审理法院：南京市江宁区人民法院
案号：（2017）苏0115民初1090号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-06-27
审理经过
原告吴娃妹、吴敏与被告南京中闻投资发展有限公司（以下简称南京中闻公司）、被告中闻印务投资集团有限公司（以下简称中闻集团公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴娃妹、吴敏及其委托诉讼代理人王成荣，被告南京中闻公司的委托诉讼代理人张晓蒙，被告中闻集团公司的委托诉讼代理人吴李园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告吴娃妹、吴敏向本院提出诉讼请求：1.判令解除《南京市江宁区城市房屋拆迁补偿协议》中的安置条款，两被告按15000元/㎡的标准赔偿1350000元；2.判令两被告自2016年11月起按每月3000元的标准赔偿10个月的损失30000元；3.判令两被告支付预扣房款利息103500元（414000元×5%×5年）；4.判令两被告支付维修基金10800元。事实和理由：其系南京东海化工厂地块的拆迁安置户。2010年11月24日，其与两被告签订了《南京市江宁区城市房屋拆迁补偿协议》（以下简称《拆迁补偿协议》），约定拆迁方式为产权调换，安置房坐落于汤山新城，为小高层，建筑面积为90㎡，交付日期为2012年11月24日。被告承诺安置房符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助其办理房屋及土地权属登记手续。过渡方式为自行过渡，过渡期为2010年11月24日起至2012年11月24日止。合同签订后，房屋交由被告拆除，但至今未交付符合《拆迁补偿协议》约定的安置房，构成根本违约。其多次交涉未果，故诉至法院。
被告辩称
被告南京中闻公司辩称，现安置房已具备交付条件，吴娃妹、吴敏要求解除《拆迁补偿协议》的安置条款不应得到支持。吴娃妹、吴敏已就回购方案签订了落实约定，明确约定回购单价为11500元/㎡，其请求无事实和法律依据，请求驳回吴娃妹、吴敏的诉讼请求。
被告中闻集团公司辩称，其并非《拆迁补偿协议》的合同相对方，但出于对被拆迁人负责的角度，其愿意承担实际的安置责任。吴娃妹、吴敏要求超协议面积支付回购款，其无法接受，致回购款暂未支付。其余答辩意见同南京中闻公司。综上，请求法院驳回吴娃妹、吴敏的诉讼请求。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：
2010年3月25日，南京中闻公司经主管部门批准取得拆许字（2010）第01号房屋拆迁许可证，批准其因南京国际传媒会议中心项目建设，实施对南京市江宁区汤山街道侯家塘南京东海化工厂进行拆迁。
2010年7月，南京中闻公司制发《东海化工厂拆迁相关问题解答及安置办法》，根据江宁政发（2004）279号文规定，对拆迁补偿方式、具备有效权证房屋补偿价格和安置房价格、产权调换房房源地点、房型面积、产权调换房分房办法、过渡费的发放搬迁奖励等进行了解答。其中，产权置换房房源地点分别为：淳化旺运花园及东郊新城（裕园）和汤山街道汤山新城安置房。汤山新城房屋为小高层。
2010年12月25日，南京中闻公司、中闻投资管理中心南京分中心向各拆迁户制发《承诺书》，载明为保证拆迁工作的公平公正，维护各拆迁户的利益，避免相互攀比，打消先走吃亏的顾虑，郑重承诺，在同等条件下（除附属物和室内装修的差别外）先签约的住户的补偿与后签的住户的补偿，政策上保持一致，无偏差。
2011年8月31日，南京中闻公司（拆迁人/甲方）与吴娃妹、吴敏（被拆迁人/乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定因南京国际传媒会议中心项目实施位于江宁区××街道南京东海化工厂地块拆迁。被拆迁房屋位于汤山街道××室，系吴娃妹所有。双方确定被拆迁房屋的补偿金额为548384元，其中应向乙方支付548384元。另约定，甲方应当以货币方式，支付搬迁补助费、过渡补助费等合计175616元。第七条约定：乙方选择产权调换的拆迁补偿方式，并同意接受甲方提供的坐落于汤山新城，建筑面积约为90㎡，交付日期为2012年11月24日的房屋，实行产权调换。甲方保证调换房屋符合国家质量安全标准，产权清晰且无权利限制，并承诺协助乙方办理房屋及土地权属登记手续。乙方实行自行过渡，期限自2010年11月24日起至2012年11月24日止。第八条约定：协议各方同意所调换房屋的价款为均价4900-300元/㎡。第九条约定：甲方逾期交付调换房屋的，应当承担双倍支付过渡补助费的违约责任。合同另对各方权利义务进行了约定。落款处甲方签章为南京中闻公司，乙方签字为吴娃妹、吴敏。合同签订后，房屋交由拆迁公司实际予以了拆除。
2015年11月28日，中闻集团公司向被拆迁人制发《关于汤山新城安置房安置调整的方案》，载明：从2010年3月25日开始，对原东海化工厂侯家塘宿舍区的住户实施拆迁，拆迁补偿方式为货币拆迁和实物安置两种方式。实物安置为淳化旺运花园及鸿裕华庭（即东郊新城）和汤山街道汤山新城两处安置房源。2013年4月已完成了对选择淳化安置房的被拆迁人的分房入住，并已办理完两证。对选择汤山新城安置房的被拆迁人，由于建房地块的土地指标一直没有落实，影响了安置房的建设，导致选择汤山新城的住户至今无法办理分房。经多次与汤山新城及相关部门沟通交涉，受国家土地政策调整的制约，使得安置房源难以实现。今年初，其与汤山政府领导协商在汤水雅苑解决房源，但被拆迁人对产权证办理存在质疑，未能实施。鉴于淳化尚有剩余房源，拟将汤山新城安置点的被拆迁人整体调整到淳化安置点安置，以解决汤山新城安置悬而不定的问题。具体方案：方案一：在淳化龙山云居楼盘购买小高层商品房，用于调整安置在汤山新城所选房屋为90㎡房型的被拆迁人。原在汤山新城所选房屋为60㎡和70㎡房型的被拆迁人，按《东海化工厂拆迁问题解决及安置办法》规定在淳化××××花园、鸿裕华庭（即东郊新城）进行调整安置。此房为现房，即时办理入住。方案二：根据《东海化工厂拆迁问题解决及安置办法》规定，整体调整到淳化××××花园、鸿裕华庭（即东郊新城）进行安置入住。此房虽为现房，但楼层情况不好，多为6层带阁楼。方案三：不愿调整到淳化安置点的被拆迁人，可重新回到原货币安置方案。补偿标准在原标准的基础上，考虑实际变化情况，给予适当提高。方案四：继续选在等待汤山新城土地指标落实及安置房建设的被拆迁人，在继续过渡期间，过渡费按规定正常发放。建议被拆迁人考虑选择前三个方案，因为汤山新城的房源落实时间因土地政策的影响而难以明确。此方案公布10日内明确选择方案并进行登记，以便有时间组织选房。吴娃妹、吴敏逾期未作选择。
2016年9月28日，中闻集团公司及其南京分公司向汤山新城安置房被安置户制发《致安置户（人）公开信》，载明：受国家土地政策调整的制约，已很难在原规划地块上建设落实。为根本解决汤山新城的安置房问题，经协调，决定对原定安置地点的安置房源进行调整，将此部分安置房调整至汤山新城汤水雅居多层房予以安置，目前该房屋已符合入住条件。考虑到实际情况，拟定了《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》和《汤山新城安置房分配实施细则》，通知被安置户按《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》的时间要求，结合实际对照确定本人的安置房落实形式。
同日一并制发的《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》载明：南京东海化工厂的拆迁实施人为南京中闻公司，拆迁安置的具体落实由中闻集团公司组织实施。目前，汤水雅居的安置房已符合入住条件，入住后的产权证办理遵循《拆迁补偿协议》中的时间约定条款执行完成。经研究确定以下三个安置房调整实施办法方案：1.期补安置方案。即按照《拆迁补偿协议》中的安置面积进行选房，并依据所选房屋面积按照本人所签《拆迁补偿协议》进行补差结算。承诺该房屋两年后市场期值价为12000元/㎡，届时对该房屋进行评估，若届时评估价格低于承诺价格，予以补差，该房补差额=（现在所承诺期值价/㎡-届时该房屋评估价/㎡）×该房屋面积。2.贴现安置方案。即按照《拆迁补偿协议》中的安置面积进行选房，并依据所选房屋面积按照本人所签《拆迁补偿协议》进行补差结算。结合该安置房的现实市场价格，按照2000元/㎡的价格给予安置入住一次性补贴，补贴额=所定补贴单价/㎡×该房屋面积。3.回购安置方案。即针对本人在安置房源调整后打算或有其他考虑的被拆迁人的求同存异的变通处理，按照11500元/㎡的价格对该房屋予以回购，实际回购总价=（所定回购单价/㎡×所签拆迁安置协议的安置房面积）-协议安置需交补差款。三种方案各自独立，每被拆迁人只能三选一。被拆迁人应于2016年10月20日前到中闻集团公司南京分公司办理方案选取确认登记。10月21日至31日，完成汤水雅居安置房的选房入住和方案3的回购款落实发放办理。2016年11月1日起，无论被拆迁人是否选定期补、贴现和回购安置中的任一方案，拆迁过渡费一律开始停发，不再支付。从即日起，期补或贴现安置方案仍由大家选取，而回购安置方案则停止选取执行。对选择期补、贴现安置方案的被拆迁安置人，具体选房方案详见《汤山新城安置房分配实施细则》。同日一并制发的《汤山新城安置房分配实施细则》对选择期补、贴现安置方案的选房流程等进行了规定。
2016年10月25日，中闻集团公司南京分公司与吴娃妹签订《回购安置方案落实约定》，对汤山新城安置房回购达成协议，约定吴娃妹自愿选择回购安置方案解决汤山新城安置问题，回购面积为所签拆迁安置协议中确定的安置面积，回购单价为11500元/㎡，实际回购结算总款=回购单价×协议安置面积-协议安置需交补偿款。甲方在该约定签字后10个工作日内向乙方支付回购款的50%，余款在20个工作日内付清。落款处乙方有吴娃妹签字，无吴敏签字。审理中，吴敏陈述，其母亲签署该约定时，其也在旁边，其母亲签字前提出11500元/㎡太低，补偿款应当能让其买得起商品房才行，当时被告在其持有的一份上添加“回购价以外的其他费用待集团统一研究后确定”后，才签了字，其不认可该约定，被告应按照商品房价格来赔偿。
另查明，自行过渡期间，中闻集团公司按照下列标准向吴娃妹、吴敏支付了过渡费：前两年按照600元/月的标准支付；第三年按照1200元/月的标准支付；第四年开始至2016年10月31日按照2400元/月的标准支付。2016年11月开始，过渡费停止发放。
审理中，吴娃妹、吴敏提交案外人耿明生的《拆迁补偿协议》、房屋所有权证、国有土地使用证、《关于淳化安置房产权证办理的通知》和《商品房现售合同》，证明淳化安置点的房屋性质与汤水雅居不同，且补助了75元/㎡的维修基金。两被告对吴娃妹、吴敏提交的上述证据真实性无异议，但与本案无关。吴娃妹、吴敏另提交其持有的《回购安置方案落实约定》，该约定落款处其未签字，手写添加“回购价以外的其他费用待集团统一研究后确定”并由中闻集团公司负责人王长征签字确认。
本院认为
本院认为，《拆迁补偿协议》系吴娃妹、吴敏和南京中闻公司的真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，依法成立有效。该协议实际履行中，由中闻集团公司负责实施。中闻集团公司亦愿意承担实际的安置责任。安置实施中，中闻集团公司制发《南京东海化工厂汤山新城安置房调整实施办法》，提出期补、贴现和回购安置三种方案供被拆迁人选择，系要约。吴娃妹对此予以承诺，并签订《回购安置方案落实约定》，《回购安置方案落实约定》系对《拆迁补偿协议》安置履行方式的变更。吴娃妹作为被拆迁房屋的产权人，与中闻集团公司南京分公司签订了《回购安置方案落实约定》，虽吴敏未签字，但吴敏对此系知晓的，该约定对吴敏具有约束力。该约定虽由中闻集团公司南京分公司签订，但根据法律规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。综上，《回购安置方案落实约定》对原、被告具有约束力，双方均应按约履行。如两被告未按该约定履行义务，吴娃妹、吴敏可按照该约定主张相应的法律权利，而吴娃妹、吴敏要求解除《拆迁补偿协议》的安置条款，并赔偿相关损失的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。吴娃妹、吴敏持有的《拆迁补偿协议》中标注的“回购价以外的其他费用待集团统一研究后确定”，并不能看出中闻集团公司已作出了何种承诺，对吴娃妹、吴敏认为《回购安置方案落实约定》无效的意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告吴娃妹、吴敏的诉讼请求。
案件受理费18222元，由原告吴娃妹、吴敏负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审判人员
审判长冯晓华
代理审判员韩文涛
人民陪审员吕敏
裁判日期
二〇一七年六月二十七日
书记员
书记员陈玲
