审理法院：西安市中级人民法院
案号：（2017）陕01民再69号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-12-07
审理经过
申请再审人王斌因与被申请人西安市碑林区建设和住房保障局（以下简称建设局）拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服本院（2015）西中民二终字第01647号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2017年3月22日作出（2017）陕民申72号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人王斌，被申请人建设局的委托代理人史岳伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人称/抗诉机关称
王斌再审申请称，再审请求：1、依照《拆迁协议》及《补充协议》约定进行房屋拆迁安置。2、依照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定支付自2005年11月1日至实际安置之日的过渡费，每年按照21.6万元支付，并按照银行同期存款利率承担过渡费的利息。3、应追加吴小耕为本案第三人，并撤销吴小耕与建设局签订的房屋拆迁安置协议。4、依法变更合同中违反《合同法》公平原则的部分条款。5、本案诉讼费由被申请人承担。事实及理由：第一，安置的位置违约。双方《安置协议》、《补充协议》明确约定了应安置房屋的位置，而建设局所安置房屋位置外墙不符合双方合同约定，属欺骗行为；第二，安置环境违约。建设局报规划局批准的是平面停车场和地下的公厕，后擅自改建成高出地面的酒吧和地上公厕。而原审虽然认定其对拟安置的营业用房的价值造成影响和折损，却只让建设局承担60%的过错责任，但怎么承担以及剩下的40%由谁承担却没有了下文，属错判和漏判；第三，安置的时间违约和过度费问题。原判认定“2005年10月15日建设局拟安置的营业用房已经竣工，并在11月1日开始安置并已电话通知”，但当时该项目就不具备回迁的条件，建设局既未提交能够证明该工程竣工时间的相关证据，也未提供通知申请人回迁的相关证据，故原审认定项目竣工及通知申请人回迁的时间没有事实依据。依据法律相关规定和《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，建设局应承担自逾期之日起至实际安置之日止的逾期过渡费，不仅合理，而且合法。关于过渡费问题，按照《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定，自2005年11月1日起建设局每月应按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费，而原审法院酌定按二倍支付，违背法律。第四，关于拟安置房屋超面积结算问题。双方协议对此不仅有原则约定，而且建设局也有具体的执行价格，超出面积部分价格为5000元/㎡，但原二审未予采用，且该判项也超出了申请人上诉请求的范围，属于“超判”。第五，本案应追加第三人参加诉讼。因给第三人安置的房屋侵犯了申请人的“优先安置权”，也对“合同欺诈”的行为未予追究。第六，双方合同中有部分约定违反了《合同法》、《民法通则》相关法律的规定，存在重大隐瞒、胁迫的行为，显示公平，依法应予变更。
再审被申请人辩称
被申请人辩称，1、被申请人拟安置房屋符合双方签订的《房屋拆迁安置协议》及《补充协议》的约定，不存在申请人所称的位置违约、环境违约及时间违约等事实。其一，根据对安置现场勘查，安置房屋的坐落符合《补充协议》的约定；其二，被申请人所称安置房屋南侧确依照约定设有停车场，而申请人所讲的酒吧、公厕、起坡、公用路灯均为市政规划部门统一规划的结果，而且，《补充协议》中并未就安置房屋周边环境进行具体约定，无论酒吧、公厕、起坡、公用路灯杆等公用设施的设置，均不存在违背《补充协议》的约定。因此，申请人诉称环境违约缺乏事实和法律依据；其三，本案所涉房屋2005年年底已建成，申请人至今没有回迁安置原因是对安置房屋不满而拒绝回迁。被申请人已经依法告知申请人回迁安置事宜，从上述事实可以得知，申请人至今没有回迁安置并非被申请人的过错导致，申请人要求被申请人承担如此巨额且缺乏依据的过渡费明显不符合事实及法律并显失公平。2、关于追加第三人及确认被申请人与第三人签订合同无效的申请，因缺乏最基本的事实依据和法律依据支持，不应得到支持。3、关于超面积的结算问题，根据《碑林区书院门文化旅游商住区改造回迁安置方案》第四条第一款明确约定“多出协议面积，按3100每平方米收取”，结合本案事实，申请人理应向被申请人支付相应的价款。综上，申请人的综上请求没有事实和法律依据，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
王斌向一审法院起诉请求：1．判令建设局依协议向其安置符合约定的房屋；2．判令建设局向其支付逾期过渡补助费（依《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》）第三十九条规定计算，从2005年5月底起至实际安置之日止)；3．追加吴小耕等人为第三人，确认建设局与第三人之间拆迁安置协议无效，确认其优先于第三人取得补偿安置房屋。反诉原告建设局反诉请求：1．王斌支付其回迁超面积费用438799元；2．诉讼费由王斌承担。
一审法院认定事实：王斌在本市书院门吉厂巷原92号副1号(最南头)有座西向东临街砖混结构二层120平方米营业用房。2004年11月27日，建设局作为拆迁人(甲方)与王斌(乙方，被拆迁人)签订西安市城市房屋拆迁安置协议书、补充协议。约定：就地安置、乙方自行搬迁、过渡截止到2005年5月底。自行过渡补助费依协议自2004年12月到2005年5月底共六个月3.60万元即6000元／月。双方经济费用结算情况：原房屋房地产市场拆迁评估价、附属物补偿费、自行过渡补助费、搬迁补助费、室内自行装修装饰补偿费等补偿费与购房款相抵后，建设局实付王斌23606元。协议约定就地安置房屋120平方米(一楼砖混结构营业房50平方米，二楼砖混结构住宅房70平方米)。安置房价款执行标准：其中砖混结构安置房与原房屋等面积部分，一楼50平方米营业用房购房价格执行标准为每平方米600元，二楼70平方米自住面积按政策优惠购房价格执行标准为每平方米328元，该价款符合2003年12月制定的“实施细则第十二条、第十三条购买砖混结构房屋价格之规定。依《实施细则》就地安置的住宅房屋购买价格因规划原因超出协议的建筑面积，按每平方米2800元计价结算。非住宅房屋属于原产权房屋建筑面积部分，砖混结构每平方米建筑面积600元，框架结构每平方米800元。偿还建筑面积超过原建筑面积部分，其中因规划设计原因超出原建筑面积2平方米(含2平方米)，砖混结构每平方米1800元，框架结构每平方米2100元结算，其余部分按市场商品价格结算(但无具体价格)。该协议系西安市城市房屋拆迁安置管理办公室印制的格式合同。王斌、建设局签订的补充协议，将安置房屋均表述为营业用房(但反诉区分为营业、住宅房)，补充协议约定：一、以原房屋位置、安置房屋位置两示意图显示标注给王斌就地安置房屋的位置，比原房南移一间，约定甲方给乙方安置的营业用房，第一层共两间，一间门朝东25平方米；一间门朝南25平方米，如安置图所示两间相通(开间宽度均不少于3.30米)，且其南墙的东西水平延长线均不向南越过c区北墙向北2米的东西水平延长线。第二层70平方米，其中50平方米与第一层原则上垂直安置，其余20平方米须与二层的50平方米相连通。一、二层之间有简易楼梯相连通，一层设卫生间，二层设卫生间及厨房。南面为停车场。2005年10月15日本案所涉改造项目竣工，建设局将该消息登报发布。同年11月1日开始安置，电话通知所有被拆迁人，并通知本案王斌。对此，王斌称未接到办理安置手续的通知。对欲安置予王斌的房屋价款，建设局根据其2005年10月20日制订的碑建字【2005】26号碑林区书院门文化旅游商住区改造回迁安置方案对王斌进行结算，其中二层住宅多出协议的面积，按优惠价每平方米3100元收取、加收房原面积与每平方米3100元优惠价之积的2％的楼层调节费。一层商业安置，多出的面积，进深8米以内按每平方米1．80万元优惠价收取；进深8米以上13米以内，按每平方米1.30万元优惠价收取；进深13米以上，按每平方米8000元优惠价收取。因地质原因改变建设标准，全部建筑由原协议砖混结构改变为框架结构，无论商业或住宅，均收取该项费用每平方米300元。其他费用：入户防盗门每樘收取800元；天燃气每表收取2340元；水表每户收取35元；电表每户收265元。据此核算结果，建设局要求王斌支付其回迁超面积费用438799元：王斌认为房价款应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定计算超面积价款，双方协议未果，引发纠纷。王斌一直拒绝接收建设局安置的房屋，预安置房屋至今闲置。王斌2011年6月27日将建设局诉至本院。在审理中，经现场勘察：建设局安置予王斌的房屋系框架结构、仍位于吉厂巷临街最南头，坐西朝东(东界因道路整体拓宽比原房屋西移、与整条街道东界处于一线)，南墙如补充协议示意图标注比原房屋约南移一间的距离，房屋南面停车场地面高出吉厂巷、建有公厕、还有门面朝向顺城巷的酒吧。第一层71．66平方米(比协议约定多出21．66平方米)．第二层73．48平方米(比协议约定多出3．48平方米)。该房屋登记在建设局名下：登记簿编号为1100108005IV一83—1—10101、1100108005IV—83—1—10201。根据《实施细则》，对超出原建筑面积2平方米以外的营业房屋价款，双方仅有按市场商品价格结算的原则约定，没有具体的执行价格。本院组织双方多次调解，双方就该部分房屋面积价款未能达成一致意见。本院给双方多次释明，双方均不同意评估，经本院向西安天正房地产价格评估咨询有限公司调查了解：2005年该地段商业用房基准价为7000元。另查明，王斌诉求坚持追加吴小耕等为第三人，该第三人所属的477．09平方米房屋，位于建设局欲安置予王斌房屋之北邻、南墙系王斌被拆除原房屋之南界。王斌认为该房屋与双方拆迁安置协议约定安置给其的房屋位置部分冲突，第三人名为拆迁安置、实为至少部分安置部分购买，建设局与第三人超过安置面积的房屋买卖行为，使无法在约定的位置向王斌交付约定位置的房屋。故王斌主张建设局与为第三人的行为侵犯了自己依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款所享有的优先取得拆迁安置房屋的权利，应属无效。
一审法院判决：一、本判决生效后十日内，原告王斌、被告西安市碑林区建设局办理书院门大吉昌巷1100108005IV-83-1-10101、1100108005IV-83-1-10201号房屋结算、交接手续。二、本判决生效后十日内，原告王斌给被告西安市碑林区建设和住房保障局补交购房差价款161564元。三、本判决生效后十日内，被告西安市碑林区建设和住房保障局支付原告王斌2005年6月至2005年10月31日安置过渡补助费6万元、2005年11月1日至2011年6月27日起诉之日安置过渡补助费489600元。四、驳回原告王斌要求追加第三人、确认被告西安市碑林区建设和住房保障局与吴小耕等第三人拆迁安置协议无效、确认其优先于第三人取得补偿安置房屋之诉讼请求。五、驳回原告王斌要求支付2011年6月28日起诉日后至房屋安置交付之日过渡费之请求。六、驳回被告西安市碑林区建设和住房保障局要求原告王斌补交房屋回迁费438799元之反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18527元(其中原告王斌预交本诉案件受理费16627元、被告建设局预交反诉案件受理费1900元)，由被告建设局负担(被告于支付上述判决款项即支付原告16627元)。
王斌不服一审判决，上诉请求：1、撤销碑林法院(2013)碑民一初字第00293号民事判决第一项，判令建设局按双方2004年11月27日签订的《西安市城市房屋拆迁安营协议书》以及《补充协议》的约定，向王斌提供符合约定的安置房屋；2、撤销碑林法院(2013)碑民一初字第00293号民事判决第二项，判令王斌不向建设局补交没有来由的购房差价款161564元。3、撤销碑林法院(2013)碑民一初字第00293号民事判决书第三项，第五项之判决，判令建设局向王斌支付自逾期之日起至实际安置王斌符合协议约定的房屋时止的逾期过渡费(自2005年6月逾期起至2011年6月本案起诉之日，已产生逾期过渡费1278000元)。4、撤销碑林法院(2003)碑民一初字第00293号民事判决第四项之判决，追加吴小耕等为第三人。要求确认建设局与吴小耕所签安置协议无效：确认王斌依法享有优先安置权。5、全案诉讼费由建设局承担。
建设局不服一审判决，上诉请求：1、撤销第二、第三、第六项民事判决，驳回王斌的一审诉讼请求并依法改判王斌向建设局支付超出原安置房屋面积房屋差价款438799元；2、本案一、二审诉讼费由王斌承担。
本院二审审理查明，原审法院查明事实属实。
本院认为
本院二审认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议的焦点是建设局拟安置给王斌的房屋是否符合双方签订的《拆迁安置协议》的约定。建设局在履行协议过程中是否构成违约。依照原审法院现场勘查，建设局拟安置给王斌的房屋与协议约定的就地安置位置并无出入，建设局拟安置房屋符合协议约定。故王斌上诉认为拟安置房屋不符合协议约定之理由不能成立。2005年10月15日，本案所涉改造项目竣工（登报），同年11月11日开始回迁安置并已电话通知，因协议约定过渡截止到2005年5月底，故原审法院认定建设局逾期安置房屋，应依规定向王斌加倍支付2005年6月1日至2005年10月31日过渡补助费是正确的。由于建设局对涉案项目竣工已经登报公布，王斌作为直接利害关系人应是关注和明知的，其称未接到通知，有违生活常理，原审法院未予采信，并无不当。原审法院鉴于双方对安置房屋南面地平高度等虽未进行约定，但根据本案的实际情况认为建设局拟安置给王斌的房屋直接南邻地势高出书院门、吉厂巷的停车场、公厕等建筑物，客观上会给王斌一楼的门面房价值造成影响，对此房屋价值的折损，建设局应承担60%过错责任，符合客观事实。由于双方长期诉讼，原审法院认为建设局给王斌逾期安置房屋、又对安置房超面积价款不能提供确凿证据，应承担违约责任；王斌不愿接收房屋对逾期安置房屋也有40%的责任，对2005年11月1日起过渡补助费，依《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条之规定，双倍计算支付至王斌起诉之2011年6月27日，由建设局承担60%过错责任、即月7200元支付给王斌489600元的处理，亦无不当。综上，王斌上诉认为其未接到建设局回迁通知，要求建设局向其支付自逾期之日起至实际安置符合协议约定的房屋时止的逾期过渡费、建设局上诉认为其并不存在违约事实，不应当承担违约责任之理由均不能成立。关于拟安置房屋超出协议约定的面积结算款价格问题。由于双方仅有按市场商品价格结算的原则约定，没有具体的执行价格，且双方均不同意评估，原审法院以向西安市天正房地产价格评估咨询有限公司调查了解的价格为依据，并无不当。故王斌原审诉称应依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》误差面积3%价款规定计算、建设局称王斌应当按照住宅每平方米3100元、营业每平方18000元的标准计算超出安置面积的房屋差价款之理由均不能成立。关于王斌上诉称建设局给吴小耕等为第三人安置房屋对其造成侵害，要求追加吴小耕等第三人，确认建设局与吴小耕等第三人所签拆迁安置协议无效、确认其依法享有优先安置权之诉讼请求，因无事实依据，原审法院未予支持是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，遂判决：驳回上诉，维持原判。王斌缴纳的二审案件受理费11200元，由王斌承担；西安市碑林区建设和住房保障局缴纳的18527元，由西安市碑林区建设和住房保障局承担。
再审裁判结果
经再审查明，王斌在本市书院门吉厂巷原92号副1号（最南头）有临街砖混结构二层120平方米营业用房，该营业用房其中有两间为坐北向南，一间为坐西向东。另查，双方安置《补充协议》安置位置图显示，拟安置房屋南为停车场，未显示有公厕及酒吧。
本院再审认为，本案争议的焦点是：1、涉案房屋的安置是否违反安置协议的约定；2、造成王斌未能及时回迁的责任承担问题；3、逾期过渡补助费应如何支付。
关于第一个焦点问题，即涉案房屋的安置是否违反安置协议的约定的问题。依照当事人双方安置协议，经法院现场勘查，建设局拟安置给王斌的房屋与协议约定的就地安置位置并无出入，建设局拟安置房屋符合协议约定的安置位置。故原一、二审判决认定王斌以拟安置房屋并非双方协议约定应安置的房屋为由，请求判令建设局向其安置符合约定的房屋事实依据不足，依法不予支持，并判决王斌履行结算及交接手续，并无不当，应予维持。
关于第二个焦点问题，即造成王斌未能及时回迁的责任承担问题。王斌再审中称因建设局未按协议约定进行安置，亦未及时通知本人接收安置房屋，其在2010年年底才知道房子盖好了，造成其至今未能安置；建设局称涉案房屋在2005年10月15日已竣工，即电话通知王斌进行结算，并提交了发布竣工消息的报纸及与王斌的结算单，对此王斌虽不予认可，但王斌作为利害关系人应关注和明知，其称未接到通知，在2010年年底才知道安置房屋盖好有悖常理，原一、二审未予采信，并无不当。王斌本应及时接收安置房屋，以免损失扩大，但鉴于建设局现安置给王斌的房屋直接南邻地势起高，公厕等建筑物与双方补偿协议示意图有出入，致双方纠纷发生且王斌长期不能得到安置，双方均有责任，建设局应付主要责任。故原一、二审判决建设局承担60%过错责任，王斌承担40%的过错责任，并无不当。
关于第三个焦点问题，即逾期过渡补助费应如何支付。《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十九条规定：“超过拆迁补偿安置协议规定的过度期限的，从逾期之月起，有拆迁人按不低于原过度补偿费标准的二倍支付过渡补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费。”本案按双方协议，回迁时间为2005年5月底，但涉案改造项目在同年11月1日开始回迁，故原一、二审依据规定对2005年6月至2005年11月30日之前安置过渡补助费判决并无不当，应予维持。关于2005年12月1日之后的逾期安置过渡补助费问题，依据规定应按不低于原过渡补助费标准的三倍支付过渡补助费，原一、二审仍以二倍计算与《西安市城市房屋拆迁管理实施细则》不符，应予改判。关于过渡补助费应给付的时间截止点问题，王斌在2011年6月27日起诉至一审法院，但在二审生效判决作出之前，双方各自应承担的责任尚未确定，故原一、二审以此为截止点判决建设局支付王斌过渡补助费不当，二审判决生效判决已明确了双方的责任及权利义务，故以本院二审判决生效之日作为截止点为宜。据此，依据双方各自应承担的责任，建设局应支付王斌2005年6月至2005年10月31日安置过渡补助费6万元、2005年11月1日至30日安置过渡补助费元6000元×2倍×60%=7200元；2005年12月1日至2015年11月3日安置过渡补助费6000元×3倍×119个月×60%+360元=1285560元,共计1352760元。
王斌请求依照规定支付自2005年11月1日至实际安置之日的过渡费，每年按照21.6万元支付，并按照银行同期存款利率承担过渡费的利息理由不能成立，依法不予支持。
关于王斌再审主张应追加吴小耕为本案第三人，并撤销吴小耕与建设局签订的房屋拆迁安置协议、依法变更合同中违反《合同法》公平原则的部分条款的请求，无法律和事实依据，依法不予支持。
综上，原一、二审认定事实清楚，但对过渡补助费的计算不当，依法应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）西中民二终字第01647号民事判决；
二、维持西安市碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00293号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
三、变更西安市碑林区人民法院（2013）碑民一初字第00293号民事判决第三项为：本判决生效后十日内，西安市碑林区建设和住房保障局支付王斌2005年6月至2005年10月31日安置过渡补助费6万元、2005年11月1日至30日安置过渡补助费元7200元；2005年12月1日至2015年11月3日起诉之日安置过渡补助费1285560元,共计1352760元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18527元，由西安市碑林区建设和住房保障局负担11116元，王斌承担7411元。
王斌缴纳的二审案件受理费29727元，王斌承担11200元；西安市碑林区建设和住房保障局承担18527元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长晏永娟
审判员王笑天
代理审判员周谧
裁判日期
二〇一七年十二月七日
书记员
书记员王鑫
