审理法院：上海铁路运输法院
案号：（2016）沪7101民初384号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-11-30
审理经过
原告刘思宝、刘捷轶诉被告上海北航置业发展有限公司(以下简称北航置业)、被告刘金宝房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年7月21日受理后，因刘根发、刘进发、刘杏娣与本案的审理结果有利害关系，本院依法通知上述三人为第三人参加诉讼。经各方当事人一致同意，本案延长简易程序适用期间两个月，由审判员王剑晖独任审判，于2016年11月2日公开开庭进行审理。原告刘思宝、刘捷轶及两原告的共同委托代理人杜锋、王争，被告北航置业的委托代理人乔淇奎，被告刘金宝、第三人刘根发、刘进发、刘杏娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告刘思宝、刘捷轶共同诉称，长安路XXX弄XXX号房屋(以下简称长安路房屋)的承租人为原告刘思宝的父亲刘义新。刘义新于拆迁实施前死亡，长安路房屋未确定新的承租人。两原告均为合法的共同居住人，根据相关规定，应当由被拆迁房屋共同居住人来签订补偿协议。被告刘金宝在两原告没有委托其签约的情况下，擅自与被告北航置业签订拆迁补偿协议。两原告没有在拆迁补偿协议上签字、捺印，协议损害了两原告的合法权利，故两原告诉至法院，要求确认两被告于2015年12月4日签订的编号为J-3-007的上海市房屋拆迁补偿协议无效。庭审当日，两原告当庭增加诉讼请求，要求确认依据拆迁补偿协议签订的10套安置房屋的预约单无效。
被告辩称
被告北航置业辩称，该户经家庭内部协商一致，委托了被告刘金宝签订拆迁补偿协议。两被告经协商后签订的拆迁补偿协议符合法律、法规和基地的安置政策。被告北航置业安置的是长安路房屋这一户居民，至于补偿所得的安置房屋如何分配，属家庭内部事务，要求驳回原告的诉讼请求。
被告刘金宝辩称，其一家人实际居住在长安路房屋内，拆迁实施单位多次上门协商补偿安置事宜，由于有家庭成员不愿参与协商，也不愿意支付安置房屋的差价款，致未能签订补偿协议。后来，拆迁进入了强制执行程序，为减少进一步的损失，被告刘金宝作为签约代表与被告北航置业签订补偿协议，协议真实有效，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人刘根发述称，其未委托被告刘金宝签订协议，未在拆迁补偿协议上签字、捺印。安置房屋的分配本应按照安置人口数量分配，但无人与第三人刘根发商议，只是分配到两套嘉定区的七十五平方米的房屋，而人口少的家庭却分配了八十多平方米的房屋。现第三人刘根发也主张两被告签订的拆迁补偿协议无效，要求重新签订协议。
第三人刘进发述称，其主张两被告签订的补偿协议有效。当时被告刘金宝居住在长安路房屋内，拆迁实施单位多次上门协商补偿事宜，第三人刘进发曾召集家庭成员商议，但无人理睬。后拆迁进入强制执行阶段，长安路房屋也无法继续居住，被告刘金宝就作为签约代表，签订了补偿协议。补偿协议签订后，也无人来协商安置房屋的分配。
刘杏娣述称，同意第三人刘进发的意见。
本院查明
经审理查明，长安路房屋租用公房凭证记载的承租人为刘义新。刘义新于2008年1月15日报死亡，其妻魏金秀于2006年9月6日报死亡。原告刘思宝、被告刘金宝、三第三人系刘义新子女。长安路房屋在册户籍15人，两原告、被告刘金宝、三第三人户籍均在册。
2011年1月20日，被告北航置业取得闸房管拆许字(2011)第02号房屋拆迁许可证，该拆迁许可证最后一次延长拆迁期限至2016年7月7日，长安路房屋在拆迁范围内。拆迁许可证确定的拆迁范围内房屋平均价格为人民币27647元/平方米(以下币种均为人民币)，长安路房屋评估单价27109元/平方米。
2015年11月8日，被告刘金宝向拆迁实施单位递交授权委托书，其中委托人一栏有刘思宝、刘根发、刘进发、刘杏娣的签名和捺印，受托人为刘金宝，受托人代表委托人办理房屋拆迁所需的所有事项。授权委托书中，刘思宝的签名及捺印均为刘金宝代签、代捺。
2015年12月4日，被告北航置业(甲方)与刘义新(亡)(乙方)户签订拆迁补偿安置协议，被告刘金宝作为乙方签约代表在乙方一栏签名、捺印。拆迁补偿协议约定，长安路房屋居住面积27.3平方米，换算成建筑面积42.05平方米，被拆迁房屋价值补偿XXXXXXX.99元；乙方符合居住困难条件，居住困难人口共计17人，居住困难增加货币补贴XXXXXXX.01元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供产权调换房屋10套，房屋产权调换差价为XXXXXXX.25元，由乙方支付；各类补贴、奖励费用869719.60元。
当日，两被告又签订《大统基地拆迁补充协议》，协议约定该户扣除奖励费17万元，乙方是在强迁公告公布后签订协议，考虑该户家庭种种原因，甲方一次性给予经济补偿15万元。签约当日，被告刘金宝办理长安路房屋的退租手续，并将房屋交给拆迁实施单位拆除。
另查明，2016年2月4日，原告刘思宝向拆迁实施单位递交书面申请，要求按应安置人口3人，每人264000元的标准，购买两套异地两室一厅房屋。2016年10月24日，原告刘思宝领取了北站街道旧区改造动拆迁分指挥部特殊困难对象帮困认定小组审核的一次性照顾补贴30000元。
再查明，依照两被告签订的拆迁补偿协议，该户选择安置房屋10套，并签订安置房预约单。原告刘思宝、被告刘金宝、三第三人按照每个家庭被认定为居住困难人口的数量，按每人可得补偿264000元的标准，计算各自家庭补偿所得，再结算与安置房的差价。其中，已经支付差价的6套安置房屋办理了进户手续。
审理中，两原告对于拆迁补偿所得并无异议，但坚持认为其未委托被告刘金宝签订补偿协议，安置房屋的分配损害了两原告的利益。
以上事实，由房屋拆迁许可证及延长通知、租用公房凭证、居住房屋拆迁估价分户报告单、居住房屋拆迁补偿评估均价、户籍资料、授权委托书、申请书、上海市房屋拆迁补偿协议、公房退租联系单、空房接管单、补充协议、安置房预约单、配套商品房供应单、特殊困难帮困补助补充协议以及各方当事人陈述为证。
本院认为
本院认为，被告北航置业依据闸房管拆许字(2011)第02号房屋拆迁许可证，具有对在拆迁范围内的长安路房屋实施拆迁的主体资格。依照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》的规定，与拆迁人签订拆迁补偿协议的应当是房屋产权人、公房承租人。长安路房屋登记的承租人去世后，在该户未确定新承租人的情况下，属于应安置人员且实际居住在该房屋内的被告刘金宝代表该户，与被告北航置业签订拆迁补偿协议，协议约定的补偿内容符合法律、法规和该基地的安置政策，亦最大限度保障了该户的补偿利益及居住权利，并未侵犯包括原告在内所有应安置人员的合法权益。如原告当庭陈述，其对主张无效的拆迁补偿协议确定的补偿方式、安置内容并无异议，导致争议的还是该户家庭内部如何对补偿所得利益进行分配。原告当庭增加的要求确认10套安置房屋预约单无效的请求，涉及的是确定安置房屋的产权人，并非本案拆迁补偿协议效力的审查范围，原告可另行主张。综上，原告主张两被告签订的拆迁补偿协议无效的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款之规定，判决如下：
裁判结果
原告刘思宝、刘捷轶要求确认被告上海北航置业发展有限公司、被告刘金宝于2015年12月4日签订的编号为J-3-007的上海市房屋拆迁补偿协议无效的诉讼请求，不予支持。
案件受理费人民币80元，减半收取40元，由原告刘思宝、刘捷轶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。
审判人员
审判员王剑晖
裁判日期
二〇一六年十一月三十日
书记员
书记员李胜卡
