审理法院：宁波市海曙区人民法院
案号：（2017）浙0203民初1316号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-08-21
审理经过
原告宁波市海曙区古林镇陈横楼股份经济合作社（以下简称陈横楼村经济合作社）为与被告金从海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2017年3月1日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员石银山适用简易程序2017年4月12日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于同年5月25日转为普通程序审理，本案于同年8月1日再次公开开庭进行了审理，原告陈横楼村经济合作社的委托代理人毛留军、被告金从海及其委托代理人张帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告陈横楼村经济合作社起诉称：被告系陈横楼村的外来户。2007年10月，陈横楼股份经济合作社社员代表（村民代表）通过了《陈横楼村旧村改造实施细则》，该实施细则确定陈横楼村进行旧村改造，而被告的房屋被列为拆迁范围。后原、被告签订了《陈横楼村房屋拆旧购新协议》，该协议确定被告旧房拆迁面积为264.2平方米。按照《陈横楼村房屋拆旧购新协议》，被告可得补偿金额为355164元。2015年2月被告抽签确定了在陈横楼村××期拆迁安置房3套（14幢203号，20幢401号，2幢304号），共计面积303.17平方米。按《陈横楼村旧村改造实施细则》及该协议约定，原告于2015年4月向被告发放了《陈横楼村拆旧调产结算清单》，被告应支付新房584757元，扣除补偿款后，尚欠201244元。2015年6月27日原告又向各安置户发布交付通知书，要求各位安置户在2015年7月31日前结清房款后领取房屋钥匙。但被告在未付清剩余房款的情况下，于2016年9月擅自开门入住陈横楼村新村一期安置小区的14幢203号、20幢401号、2幢304号房屋。经原告多次催收，被告迟迟不肯支付剩余房款，至今尚欠201244元。原告认为被告的行为严重损害了陈横楼村的集体利益，原告为维护合法权益，诉至法院。请求依法判令：一、被告支付原告房屋欠款201244元；二、被告支付原告利息至实际还清欠款之日（按照中国人民银行同期贷款利息4.35%暂算自2016年10月1日至2016年10月31日为719.52元）。
原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
1.《陈横楼村旧村改造实施细则》、《陈横楼村旧村改造实施细则补充政策》及《公告》各1份、村民代表大会会议记录3份，拟证明陈横楼村的旧村改造方案和实施细则均经村民代表大会讨论通过，其中明确了村集体经济组织与村民在旧村改造中的权利、义务及新旧房屋价格结算方式的相关内容。
2.陈横楼村房屋拆旧购新协议（档案号23#）1份，拟证明原、被告双方于2014年7月签订协议，约定了被告的264.2平方米旧房拆迁后可以安置新房，新房抽签后被告应在规定时间内结账付款，逾期按银行贷款规定交滞纳金等具体事项。
3.房票3份、调产安置套型申报表1份，拟证明被告于2015年2月抽签确定安置房3套，分别位于宁波市海曙区古林镇联成名苑2幢4号304室（建筑面积101.49平方米）、14幢40号203室（建筑面积100.58平方米）、20幢59号401室（建筑面积101.1平方米）。
4.调产结算清单1份，拟证明按照双方签订的协议以及陈横楼村旧村改造实施细则、补充政策及公告规定，被告应付安置房差价结算款201244元的事实。
5.通知书1份，拟证明原告于2016年9月20日向被告催讨安置房差价结算款的事实。
6.物业证明1份，拟证明被告不但未支付安置房结算差价款，还于2016年9月私自开门入住安置房的事实。
被告辩称
被告金从海答辩称：一、原告主张房屋欠款金额依据的拆迁实施细则、补充政策及公告，只是原告单方面主张，未经被告同意不能作为新房价格计算的依据，要求被告按照其自行制定的价格支付购房款，没有事实和法律依据；二、除原、被告签订的《陈横楼村房屋拆旧购新协议》外，被告还与原告所在村委会于同时期签订了两份《协议书》及一份《陈横楼村房屋拆迁补充协议》，这三份另行签订的协议，同样是双方协商一致的结果，也应属有效。在原告未履行该三份协议的情况下，被告有权拒绝支付购房款；三、原告提供的安置房至今未办妥房屋权证，被告有权拒绝支付购房款。因此，请求驳回原告的诉讼请求。
被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：
7.陈横楼村房屋拆迁补充协议（档案号23#）1份，拟证明原、被告双方于2014年7月签订补充协议，约定：一、被告不符合拆旧购新条件的建筑物面积111.94平方米，由原告按评估价百分之三十回收，计价14947元，该款应冲抵购置新房预付资金；二、被告不符合拆旧购新条件的建筑物按每月每平方米8元补贴，自被告原房腾空并上交钥匙之日起至陈横楼购置新房止；三、其他事项：20平方米铁皮棚、化粪池2只、灶台2只等，补2834元。
8.协议书2份，拟证明原告与金从海的父亲金敬三于2014年7月15日另外签订了两份协议，两份协议均经陈横楼村民委员会盖章、村书记张华平签字，分别载明：“由于乙方（金敬三）是杭甬互通拆迁户，乙方向甲方要求二期地块购买房屋一套75平方米，价格为每平方米5000元，甲方（陈横楼村委会）为使杭甬互通拆迁顺利进行，同意乙方要求，特此协议”、“由于乙方（金敬三）是杭甬互通拆迁户，乙方向甲方要求二期地块购买房屋一套55平方米，价格为每平方米5000元，甲方（陈横楼村委会）为使杭甬互通拆迁顺利进行，同意乙方要求，特此协议”。
9.借条1份，拟证明陈横楼村书记张华平于2015年5月26日向被告父亲金敬三出具借条1份，分别载明张华平借到金敬三人民币462500元，约定于2015年8月31日前归还。庭审中，被告补充说明张华平同意免去金从海应付的房屋拆旧购新的差价，才向其父亲金敬三出具上述借条，双方实际没有发生借贷关系。
本院查明
被告对原告提供的证据1表示异议，认为该组证据系原告单方面决定，被告不予认可。本院认为按照《村民委员会组织法》的规定，村民会议是村民实现直接民主的基本形式，村民会议具有议事决策权。原告提交的旧村改造实施细则、补充政策及公告等均经村民代表大会讨论通过，内容未违反法律规定或侵害村民的合法权益，对全体村民具有约束力。因此，本院对原告提供的证据1予以确认。被告对原告提供的证据2、4的真实性没有异议，但提出房屋拆旧购新协议中未写明购置新房的价格，原告不能单方决定房价。本院认为，原、被告签订的房屋拆旧购新协议中约定了“双方按陈横楼村旧村改造实施细则等有关规定签订协议”，因此，原告可以根据村民代表大会通过的旧村改造实施细则、补充政策及公告等规定计算确定被告购置新房的价款。被告对证据2、4提出的异议不能成立。被告对原告提供的证据3、6没有异议，本院予以确认。被告对原告提供的证据5表示异议，认为被告没有收到过催款通知书。本院认为，原告不能证明已向被告送达了催款通知书，对证据5不予确认。
本院认为
原告对被告提供的证据7陈横楼村房屋拆迁补充协议（档案号23#）的真实性没有异议，并认为原告已经按照补充协议的约定履行了相关义务。本院认为，根据原告提供的证据4调产结算清单，证据7补充协议第一条、第三条约定的不符合拆旧购新条件的建筑物面积111.94平方米计回收价14947元，以及附属物补偿款2834元，均已冲抵被告购置新房应付的价款；证据7补充协议第二条约定的“不符合拆旧购新条件的建筑物按每月每平方米8元补贴，自被告原房腾空并上交钥匙之日起支付至陈横楼购置新房止”，该条款内容是双方对旧房拆迁过渡费的约定。由于被告旧房拆迁安置属于陈横楼村旧村改造第一期工程项目，而陈横楼村旧村改造后续工程项目至今尚未启动实施，全村完成改造的时间无法确定，因此关于“支付至陈横楼购置新房止”的表述，不能确认过渡费的支付期限。在双方约定不明确的情况下，应根据《陈横楼村旧村改造实施细则补充政策》第八条关于“已签订拆迁安置协议的户，必须在规定时间内申报套型和参加新房抽签，过渡费发放到新村一期抽签日起四个月止”的规定，确认过渡费的支付期限。原告实际支付过渡费至2015年12月底，已完成向被告支付过渡费的义务。原告对被告提供的证据8、9的真实性没有异议，但提出原陈横楼村支部书记张华平与被告父亲金敬三签订协议书并出具借条，擅自同意对被告的违章建筑进行不合理的补偿，违反了陈横楼村的旧村改造实施细则、补充政策及公告等规定，协议内容损害了原告的集体利益，应属无效。本院认为，原告的质证意见符合法律规定，本院对证据10、11不予确认。
综上，本院确认以下案件事实：
原告陈横楼村经济合作社为落实本村的旧村改造项目，于2007年10月19日召开村民代表大会通过了《陈横楼旧村改造实施细则》，于2012年7月6日召开村民代表大会通过了《陈横楼旧村改造实施细则补充政策》，确定陈横楼村采取拆旧购新的方式进行旧村改造，并确定了相关的拆迁、补偿实施细则和补充政策。在实施过程中，于2015年2月5日经村干部讨论通过《公告》一份，对拆迁户申报新房套型超出可享受安置面积10平方米以上部分的价格予以调整（公告内容后于2017年7月31日补开村民代表大会讨论通过）。
被告系陈横楼村外来居民户，由于被告的房屋列入陈横楼村的旧村改造拆迁范围，原、被告于2014年7月签订了《陈横楼村房屋拆旧购新协议》（档案号23#）一份，确定被告金从海的旧房符合拆旧购新条件的合法建筑面积为264.2平方米，旧房及附属物等补偿资金和搬迁费补贴冲抵购置新房的预付资金计355164元，尚欠购房款待购置新房抽签后凭房票领取新房钥匙前一次性结清。原、被告于2014年7月还签订了《陈横楼村房屋拆迁补充协议》（档案号23#）一份，载明：一、被告不符合拆旧购新条件的建筑物面积111.94平方米，由原告按评估价百分之三十回收，计价14947元，该款应冲抵购置新房预付资金；二、被告不符合拆旧购新条件的建筑物按每月每平方米8元补贴，自被告原房腾空并上交钥匙之日起至陈横楼购置新房止；三、20平方米铁皮棚、化粪池2只、灶台2只等，补2834元。2015年2月被告抽签确定购买陈横楼村××期拆迁安置房二套，分别位于宁波市海曙区古林镇联成名苑2幢4号304室（建筑面积101.49平方米）、14幢40号203室（建筑面积100.58平方米）、20幢59号401室（建筑面积101.1平方米），共计建筑面积303.17平方米。原告按双方签订的两份协议以及《陈横楼村旧村改造实施细则》、《陈横楼旧村改造实施细则补充政策》、《公告》的规定，于2015年4月向被告发放了《陈横楼村拆旧调产结算清单》，被告应支付购房款584757元，扣除补偿款383513元后，尚应付201244元。被告未向原告支付购房款，于2016年9月擅自开门入住陈横楼村新村一期安置小区的2幢4号304室、14幢40号203室、20幢59号401室房屋。经原告多次催收，被告至今仍拒付安置房差价款201244元。
本院认为：原、被告签订的《陈横楼村房屋拆旧购新协议》（档案号23#）和《陈横楼村房屋拆迁补充协议》（档案号23#），是古林镇陈横楼村为改善村民居住条件，确保旧村改造、新村建设的顺利进行而签订的协议，属于平等主体之间的民事协议。原、被告自愿签订协议，且协议内容条款没有违反法律强制性规定，双方订立的上述两份协议依法成立并有效。原告根据双方协议对被告旧房实施拆迁之后，已向被告交付了三套安置房，被告理应按约支付拆旧购新的房屋差价款201244元。双方签订的协议约定了“尚欠购房款待购置新房抽签后凭房票领取新房钥匙前一次性结清”，原告有权要求被告自入住新房的次日起支付欠款的利息损失。原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原陈横楼村支部书记张华平与被告父亲金敬三签订协议书并出具借条，擅自同意对被告的违章建筑进行不合理的补偿，违反了陈横楼村的旧村改造实施细则、补充政策的规定，协议内容损害了原告的集体利益，应属无效。被告提出的辩解意见没有法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告金从海支付原告宁波市海曙区古林镇陈横楼股份经济合作社拆迁安置房价款201244元，限于本判决生效后五日内履行完毕；
二、被告金从海赔偿原告宁波市海曙区古林镇陈横楼股份经济合作社逾期付款的利息损失719.52元（计息本金201244元，按照年利率4.35%自2016年10月1日暂计算至2016年10月31日，以后的利息继续计算至实际还款日止），限于本判决生效后五日内履行完毕。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案受理费4329元，由被告金从海负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。
审判人员
审判长石银山
人民陪审员张爱华
人民陪审员吴颖芳
裁判日期
二〇一七年八月二十一日
书记员
代书记员戴丹璐
