审理法院：六安市中级人民法院
案号：（2016）皖15民终1422号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-11-17
审理经过
上诉人安徽奥利旺房地产开发有限公司（以下简称奥利旺公司）、安徽奥利旺房地产开发有限公司金寨分公司（以下简称奥利旺金寨分公司）因与被上诉人吴代启、胡远春、原审第三人金寨县国土资源局、金寨县安居工程办公室（以下简称安居办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服金寨县人民法院（2016）皖1524民初48号民事判决，向本院提起上诉。本院2016年9月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人奥利旺公司法定代表人吴章勤及其委托诉讼代理人徐昊、徐金霞，上诉人奥利旺金寨分公司负责人李传宝，被上诉人吴代启、胡远春及其共同委托诉讼代理人万青、江海俊，原审第三人金寨县国土资源局委托诉讼代理人洪云龙、王智勇，原审第三人安居办委托诉讼代理人王智勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
奥利旺公司、奥利旺金寨分公司上诉请求：一、撤销金寨县人民法院（2016）皖1524民初48号民事判决第二项，改判由第三人承接并按其安置方案对被上诉人进行安置补偿；驳回被上诉人要求上诉人支付房屋拆迁补偿款214.272万元的诉讼请求；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、奥利旺金寨分公司与被上诉人签订的协议违反了县政府拆迁安置相关规定，同时对其他拆迁户显示公平，违反了社会公共利益，应为无效民事行为。二、协议中部分内容附生就条件，生就条件未成就；部分内容具有附条件的买卖合同性质。《补充补偿协议》约定“乙方（吴代启）一次性补偿给甲方（上诉人）4万元”，此楼未获批建，无法实现合同约定的主体封顶付款，条件未成就，该协议未生效。同时，该附条件的房屋买卖协议具有附条件的买卖合同性质。三、被上诉人要求解除合同应当支持。上诉人的土地已被收回，是典型的政府行为，因不可抗力致使不能实现合同目的，双方签订的《拆迁安置补偿协议、补充协议》应当依法解除。四、上诉人免责事由完全存在。上诉人竞得涉案地块后，因金寨县国土资源局迟迟不能交付土地，后期收回该宗土地。客观情况发生了上诉人在订立合同时不能预见、不能避免、不能克服的情况，系不可抗力，应予免责。金寨县人民政府收回涉案土地后，于2015年2月2日，县国土局与上诉人签订了《收回安徽奥利旺房地产开发有限公司国有土地使用权补偿协议书》，约定案涉地块的被上诉人等拆迁户的安置补偿工作由第三人承接，上诉人仅是协助、配合做好相关工作。且第三人已制定安置方案，对15户中的12户妥善安置。被上诉人提出超出12户额外过高要求。一审判决对已安置的12户显失公平，给今后的安置工作带来不可估量的负面影响。综上，请求二审法院依法改判。
一审原告诉称
吴代启、胡远春辩称，1、双方签订的拆迁安置补偿协议、补充协议合法、有效，应当依法确认。2、本案涉及的协议不是附条件的买卖合同。根据《城市拆迁管理条例》第十三条及第二十三条规定，双方经过多次协商，最终确定的安置用房面积、安置地点、搬迁过渡方式等事项完全符合拆迁安置补偿合同的法律特征。虽然有涉及货币补偿的内容，也是进行房屋产权调换所结算的差价，而不是买卖合同所附的条件。3、上诉人主张解除合同与其上诉称协议无效自相矛盾。被上诉人除了主张解除合同以外，还要求上诉人按照合同约定的标准赔偿损失。4、根据2013年9月6日上诉人关于要求县政府对流波路北侧服务公司中医院门诊部jz0805地块予以收购的请示所达成的收回奥利旺公司国有土地使用权补偿协议书的事实，不适用政府行为或者情势变更，不构成上诉人的免责事由。上诉人在上诉状中突破了合同的相对性原则，多次将责任转嫁给政府或者是第三人。
一审法院查明
金寨县国土资源局、安居办共同述称，1、一审法院认定其不是本案的适格主体，不是合同的当事人正确。金寨县国土资源局与上诉人签订的回收补偿协议书没有约定由第三人承接上诉人的合同义务，答辩人对被上诉人进行安置是根据金寨县人民政府安排进行的。2、答辩人对被上诉人进行安置是政府行为，不需要司法判决。金寨县国土资源局与被上诉人签订的回收协议书回收土地是因建设规划调整协议，金寨县人民政府要求第三人对被上诉人进行安置，答辩人根据县政府的安排组织实施，对该地块进行安置。该地块上被征收户是17户，答辩人已经对14户达成了安置协议，并妥善安置。被上诉人因为不接受安置方案，未达成安置协议。如果本案的被上诉人能够接收安置补偿方案，答辩人愿意进行协商，对被上诉人给予安置。
吴代启、胡远春向一审法院起诉请求：1、解除奥利旺金寨分公司与吴代启签订《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》、《承诺书（合同）》；2、奥利旺公司、奥利旺金寨分公司支付被拆房屋补偿款214.272万元（24800×86.4㎡）及拆迁过渡费按每月800元从2014年12月1日起至补偿款到位之日止；3、奥利旺公司、奥利旺金寨分公司支付房租损失15万元（按每年3万元从2010年计算至2015年）。
一审法院认定事实：2010年10月16日，奥利旺金寨分公司与吴代启签订《拆迁安置补偿协议》，明确由奥利旺金寨分公司对吴代启位于梅山镇流波路北侧门牌××门面房（经营性用房25.32㎡及自建房合计50.32㎡）进行拆迁。双方约定：奥利旺金寨分公司以产权调换和货币补偿相结合的形式给予拆迁安置，经营性用房按1：1的标准返还，奥利旺金寨分公司返还吴代启拆除面积50.32㎡的门面房；临时过渡费按500元／月计付，搬迁前奥利旺金寨分公司先预付四个月，超出部分按实际发生在新建房屋交接时一次性支付；力争自正式动工之日起24个月内交付房屋，若因不可抗力等客观因素导致工期延误，交房期限相应顺延。另在协议后备注：奥利旺金寨分公司按1：1的标准返还门面一间，吴代启另购买门面一间，扣除返还不足部分，吴代启另补偿奥利旺金寨分公司30万元。
2010年10月18日，奥利旺金寨分公司与吴代启签订《补充补偿协议》，约定：奥利旺金寨分公司返还给吴代启临街门面房两间，其房面积为门面宽3.6米，净深12米，楼高3.4米，每间面积43.2㎡，位置为自流波路水口巷由东向西第八、第九两间；办理吴代启各项权属证明登记所需各项费用均有奥利旺金寨分公司承担并及时按约办结交付，交付时吴代启即付给奥利旺金寨分公司4万元；双方之前所签的《拆迁安置补偿协议》有与本协议冲突的条款应予废除，均以本协议为准。
2010年10月24日，奥利旺金寨分公司与吴代启再次签订《承诺书（合同）》，奥利旺金寨分公司向吴代启承诺，若原约定的商住楼进行六层以上开发，向吴代启补偿4万元。同时注明：2010年10月16日双方签订的《拆迁安置补偿协议》中的“备注部分”无效，应予废除。
2010年10月26日，吴代启向奥利旺金寨分公司交付了案涉房屋产权证和土地使用权证。
奥利旺金寨分公司按500元／月支付拆迁过渡费到2013年12月，之后按800元／月支付至2014年12月1日止。
2013年9月6日，奥利旺公司以奥旺字［2013］06号文件向金寨县人民政府报送《关于要求县政府对流波路北侧服务公司-中医院门诊部JZ-08-05地块予以收购的请示》，就案涉地块的基本情况和实际存在的问题详细进行了说明，并对县政府实施收购事宜提出了具体的补偿要求。
2015年1月26日，县十六届人民政府第24次常务会议纪要载明：会议听取了县国土局关于收回奥利旺公司位于流波路北侧建设用地使用权有关情况汇报。会议明确分三次拨付奥利旺公司相关补偿费用；对涉及到的拆迁户安置问题，由国土局和安居办牵头，鼓励拆迁户尽可能选择货币补偿安置。
2015年2月2日，奥利旺公司与金寨县国土资源局签订《收回国有土地使用权补偿协议》，明确由金寨县国土资源局收回奥利旺公司位于县城老城区流波路一宗国有土地使用权。协议就收回土地的补偿价款、支付方式、土地变更等进行了约定，同时在第六条其他事项中还约定：奥利旺公司必须派专人全程协助金寨县国土资源局征收办做好本地块拆迁户的安置补偿工作，并提供相关资料，配合做好拆迁户的宣传解释工作。
2016年4月8日，安居办制定了《关于对金寨县老城区流波路（JZ-08-05号）地块国有土地上已拆除房屋进行征收补偿的处理方案》，根据该方案到本案开庭时安居办已经对该地块上的14户拆迁户进行了妥善安置，仅剩3户（包括吴代启户）经多次沟通，因其要求超出了补偿方案的规定，暂未能达成协议。
一审法院认为
一审法院认为，本案争议焦点为：一、奥利旺金寨分公司与吴代启签订的协议是否有效；二、协议中部分内容是否具有附条件的买卖合同性质；三、吴代启、胡远春主张解除合同能否支持；四、奥利旺公司是否存在免责事由。
关于焦点一：2010年10月份，奥利旺金寨分公司与吴代启签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》、《承诺书（合同）》均是双方当事人真实意思表示，且是在2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行之前签订的，签订之当时并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此本协议具有法律效力。
关于焦点二：《拆迁安置补偿协议》的备注部分虽有“吴代启另购买门面一间，扣除返还不足部分，吴代启另补偿奥利旺金寨分公司30万元“的意思表示，但此内容又在2010年10月24日双方再次签订《承诺书（合同）》中予以废除；关于在《补充补偿协议》中奥利旺金寨分公司返还给吴代启临街门面房两间，在交付时吴代启即付给奥利旺金寨分公司4万元的内容是双方对《拆迁安置补偿协议》中相关内容的变更。奥利旺公司、奥利旺金寨分公司辩称《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》是附条件的买卖合同，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于焦点三：2015年2月2日，奥利旺公司与金寨县国土资源局签订《收回国有土地使用权补偿协议》，明确奥利旺公司自变更登记之日起对该地块不再享有任何权利。奥利旺公司以自己的行为明确表示不履行在该地块上建设房屋返还给吴代启43.2㎡门面房两间的主要债务，致使吴代启不能实现合同目的，构成预期违约。作为非违约方的吴代启主张解除合同于法有据。
关于焦点四：不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、社会异常事件和政府行为，而这里的政府行为主要是抽象行政行为；情势变更是指合同当事人双方订立合同时的基本情势非因当事人的过错在合同履行过程中发生了根本变化，继续履行原定的合同条款将对一方当事人显失公平。本案中奥利旺公司于2013年9月6日向金寨县人民政府报送关于收购案涉地块的请示，2015年2月2日金寨县国土资源局与奥利旺公司签订《收回国有土地使用权补偿协议》，从这一过程来看，案涉地块被政府收回这一事实不符合不可抗力和情势变更的构成要件，奥利旺公司辩称县政府因建设规划调整需要收回案涉地块属于不可抗力或情势变更不符合法律规定，本院不予支持。因此奥利旺公司不存在免责事由。
综上，奥利旺金寨分公司与吴代启签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》、《承诺书（合同）》合法有效，吴代启依照合同约定交付了案涉房屋产权证和土地使用权证，奥利旺金寨分公司以自己的行为明确表示不履行合同主要债务已构成预期违约，吴代启及其丈夫胡远春请求解除合同并要求损害赔偿于法有据，本院予以支持。但吴代启、胡远春按协议实际履行可以获得的43.2㎡门面房两间的市场价值214.272万元（24800×43.2㎡×2）作为实际损失主张拆迁房屋补偿款，应扣除协议同时还约定的吴代启应补偿给奥利旺金寨分公司4万元价款，本院对余款210.272万元予以支持；关于拆迁过渡费可按800元／月从2014年12月2日起支付到本判决生效之日止；吴代启、胡远春主张停产停业损失15万元证据不充分且《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》、《承诺书（合同）》中未约定，本院不予支持。因奥利旺金寨分公司不能独立承担民事责任，奥利旺金寨分公司应承担的责任由奥利旺公司承担。至于第三人金寨县国土资源局、安居办收回国有土地使用权及对国有土地上已拆除房屋进行征收补偿与本案不是同一法律关系，不宜在本案中处理。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（二）项、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：一、解除原告吴代启与被告安徽奥利旺房地产开发有限公司金寨分公司签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》、《承诺书（合同）》；二、被告安徽奥利旺房地产开发有限公司支付原告吴代启、胡远春拆迁房屋补偿款210.272万元及拆迁过渡费（拆迁过渡费按800元／月计算，自2014年12月2日起至本判决生效之日止）；三、驳回原告吴代启、胡远春的其他诉讼请求。上述具有金钱给付的义务于判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25219元，由原告吴代启、胡远春负担5219元，被告奥利旺公司负担20000元。
本院二审期间，两上诉人围绕其上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人所举证据公司文件及规划图、设计图费，证明上诉人一直申请政府出台规划设计方案；政府迟迟不规划；上诉人要求政府收购案涉土地的申请未被批准。被上诉人及原审第三人对其真实性均未持异议，本院予以认定。对当事人一审所举证据，本院二审认证意见同于一审。
本院查明
二审审理查明的事实同一审一致。
本院认为
本院认为，归纳诉辩双方及第三人的意见，本案二审的争议焦点：一、上诉人与被上诉人签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》是否有效，是否属于附条件买卖合同的性质。二、上诉人是否存在免除履行合同义务的事由和条件；原审第三人金寨县国土资源局、安居办与本案是否存在利害关系。
关于争议焦点一，本案奥利旺金寨分公司与吴代启签订的《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》系双方在平等自愿基础上达成一致，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。《补充补偿协议》约定奥利旺金寨分公司返还给吴代启临街门面房两间，每间面积43.2㎡，吴代启付给奥利旺金寨分公司4万元，系对《拆迁安置补偿协议》中返还拆除面积50.32㎡的门面房的变更，并无关于此款如未支付，协议不生效的相关约定，两上诉人上诉称协议无效合同及系附条件生效的理由不能成立。
关于争议焦点二，《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》系奥利旺金寨分公司与吴代启作为平等民事主体之间经协商一致达成的，对双方具有约束力。因政府规划调整需要，且金寨县人民政府已经收回涉案地块，双方签订的上述协议已不可能继续履行，吴代启诉请解除《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》，符合法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。如《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》正常履行，吴代启、胡远春应能取得86.4㎡房屋，因不可归责于吴代启、胡远春原因而未能实际取得，对吴代启、胡远春而言，其房屋损失应为86.4㎡房屋折价款，原审据此判决上诉人赔偿吴代启、胡远春按合同履行后应返还86.4㎡房屋价款，于法有据。虽然奥利旺公司与金寨县国土资源局就涉案地块的回收及补偿价款等达成《收回国有土地使用权补偿协议》，上诉人认为依据该协议，其不应当向吴代启、胡远春承担责任。依据合同相对性原则，奥利旺公司在其与吴代启签订《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》后，应向吴代启承担责任。原审第三人金寨县国土资源局、安居办不是《拆迁安置补偿协议》、《补充补偿协议》的签约一方主体，上诉人认为应由原审第三人承接并按其安置方案对吴代启、胡远春进行安置补偿的理由无事实和法律依据，依法不能成立。综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25219元，由上诉人安徽奥利旺房地产开发有限公司负担。
本判决系终审判决。
审判人员
审判长王军
审判员张海龙
代理审判员王丽
裁判日期
二〇一六年十一月十七日
书记员
书记员季敏
