审理法院：广州市中级人民法院
案号：（2017）粤01民终11994号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-10-11
审理经过
上诉人邓玉炎因与被上诉人广州中惠置业有限公司（以下简称中惠公司）、广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室（以下简称征收办公室）、原审第三人广州市升平房地产开发有限公司（以下简称升平公司）、广州市穗京房地产开发有限公司（以下简称穗京公司）、广州市宝山房地产开发有限公司（以下简称宝山公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初1319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓玉炎的委托诉讼代理人杨兆前，被上诉人中惠公司的委托诉讼代理人王历，征收办公室的委托诉讼代理人莫燃、严永乐，原审第三人穗京公司的委托诉讼代理人刘树华、吴国盛到庭参加诉讼。原审第三人升平公司、宝山公司经公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人邓玉炎上诉请求：1、撤销一审判决并改判中惠公司在广州市海珠区南田路雅惠街X号“中惠雅苑2期”回迁41.66平方米的房产给邓玉炎或者相应的补偿；2、中惠公司与征收办公室承担本案全部诉讼费。事实和理由：一、一审法院判决驳回邓玉炎诉请而中惠公司无需承担拆迁补偿安置责任是错误的。1、中惠公司已通过拍卖取得龙田直街地段地块（下称涉案地块）的土地使用权，应负责拆迁补偿安置工作并承担拆迁补偿安置责任。升平公司虽然和部分回迁户签署回迁安置协议和补充协议安置到穗龙花园，但是升平公司对穗龙花园的房屋并无处置权，而且升平公司的此一安置行为，在政府2005年收回升平公司的土地公开挂牌重新给了中惠公司之后，升平公司的安置行为已经不可能实际履行了，此协议即无效也根本没有可能实际履行。安置义务已经从此时开始，通过政府的主导，由中惠公司全部承接。2、中惠公司应承担升平公司对邓玉炎的拆迁安置补偿责任。虽邓玉炎已回迁至穗龙一街X号508A，但邓玉炎至今仍不能办理任何产权手续，即升平公司并没有完成《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议》约定的回迁安置义务。中惠公司经拍卖受让涉案地块后，即受让上述协议的权利和义务，中惠公司应按照《挂牌公告》及《出让合同》的规定承担升平公司对邓玉炎未履行的拆迁安置补偿责任。二、一审法院法律适用错误。升平公司没有按照拆迁补偿安置协议为邓玉炎办理产权手续，理应承担违约责任。而中惠公司通过拍卖依法取得涉案地块的土地使用权，应根据《城市房地产开发经营管理条例》第22条规定承担升平公司对邓玉炎的拆迁补偿安置责任。三、已有生效判决确认中惠公司取得涉案地块土地使用权应承担原拆迁人即升平公司对被拆迁人的拆迁补偿安置责任，一审法院判决驳回邓玉炎的诉讼请求是错误的。
被上诉人辩称
被上诉人中惠公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。邓玉炎上诉提出的中惠公司承担责任的案件与本案案情不同，上述案例中所涉及的拆迁人根据现有证据未能查明是否为升平公司，而本案已查明邓玉炎经升平公司补偿安置在穗龙花园。
被上诉人征收办公室辩称：同意一审判决，邓玉炎的上诉请求并未涉及征收办公室。
审理经过
原审第三人穗京公司向本院提交了民事上诉状，上诉请求：1、撤销一审判决；2、判决中惠公司在广州市海珠区南田路雅惠街X号“中惠雅苑2期”回迁41.66平方米的房产给邓玉炎；3、征收办公室对中惠公司应承担的义务承担连带责任；四、本案一、二审诉讼费由邓玉炎、征收办公室和中惠公司承担。事实和理由：一、一审判决侵害了穗京公司的合法权益，穗京公司依法有权提起上诉。二、一审法院未查明穗龙花园的权属情况。三、一审法院未查明邓玉炎等32户被拆迁户是被暂时安置在穗龙花园，升平公司并未回迁安置的事实。四、中惠公司作为升平地块的拆迁人理应按原来邓玉炎与升平公司签订的《房屋拆迁安置协议》继续履行，中惠公司应承担升平地块全部被拆迁户的回迁安置义务。
上诉人诉称
对于穗京公司的上诉，中惠公司表示穗京公司并非穗龙花园的开发单位，穗龙花园的开发单位为宝山公司，穗京公司对邓玉炎已经回迁安置的房屋不享有任何权利，不形成任何利害关系，其不应作为上诉人提出任何上诉请求。征收办公室表示穗京公司为无独立请求权的第三人，其没有上诉权利。
第三人述称
原审第三人升平公司、宝山公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
邓玉炎向一审法院起诉请求判令：1、中惠公司在广州市海珠区南田路雅惠街X号“中惠雅苑2期”回迁41.66平方米的房产给邓玉炎；2、征收办公室对中惠公司应承担的义务承担连带责任；3、中惠公司与征收办公室共同承担本案诉讼费。
一审法院查明
一审法院认定事实：原广州市海珠区同福中路龙田龙南四巷X号是登记在邓玉炎名下的房屋。1999年5月7日，广州市房地产管理局发布穗房拆字（1999）49号《广州市房地产管理局城市房屋拆迁公告》，载明：广州市国土局决定收回包括海珠区龙田直街地段范围国有土地使用权，……上述地段内的房屋及附属物，由升平公司自行实施拆迁。2000年7月7日，邓玉炎（乙方，被拆迁人）与升平公司（甲方，拆迁人）签署了《房屋拆迁安置协议》，载明：甲方经广州市房地产管理局以（99）房拆许字49号房屋拆迁许可证批准，拆除同福中路龙南四巷X号的房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积29.32㎡；甲方应于2000年7月25日前，在海珠区××街××房
，产权属于自有的套间，建筑面积41.66㎡安置给乙方回迁居住；十、其他事项：1、乙方原合法产权面积为29.32㎡，现上新楼补偿安置面积41.66㎡，对比相差12.34㎡，乙方以5㎡×1700元/㎡＝8500元，7.34㎡×4300元/㎡＝31562元，合计总购房款40062元；该款分三期付清，首期先付50%即20031元，在鉴证生效后七天内支付，第二期在支付首期后180天内交30%即12018.6元，余下20%在通知领取房产证前七天内付清；逾期不付，甲方按每日千分之三收取乙方滞纳金及不给予办理产权证（所签补偿协议第三条收款协议以安置协议其他事项第一条为准）；3、乙方的新楼面积以房管局测绘所测绘为准，
梯508房
单元建积41.66㎡，多除少补；6、办理房产证手续两年内完善（以市房管局通知办理领取为准）；等。该协议经广州市公证处公证备案。同日，邓玉炎（乙方，被拆迁人）与升平公司（甲方，拆迁人）签署了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定：现市房地产管理局以拆许字（99）房（49）号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋。经双方协商，达成产权调换（补偿）协议如下：乙方同意甲方拆除海珠区同福中路龙南四巷X号的房屋，建筑面积29.32平方米；甲方将自有的海珠区宝岗路穗龙一街X号第五层，位置西向的自有房屋，建筑面积41.66平方米（包含分摊楼梯、走廊等面积按比例分摊在内），用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方的原址房屋建筑面积为29.32㎡，而甲方调换（补偿）给乙方的41.66㎡，两者对比相差了12.34㎡，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以5㎡×1700元/㎡、7.34㎡×4300元/㎡的标准计算，付给甲方40062元，并于2003年1月31日前付清；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；等。该协议于2000年7月17日经广州市房地产管理局登记备案。
升平公司分别于2000年8月18日及2001年3月2日出具了收到邓玉炎购房款20031元及12018.6元的《收款收据》。
另查明，根据广州市国土资源和房屋管理局向广州市人民政府发出的穗国房字[2004]794号《关于处理穗京公司宝岗路龙田地块有关问题的请示》记载，“龙田小区”项目总用地面积21319平方米，穗京公司名下有11955平方米，其中3185平方米己建成1幢11层的住宅楼，剩余基本拆平未建的用地面积为8770平方米；升平公司名下有9364平方米。（一）穗京公司地块情况。穗京公司1995年经市国土局穗国土建用通字[1995]77X号文批准，征用海珠区龙田街以东地段及龙田直西侧地块，用地面积11955平方米，建设商住楼。其中第一期用地3185平方米于1997年办理拆迁结案手续。现已建成一幢11层的商位楼（穗龙花园）。第二期用地面积8755平方米，1997年经该局[1997]拆许字04X号《城市房屋拆迁许可证》批准实施拆迁，拆迁面积为19884平方米，拆迁户约240户1200人，现已基本拆平，其中196户处于临迁状态。（二）升平公司地块基本情况。1995年经市国土局穗国土建用通字[1995]271号文批准广州保兴实业开发有限公司使用龙田直街地段土地，用地面积9364平方米，用地性质为商住楼。1999年3月，该局核发穗国土建用函[1999]250号文同意用地单位改由穗京公司、保兴公司合作成立的广州升平房地产开发有限公司使用，并同意用地分期开发，第一期用地面积为4089平方米。1999年5月该局核发穗房拆许字[1999]049号《城市房屋拆迁许可证》批准拆迁该地块中第一期4089平方米土地上的房屋。该期有75户与升平公司签订拆迁补偿安置协议，其中32户面积约3000平方米安置到穗龙花园（穗京公司第—期项目），但至今没有办理所调换房屋的产权手续，同时穗京公司擅自将部分回迁安置房抵押给银行，现被法院查封；39户签订补偿安置协议后，未搬迁，房屋未拆除；4户签订货币补偿协议，已迁出。第二期用地面积5275平方米，未核发拆迁许可证，未实施拆迁。2001年东山区人民法院以（2001）东法执字第805号《协助执行通知书》和《民事裁定书》限制宝山公司、穗京公司、升平公司该地块的加名、更名手续。2003年该局以穗国土闲认[2003]364号核发《闲置土地认定通知书》，认定该地块自1997年4月11日起闲置。该请示附件三为升平公司出具的《关于升平公司地块上已发拆迁公告地块的拆迁户补偿安置的报告》，载明：升平公司地块是1999年5月7日批准拆迁的。共有拆迁户75户已签补偿安置协议，其中32户安置到穗龙花园（约3000平方米）；39户签了补偿安置协议，但拆迁户未搬走，房屋还未拆除；4户弃产。……其司承诺75户拆迁户由其司安置，安置方法可以回迁、永迁、货币补偿等。其司保证负责补偿安置好升平公司地块的拆迁户，如收地、拍卖后不能补偿安置好，愿负一切责任。广州市国土资源和房屋管理局于2005年6月1日向广州市人民政府发出的穗国房字[2005]352号《关于海珠区龙田直街闲置土地处置方案的请示》，在请示中载明该局对该地块的处理意见为，1、按照《广州市闲置土地处理办法》第十六条的规定和用地单位的意见，同意无偿收地；2、该地块存在拆迁遗留问题，根据《办法》第十六条的规定，原有的拆迁遗留问题等经济责任仍应由原拆迁人承担。因此，政府收回用地后，根据《办法》第二十一条的规定，由市拆迁主管部门责令升平公司在限期内偿付临迁费并补偿安置被拆迁人。
2006年1月25日，广州市国土资源和房屋管理局发布《广州市国有土地使用权出让挂牌公告》，其中载明该局将公开挂牌出让天河区及海珠区两宗土地的国有土地使用权；地块基本情况……海珠区龙田直街地段地块，土地用途为商住楼，用地面积为9364平方米，建筑面积为61623平方米，等；龙田直街地块需拆迁房屋产权面积约为9885平方米，全部为住宅，地块买受人需负责该地块的拆迁补偿安置工作（以上拆迁面积是依据广州市房地产档案馆查册产权情况统计，只供参考，并不是实际拆迁安置的数据，在拆迁过程中仍按实际情况由买受人负责全部补偿安置）；有关出让地块的详细资料及挂牌文件可于本公告发布之日起到交易登记中心306室索取或在国际互联网上浏览；等。2006年2月28日中惠公司与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》，确认中惠公司购得上述地块。同日，中惠公司（乙方）与广州市国土资源和房屋管理局（甲方）签订了《广州市国有土地使用权出让合同》，约定海珠区龙田直街地段以挂牌方式出让，宗地面积9364平方米，其中甲方出让给乙方的土地面积为7247平方米，土地四至范围如核发的《建设用地批准书》附图所示。乙方在合同签订之日起60日内，一次性付清出让金24750000元，乙方支付出让金之日起30日内，向甲方申请办理《建设用地批准书》。乙方应当在《拆迁许可证》规定的期限内完成拆迁。第三十三条备注：乙方需负责该地块的拆迁补偿安置工作。中惠公司已支付上述出让金并取得《建设用地批准书》。2006年12月31日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房拆字〔2006〕40号《广州市国土资源和房屋管理局城市房屋拆迁公告》，其中载明：拆迁地点和范围为海珠区龙田直街地段（详见本拆迁公告附图拆迁地点和范围）；拆迁人为中惠公司；等。该拆迁公告所附的拆迁地点和范围不包括海珠区龙南四巷X号房屋。
2011年10月26日，广州市城市房屋拆迁管理办公室出具穗房拆结字〔2011〕13号《关于房屋拆迁补偿安置情况的函》，其中载明：海珠区龙田直街地块属我市141宗烂尾地块之一，经我局《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》（穗拍出〔2006〕第05号）及《建设用地批准书》（穗国土建用字〔2006〕第328号）批准，由广州中惠置业有限公司使用，建设项目为商品住宅用地（R1），用地面积9364平方米；2006年12月31日，我局核发《房屋拆迁许可证》（拆许字〔2006〕第40号），同意对上述地块进行拆迁；经查，该项目房屋拆迁总建筑面积为9743.2987平方米，均为住宅面积，拆迁总户数为135户；截止2011年10月14日，该项目已完成拆迁公告范围内门牌房屋的拆迁补偿安置手续，拆迁范围内房屋均已作价补偿或永迁安置完毕，无回迁安置面积；等。
再查，据2016年8月11日的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》记载：穗龙花园（自编
区：11-12层为复式），地址为龙田直街以东及龙田西街，申报单位为宝山公司;2015年9月29日，一审法院以（2002）海经执字第399-11号继续查封宝山公司所有的坐落在广州市海珠区龙田街以东及龙田直西侧的穗龙花园全部（除预售、过户、查封外）房屋的产权，查封期限从2015年10月16日至2018年10月15日止；等。
为查明案件事实，一审法院向广州市住房和城乡建设委员会发函调查。该委于2016年12月22日向该院出具穗建房管函【2016】4868号《关于拆迁情况的复函》，载明：1999年3月，原市国土房管局同意升平公司使用龙田直街地块9364平方米用地，该用地分两期开发。1999年5月，原市国土房管局核发了《拆迁许可证》（拆许字【1999】49号），批准升平公司拆迁第一期用地（用地面积为4089平方米），广州市同福中路龙田龙南四巷X号房屋（原产权人邓玉炎）在上述第一期用地范围。经查档，拆迁人升平公司（受委托人吴穗毅）与被拆迁人邓玉炎于2000年7月签订了同福中路龙田龙南四巷X号被拆迁房屋的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》并办理了备案登记，双方同意产权调换（补偿）至宝岗路穗龙一街X号第五层08房
号单元（即穗龙花园房屋，见附件）。另据档案资料显示，穗龙花园的产权人为广州市宝山房地产开发有限公司，其法定代表人为吴穗毅。邓玉炎及中惠公司、征收办公室质证表示对真实性、合法性和关联性没有异议。穗京公司质证表示：真实性没有异议，但认为拆迁协议不合法，侵犯了穗京公司和宝山公司的合法权益，符合合同法的合同无效的规定；合同无效后，应由获得最终利益的中惠公司对邓玉炎进行补偿，穗京公司、宝山公司没有在该份协议上签名、确认或盖章。
2016年2月3日，邓玉炎提起本案一审诉讼。诉讼中，邓玉炎确认：其现居住于穗龙花园穗龙一街X号508A；签订补偿和安置协议时，已有现楼安排邓玉炎入住，签订协议后升平公司就安排其入住了。邓玉炎与征收办公室一致确认：穗龙一街X号属于
梯。经一审法院释明，邓玉炎明确表示就其诉讼主张要求中惠公司提供安置的房产无法提供具体房号或位置信息，并表示中惠公司现被限制销售的20套房产的面积均不符合邓玉炎要求安置的面积。中惠公司也表示其公司名下没有符合邓玉炎要求的房产可供邓玉炎安置回迁。
一审法院认为
一审法院认为：邓玉炎与升平公司之间的房屋拆迁安置补偿合同关系经广州市公证处及广州市房地产管理局登记备案。邓玉炎已将原址房屋交由升平公司拆除，升平公司也已按照协议约定将邓玉炎回迁安置至广州市海珠区穗龙一街X号508A，升平公司已完成了上述协议中的回迁安置义务。穗京公司主张对邓玉炎的安置补偿房屋享有权利，并认为升平公司的安置补偿行为侵犯其权利，但邓玉炎从2000年被安置在穗龙花园居住至今已十几年之久，穗京公司、宝山公司均未对升平公司的安置行为提出过异议，也未对涉案房屋主张过权利。基于穗京公司与宝山公司、升平公司之间系关联公司关系，综合当时解决历史遗留问题的背景及各方当事人提交的证据材料显示，应当认定穗京公司、宝山公司对升平公司签订的回迁安置补偿协议知情且未提出过异议，故穗京公司认为升平公司对邓玉炎作出的安置补偿行为侵犯其权利的抗辩无理，不予采纳。升平公司安排涉案房屋给邓玉炎回迁，理应为其办理安置房屋的产权登记手续，现回迁安置房屋的产权过户存在障碍，邓玉炎应当依据相关法律规定主张权利，其要求中惠公司对其另行安置房屋作为拆迁补偿，缺乏依据，不予支持。邓玉炎要求征收办公室对中惠公司应承担的义务承担连带责任无理，依法予以驳回。本案诉讼系升平公司的违约行为导致，故本案受理费应由升平公司负担。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回邓玉炎的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由升平公司负担。
本院查明
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人没有提交新证据。
另查明，根据地址为龙田直街以东及龙田西街的《广州市不动产登记查册表》显示，该楼盘已有部分拆迁户申请办理了初始登记、产权过户转移等手续。
本院认为
本院认为
本院认为：本案的争议焦点为中惠公司应否向邓玉炎承担拆迁安置补偿义务。根据本案查明事实，邓玉炎与升平公司签订了《房屋拆迁安置协议》及《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，上述协议经广州市公证处及广州市房地产管理局登记备案。协议签订后，邓玉炎已将原址房屋交由升平公司拆除，并将相关面积差购房款交付给升平公司，升平公司也已按照双方协议约定将邓玉炎回迁安置至广州市海珠区穗龙一街X号508A房屋实际居住，一审法院据此认定升平公司已完成了上述协议中的回迁安置义务，并无不当。
本案诉讼中，邓玉炎提出升平公司对穗龙花园房屋并无处置权，其安置行为不可能实际履行，穗京公司亦主张其对邓玉炎的安置补偿房屋享有权利，并认为升平公司的安置行为侵犯其权利。对此本院认为，本案证据反映升平公司系穗京公司与他人合作成立，穗京公司与宝山公司、升平公司之间存在一定关联，且从2000年邓玉炎被安置入住穗龙花园至今已十几年之久，穗京公司、宝山公司均未对升平公司的安置行为提出过异议，也未对涉案房屋主张过权利，一审法院认定穗京公司、宝山公司对升平公司签订的回迁安置补偿协议知情且未提出过异议，并无不当。邓玉炎认为升平公司的安置行为无法实际履行的主张理由不充分，且与本案其已入住安置房屋多年的事实不符，本院不予采纳。鉴于升平公司已履行其回迁安置义务向邓玉炎提供了安置房屋，现邓玉炎以《挂牌公告》明确了中惠公司需承担地块拆迁遗留问题为由，再要求中惠公司对其另行安置补偿，理由不成立，本院不予支持。至于涉案安置房屋产权尚未过户登记至邓玉炎名下的问题，邓玉炎可另循法律途经主张权利。
关于穗京公司本案提起上诉的问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条关于“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉”的规定，穗京公司为无独立请求权的第三人，其并未被判决承担民事责任，故其无权提起上诉。因此，对其上诉请求本院不予调处。
综上所述，邓玉炎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
本案裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由邓玉炎负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判人员
审判长黄嵩
审判员吴国庆
审判员姚伟华
裁判日期
裁判日期
二〇一七年十月十一日
书记员
书记员邹凌青
