审理法院：太和县人民法院
案号：（2017）皖1222民初15号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-06-19
审理经过
原告徐红亚与被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司（以下简称泰宇房产公司）、王玉峰房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐红亚及其委托代理人刘加勇，被告泰宇房产公司的委托代理人李秋慧、王广友，被告王玉峰及其委托代理人马勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
徐红亚向本院提出诉讼请求：1.确认原告对金泰明都实测报告房号为106、107的门面房享有优先取得权。2.判令泰宇房产公司不得将金泰明都实测报告房号为106、107的门面房交付给王玉峰，撤销给王玉峰办理的预告登记。3.判令泰宇房产公司按合同交付金泰明都实测报告房号为106、107的门面房，并为原告办理房产登记手续，所需费用由泰宇房产公司承担。4.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2009年12月24日，原告与泰宇房产公司签订了两份联建协议，约定原告将位于人民路以西与沙河路以北交叉口的土地使用权过户交给泰宇房产公司开发，土地过户等一切有关手续均由泰宇房产公司负责办理，一切费用由泰宇房产公司承担，原告提供原住房的手续。泰宇房产公司按照一比一返还新房，超出面积的部分住宅楼按照市场优惠价2000元／平方米计算，门面房按照5000元／平方米计算。2011年4月25日，原告与泰宇房产公司签订拆迁及购房合同，约定泰宇房产公司补偿给原告位于新楼（拆迁房屋原址）门面楼自北向南第5、第6铺门面房135平方米，交房期限为自房屋施工之日起20个月交付。根据房屋设计、房屋预测报告、房屋实测报告及原址返迁原则可以确定，门面楼自北向南第5、第6铺的门面房135平方米应为实测报告房号为106、107的门面房。合同签订后，原告履行了义务，将房屋腾空交给了泰宇房产公司，泰宇房产公司将原告的房屋拆除后在原址建商品房，取名为“金泰明都”，现在房屋已经公开对外销售两年多了，泰宇房产公司却拒绝履行合同，不按照约定将安置房屋交付给原告使用。后经了解，泰宇房产公司将“金泰明都”实测房号为106、107的门面房（即预测中的房号104、105）卖给了王玉峰，并为王玉峰办理了预告登记。原告认为，“金泰明都”实测房号为106、107的门面房是泰宇房产公司按照所有权调换形式给原告的补偿安置房，原告对“金泰明都”实测房号为106、107的门面房享有优先取得权。泰宇房产公司应当将“金泰明都”实测房号为106、107的门面房交给原告使用，并为原告办理房屋登记手续。为此，原告特提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。
被告辩称
泰宇房产公司辩称：邵光辉与泰宇房产公司是工程承建关系。泰宇房产公司与王玉峰之间不存在商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同系邵光辉向王玉峰借款200万元，由泰宇房产公司提供四间门面房的担保。并同着泰宇房产公司给王玉峰写下的协议，承诺此笔借款邵光辉用于其他工地，本息邵光辉负责还清，此笔借款与泰宇房产公司金泰明都项目无任何关系与责任。2015年5月4日写下的协议，2015年5月15日，王玉峰与邵光辉商定，将200万元从李秋慧账户上过户到邵光辉账户上，当月邵光辉无钱支付利息，让泰宇房产公司垫付利息，同时将利息转到王玉峰、李峰、刘东和王玉峰的女儿王新华名下，利息已垫付。邵光辉现在只付给泰宇房产公司一半利息562800元，下欠利息50多万元至今未还。总之，王玉峰与泰宇房产公司没有任何关系。泰宇房产公司要求王玉峰将邵光辉抵押给王玉峰的四间门面还给拆迁户，退出网签。泰宇房产公司与原告之间存在拆迁及房屋买卖的事实，双方之间的联建拆迁及购房买卖合同有效，对双方具有约束力。原告应当按照约定向泰宇房产公司支付房屋超出部分面积补偿款。涉案房屋产权办理各项税费应当由原告承担。
王玉峰辩称：原告诉请混乱，三项诉讼请求不属于同一法律关系，与拆迁安置补偿没有任何牵连性，原告的三项诉讼请求不宜合并审理。原告不享有优先权，涉案房屋与原告和泰宇房产公司之间的联合建房没有关系。原告的诉请超过了一年的除斥期间，丧失撤销权。王玉峰与泰宇房产公司的房屋买卖合同合法有效，且进行了预告登记，具有排斥第三人的强制效力。泰宇房产公司与邵光辉之间是另一法律关系，没有任何证据显示邵光辉与王玉峰之间存在借贷关系，事实上，王玉峰也不认识邵光辉。综上，原告的诉请无事实和法律依据，应当驳回。
本院查明
经审理查明：徐红亚有位于太和县人民南路西侧土产公司商住楼自北向南106-107室门面房两间（产权证号：房地权太字第22××48号）。2009年12月24日，徐红亚等原土产公司大楼所有住户（甲方）与泰宇房产公司（乙方）分别签订联建协议，约定：一、甲方位于人民路以西、沙河路以北交叉路，约900平方米，现自愿将土地使用权过户交给乙方开发，土地过户等一切有关手续均由乙方负责办理，由此所产生的一切费用由乙方承担，甲方提供原住房的手续。二、拆迁补偿方式，采取产权交换，被拆迁人按原房产证登记面积，一律实行有一返一，返还新房，超出面积住宅楼按照市场优惠价2000元／平方米计算，门面房按照5000元／平方米计算，超出面积待设计图纸出来后，按所要房型的实际面积减去返还面积后签订正式购房合同，超出面积付款方式既可现金支付也可银行按揭。拆迁房屋情况：结构：门面房，建筑面积：54.57+5.94，产权性质：私有，产权证号：2200201548。三、拆迁期限：待土地过户手续办理后，双方商定。四、违约责任（略）。2011年4月25日，徐红亚（甲方）与泰宇房产公司（乙方）签订拆迁及购房合同，约定：一、1拆迁人：泰宇房产公司。2被拆迁人：徐红亚。3被拆迁房屋坐落老土产公司大楼，门面楼。4被拆迁房屋面积135平方米。5补偿方式：拆迁原房屋面积有一返一。6搬迁期限：（合同签订之日起）。二、预订返迁新楼门面楼自北向南第五第6门面。新楼约定面积135平方米（合同约定面积与产权登记面积有差异的，最终工程竣工验收时房产局出具的《房屋测绘技术报告书》为准，差补金额多退少补）。三、房屋交付期限自房屋施工起20个月内交付（遇不可抗拒，连续阴雨，持续高温无法施工除外）。四、楼房竣工验收后，甲方应交清返迁房差补金额后，乙方交接房屋钥匙。五、房屋交付后，乙方按国家规定为甲方办理房屋产权使用证。新增面积由甲方承担，老面积由（乙）方负担。六、自通知交房三十日内，甲方未来办理房屋交接手续的，乙方有权将房屋另行出售他人。七、本合同甲乙双方各壹份，自双方签字之日起生效，违约者承担由此造成的经济损失及其它责任。合同签订后，徐红亚按约履行了义务，将房屋及土地交付泰宇房产公司。泰宇房产公司于2013年以出让方式取得了编号为212305015193土地的建设用地使用权，在上述土地上建设商品房，暂定名为“金泰名都”。2014年3月6日，泰宇房产公司取得金泰明都项目商品房预售许可证，许可证载明的商铺为11间。2015年5月14日，泰宇房产公司（出卖人）与王玉峰（买受人）签订“商品房买卖合同”一份，合同约定，王玉峰购买泰宇房产公司“金泰名都”102铺、104铺、105铺、103铺房，该商品房建筑面积共316.52平方米，其中，套内建筑面积304.16平方米，应分摊的共有建筑面积12.36平方米，按建筑面积计算单价为每平方米6318.72元，总价款人民币200万元。双方还约定了其他事项。合同编号为1505140015并在太和县房地产管理局备案。签订合同当日泰宇房产公司给王玉峰出具加盖公司财务专用章的收条一份，收条载明：“交款单位王玉峰，人民币贰佰万元整，收款事由金泰名都项目102、103、104、105铺房款”。2015年5月15日，王玉峰将200万元汇至李秋慧账户。
2016年3月7日，泰宇房产公司给徐红亚出具承诺一份，载明：“我公司开发的金泰明都项目，自北向南106、107房属于拆迁返还房，属拆迁返还户徐红亚所有。鉴于目前项目尚未完工，未办理竣工手续，故暂时不能交付。在此我公司承诺，该房屋的权属归拆迁返还户所有，待工程竣工验收完毕后，我公司将房屋交付给徐红亚”。
另查明，太和县蓝图房地产测绘队对金泰明都项目进行了预测（预测门面房为11间）、实测，于2016年10月13日出具了房屋测绘技术报告书。太和县蓝图房地产测绘队于2016年11月25日出具证明一份，证明载明：王玉峰商品房买卖合同（合同编号为1505140015）中房号与实测房号对应如下：合同中的102系实测中103。合同中的104系实测中106。合同中的105系实测中107。合同中的103的南半间系实测中105。合同中的103的北半间系实测中104。按商品房预售许可证、太和县蓝图房地产测绘队房屋测绘技术报告书、证明、泰宇房产公司承诺及原址返迁可知徐红亚与泰宇房产公司约定的安置房新楼门面楼自北向南第五第6门面即是王玉峰与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的104、105也即太和县蓝图房地产测绘队测绘技术报告书中的106、107。徐红亚已占有金泰明都106、107商铺。金泰明都项目尚未办理竣工验收手续。
上述事实有徐红亚提供的身份证、联建协议、拆迁及购房合同书、证号22××48号房产证、承诺、房屋测绘技术报告书、王玉峰与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同、金泰明都预售许可证、太和县蓝图房地产测绘队出具的证明，泰宇房产公司提供的营业执照，王玉峰提供的身份证、商品房买卖合同、收据、银行明细、网上电子回单、不动产备案回执及当事人陈述在卷证明，并经质证，本院予以确认。
本院认为
本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。第二款规定：被拆迁人请求解除拆迁安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。徐红亚与泰宇房产公司签订的联建协议及拆迁购房合同，约定将徐红亚所有的门面两间拆迁，有一返一，并约定安置的房屋为新楼门面楼自北向南第五第6门面即王玉峰与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的104、105也即太和县蓝图房地产测绘队测绘技术报告书中的106、107。根据合同约定的内容，应认定为房屋拆迁补偿合同，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。泰宇房产公司另行将上述安置房出卖给王玉峰并与王玉峰签订商品房买卖合同。徐红亚要求确认原告对金泰明都实测报告房号为106、107的门面房享有优先取得权，判令泰宇房产公司不得将金泰明都实测报告房号为106、107的门面房交付给王玉峰的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，本院应予支持。徐红亚要求判令泰宇房产公司按合同交付金泰明都实测报告房号为106、107的门面房，并为原告办理房产登记手续，所需费用由泰宇房产公司承担的诉讼请求，因泰宇房产公司承诺的条件尚未成就，故本院不予支持，原告可待条件成就时，另行主张。徐红亚要求撤销给王玉峰办理的预告登记的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。泰宇房产公司辩称其系为邵光辉向王玉峰借款以四间门面抵押给王玉峰作为担保，王玉峰辩称其与泰宇房产公司双方系商品房买卖合同关系，本院认为，即使王玉峰与泰宇房产公司存在商品房买卖合同关系，也不影响徐红亚对安置房享有优先权，故本院对王玉峰与泰宇房产公司是存在商品房买卖合同关系，还是民间借贷的抵押合同关系，本案不予认定，双方可另行解决。王玉峰辩称原告不享有优先权，涉案房屋与原告和泰宇房产公司之间的联合建房没有关系，王玉峰与泰宇房产公司的房屋买卖合同合法有效，且进行了预告登记，具有排斥第三人的强制效力。关于徐红亚与泰宇房产公司是联合建房关系还是拆迁安置关系，本院认为，拆迁安置关系是被拆迁人将其所有的房屋交拆迁人拆除，拆迁人给予被拆迁人补偿安置，联合建房是投资人以其所有的房产作为出资与其他投资人共同联合建房，风险共担，利益共享。徐红亚与泰宇房产公司约定将徐红亚所有的门面两间拆迁，拆迁补偿方式，采取产权交换有一返一，双方并没有约定风险共担，利益共享。虽合同名称为联合建房、拆迁购房合同，实为房屋拆迁安置合同，故本院认定徐红亚与泰宇房产公司之间系房屋拆迁安置关系。关于原告及王玉峰对诉争的房屋谁享有优先权问题，徐红亚与泰宇房产公司的拆迁安置补偿合同以产权调换的方式约定返迁新楼门面楼自北向南第五第6门面，即是王玉峰与泰宇房产公司签订的商品房买卖合同中的104、105也即实测报告中的106、107，该房屋系徐红亚在丧失拆迁房屋所有权的情况下而获得的安置房，该约定符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定的“位置、用途特定”的要求，徐红亚对该拆迁安置房享有优先取得权，泰宇房产公司无权处置上述安置房屋，即使泰宇房产公司另行将拆迁安置房屋出卖给王玉峰，与王玉峰签订商品房买卖合同并进行备案，王玉峰以该商品房买卖合同不能取得该安置房，不能对抗徐红亚的优先权。故本院对王玉峰的上述辩解，不予采信。对原告安置房超出面积补偿款的事宜，泰宇房产公司可另行与原告按双方约定处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下：
裁判结果
一、原告徐红亚对被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司开发的金泰明都实测报告房号为106、107的门面房享有优先取得权；
二、被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司不得将其开发的金泰明都实测报告房号为106、107的门面房交付给被告王玉峰；
三、驳回原告徐红亚的其他诉讼请求。
本案案件受理费100元，由被告阜阳市泰宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。
审判人员
审判长陈修宏
审判员王龙
人民陪审员侯治国
裁判日期
二〇一七年六月十九日
书记员
书记员常莎莎
