法律责任应由八达公司承担。委托人八达公司具有相应的拆迁资格，因此本案代为签订合同的农机局不存在不具备相应拆迁资格的问题，涉案拆迁合同应为合法有效。况且从上诉人签名认可的2010年11月8日《关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见》文件来看，上诉人实际已经明知八达公司与农机局之间的委托代理关系，并再次确认了与农机局签订的拆迁合同有效。因此，无论从拆迁合同签订的情况还是实际履行情况来看，本案拆迁合同均不存在合同无效的情形，上诉人关于与被上诉人农机局签订的拆迁合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、关于上诉人与被上诉人是否实际履行了签订的拆迁协议。上诉人与被上诉人签订的拆迁协议约定了被拆迁人享有的拆迁权益，即：“以房换房，拆迁的老房以一平方米换一平方米新建房，享受以下补偿或奖励：1、按老房面积每平方米给予300元的货币补偿；2、没有突击装修的给予每平方30元的奖励；3、按时搬迁的每户奖励3,000元；4、享受优先选择楼层的权力，但需补足楼层差价；5、可以将安置房落户给他人。”该约定明确，被拆迁人即上诉人享有以房换房及获得相应货币补偿和奖励的权益。双方约定的“以房换房”实则是以房屋面积为计算标准，按1:1的比例置换，也就是说只要被上诉人向上诉人无偿提供了相应面积的新房，则可确认被上诉人已完成拆迁合同约定的交房义务。本案合同履行过程中，被上诉人向上诉人交付了约140平方米左右的新房。在该140平方米的新房中，与原有旧房面积相等的部分，上诉人无偿取得，是上诉人因拆迁合同约定而享有的权益。在这140平方米新房中，超出上诉人原有旧房面积的部分，上诉人应按550元每平方米的价格支付购房款。因此，该新房交付后，被上诉人已按拆迁合同约定向上诉人交付了安置房。上诉人则认为被上诉人交付的房屋是单位的福利房并非安置房，被上诉人仍要向上诉人交付另一套安置房。首先从双方签订的拆迁协议来看，协议约定：“一、拆迁方式和拆迁期限：1、拆迁方式：甲方对乙方附表中所列房屋实行以房换房（一平方米置换一平方米），超出部分按照建设成本价550元/平方米补给甲方，并享有以下奖励：①按老房子面积给予300元/平方米的货币补偿；②没有突击装修的给予30/平方米的奖励；③按时搬迁的每户奖励3,000元；④享受优先选择楼层的权利，楼层补差按局《拆迁安置实施意见》和《实施意见补充规定》兑现；⑤可以将安置房落户给他人。”上述约定内容明显可以看出，协议涉及的只有安置房，而安置房的交付是通过新旧房屋面积差的形式予以交付，即“以房换房（一平方米置换一平方米），超出部分按照建设成本价550元/平方米补给甲方（支付购房款）”。被上诉人农机局中的非拆迁户也获得了一套新房，但非拆迁户应按新房实际面积以每平方米550元的价格支付购房款，而上诉人只需支付扣减旧房面积后的购房款。拆迁户与非拆迁户在支付新房购房款时存在较大差别，而该差别的来源正是基于拆迁安置补偿。因此，被上诉人已经按拆迁协议约定向上诉人交付了安置房。上诉人关于被上诉人向其交付的是福利房而非安置房的上诉理由，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。

依照上诉人与被上诉人之间的拆迁协议约定，除享有“以房换房”的方式获得安置房外，上诉人还享有部分货币补偿权益，即“1、按老房面积每平方米给予300元的货币补偿；2、没有突击装修的给予每平方30元的奖励；3、按时搬迁的每户奖励3,000元；4、享受优先选择楼层的权力，但需补足楼层差价；5、可以将安置房落户给他人”。在合同履行过程中，为平衡被上诉人农机局中拆迁户和非拆迁户之间的利益，被上诉人农机局于2009年12月承诺非拆迁户每户融资3,000元，补偿给在册职工拆迁户2万元每户，后增加至3万元每户。因此，上述货币补偿包含按老房面积每平方米300元、未突击装修的给予每平方米30元、按时搬迁奖励3,000元以及一次性补偿3万元。上述款项，除部分余款外，上诉人已大部分抵扣新房（除去安置房部分）应支付给被上诉人的购房款。这一付款结算事实可通过2010年2月1日的“区农机局拆迁安置房置换结算单”、2010年11月8日的“关于同意将拆迁补偿资金划入农机局拆迁安置房集资账户的意见”函以及上诉人在被上诉人农机局财务处领取拆迁安置结算余款利息（以结算单上余款为基数，按照年利率10%，自2010年2月计算至2014年元月）等事实予以确认。上诉人辩称从未收到上述款项的上诉理由无事实依据，本院不予支持。因此，被上诉人已向上诉人交付了安置房及支付了大部分的拆迁货币补偿。上诉人已在交付的安置房居住多年，也受领了大部分货币补偿款。双方已实际履行签订的拆迁协议。被上诉人在完成了主要的交付安置房及支付货币补偿义务后，可以请求上诉人履行相应的腾房义务。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人胡冬仙负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长李秋云

审判员魏蓉

审判员刘志军

裁判日期

二〇一六年十二月十三日

书记员

书记员杨红英