审理法院：承德市双桥区人民法院
案号：（2017）冀0802民初4741号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-12-08
审理经过
原告尹富与被告承德市正昊房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告尹富诉称，原告尹富诉称，2012年，被告在原告房屋所在地的牛圈子沟水务局南环路地段开发建设住宅小区，原告的房屋被列入拆迁范围，但被告在拆迁完其他住户后，只剩下包括原告在内的15户迟迟不予拆迁。15家住户在被断水、断电、进出路段被阻断的情况下，多次找镇、区政府，后经政府协调，原告在迫于无法居住的情况下于2013年5月25日和被告签署产权调换协议书一份，协议约定，被告拆除原告拥有合法房屋建筑面积48.12平方米，安置原告房屋建筑面积78.81平方米。原告自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起计算，补助费首期按12个月计算支付，待入住时按实际过渡期给予补齐。经产权人马宝田、马希军、张国等人与我公司协商一致，过渡期从上述15户签署交房验收单之日起计算。协议签订后，原告将房屋交付被告拆迁，至2016年6月，时间已经过去整48个月，原告不但没有等到回迁通知，而且还被告知，至今还有两户没有拆迁完毕。回迁日期无法确定，过渡期也要等到剩余两户拆迁完毕时计算。原告认为，原告房屋是被政府列入城市规划范围的拆迁房屋，作为开发商，和被拆迁人权利义务是对等的。剩余两户没有拆迁其责任应当完全由开发商负责，不能将开发商的责任转嫁到原告的头上，开发商的不作为是造成两户没有拆迁完毕的根本原因。另外，将开发商的责任转嫁到原告头上的霸王条款也因违反法律规定，严重侵害原告合法权益而应当认定为无效条款。双方在产权调换协议第4小条括弧开头中：“自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起计算，补助费首期按12个月计算支付”的条款有效。应当按照此条款执行。因此，原告依据法律规定诉至人民法院，请求人民法院依法认定原、被告双方签订的产权调换协议第一条第四小条中“过渡时间从上述15户最后一户签署交房验收单之日起计算”的内容无效。认定“自行周转过度，过度时间从签署交房验收单之日起算，补助费首期按12个月计算支付”的条款有效；从签订产权调换协议并交付拆迁房屋之日起给付至2016年6月末的过渡费48个月计34646.4元，减去已经折抵房屋面积的12个月的过渡费8661.6元，被告计应当给付36个月过渡费25984.8元的50%即12992.40元；由被告承担本案诉讼费。
被告辩称
被告承德市正昊房地产开发有限公司辩称，合同是原、被告自愿签订的，经过公证的，现原告属于单方撤销行为，不予认可，合同约定“自行周转过度”，应按合同内容履行。根据原告更正的时间，那么也就是计算错误，请法庭对原告的诉请的时间重新计算。
庭审中，原告出示了以下证据，1、（2016）冀0802民初3688号民事判决书一份，（2017）冀08民终1660号民事判决书一份。证据2、（2013）承恒证民字第1237号公证书及产权转换协议一份。没有验收单。
被告对原告出示的证据发表以下质证意见，对民事判决书，不发表质证意见，不是最高人民法院公布的指导性案例，起不到本案的证明目的。证据2无异议，认可。
经合议庭审核，本院对原告出示的证据予以采信。
本院查明
经审理查明，2012年，被告承德市正昊房地产开发有限公司在原告房屋所在地的承德市双桥区牛圈子沟水务局南环路地段开发建设住宅小区，原告的房屋被列入拆迁范围。2013年3月22日，原告向被告出具拆迁安置意向书，主要内容为：经镇政府领导协调，在将现方案沟里的别墅区调规为小高层的前提下，现将二牛沟拆迁方案作如下标准：有证部分补偿标准1：1.57；搬迁过渡费以最后一户搬迁日期计算；全部搬迁户同意上述标准后，搬迁并统一签订补偿协议。
2013年5月25日，原告与被告签订了合同编号为产权-027号的产权调换协议书。原、被告双方主要约定：乙方（原告）拥有合法产权房屋的建筑面积分别为48.12平方米，被拆迁合法产权房屋补偿分别为75.55平方米；拆迁补助费和临时安置补助费折抵面积分别为3.26平方米；乙方自行周转过渡，过渡时间从签署交房验收单之日起计算，补助费首期按12个月计算支付，待入住时按实际过渡期给予补齐，经产权人马宝田、马希军、张国、张春燕、张永赫、刘存、张秀霞、张秀霞（任永德）、尹付（尹强）、张秀霞（刘文东）、刘景余、刘俊杰、王建兴、杜淑云、纪久林共同与甲方（被告）协商一致，过渡时间从上述15户最后一户签署交房验收单之日起计算；综上，乙方可取得安置房建筑面积分别为78.81平方米。
协议签订后，原告按约定于2013年6月2日向被告办理了交房验收手续。15户被拆迁人虽与被告签订了拆迁安置意向书，但其中尚有两户至今仍未与被告签订产权调换协议书，也未向被告交房并验收。被告无法完成上述地段的拆迁工作，因此，至今原告无法回迁入住。
本院认为
本院认为，本院认为，原告与被告签订的产权调换协议书是在当地政府的统一协调下签订，且在签订该协议书之前，原告已向被告出具了拆迁安置意向书，其已作出同意拆迁的意思表示，并表示搬迁过渡费以最后一户搬迁日期起算，被告接受原告的拆迁意向，最终双方达成了拆迁的合意，原、被告不存在意思表示不真实的情况。产权调换协议书的内容也并未涉及违反法律、行政法规等禁止性规定的事项，因此，原、被告所签订的产权调换协议书真实、合法，为有效合同。双方达成的过渡期从十五户被拆迁人中最后一户签署交房验收单之日起计算的条款，其目的是督促被拆迁人及时向被告交房并办理验收手续，被告能够早日完成拆迁工作，被拆迁人也能够及时回迁，最终受益人不仅为被告，还包括原告在内的15户被拆迁人，故不存在原告主张的上述条款是被告在加重原告义务，而免除自己责任之说。但本案的特殊性在于，由于他人原因，原告迟迟不能回迁入住，如机械地适用过渡期从最后一户被拆迁人签署交房验收单之日起计算，则势必会使原告的合法权益得不到必要保障，于法不公。若完全不适用上述条款，被告在对未及时完成拆迁，安置回迁户方面亦不存在主观上的过错，从对平衡原、被告双方利益方面考量，本案宜适用公平原则妥善解决。公平原则作为民法的一般原则，在案件无具体法律规则可以适用时，或者适用法律规则以后，得出荒谬而异乎常理的裁判结果时，为添补上述法律漏洞的有效工具，在法益之间做出衡量，有效平衡各方利益。综上所述，本案应适用公平原则处理，过渡期可以从原告签署交房验收单之日起算，但过渡费应由原、被告双方平均承担。原、被告签订的产权调换协议书中已经约定搬迁过渡费的计算方法，首期十二月的过渡费，被告已折抵成房屋面积计入原告应回迁房屋的总面积之中。因此，原告主张的实际过渡期间截止2016年6月30日为25个月，即自2014年6月1日开始至2016年6月30日。过渡费的具体数额是18045元（48.12平方米×15元/平方米/月×25个月）。根据上述公平原则，被告应支付原告的2014年6月1日至2016年6月30日的搬迁过渡费数额为9022.50元（18045.00元÷2）。由于原告所主张的搬迁过渡费截止到2016年6月30日，对以后产生的过渡费，原告可根据实际情况，另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告承德市正昊房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性给付原告尹富2014年6月2日至2016年5月31日的搬迁过渡费9022.50元。
二、驳回原告尹富的其他诉讼请求。
案件受理费125.00元，由被告承德市正昊房地产开发有限公司负担。
如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。
审判人员
审判长张明华
人民陪审员李兴光
人民陪审员盖松
裁判日期
二〇一七年十二月八日
书记员
书记员吴文利
