审理法院：通化市中级人民法院
案号：（2017）吉05民终439号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-08-11
审理经过
上诉人梅河口市房屋建设综合开发公司（以下简称综合开发公司）、吉林中兴食品股份有限公司（以下简称中兴公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司梅河口市支行（以下简称农行梅河口支行）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院本院（2015）梅民初字第107号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
农行梅河口支行向原审院提出诉讼请求：1、要求被告履行2007年11月20日签订的《房屋置换协议书》，为原告办理所置换房屋的房屋产权证、土地使用证，并承担全部费用；2、要求被告依据协议向原告支付置换房屋价值3%的违约金21万元；3、被告依据协议向原告支付房产测绘后实际面积781.14平方米与协议面积800平方米差额部分双倍价值48.341万元；4、要求被告承担原告实现债权的全部费用。事实及理由：2007年11月20日，农行梅河口支行与综合开发公司签订《房屋置换协议书》，达成了由农行梅河口支行将位于梅河口市松江路河南路支行办公楼及附属物共2430平方米的建筑物，置换被告在原地开发后的梅河口市嘉和俪园800平方米商用房等相关协议。协议签订后，双方按约定履行各自的责任义务，原告及时清空腾出，被告为原告租赁了临时性营业用房，按时装修所置换的新房并于2010年8月份交付原告使用至今。房屋交付使用后，原告多次要求被告办理两证，被告均未履行，导致原告至今没有置换房屋两证。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持原告的各项诉讼请求。
一审被告辩称
综合开发公司辩称：原告向被告主张权利没有依据，原被告之间并未签订任何协议，谈不上履行协议内容及赔偿违约金。
中兴公司辩称：房屋置换协议有2份，其中一份有日期是2007年11月20日，甲方是综合开发公司，签署人是赵义民，乙方是农业银行，签署人陈明全。这份房屋协议我方不知情。第二、这份协议义务并没有转让给中兴公司。与中兴公司没有关联性。对原告的诉讼请求我方不同意承担，原告与综合开发公司签订协议与中兴公司无关。赵义民是综合开发公司的代理人，赵义民的签字与中兴公司没有关联性。本案存在诉讼时效的问题，原告提供的证据证实，房屋交付时间是2010年8月份，原告2012年12月3日才向拆迁办公司递交了房屋所有权证挂失申请，已经超过两年。原告起诉的时间是2014年12月20日，即在已经拿到新房后4年才向法院起诉，超过了诉讼时效。而且在原告决定向法院起诉，一直到2016年12月之前没有任何人告诉我们有置换协议，需要我公司承担责任。
一审法院查明
原审法院经审理查明，2007年11月7日，农行梅河口支行与综合开发公司签订《房屋置换协议书》，双方约定：甲方（综合开发公司）将乙方（农行梅河口支行）房屋拆迁后原地开发新建综合楼，乙方（农行梅河口支行）被拆迁的房屋用于置换甲方（综合开发公司）在原址新建的房屋。一切费用由甲方（综合开发公司）负责，乙方（农行梅河口支行）不承担任何费用，置换房屋建筑面积800平方米，其中一楼面积500平方米，二楼面积300平方米。甲方（综合开发公司）负责为乙方（农行梅河口支行）办理新建置换房屋的房屋产权证、土地使用证，产生的费用由甲方（综合开发公司）负责。甲方（综合开发公司）用于产权置换的房屋协议约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。登记面积低于约定面积的部分按市场价双倍返还，登记面积高于约定面积的部分产权无偿归乙方（农行梅河口支行）。双方在该协议第四条第2项中约定，甲方（综合开发公司）应当在产权置换房屋交付使用后90日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因甲方（综合开发公司）的责任，乙方（农行梅河口支行）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，甲方（综合开发公司）按置换房屋金额的3%向乙方（农行梅河口支行）支付违约金。另查明，中兴公司不具有建筑开发资质。2008年5月，综合开发公司与中兴公司签订项目开发协议书，双方约定，甲乙双方在开发“嘉和俪园”项目期间，乙方（中兴公司）向甲方（综合开发公司）缴纳管理费10万元。乙方（中兴公司）投资开发的“嘉和俪园”项目，资产产权归乙方，乙方有权销售商品房，由甲方（综合开发公司）提供营业执照、资质证书、相关文件、印鉴。营业执照、资质证书由乙方（中兴公司）使用到“嘉和俪园”项目结束。合同签订后，中兴公司对该项目进行实际投资建设。根据农行梅河口支行提供的建筑工程施工许可证上显示，合同竣工时间为2009年9月30日。现该房屋的房屋所有权证及土地使用证均未办理。农行梅河口支行自述其于2010年8月接收使用该房屋。2014年11月10日，该争议房屋经过房产测绘后建筑面积为781.14平方米。现农行起诉来院，要求被告为其办理房屋产权证、土地使用证，并承担全部费用；向原告支付置换房屋价值3%的违约金21万元及建筑面积差额部分的双倍价值48.341万元；并承担原告实现债权的全部费用。
一审法院认为
原审法院认为，关于农行梅河口支行各项诉讼请求是否超过诉讼时效的问题，由于该争议房屋现已交付于农行梅河口支行，农行梅河口支行实现对房屋的占有。农行梅河口支行在基于占有房屋的情形下，请求办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。关于农行梅河口支行要求被告支付违约金21万元的请求，因双方置换协议第四条明确约定，甲方（综合开发公司）应当在产权置换房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权机关备案。如因甲方（综合开发公司）的责任，乙方(农行梅河口支行)不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方（综合开发公司）按置换房屋金额的3%向乙方(农行梅河口支行)支付违约金。农行梅河口支行自述接收房屋时间为2010年8月，违约金的起算时间应为房屋交付90日后，即2010年11月份。而农行梅河口支行起诉时间为2014年12月22日，其提供的挂失申请、作废声明、税收票据等证据均不能证明违约金诉讼时效发生中断。故农行梅河口支行主张违约金已然超过诉讼时效，该院对其此项主张不予支持。关于农行梅河口支行主张面积差价款的诉讼时效，从农行梅河口支行提供的2014年11月10日房产测绘成果报告书可知，农行梅河口支行获知其房屋建筑面积少于合同约定的面积的时间，距离其起诉之日（2014年12月22日）未超过两年，故其此项主张未超过诉讼时效。中兴公司与综合开发公司项目开发协议盖有中兴公司的公章，证明中兴公司作为无开发建设资质的一方，借用综合开发公司的资质证书从事房地产开发建设，综合开发公司收取管理费用，二者之间形成挂靠关系，所开发项目对外是综合开发公司开发，对内是由中兴公司实际出资，双方均应承担各自责任。从中兴公司法定代表人陈北英及其代理人的陈述可以看出，对于由赵义民负责管理“嘉和俪园”项目的一切事务这一事实，中兴公司一方知情并予以认可，即中兴公司为“嘉和俪园”项目实际投资方，赵义民为该项目负责人。该房屋已现实交付，证明被告已履行主要义务，且农行梅河口支行对此并无过错。此种情形应视为被告通过行为对2007年11月7日赵义民代表综合开发公司与农行梅河口支行签订的房屋置换协议行为的追认，故应认定该房屋置换协议有效。双方均应信守并如约继续履行未尽义务。本案争议房屋客观上具备办理产权证照的条件，根据该房屋置换协议约定，综合开发公司应履行办理房屋所有权证照及土地使用权证的义务，中兴公司承担相关费用以及给付面积差价款。该协议约定：房屋如登记面积低于约定面积的部分按市场价双倍返还。现该房屋经测绘后，一层建筑面积为462.972平方米，比合同约定面积500平方米减少37.028平方米；二层建筑面积318.173平方米，比合同约定面积300平方米多出18.173平方米。原、被告双方均认可一层房屋价格为每平方米人民币8000元，二层房屋价格为每平方米3000元。故面积差价应为483410元【（37.028平方米×8000元/平方米-18.173平方米×3000元/平方米）×2倍】。综合开发公司收取管理费后，转借资质给无资质的企业从事经营活动的行为违反法律规定，其作为被挂靠方应与中兴公司承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十二条之规定，遂判决：一、被告梅河口市房屋建设综合开发公司于本判决生效后，立即为原告中国农业银行股份有限公司梅河口市支行位于梅河口市松江路“嘉和俪园”小区的办公楼办理房屋所有权证及土地使用权证，由吉林中兴食品股份有限公司承担相关费用，梅河口市房屋建设综合开发公司承担连带责任；二、被告吉林中兴食品股份有限公司于本判决生效后，立即赔偿原告中国农业银行股份有限公司梅河口市支行房屋面积差价款人民币483410元，梅河口市房屋建设综合开发公司承担连带责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司梅河口市支行的其它诉讼请求。案件受理费10734元，由被告吉林中兴食品股份有限公司、梅河口市房屋建设综合开发公司负担。
上诉人诉称
一审判决作出后，上诉人综合开发公司、中兴公司均不服，向本院提出上诉。
上诉人综合开发公司上诉请求，请求撤销原审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由，原审判决认定事实错误，上诉人不应承担任何责任。原审判决认定上诉人对2007年11月7日赵义民代表综合开发公司与农行梅河口支行签订的房屋置换协议进行了追认，并认定该协议有效，没有根据，这个协议是赵义民与农行签订的，赵义民即不是综合开发公司人员，开发公司也没有在合同上盖章，该合同未成立，对开发公司没有约束力。综合开发公司与中兴食品股份有限公司在2008年5月签订了挂靠协议，由中兴食品股份有限公司出资开发嘉禾丽园项目，因此，在2008年5月之前，中兴公司的行为与综合开发公司无关，为维护上诉人的合法权益，请上级法院依法撤销原审的错误判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。
上诉人中兴公司上诉请求，请求撤销原审判决，依法驳回原告的诉讼请求。事实和理由，一审法院对本案的认定，完全来自没有法律依据的反推理。既忽略了本案中综合开发公司、赵义民、中兴公司之间关系成立的时间，也忽略了证据的真实性、关联性，以及根据《民法通则》、《合同法》规定应承担的法律责任。根据本案中原告方提供的证据，及事实发生的经过可以证实，一审法院的认定存在严重错误。1、2007年11月20日，赵义民“代表”综合开发公司与原告签署的《房屋置换协议书》。法院对其真实性、合法性、合同义务的认定，存在严重错误。2、2007年11月20日，赵义民“代表”综合开发公司与乙方签署的《房屋置换协议书》，系赵义民个人行为。事实与证据，都可以证明，与中兴食品股份有限公司与综合开发公司签署的《项目开发协议书》一事，没有关联性。3、根据《合同法》第八十四条，原告也没有同意过赵义民将合同义务转移给中兴公司，所以，中兴公司没有为赵义民承担并履行《房屋置换协议书》的合同义务的责任。4、一审法院认为“《房屋置换协议书》中签订的房屋已现实交付，证明被告已履行主要义务。。。。。。”，法院的认定没有任何证据证实，而且毫无法律依据。5、根据《民法通则》第六十六条规定，以及《合同法》第四十八条规定，与原告签署《房屋置换协议书》的行为人是赵义民。中兴公司不需要为赵义民的个人行为承担民事责任。6、根据《民法通则》第135条，本案明显早就已经超过法定的诉讼时效两年。已经丧失请求人民法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。原告以此案属于“确权案件”为理由，辩驳没有过诉讼时效的说法不能成立。综上所述，一审法院在审理本案的过程中，盲目的相信原告作为农业银行这样庞大的专业金融机构。认为农行提供的证据都是真实可信的，农行说的也都是真的，而完全没有考虑依法核查核实本案中的事实与证据。
被上诉人辩称
被上诉人农行梅河口支行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院应驳回二上诉人的上诉，维持原判。中兴公司借用开发公司资质出资开发梅河口市“嘉和俪园”项目，是该项目相关权利的实际享有者和相关义务的实际承担者。综合开发公司出借开发资质给中兴公司，是该项目的名义开发商。综合开发公司违反法律规定出借开发资质给中兴公司并收取管理费，双方形成挂靠开发房地产法律关系，综合开发公司作为被挂靠方理应对挂靠方的行为承担连带责任。
二审庭审期间，双方当事人均没有向法院提交新的证据。庭审后，综合开发公司于2017年7月20日向本院申请撤回上诉。本院经审查，综合开发公司的申请符合法律的规定，应准许其撤回上诉。本院不另制作裁定。本院仅就中兴公司的上诉请求进行审理。本院二审审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为
本院认为，本案一审法院确定的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。中兴公司共有6个上诉理由，可以归纳为一点就是，赵义民非中兴公司的委托代理人，不存在公司对其代理事项的追认，且本案已过诉讼时效。本案双方当事人均无争议的事实是，2008年5月，综合开发公司与中兴公司就开发“嘉和俪园”项目达成《项目开发协议书》。明确约定由乙方即中兴公司投资开发该项目，资产产权归乙方，乙方有权出售商品房。由甲方综合开发公司提供营业执照、资质证书、相关文件、印鉴等。“嘉和俪园”项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等的建设单位均是综合开发公司。“嘉和俪园”项目全部实际施工也是中兴公司以综合开发公司的名义进行的施工建设。农行梅河口支行的置换房屋就在“嘉和俪园”项目范围内，现已实际回迁使用。无论案外人赵义民是中兴公司“嘉和俪园”项目负责人、或者是委托代理人、还是实际施工人，不可否认，作为联合开发主体的综合开发公司与中兴公司承担协助办理农行梅河口支行置换房屋的房屋产权证、土地使用证等是应尽的义务。至于对于赵义民的身份如何认定问题，是中兴公司内部事宜，不影响中兴公司与综合开发公司承担责任。如果中兴公司认为赵义民存在超越职权等等行为，中兴公司可以另案主张权利。另外，本案是基于房屋置换的物权基础上产生的纠纷，不适用诉讼时效的规定。本院同意原审法院对全案的评判意见，在此不再赘述。综上所述，中兴公司的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
吉林中兴食品股份有限公司交纳的二审案件受理费10734元，由其负担；梅河口市房屋建设综合开发公司交纳的二审案件受理费3168元，由其负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长吴兴彦
审判员盖晓晨
审判员李尧川
裁判日期
二〇一七年八月十一日
书记员
书记员张楠
