审理法院：鄂尔多斯市中级人民法院
案号：（2017）内06民终1002号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-08-21
审理经过
上诉人闫继组因与上诉人内蒙古东源房地产开发有限公司（以下简称东源房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，双方均不服内蒙古自治区达拉特旗人民法院(2016)内0621民初字第6418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年5月31日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人闫继祖，上诉人东源房地产公司的委托诉讼代理人刘振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人诉称
闫继祖上诉请求：撤销原判，依法改判支持全部诉讼请求。上诉理由：安置费补偿截止日应计算到2016年11月21日；面积差10184元属于超收部分应当予以退还；东源房地产公司应当承担逾期交房的损失。
被上诉人辩称
东源房地产公司辩称，交房日期为2016年7月6日，应为安置补偿截止日；面积差部分的房价属于双方合同约定的内容，不应退还；逾期交房的损失赔偿没有事实和法律依据。
东源房地产公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。上诉理由：东源房地产公司原审代理人的行为超越了代理权限；按实际过渡期时间计算安置补偿费是双方当事人的合意的结果，不能以地方性法规来否定。
闫继祖辩称，代理人的授权委托书中明确委托事项包括出庭应诉；安置补偿费的计算符合法律法规的规定。
原审法院经审理查明，2012年4月22日，闫继祖作为乙方（被拆迁人）与甲方（拆迁人）东源房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，合同第一条约定，甲方因建设”东源锦绣豪庭”小区，经达旗房屋拆迁办公室批准，取得达拆字【2010】第22号《房屋拆迁许可证》，乙方所有的坐落在达旗树林召镇树林召大街南、锡尼街北、和平路东、建设路西范围内住宅房地产位于该项目拆迁范围之内。第二条约定被拆迁人房地产基本情况：土地使用面积331.31平方米。被拆迁房屋总建筑面积为264.25平方米。第四条约定：产权调换的楼房为”东源锦绣豪庭”小区住宅二号楼一单元十层西户，建筑面积120.28㎡，最终以房屋测绘机构确定的面积为准，超出或不足本协议约定的面积部分，甲、乙双方按3800元/㎡补差，补差款于甲方交付产权调换房时一次性结清。甲方于2013年12月22日前将产权调换房屋交付乙方。回迁安置新楼房的产权登记手续由东源房地产公司代理办证，办证费由甲乙双方按国家规定执行。第六条约定：实行产权调换补偿方式自找周转房过渡的，按照产权证由甲方付给乙方搬家补助费（来回）1600元，临时安置补助费每户600元/月，按实际过渡时间计算。合同末尾处补充：安置费每月增加400元×20个月共计捌千元整，在楼房交付钥匙时付清。合同还约定了其他内容。闫继祖属于自找周转房过渡。
2016年7月6日，东源房地产公司给闫继祖出具回迁房交房单，闫继祖的回迁住房位于东源国际广场商住小区二号楼一单元十层西室124.23㎡、五号楼二单元十四层东室132.43㎡。同日，被拆迁人闫继祖的《房屋拆迁回迁安置基本情况核对表》协议内容明细：一、置换房屋四套1、二号楼一单元十层西室124.23㎡；2、五号楼二单元十四层东室126.3㎡；3、九号楼公寓单元四层401室41.33㎡；4、九号楼公寓单元四层404室41.33㎡;......五、被拆房实际交房时间2012年5月16日;六、约定回迁房交房时间2014年1月16日。回迁安置房明细：回迁安置房四套1、二号楼一单元十层西室124.23㎡；2、五号楼二单元十四层东室132.41㎡；3、九号楼公寓单元四层401室42.66㎡；4、九号楼公寓单元四层404室41.02㎡。实际平米差11.1㎡，应缴补差款42180元。应补偿过渡费30000元，其中补齐1000元的差额8000元，未按时交房22月22000元，小计应缴12180元。闫继祖补交12180元后领取了两套住宅的钥匙。
原审法院认为，闫继祖与东源房地产公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》,是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应共同遵守。依照合同约定，东源房地产公司应在2013年12月22日向闫继祖交付回迁房屋，东源房地产公司实际交付房屋的时间是2016年7月6日，已构成违约。有关本案法律适用问题，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条”本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”本案东源房地产公司取得的达拆字【2010】第22号《房屋拆迁许可证》在以上条例施行前，故本案应当适用2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》，根据《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条”拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。”同时适用的《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》第三十三条”因拆迁人的责任延长房屋拆迁安置过渡期限的，按照下列规定执行：（一）对自行安排周转房过渡的被拆迁人或者房屋承租人，自逾期之月起按照临时安置补助费标准的二倍支付临时安置补助费；（二）对由拆迁人提供周转房过渡的被拆迁人或者房屋承租人,自逾期之月起按照临时安置补助费标准支付临时安置补助费。延长房屋拆迁安置过渡期限最长不得超过一年。”据此，东源房地产公司应当支付闫继祖二倍的逾期临时安置补偿费，具体期限为2013年12月22日至2016年7月6日，即东源房地产公司还应补偿闫继祖的安置费为：【1000元/月×30个月＋1000元/月÷30天×14天】×2－已付的22000元=38934元。对于闫继祖要求东源房地产公司退还超过协议面积3%部分的房屋价款的诉讼请求，原审认为，根据《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，”产权调换的房屋最终以房屋测绘机构确定的面积为准，超出或不足协议约定的面积部分按3800元/㎡补差，补差款于双方交付产权调换房屋时一次性结清”。《合同法》第四条：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。该约定属于双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故对闫继祖的该项请求不予支持。闫继祖请求东源房地产公司支付从2013年12月22日至2016年10月25日共计逾期34个月、按照1000元/㎡/月计算的经济损失68000元，因其依据不足，该院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第一百零七条、《城市房屋拆迁管理条例》第三十二条、《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、内蒙古东源房地产开发有限公司于本判决生效之日起给付原告闫继祖临时安置补偿费38934元；二、驳回闫继祖其他诉讼请求。案件受理费320元减半收取160元，由内蒙古东源房地产开发有限公司负担。
本院查明
本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。双方当事人二审事实上的争议焦点是闫继祖按照回迁安置核对表补交12180元，该行为是否系双方当事人对面积误差的最新合意；迟延回迁是否给闫继祖造成实际损失，闫继祖的主张是否有事实依据；东源房地产公司原审代理人是否有权代理，东源房地产公司能否撤回代理，原代理人在原审中的表述是否有效。首先，关于闫继祖按照回迁安置核对表补交12180元，该行为是否系双方当事人对面积误差的最新合意的问题。《房屋拆迁补偿安置协议书》约定，”产权调换的房屋最终以房屋测绘机构确定的面积为准，超出或不足协议约定的面积部分按3800元/㎡补差，补差款于双方交付产权调换房屋时一次性结清”。闫继祖补交12180元的行为属于对协议中该条约定的认可，属于双方对面积误差的最新合意。其次，关于迟延回迁是否给闫继祖造成实际损失，闫继祖的主张是否有事实依据的问题。当事人一方履行合同义务不符合约定，给对方造成实际损失的，应当予以赔偿。闫继祖没有证据证明因东源房地产公司迟延回迁所造成的具体的实际损失，闫继祖的主张没有事实依据。再次，关于东源房地产公司原审代理人是否有权代理，东源房地产公司能否撤回代理，原代理人在原审的表述是否有效的问题。原审代理人周如意的委托授权手续齐备合法，授权委托书中明确委托事项包括出庭应诉，属于有权代理。因本案已处二审程序，东源房地产公司不得撤回一审中对周如意的授权。
本院认为
本院认为，本案法律适用上的争议焦点是东源房地产公司在超出法定回迁期限后，应否双倍支付安置费；东源房地产公司应否退还该面积误差款；东源房地产公司应否承担赔偿损失的违约责任，计算标准为何；本案纠纷是否适用商品房解释的相关规定。
第一，关于东源房地产公司在超出法定回迁期限后，应否双倍支付安置费的问题。本案应当适用《内蒙古自治区城市房屋拆迁管理条例》第三十三条的规定。因闫继祖属于自找周转房过渡，故东源房地产公司应当双倍支付闫继祖逾期期间的临时安置补偿费。东源房地产公司的本项上诉理由不能成立，原审判决适用法律正确。
第二，关于东源房地产公司应否退还该面积误差款的问题。《房屋拆迁补偿安置协议书》中针对面积误差双方已达成合意，且闫继祖已按照该协议约定和回迁安置核对表的内容向东源房地产公司支付了面积误差款，故闫继祖无权要求东源房地产公司退还该面积误差款。基于双方已就此形成合意，并已实际履行，闫继祖不可依照相关司法解释的规定向东源房地产公司追回面积误差款。
第三，关于东源房地产公司应否承担赔偿损失的违约责任，计算标准为何的问题。因闫继祖主张的损失赔偿缺乏事实依据，且原审判决已判令东源房地产公司双倍支付安置费，故对闫继祖的本项主张不予支持。
第四，关于本案纠纷是否适用商品房解释的相关规定的问题。本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不宜直接适用商品房解释，部分条款可类推适用。基于双方当事人已就面积误差形成最新合意，并已实际履行，故本案纠纷不适用该解释的相关规定。
综上，上诉人闫继祖、上诉人内蒙古东源房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，对其上诉请求均不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5568元，由上诉人闫继祖负担2784元，由上诉人内蒙古东源房地产开发有限公司负担2784元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长王学军
审判员程伟
审判员倪志强
裁判日期
二〇一七年八月二十一日
书记员
书记员邱婧
