审理法院：鹤岗市中级人民法院
案号：（2017）黑04民终32号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-05-16
审理经过
上诉人黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司因与被上诉人鹤岗市龙大房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鹤岗市向阳区人民法院（2016）黑0402民初150号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司委托诉讼代理人李明峰、被上诉人鹤岗市龙大房地产开发有限责任公司法定代表人李军、委托诉讼代理人王占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉请求：1、撤销一审法院（2016）黑0402民初150号民事判决；2、请求二审法院按照双方签订的房屋拆迁安置补偿协议约定，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、从双方所签协议约定的内容看，双方当时约定的车库面积为260平方米。一审判决支持被上诉人“陈述上诉人在此过程中对车库的建设作出了相应调整”证据不足。从被上诉人提交的证据看，并没有此方面的任何说明与补充协议证据。一审法院只是从被告口头说明就予以采信是错误的。2、一审法院认定事实与实际不符：一审确认该车库总体面积417.74平方米，但被上诉人提供给上诉人所使用的车库面积约为320平方米；一审法院认定被上诉人在417.74平方米车库中做了间隔，但被上诉人只提供了一处车库给被上诉人使用，其余两处独立的车库与物业管理用房被上诉人未提供给上诉人使用，上诉人也未进行任何形式的接收与使用。3、一审法院适用法律错误。根据一审判决，车库实际面积超出协议约定的面积为157.74平方米，对此部分面积上诉人按照交付时的市场价格给付被上诉人。按照最高人民法院关于商品房买卖的相关解释，超出面积误差比在3%以上的部分，房价款由出卖人承担。所以上诉人只应承担超出面积的3%房价款，不应承担其他任何费用。
一审被告辩称
鹤岗市龙大房地产开发有限责任公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，二审法院应维持原判。
黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司向一审法院起诉请求：被上诉人给付260平方米并能容纳12台小车、带自动门的半地下车库，产权归上诉人所有；给付上诉人一个单元内二至六楼八户、每户面积100平方米的住宅（每户住宅价格每平方米900.00元）；提供上诉人一户物业管理用房；按银行贷款利率支付从2007年11月至给付之日止的利息。
一审法院查明
一审法院认定案件事实：2004年12月5日，鹤岗兴山煤炭有限责任公司与被告鹤岗市龙大房地产开发有限责任公司（以下简称龙大公司）签订了房屋产权调换协议书，经双方协商，鹤岗兴山煤炭有限责任公司同意被告龙大公司开发其位于兴山区政府南侧兴山矿车队位置土地，该位置土地面积约为3700平方米；建筑面积约为1300平方米，包括：三栋平房、一栋二层楼房，其中面积为600平方米的二层楼房是该位置西侧住宅楼拆迁后的遗留房屋。被告计划在该位置开发一栋面积约为3600平方米的“I”型住宅楼，利用地势差设部分半地下车库，被告欲拆迁原告上述房屋，并给鹤岗兴山煤炭有限责任公司以下补偿条件：一、给鹤岗兴山煤炭有限责任公司能容纳12台小车自动门半地下车库，供水、供电、取暖设施齐全，面积约为260平方米，产权为鹤岗兴山煤炭有限责任公司所有。二、给鹤岗兴山煤炭有限责任公司一个单元内二至六楼八户住宅，每户面积约为100平方米，该八户住宅龙大公司以每平方米900.00元优惠价格出售给鹤岗兴山煤炭有限责任公司职工。三、龙大公司承诺向鹤岗兴山煤炭有限责任公司提供一户物业管理用房。四、该工程计划于2006年下半年开工，于2007年10月末竣工。五、本协议未尽事宜双方协商解决。后被告龙大公司于2009年开工建设，车库竣工后，2011年8月交付给鹤岗兴山煤炭有限责任公司车队人员。现车库面积为417.74平方米，实际现状分为四个部分，一个较大部分超三百多平的为停产位，带有两个自动库门，有物业用房一个，物业用房两侧有两个相对独立的车库并各自有库门。
一审法院认为
原审法院认为，鹤岗兴山煤炭有限责任公司与被告龙大公司于2004年12月5日签订的房屋产权调换协议，是双方当事人的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫等其他情形，符合法律的规定，双方应依约定履行协议。原鹤岗兴山煤炭有限责任公司现已变更为原告黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司（以下简称鹤岗矿业公司）下属煤矿，不具有独立的民事主体资格，故原告鹤岗矿业公司应作为该协议的权利和义务主体。双方当事人签订的协议，仅有基本的框架内容，部分细节的内容是否均没有明确的书面约定，协议中的第五项明确约定协议未尽事宜双方协商解决。从双方协议约定的内容来看，双方当时约定的车库面积为260平方米，被告陈述系原告单位领导在此过程中对车库的建设提出了不同的意见，其对车库的建设做出了相应的调整，结合本案的实际情况，开发商开发房地产的目的是为了盈利，其做出设计变动会增加相应的建设成本，亦会带来工程周期的延长、资金的积压等风险，同时面临超出原车库面积部分的价款争议，被告在面临诸多不利因素可能发生的情况下自行更改约定车库的面积，与常理不符合，被告陈述更改车库建设的理由较符合常理。因该车库从测绘报告及现场勘查来看，该车库为一个整体框架结构，被告在内部做了间隔，将其分为三个小的空间和一个较大的空间，对超出的部分从使用的角度来看，不宜做拆分后将其单独处分，股被告应将该整体部分的车库交付给原告，超出的面积部分原告应该参照交付车库时的市场价格给付被告超出原约定面积车库的价款。原告主张被告给付一个单元内二至六楼八户住宅，每户面积约为100平方米，每平方米900.00元的诉讼请求，因该项规定明确，应予支持。原告主张的一户物业管理用房的诉讼请求，因物业用房包括在车库面积范围内，予以支持。原告主张支付以220万元计算从2007年11月至给付之日按银行贷款利率利息的诉讼请求，因双方约定工程“计划”于2006年下半年开工，于2007年10月末竣工，未明确约定交付工程的时间，且该案件案由为房屋拆迁安置补偿协议，故该请求没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告鹤岗市龙大房地产开发有限公司给付原告黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司的车库以417.74平方米为准且其中包括一户物业管理用房；超出260平方米面积的部分，原告黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司于判决生效之日起15日内按车库交付时的市场价格给付被告鹤岗市龙大房地产开发有限公司车库差价款。二、被告鹤岗市龙大房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内交付给原告黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司一个单元内二至六楼八户住宅（每户面积约为100平方米），同时原告黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司以每平方米900.00元的价格给付被告鹤岗市龙大房地产开发有限公司八户房屋的房款。三、驳回原告黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费24,400.00元，由原告黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司承担13,400.00元，被告鹤岗市龙大房地产开发有限公司承担11,000.00元。
在二审审理中，上诉人鹤岗矿业公司补充提供证据：车库照片一组。证明车库是三个独立的地方，上诉人只是用了其中一处，并没有向他们说的全部交给上诉人使用，320平方米车库事实并不能完全停够12台小车。被上诉人质证认为，该证据不是二审中的新证据，同时该照片也不能证明独立车库和物业管理用房是否交付和使用，照片不能证明是否能够停放多少台小车。
本院认证意见，该证据不能证明上诉人所欲证明的问题，对该证据不予采信。
被上诉人在二审审理中补充提供新证据：2007年10月16日黑龙江矿业集团有限责任公司鹤岗分公司新兴煤矿（以下简称龙煤鹤岗矿业新兴煤矿）与被上诉人签订的协议书一份（原件）。证明：鹤岗兴山煤炭有限公司与被上诉人在2004年12月5日签订的房屋产权调换协议书约定的车库能够容纳12台小车的基础上，再增加150平方米左右车库面积，所增加面积上诉人按市场价格支付给被上诉人房款；在被上诉人给付上诉人的车库中，间隔两个单独车库和一个物业用房；由于上诉人拆除未完，开工日期顺延。上诉人对该证据质证意见：1、双方在2004年签订房屋置换协议时，原鹤岗兴山煤炭有限公司为独立法人，可以作为独立的主体签订合同，所以双方2004年的协议为真实有效。但被上诉人提交的双方2007年签订的补充协议签订时，原鹤岗兴山煤炭有限公司已经变更为龙煤鹤岗矿业新兴煤矿，该煤矿已无独立法人资格，无权签订此类合同。所以，双方2007年签订的协议书是无效合同，不应受法律保护。2、该证据没有当时的法人或负责人签字，上诉人在本单位也没有找到该协议书存档的原件，该证据不真实，申请对该协议书上加盖的“黑龙江矿业集团有限责任公司鹤岗分公司新兴煤矿”公章的真实性进行司法鉴定。
本院根据上诉人申请，委托鹤岗市天正司法鉴中心对双方2007年签订的协议书加盖的“黑龙江矿业集团有限责任公司鹤岗分公司新兴煤矿”公章的真实性进行司法鉴定。该鉴定中心出具黑鹤天司鉴中心【2017】物鉴字第12号司法鉴定意见书鉴定意见为：送检的落款日期为2007年10月16日协议书上盖印的“黑龙江矿业集团有限责任公司鹤岗分公司新兴煤矿”公章印文与法院提供的龙煤矿业集团鹤岗分公司办公室龙煤鹤办发【2006】1号文件中启用印模上“黑龙江矿业集团有限责任公司鹤岗分公司新兴煤矿”公章印文是同一枚公章盖印。
上诉人诉称
上诉人未在本院限定的时间内对该司法鉴定提出质证意见，因本院之前已告知上诉人如其逾期不提供质证意见本院将视为其无异议，故本院认定上诉人对该司法鉴定无异议。被上诉人对该司法鉴定无异议。对于上诉人提出龙煤鹤岗矿业新兴煤矿与被上诉人2007年10月签订的协议，因该矿不具备独立企业法人的主体资格、双方所欠协议无效问题，被上诉人答辩称：2007年原审兴山煤炭有限公司变更为龙煤鹤岗矿业新兴煤矿，被上诉人对此不知情，上诉人没有任何告知行为，且上诉人对该变更明知的情况下，与被上诉人签订2007年补充协议，应当是同意承担合同的全部权利义务。
本院查明
本院根据双方当事人的陈述及所采信的证据，认定本案事实如下：2004年12月5日，鹤岗兴山煤炭有限责任公司与被告鹤岗市龙大房地产开发有限责任公司（以下简称龙大公司）签订了房屋产权调换协议书，双方约定，鹤岗兴山煤炭有限责任公司同意被告龙大公司开发其位于兴山区政府南侧兴山矿车队位置土地，龙大公司给予鹤岗兴山煤炭有限责任公司以下补偿条件：一、给鹤岗兴山煤炭有限责任公司能容纳12台小车自动门半地下车库，供水、供电、取暖设施齐全，面积约为260平方米，产权为鹤岗兴山煤炭有限责任公司所有。二、给鹤岗兴山煤炭有限责任公司一个单元内二至六楼八户住宅，每户面积约为100平方米，该八户住宅龙大公司以每平方米900.00元优惠价格出售给鹤岗兴山煤炭有限责任公司职工。三、龙大公司承诺向鹤岗兴山煤炭有限责任公司提供一户物业管理用房。四、该工程计划于2006年下半年开工，于2007年10月末竣工。五、本协议未尽事宜双方协商解决。协议签订之后，鹤岗兴山煤炭有限公司更名为龙煤鹤岗矿业新兴煤矿，双方又于2007年10月16日签订协议书，约定：一、双方于2004年12月5日签订的房屋产权调换协议书中，龙大公司在给龙煤鹤岗矿业新兴煤矿能容纳12辆小车车库的基础上，再增加150平方米左右车库面积…，所增加面积龙煤鹤岗矿业新兴煤矿按市场价格支付给龙大公司。二、在乙方给甲方建设的车库中，间隔两个单独车库和一个物业用房。三，新增加面积产权归龙煤鹤岗分公司新兴煤矿，供水、供电、取暖设施齐全。四、由于龙煤鹤岗矿业新兴煤矿拆除未完，开工日期顺延。本协议未尽事宜，双方协商解决。其他事实与原审查明的事实一致。
本案双方争议的焦点：1、上诉人以2007年10月时原鹤岗兴山煤炭有限公司已经变更为龙煤鹤岗矿业新兴煤矿，该煤矿已无独立法人资格为由，主张双方所签订的协议为无效合同是否成立？2、上诉人提出的各项诉讼请求应否得到支持？
本院认为
本院认为：1、双方在2004年签订房屋置换协议时，原鹤岗兴山煤炭有限公司是独立企业法人，可以作为独立的民事主体对外签订民事合同。在2007年10月双方签订补充协议时，被上诉人对原鹤岗兴山煤炭有限公司已经变更为龙煤鹤岗矿业新兴煤矿、该煤矿已变更为无独立法人资格的上诉人企业内部重大变更事项并不知情，上诉人也未提供证据证明被上诉人当时明知龙煤鹤岗矿业新兴煤矿无独立法人资格，故被上诉人有理由相信龙煤鹤岗矿业新兴煤矿仍与原鹤岗兴山煤炭有限公司同样具有独立法人资格，对外签订民事合同。根据《中华人民共和国民事合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，黑龙江矿业集团有限责任公司鹤岗分公司新兴煤矿与被上诉人订立民事合同的行为已构成表见代理，所签订的合同合法有效，该合同所产生的权利义务应由上诉人承担。2、因上诉人与被上诉人于2004年12月5日签订的房屋产权调换协议已被后来双方在2007年10月16日签订的协议予以部分补充、变更，两份协议均为双方当事人的真实意思表示，均合法有效，双方应依照两份协议的约定履行。被上诉人在二审中补充提供的双方当事人于2007年10月签订的补充协议证明被上诉人在原审所陈述的“在双方签订房屋产权调换协议书后，上诉人单位领导在此过程中对车库的建设提出了不同的意见，所以被上诉人对车库的建设做出了相应的调整”的陈述属实。原审判决结果符合双方先后签订的两份协议的约定，故原审判决并无不当，本院对上诉人所提出的上诉请求和理由不予支持。综上，本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13，400.00元，司法鉴定费2.000.00元均由上诉人黑龙江龙煤鹤岗矿业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长任重
审判员顾立宏
代理审判员李文杰
裁判日期
二〇一七年五月十六日
书记员
书记员赵敏
