审理法院：郴州市中级人民法院
案号：（2017）湘10民终1031号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-06-23
审理经过
上诉人郴州汇盈房地产开发有限责任公司（以下简称汇盈公司）因与被上诉人唐才余房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇盈公司的委托诉讼代理人李兴，被上诉人唐才余及其委托诉讼代理人孙水林、袁莉芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
汇盈公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回唐才余的一审全部诉讼请求；2、依法确认汇盈公司与唐才余签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项“甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同”的约定合法有效，并判令双方按这一约定履行；3、本案一、二审诉讼费用由唐才余负担。事实和理由：一、汇盈公司与唐才余签订的《房屋拆迁安置补偿协议》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方应恪守约定履行。一审判决违反合同约定，违反了《中华人民共和国合同法》权利义务对等原则。二、一审判决认定部分事实错误，2014年7月9日汇盈公司制作的《汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表》与2014年10月13日汇盈公司向郴州市房产管理局作出的《承诺书》均是为办理商品房预售许可证使用，并非对唐才余等52户拆迁户相应房号的承诺。三、一审判决认定《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项约定是可选择性约定，属适用法律错误。四、一审判决汇盈公司承担唐才余逾期交房周转房租用补偿金和违约金无法律依据和合同依据。
被上诉人辩称
唐才余辩称：1、一审判决认定《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，并同时认定第六条第4项约定为守约方的可选择性的权利完全正确。2、郴州市工商局于2016年8月向郴州市房产管理局提交的《被拆迁户安置房选房明细表》，是唐才余对汇盈公司于2010年12月9日出具的《关于拆迁户房屋安置的函》、2014年7月9日制作的《汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表》以及2014年10月13日作出的《承诺书》的回复和追认，即对汇盈公司的选房要约的承诺，具有法律效力。3、汇盈公司的迟延交房并非不可抗力及唐才余认可的原因造成的，故汇盈公司迟延交房已构成违约，一审判决按《房屋拆迁安置补偿协议》第六条违约责任的约定计算逾期交房的周转房租用补偿金和违约金合法有据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
唐才余向一审法院起诉请求：1、判令汇盈公司根据《房屋拆迁安置补偿协议》的约定，分配给唐才余安置房，并办理网签手续；2、确认汇盈·学府世家2栋1705房为唐才余拆迁安置房；3、判令汇盈公司支付唐才余临时安置费（房屋周转补偿金）61,200元，此后另计至实际交房之日止；4、判令汇盈公司支付唐才余逾期交房违约金57,850元，此后另计至实际交房之日止；5、本案诉讼费、保全费由汇盈公司负担。
汇盈公司向一审法院反诉请求：1、确认唐才余、汇盈公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项“甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同”的约定合法有效，并判令双方履行这一约定；2、本案诉讼费由唐才余负担。
一审法院认定事实：2008年位于郴州市飞虹路26号的郴州市工商局老院子办公楼及职工住宅楼需整体拆迁。唐才余在该院落有私有住房一套，唐才余（乙方）按郴州市工商局的统一安排于2009年12月31日在《房屋拆迁安置补偿协议》上签名认可，因当时汇盈公司尚未注册成立，故汇盈公司（甲方）在2010年注册成立后才于当年5月17日在《房屋拆迁安置补偿协议》签字盖章。协议主要约定：“一、房屋拆迁面积：乙方房屋拆迁面积（含杂房面积）：72.69㎡（以房产证登记为准，房产证号：03××99），其中住宅面积66.53㎡，杂房面积6.16㎡。二、房屋拆迁补偿条件：1、房屋面积补偿：以乙方房产证登记面积为准，按1:1.5的比例在原地置换新建商品房，新建商品房面积必须达到90-120㎡，其中户型设计方案需由乙方签字确认后方可实施。乙方所选购安置商品房面积大于乙方拆迁补偿房屋面积的，超出安置商品房面积10㎡以内的，甲方优惠让利统一按1600元/㎡计算房价款；超出10㎡以上的面积，按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算房价。乙方所选购安置商品房面积低于乙方拆迁补偿房屋面积的，则按本住宅区楼层首次开盘市场销售价计算补偿款。2、甲方从开发的商品房中安排一栋住宅楼补给拆迁户，住宅楼的位置由甲方、乙方统一确认。乙方的商品房分配按52户拆迁户指定方案统一安排。3、搬家补偿：按一进一出计两次搬家，补偿费用按1200元/每户包干。4、建设期周转房租用补偿：拆迁面积在90㎡（含90㎡及杂房）以上的按700元/月*户计算；拆迁面积在90㎡（含杂房）以下的600元/月*户计算。5、装修补偿：按100元/㎡计算，补偿面积以乙方房产登记面积为准（不含杂房）。6、其他补偿：有线电视、水电由甲方负责报停和开通，其他费用由甲方承担。三、保证金：为确保乙方的合法权益，甲方应在土地成交之日起3天内与乙方的委托代理人共同到银行开设账户，明确双方管理人员，并在本协议生效之日10天内存入人民币156万元作为保证金。本保证金作为甲方安置房户型设计、按期完工、办理产权证之保证金。甲方交房时，乙方退还给甲方80%的保证金。在办好产权（含房产证、契证、土地证等）总证、分证（因乙方原因除外）后乙方将保证金余款和银行利息全部退回给甲方。四、付款方式：1、乙方搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用，甲方必须在土地成交之日起20日内一次性付清给乙方。2、乙方的新增面积购房款，应在甲方交房的当日同时支付给甲方。五、其他约定事项：1、乙方必须在本协议签订前将产权证原件（未办产权证的以公房出售最终合同为准）交给郴州市工商局管理。2、土地成交后，乙方应在甲方付清搬家补偿、建设期周转房租用补偿、装修补偿、其他补偿等费用和保证金之日起4个月内，将其拆迁房屋移交给甲方。3、乙方安置商品房周转时间：从甲方在接到郴州市工商局和52户拆迁户转让土地和土地上的建筑物之日起计算，至新房经建设相关部门质量验收合格后甲方正式向乙方下达交房通知之日止，安置商品房建设周转期为30个月。如遇不可抗力和经乙方认可的原因可以延长，但延长时间不得超过6个月。4、安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）的办理：安置商品房产权证（含房产证、契证、土地证等）总证、分证由甲方办理，乙方提供相关资料，配合甲方办理。办证期限为房屋交房之日起24个月内。与乙方拆迁房屋产权证登记面积等面积置换的商品房面积办证费用由甲方承担，超出部分甲方、乙方按国家规定各自承担。乙方发生产权变更的，其变更费用均由乙方自理。房产证、契证、土地证的年限以郴州市国土资源局挂牌交易的年限为准。5、置换的新建商品房与其他商品房适用同一法律、法规。6、乙方负责解除本协议签订前与他人签订的与本协议内容相抵触的一切合同、协议。乙方承担在本协议签订前发生的所有的地上建筑物有关债权债务和其他纠纷的法律、经济责任。六、违约责任：1、乙方在规定的时间内未将其拆迁房屋移交给甲方，处以乙方违约金1万元。2、甲方在规定的时间内未支付完乙方补偿款，则按每天1000元缴纳滞纳金。3、甲方无正当理由未按期交房给乙方，每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方不承担延长部分对乙方的补偿。4、甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利。”
协议签订后，2010年6月21日汇盈公司按合同约定将唐才余的搬家费、30个月的临时安置费、拆迁补偿款等费用给付唐才余。唐才余于2010年9月30日搬出拆迁房屋。2010年10月2日汇盈公司进场施工，唐才余与其它拆迁户房屋被拆除后，汇盈公司在原址新建商品房，新建商品房现尚未通过相关部门质量验收合格，亦未交予唐才余。
2016年8月10日，郴州市工商局致函郴州市房产管理局，附《被拆迁户安置房选房明细表》，唐才余选择了2栋1705号房作为其拆迁安置房。
一审法院认为，唐才余、汇盈公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方意思自治表示，并未违反法律、行政法规的规定，该《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，双方均应恪守约定，全面履行各自的合同义务。2016年8月10日，唐才余所在单位郴州市工商局致函郴州市房产管理局，明确了各拆迁户的安置房号，唐才余选择确认了2栋1705号房，根据本案实际情况，为避免唐才余、汇盈公司更大的矛盾纠纷发生，保护拆迁户的根本利益，予以认可。作为房产开发方的汇盈公司应基于商业信誉及合同契约精神在交房条件成就时合理的期限内履行交付安置房的义务并根据法律、法规等规定办理好房屋的网签或其他登记手续，否则要承担相应的法律责任，同时，因双方诉争安置房还未经相关部门综合验收，房屋实际面积未最终确认，因此汇盈公司除应在交房条件成就时积极履行交房义务，双方还应根据协议约定及房屋的实际测绘面积核算金额，多退少补。《房屋拆迁安置补偿协议》的违约责任条款约定，延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元，现唐才余主张按《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》（湖南省人民政府令第157号）第二十一条规定，加倍支付临时安置费。①《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（湖南省人民政府令第268号，以下简称《办法》）已于2014年4月1日起施行，根据该《办法》规定，《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》亦于同时废止，故本案不能再参照适用《湖南省实施〈城市房屋拆迁管理条例〉办法》；②无论是湖南省人民政府第157号令还是第268号令，两《办法》均规定“设区的市（自治州）、县市区人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”，因此该两部地方性行政规章规范的是地方政府与拆迁户就房屋征收与补偿的法律关系，而非平等民事主体之间房屋拆迁补偿。同时，唐才余、汇盈公司《房屋拆迁安置补偿协议》如前所述是合法有效的，唐才余延长部分周转房租用补偿费（延长部分临时安置费）应按协议约定予以计算，唐才余、汇盈公司约定安置房建设周转期为30个月，即2010年9月30日至2013年3月31日。唐才余诉请的延长周转租房补偿费从2013年4月1日计算至2016年8月31日止，共41个月，故延长周转租房补偿费应为28,700元【（600元＋100元）×41个月】，其后续租房补偿费算至实际交房之日止。协议约定未按期交房，汇盈公司赔偿违约金50元/天，唐才余主张违约金符合约定，应予以支持，违约金从2013年4月1日算至2016年8月31日，故唐才余主张的违约金应为61,500元，其后续违约金算至实际交房之日止。汇盈公司反诉请求确认《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项约定合法有效，并要求唐才余、汇盈公司履行这一约定。唐才余、汇盈公司是基于“房屋拆迁”这一特定民事法律事实而签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，通观协议内容，探究协议签订时的合同目的，唐才余的主旨是房屋安置，其签署上述款项的目的是根据当时房地产行情并以此为参考依据督促汇盈公司积极履行合同义务，按时交付安置房，因此该条款的权利行使方或者说选择方是唐才余，同时根据合同公平及诚实守信原则，因汇盈公司违约致安置房不能依约交付，其理应承担相应的违约责任，由此才能彰显合同的严肃性及契约精神，保护合同相对方的合法权益，现唐才余并未主张适用经济补偿安置，故汇盈公司的该反诉请求，不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条规定，判决：“一、确认汇盈·学府世家2栋1705号房屋为原告（反诉被告）唐才余的拆迁安置房；二、被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司给付原告（反诉被告）唐才余逾期交房周转房租用补偿金28,700元（从2013年4月1日计算至2016年8月31日止，后期按700元/月计算至实际交房之日止）；三、被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司支付原告（反诉被告）唐才余违约金61,500元（从2013年4月1日计算至2016年8月31日止，后期按50元/天计算至实际交房之日止）；四、驳回原告（反诉被告）唐才余其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司反诉请求。上述二、三项限本判决生效后十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1911.24元，财产保全费4020元，反诉费40元，共计5971.24元，由原告（反诉被告）唐才余负担971.24元，被告（反诉原告）郴州汇盈房地产开发有限责任公司负担5000元。”
本院二审期间，汇盈公司、唐才余围绕上诉请求分别提交了三份证据和一份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：汇盈公司提交的《郴州仲裁委员会重新指定举证期限通知书》、《补充仲裁申请书》、《仲裁申请书》与本案无关，不能证明本案诉争的房屋未经竣工验收合格不得交付使用的事实，本院不予采信。唐才余提交的《市工商局老院子拆迁户安置问题协调会记录摘要》无汇盈公司工作人员的签名或该公司的盖章，其真实性无法确认，本院不予采信。
本院查明
本院二审查明：
汇盈公司（甲方）、唐才余（乙方）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定：“二、房屋拆迁补偿条件：……5、装修补偿：按400元/㎡计算，补偿面积以乙方房产证登记面积为准（不含杂房）。……六、违约责任：……3、甲方无正当理由未按期交房给乙方，每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方只承担原有房租补偿，不承担延长部分增加100元的补偿。4、甲方如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方，则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按本协议第二条第一款规定比例面积并按同规模的电梯房价进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利。”
2010年12月9日，汇盈公司向郴州市工商局出具一份《关于拆迁户房屋安置的函》，该函载明：“郴州市工商局：我公司提供汇盈·学府世家项目B栋B101至B2701户型27套，B栋B105至B2505户型25套，共计52套（户型房号见附表：汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表），供贵局安置52户拆迁户。特此致函！郴州汇盈房地产开发有限责任公司2010年12月9日”。汇盈公司在该函中加盖了公章。
2014年10月13日，汇盈公司向郴州市房产管理局出具《承诺书》，该承诺书载明：“郴州市房产管理局：我公司开发建设的市棚户区改造项目汇盈·学府世家，地址位于郴州市，总建筑面积40904.3㎡，其中规划涉及方案的批复安置面积4548.40㎡。我公司现正申请办理该项目商品房预售许可证，为确保安置户利益，我公司同意并申请贵局对实际安置面积5376.09㎡（52户拆迁补偿户），予以锁定。我公司承诺切实做好安置户安置工作，确保安置户得到妥善安置。如因此造成的任何纠纷、经济损失和法律责任与郴州市房产管理局无关，一切责任由我公司承担。附件：1、安置户名单表；2、安置户房号与面积明细表。承诺人：郴州汇盈房地产开发有限责任公司2014年10月13日”。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一、《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项的约定是否为唐才余可行使选择权的约定；二、唐才余要求汇盈公司支付逾期交房的周转房租用补偿金和违约金是否符合双方的约定；三、一审法院确认拆迁户所选房号的房屋为其拆迁安置房是否具有合同及法律依据。
关于争议焦点一。本案中，汇盈公司与唐才余签订的《房屋拆迁安置补偿协议》系双方的真实意思表示，合法有效，且系为保障唐才余在其房屋被拆迁后的相关权益而签订的协议，其性质不同于普通的商品房买卖合同。汇盈公司作为房地产开发公司，理应比唐才余更具对房地产开发市场行情、定价等情况的了解和判断能力。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第4项约定：“甲方（汇盈公司）如超过约定最长期限的6个月，不能建好安置商品房交付乙方（唐才余），则乙方要求甲方改安置房安置为经济补偿安置，按房产证登记的面积按3000元/㎡进行补偿并终止本合同，并有权分配甲方交付的保证金，具体分配方式为52户拆迁户平分，同时保留其他法律赔偿权利。”根据上述约定可见，要求“改安置房安置为经济补偿安置”的权利行使方为乙方即唐才余。现汇盈公司在签订《房屋拆迁安置补偿协议》后长达七年时间仍未将安置房交付给唐才余，属明显违约，则唐才余作为拆迁户无论从上述约定的内容还是从签订该协议的目的出发，其均享有在汇盈公司违约后根据实际情况选择更有利于其权益保障的方式进行安置的权利。现唐才余诉请汇盈公司依约对其进行安置房安置，符合双方的约定，本院予以支持。汇盈公司在其自身违约后，诉请要求以不利于唐才余一方的形式对唐才余进行安置，显然不符合双方约定，且明显违背公平原则，故对其该项诉请，本院不予支持。
关于争议焦点二。双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》第六条第3项约定：“甲方（汇盈公司）无正当理由未按期交房给乙方（唐才余），每超过一天甲方向乙方赔偿违约金50元。延长部分的周转房租用补偿在原有的基础上每月增加100元。因经乙方认可的原因或不可抗力原因造成建设期延长，甲方只承担原有房租补偿，不承担延长部分增加100元的补偿。”本案中，汇盈公司未按期向唐才余交付房屋，且其并未提交证据证实系经唐才余认可的原因或不可抗力的原因造成建设期延长，则其依约应向唐才余支付逾期交房的周转房租用补偿金和违约金。一审法院按合同约定计算得出相应的周转房租用补偿金、逾期交房违约金，本院予以确认。汇盈公司提出其未能按期施工以及定期交房，系郴州市工商局发函称香港居民刘意卿不能单独经营房地产导致其撤资所致，并以此为由否认其违约责任。因刘意卿并非汇盈公司股东，汇盈公司如何筹资是其内部事务，不能成为阻碍其违约构成的理由，故本院对汇盈公司的该抗辩理由不予支持。
关于争议焦点三。本案中，汇盈公司与唐才余签订《房屋拆迁安置补偿协议》后，已将唐才余的房屋拆除，无论是按合同约定还是法律规定，汇盈公司均负有交付安置房给唐才余的义务。汇盈公司于2010年12月9日、2014年10月13日分别向郴州市工商局、郴州市房产管理局提供了用于安置拆迁户的房号表，亦说明其应当将相关房号房屋提供给拆迁户。但在合同实际履行中，汇盈公司却将上述拟用于安置拆迁户的部分房屋出卖，导致目前已无法按照前述方案进行安置，应当认定汇盈公司存在恶意。在此情况下，经政府部门协调，拆迁户根据其被拆房屋面积，就汇盈公司未出卖、未被他人查封的剩余房屋，确定相应房号房屋为其安置房，既符合案件实际，亦符合双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》第二条第2项“甲方从开发的商品房中安排一栋住宅楼补给拆迁户，住宅楼的位置由甲方、乙方统一确认。乙方的商品房分配由52户拆迁户制定方案统一安排”的约定，故一审法院确认拆迁户所选房号的房屋为其拆迁安置房有合同依据及法律依据，本院予以确认。汇盈公司称其制作的《汇盈·学府世家B栋安置房户型及房号表》及其向郴州市房产管理局作出的《承诺书》均是为办理商品房预售许可证使用，而非承诺对唐才余等人分配安置房的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，汇盈公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2055元，由上诉人郴州汇盈房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长彭艳飞
审判员欧旭敏
审判员雷闻
裁判日期
二〇一七年六月二十三日
书记员
书记员黄晓宇
