审理法院：新疆克拉玛依市中级人民法院
案号：（2017）新02民终200号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-04-11
审理经过
上诉人杨其峰、曹凤玉因与被上诉人新疆博华房地产开发有限责任公司（以下简称博华公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初1466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杨其峰、曹凤玉及其委托诉讼代理人张忠、被上诉人博华公司之委托诉讼代理人钟钦、王晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
上诉人杨其峰、曹凤玉上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判被上诉人博华公司在已补偿房屋面积的基础上，再向上诉人补偿84.19平方米公租房一套，并支付货币补偿17040元；二、本案诉讼费用由被上诉人博华公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院对公租房的定义缩小了建设者的范围、确定了特定的承租对象并认定为公共资源，违反了自治区《关于加快发展我区公共租赁住房的实施意见》和《克拉玛依市公共租赁住房管理办法（试行）》的规定。2、公共租赁住房谁投资、谁所有，投资者权益可依法转让。本案所涉房屋未转让前属于被上诉人博华公司，双方签订的《拆迁补偿协议》是投资者权益和所有权的转让。一审认定《拆迁补偿协议》属无效协议，没有法律依据。3、《国有土地上房屋征收与补偿条例》不适合本案，一审法院以上诉人未提供自建房屋的产权证明和土地使用证明为由，认定补偿缺乏事实依据，违反民事诉讼不告不理的原则。二、一审法院事实认定错误，导致法律适用错误。三、双方签订的《拆迁补偿协议》符合住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》、自治区《关于加快发展我区公共租赁住房的实施意见》、《克拉玛依市公共租赁住房管理办法（试行）》的规定，上诉人的诉讼请求应当得到支持。
被上诉人辩称
被上诉人博华公司答辩认为：一、上诉人杨其峰、曹凤玉要求拆迁协议额外的补偿没有合理依据。《拆迁补偿协议》是企业让利行为，上诉人房屋所占位置是荒地，其没有合法手续。被上诉人支付的只是拆迁补助，并非拆迁款。二、被上诉人博华公司已向上诉人补偿房屋面积581.01平方米，与双方约定的面积差额为1.99平方米。上诉人的上诉主张没有合理依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。
一审原告杨其峰、曹凤玉的诉讼请求：一、判令博华公司再向原告补偿84.19平方米公租房一套，并支付货币补偿17040元；二、本案诉讼费用由博华公司承担。
一审法院认定事实：原告杨其峰与原告曹凤玉系夫妻关系。二原告在克拉玛依区塔山路以北，广电发射台技术区以西地块的临时用地上建有平房若干间。2013年11月，上述自建平房所在地块被规划为克拉玛依市公租房建设用地，由被告博华公司负责开发建设。2013年12月12日，二原告作为甲方与被告博华公司作为乙方签订拆迁补偿协议一份，约定：一、拆迁补偿的方式为以房换房补偿。即乙方按照1：1的比例对甲方给予相等的公租房面积补偿；其房产位置确定在小区东侧第二排靠马路第*单元1、2、3层。二、甲方地面建筑物总面积经实地测量为583平方米；三、拆迁损失补偿为115000元；四、补偿房屋总面积出现大于或小于补偿的总面积时，其超出部分小于公租房最小户型面积50%时，乙方按3000元/平方米向甲方实行货币补偿；超出部分大于公租房最小户型面积50%时，甲方向乙方按3000元/平方米实行货币补偿。协议还对补偿金的支付及拆迁安置等内容进行了约定。同日，被告博华公司还向二原告出具《承诺书》一份，载明杨其峰、曹凤玉夫妇，考虑到你们家庭经济和生活来源特别困难，杨其峰年过60岁，又不能享受政府社保待遇，因此我公司对你们实行人性化特殊补偿条件：1、给予两套（一楼带地下室）商品房补偿，合计面积约200平方米，此面积从1:1公租房面积中扣除。2、公租房的土地产权为划拨地，在今后该土地产权由划拨转出让时，其土地费由我公司承担。3、此承诺为双方特别约定，对外严格保密，否则产生的一切后果和损失由受益方承担。
2015年10月22日，二原告进行了公租房的选房，选定和谐家园3-*-*、3-*-*、3-*-*作为拆迁补偿用房，总面积为283.73平方米。2015年12月18日，二原告进行了拆迁补偿房（商品房）的选房，选定和谐家园*栋*单元*号(住宅面积为125.47平方米、地下室面积6.77平方米)、*号(住宅面积为115.32平方米、地下室面积8.59平方米)两套住房并办理了相关手续后入住。后原告因商品房补偿比例及地下室面积的计算等与被告产生争议，遂诉至原审法院。
庭审中，二原告表示如被告不能再行向其补偿一套公租房，就按照每平方米3000元对不足面积进行货币补偿。
另查，二原告自述其自建平房的土地使用权性质属临时用地，有土地局颁发的临时用地证明，权证期限记不清，已经很长时间没有交土地使用费了，最后一次缴费大概是2005年左右。2008年去申请审批时，区国土资源局称那一片在规划，现在既不交费也不审批了。
另查，2013年7月，被告博华公司召开董事会会议就公租房拆迁补偿事宜形成决议：一、按商品房条件补偿的拆迁户实行1:1等面积补偿，其超出或少于补偿面积按市发改委备案价格找差，或按1:2公租房面积补偿，即1平方米商品房置换2平方米公租房。二、按公租房条件补偿的拆迁户实行1:1等面积补偿，其超出补偿面积或少于补偿面积按每平方米3000元找差。......四、补偿给拆迁户的公租房不得出售，其产权待上级有关部门批准后统一办理。五、补偿的公租房，办理产权时房产交易中心收取的国家规定各项税费等，由拆迁户自行承担。
一审法院认为，公租房即公共租赁住房，是指政府投资或提供政策支持，限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，是一种公共资源。被告博华公司经批准开发建设公租房过程中，与二原告签订的拆迁补偿协议虽属平等自愿，但该协议中关于给予公租房面积补偿的相关内容不仅属无权处分而且损害了社会公共利益，属无效协议，不应受到法律保护。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。之规定，征收补偿对象为被征收房屋的所有权人。本案二原告自诉其自建平房用地属于临时用地，且在案件审理过程中始终未向法庭提供具有合法土地使用权和房屋产权的相关证据，故二原告要求取得拆迁补偿缺乏事实依据。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第四项、第五十六条、第五十八条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决：驳回原告杨其峰、曹凤玉的诉讼请求。案件受理费5344.15元、邮寄送达费32.40元、由原告杨其峰、曹凤玉负担。
本院查明
二审中，上诉人杨其峰提交：1、《临时土地证》一份，拟证实：上诉人杨其峰对拆迁地块具有合法使用权；2、2017年3月16日新疆某某石油工程有限公司（以下简称某某公司）出具的《证明》一份，拟证实：上诉人杨元汉曾是某某公司职工，其在某某公司的临时用地上自建了房屋。被上诉人博华公司经质证认为：对以上证据真实性、关联性均不认可。《临时土地证》上加盖的发证单位印章无法看清，且有效期为2001年1月1日至2001年12月31日。本院认为，被上诉人博华公司对《临时土地证》真实性不予认可，且该土地证载明的有效期及《证明》不能反应双方当事人在签署《拆迁补偿协议》时，上诉人杨其峰、曹凤玉对涉案拆迁土地及房屋的合法权益，故以上证据均与本案不具有关联性，本院依法不予采信。
本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院另查明，上诉人杨其峰，曾用名杨元汉。本案庭审期间，上诉人杨其峰明确陈述，在双方签订《拆迁补偿协议》时，其对涉案拆迁土地不享有临时使用权。以上事实，有《临时土地证》《证明》、结婚证、常住人口登记卡及双方当事人陈述等证据在案予以佐证。
本院认为
本院认为，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案的争议焦点为：一、上诉人杨其峰、曹凤玉与被上诉人博华公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效。二、上诉人杨其峰、曹凤玉主张被上诉人博华公司在已补偿房屋面积的基础上，再向上诉人补偿84.19平方米公租房一套，并支付货币补偿17040元的上诉请求能否成立。
一、上诉人杨其峰、曹凤玉与被上诉人博华公司签订的《拆迁补偿协议》是否有效。根据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、中国银行业监督管理委员会《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》规定，发展公共租赁住房的目的，是为了解决中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房、新职工阶段性住房支付能力不足、外来务工人员居住条件问题。由此可见，公共租赁住房是政府为了满足家庭基本生存需要提供的生活保障，是一种公共资源。双方当事人在《拆迁补偿协议》以公租房进行补偿的约定，损害社会公共利益，本院依法认定上诉人杨其峰、曹凤玉与被上诉人博华公司签订的《拆迁补偿协议》无效。
二、上诉人杨其峰、曹凤玉主张被上诉人博华公司在已补偿房屋面积的基础上，再向上诉人补偿84.19平方米公租房一套，并支付货币补偿17040元的上诉请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。承前所述，《拆迁补偿协议》无效，该协议对被上诉人博华公司不具有约束力。且本案庭审过程中，上诉人杨其峰明确陈述，在双方签订《拆迁补偿协议》时，其对涉案拆迁土地不享有合法使用权，亦未向本院提交其对拆迁房屋享有合法房屋产权的证据，故上诉人杨其峰、曹凤玉主张被上诉人博华公司在已补偿房屋面积的基础上，再向上诉人补偿84.19平方米公租房一套，并支付货币补偿17040元的上诉请求，于法无据，本院依法不予支持。
综上，上诉人杨其峰、曹凤玉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5344.15元，由上诉人杨其峰、曹凤玉负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长乔汇涛
审判员吕平
代理审判员吴婷
裁判日期
二〇一七年四月十一日
书记员
书记员郭骁
