审理法院：松原市中级人民法院

案号：（2017）吉07民终68号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2017-02-22

审理经过

上诉人扶余市银弘房地产开发有限公司（以下简称银弘房地产公司）因与被上诉人谷禹龙房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省扶余市人民法院（2016）吉0781民初3124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人银弘房地产公司的委托诉讼代理人韩俊峰，被上诉人谷禹龙的委托诉讼代理人陈竞方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

本院查明

银弘房地产公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回谷禹龙的诉讼请求；谷禹龙承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、银弘房地产公司与谷禹龙签订的回迁协议违反法律强制性规定，不具有法律效力，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条，市、县级人民政府负责本行政区内的征收和补偿工作。也就是说房屋的征收和补偿的主体是政府行政部门不是开发商，而且该条例第二十七条规定任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方迫使被征收人搬迁，禁止建设单位参与搬迁活动，因此该安置协议不具有法律效力。二、该协议明确约定银弘房地产公司拿出房屋对被拆迁人进行安置，政府负责为银弘房地产公司拿出房屋进行补偿，如果认定协议有效，该协议应为附条件的协议，所附条件未成就的前提下，银弘房地产公司有权暂不履行该协议。三、依据现行法律规定，国有土地使用权应当是净地出让，即地上附属物由政府征收，征收费用计入土地成本，受让人缴纳出让金取得建设用地使用权，本案中如果政府未能对银弘房地产公司补偿，那么银弘房地产公司拿出300万元的房屋对谷禹龙等人回迁安置，因银弘房地产公司不是被征收人，无法就补偿问题主张权利，履行安置协议对银弘房地产公司极不公平。根据法律规定此协议应当予以变更或者解除。

谷禹龙辩称，银弘房地产公司的上诉事实和理由不能成立，银弘房地产公司因开发建设金域东方小区，需要用谷禹龙的土地和房屋，双方于2014年5月8日签订《回迁安置协议》。谷禹龙履行拆迁义务，没有任何违约行为，现回迁楼房早已建设完成，银弘房地产公司拒绝回迁，至今已经2年时间。根据《城市房屋拆迁管理条例》规定，虽然有拆迁房屋的单位应取得房屋拆迁许可后，方可实施拆迁，违法拆迁房屋单位将受到制裁的规定，但《合同法》第52条的规定，违法并不必然导致合同无效，本案双方的协议不违反法律和行政法规的强制规定。双方签订的安置协议并未明确约定政府负责为银弘房地产公司拿出的房屋进行货币补偿，也没有明确为回迁安置协议的所附条件，更没有明确政府为银弘房地产公司进行货币补偿是双方履行回迁协议的必须前置条件。该约定只是银弘房地产公司自己在回迁协议书标注，没有政府签字和盖章。依照法律规定国有土地使用权应当是净地出让，但本案银弘房地产公司对不是净地明知，是银弘房地产公司自愿承受非净地导致的开发成本增加，与谷禹龙等拆迁人无关。由于银弘房地产公司拒绝履行回迁义务，造成被拆迁人无家可归，银弘房地产公司应承担被拆迁人租房费用。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据采信客观、公正，请求维持原判。

谷禹龙向一审法院起诉请求：判令银弘房地产公司按双方签订的回迁安置协议书约定履行回迁义务，依法将金域东方小区1栋三单元1402室回迁给谷禹龙，并立即给付谷禹龙房屋承租费8000元、搬迁费2000元、临时安置补助费19800元。

一审法院认定事实：银弘房地产公司因开发金域东方小区，需占用谷禹龙的土地和房屋。双方于2014年5月8日签订了一份《回迁安置协议书》，约定：谷禹龙回迁安置金域东方1栋三单元1402号，暂定面积99.91平方米（最终实际面积以房产测绘部门测绘为准）；回迁时间为2015年7月份。现回迁楼房已建设完成。

一审法院认为，银弘房地产公司因开发建设金域东方项目需占用谷禹龙所有的房屋，双方于2014年5月8日签订《回迁安置补偿协议》，谷禹龙已依该协议履行相应义务，银弘房地产公司也应履行该协议确定的相应义务。故对谷禹龙要求银弘房地产公司履行该协议的相应义务的请求予以支持。协议约定回迁时间为2015年7月，银弘房地产公司未能及时履行该义务，属违约行为。谷禹龙要求给付延期交付回迁楼房而产生的租房费用的请求予以支持。谷禹龙要求给付租房费用8000元符合当地的实际情况予以支持。谷禹龙要求银弘房地产公司给付搬迁费2000元、临时安置费19800元，因双方在回迁安置协议中明确约定甲方（银弘房地产公司）不再向乙方（谷禹龙）支付其他安置补偿费，故该请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、扶余市银弘房地产开发有限公司于判决生效后十五内将安置给杨贵海位于金域东方1栋三单元1402室交付给谷禹龙。二、扶余市银弘房地产开发有限公司于判决生效后十五内赔偿谷禹龙延期租房费用8000元。三、驳回谷禹龙其他诉讼请求。案件受理费100元，由银弘房地产公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，银弘房地产公司作为房地产开发企业，要在谷禹龙居住的房屋位置上开发，并取得建设用地批准书，其与谷禹龙签订的回迁协议，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效。谷禹龙将房屋交与银弘房地产公司拆迁，即履行了拆迁协议义务。而银弘房地产公司在房屋建成后，没有按照约定的时间予以回迁，构成违约，应承担违约责任。银弘房地产公司抗辩政府应该净地出让，其回迁房屋政府应予补偿。经查，银弘房地产公司对不是净地出让事实认可，政府是否应予补偿，并不影响银弘房地产公司履行回迁协议。如政府确有承诺，银弘房地产公司可向政府主张。银弘房地产公司对谷禹龙租房费用认可，该费用原审判决银弘房地产公司承担并无不当。综上，银弘房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件审受理费100元，由扶余市银弘房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长于福桐

审判员邰伟莉

审判员邵国政

裁判日期

二〇一七年二月二十二日

书记员

书记员吴思