审理法院：六安市金安区人民法院
案号：（2012）六金民二初字第01704号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2012-11-12
审理经过
原告李福顶与被告安徽省宏业房地产开发有限公司（安徽宏业置业集团有限公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，安徽宏业置业集团有限公司提起反诉，本院依法组成合议庭于2012年10月19日公开开庭合并进行了审理，原告及其委托代理人董永剑、被告的委托代理人张世明、郭健到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告李福顶诉称：原告居住在六安开发区皋陶村，自主拥有一套房屋。2010年被告因开发建设“红叶花园洋房”项目需要对原告房屋进行拆迁，2010年6月原告房屋经现场勘查测量总建筑面积为220.62平方米，因被告多次催促原告早日搬迁，并于2011年1月19日强行拆除了原告房屋，无奈之下2011年4月13日原被告签订了协议书，原告在原地自选安置房一套，面积为124.55平方米，被告支付原告违建材补、搬家费、过渡费、附属物补偿费10万元。同日六安市房屋拆迁管理处颁发了房屋拆迁搬迁证，并记载搬迁房屋的建筑面积以确权为准。2012年1月10日，六安市房地产管理局向原告颁发了城市拆迁房屋权属登记证，确定了原告拆迁的房屋面积为154.50平方米，据此，被告应向原告提供不低于154.50平方米的安置房，或按照市场价格支付原告差额面积部分的房款，原告多次向被告要求支付房屋差额面积价款，但被告始终不予答复，起诉请求：1、判令被告另向原告提供30平方米的安置房，或支付原告相应补偿款135000元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告提供证据如下：
1、身份证。证明：原告的身份情况，具有诉讼主体资格。
2、建房审批表、六安市房屋权属初始登记申请表。证明：原告位于三十铺镇皋陶村的被拆迁房屋，建房手续合法，经三十铺镇政府批准，原告房屋初始建筑面积为154.50平米。
3、房屋现场勘查表。证明：被拆迁房屋经现场测量总面积为220.62平米。
4、协议书。证明：协议签订没有先经确权，程序不合法，原告误认为被拆除的154平米房屋属于违章建筑，被告提供回迁安置房屋124.55平米与被拆迁房屋确权面积不符。
5、房屋拆迁搬迁证。证明：搬迁证载明，搬迁房屋建筑面积以确权为准。
6、城市拆迁房屋权属登记证。证明：原告所有的被拆迁房屋经六安市房地产管理局确权为154.50平米，被告应按照此合法面积提供原告回迁安置房。
被告辩称
被告安徽省宏业房地产开发有限公司（安徽宏业置业集团有限公司）辩称：一、拆迁安置补偿应以行政裁决作为依据。被答辩人在答辩人拆迁范围内原有自建房屋220.62平方米，其中有39.15平方米为合法建筑，181.47平方米为违法建筑，六安市建委于2010年11月作出裁决，对被答辩人的合法建筑，答辩人以89.87平方米的房屋实行产权置换，对于违法建筑不予补偿，被答辩人应支付结构差价93919元，该裁决，被答辩人没有申请复议，也没有提起诉讼，该裁决已具有法律效力。二、行政裁决后，答辩人与被答辩人就拆迁补偿达成协议。行政裁决后，2011年1月19日，六安市行政执法局对被答辩人的违法建筑强制拆除，之后答辩人与被答辩人多次协商，最终于2011年4月达成补偿协议，将被答辩人安置在26号楼3单元405室，建筑面积124.55平方米，并给予被答辩人10万元补偿，同时约定双方无其他任何纠纷。该协议已履行完毕。三、房产部门的确权书不能替代行政裁决书和安置补偿协议作为补偿依据。答辩人与被答辩人达不成安置协议，已经行政裁决，双方于2011年4月达成补偿协议，而被答辩人的确权证于2012年初办好，确权证是双方达成补偿协议后才进行的一种形式。综上，被答辩人要求再次给予补偿不符合法律规定，请求驳回被答辩人的诉讼请求。另外补充：1、对原告诉状中要求补偿135000元，原告没有相应的证据予以证实；2、安徽省宏业房地产开发有限公司的主体是不适格的，原告方起诉的时候，安徽省宏业房地产开发有限公司已经变更了，原告起诉的主体不适格。
被告提供证据如下：
1、六安市城市管理行政执法局拆除违法建设事先告知书、拆除违法建设决定书。证明：原告在开发区皖西大道南侧违章搭建，2009年11月六安市城市管理执法局向原告发出《拆除违法建设事先告知书》，2009年12月六安市城市管理行政执法局作出《拆除违法建设决定书》，认定原告所建215.94平方米的建筑属违章建筑，并责令原告在三日内自行拆除违章建筑，否则予以强拆。
2、城市房屋拆迁裁决书。证明：2010年，六安市建委作出六拆裁字（2010）第51号裁决书，认定原告住房的总建筑面积为220.62㎡，其中合法建筑39.15㎡，违法建筑181.47㎡，对于合法建筑采取产权置换方式，置换房屋位于宏业花园洋房7号楼505室，建筑面积89.87㎡，对于不合法的建筑不予补偿，原告应支付宏业公司房屋价差93919元。
3、证据保全公证书。证明：2011年1月19日，原告的违法建筑被六安市城市管理行政执法局强制拆除。
4、协议书。证明：2011年4月11日，宏业公司与原告初步达成协议，宏业公司将原告安置在26号楼202室，并给予原告10万元补偿，同时约定双方无其他任何纠纷。
5、协议书。证明：2011年4月13日，宏业公司与原告签订最终的安置协议，宏业公司将原告安置在26号楼3单元405室，建筑面积为124.55㎡，并给予原告10万元补偿，10万元补偿中包含对原告违章建筑材料补偿，同时约定双方无其他任何纠纷。
被告安徽宏业置业集团有限公司反诉称：反诉原告于2006年取得皖西大道南侧一块土地使用权进行房地产开发，反诉被告的房屋位于拆迁范围内，房屋建筑面积220.62平方米，其中有39.15平方米为合法建筑，其余181.47平方米为非法建筑，就拆迁安置补偿事宜，双方多次协商，但未能达成一致。2010年10月反诉原告向六安市建委申请行政裁决，六安市建委裁决，反诉原告以红叶花园洋房7号楼505室（建筑面积89.87平方米，评估价129990元）置换反诉被告39.15平方米（评估价36071元）的合法建筑，反诉被告须支付房屋价值差价93919元，裁决后，反诉被告一直没有拆除房屋，2011年1月19日，六安市行政执法局依法拆除了反诉被告的违法建筑。2011年4月13日双方签订协议，反诉原告以26号楼3单元405室，建筑面积124.55平方米的房屋（评估价值180151.9元）置换反诉被告39.15平方米的合法建筑，被告尚需支付反诉原告差价144080.9元，反诉被告至今未支付。反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告房屋差价144080.9元，2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉原告提供证据如下：
1、城市房屋拆迁裁决书。证明：被告的合法建筑39.15㎡，评估价值为36071元，反诉原告给予反诉被告产权置换的房屋面积为89.87㎡，评估价值129990元，反诉被告需支付房屋结构差价93919元。
2、房地产估价报告。证明：反诉原告安置房每平米评估价格为1446.42元。
3、协议书。证明：1、经原被告协商，反诉原告给反诉被告安置的房屋面积为124.55㎡，按照评估价值计算，房屋价值为180151.93元，反诉被告应支付的结构差价为144080.93元。2、在该协议中，反诉原告没有放弃要求反诉被告需要支付房屋结构差价的权利。
反诉被告李福顶辩称：申请对本诉被告的身份进行变更，变更为安徽宏业置业集团有限公司。针对被告的反诉答辩：1、被告反诉没有事实和法律依据，原被告之间房屋拆迁所确定的房屋面积是154.50㎡，而拆迁之后，在签订协议的时候该房屋没有经过法定机关对其进行确权，因此裁决时给付李福顶89.87㎡，以及评估的价格没有事实依据。相关的补偿事宜，应当依据法定机关对其拆迁房屋确权以后才能进行协商、进行确定；2、原、被告之间对于房屋面积以外的事项也达成了协议，补偿反诉被告10万元。因此，反诉被告不应当支付反诉原告相关的补偿差价。
经当庭举证、质证，被告对原告证据1三性无异议；对原告证据2，认为不能达到被告的证明目的，从申报表看在1995年原告申请建房，村民居委会及三十铺镇政府所批准的使用土地的面积是95平方米，并不能证明当时所盖的房屋是154.50平方米，该宅基地申报表不能证明原告建房经过批准；对原告证据3真实性无异议，这个只能说明原告方当时房屋的现状，这份证据不能说明原告的房屋都是合法建筑；对原告证据4，该份证据不能达到原告的证明目的，六安市房屋拆迁有5个部门共同进行，房屋面积哪些是合法的哪些不合法，由行政执法局来确认，在此之前，六安市行政执法局已经明确下达了裁决书，原告房屋合法面积只有39.15㎡，宏业公司已经给原告方安置房124.55㎡，并给予原告10万元补偿费用，宏业公司对原告合法建筑和违章建筑已经全部进行了补偿，在协议第五条也约定了双方无其他任何纠纷；对原告证据5真实性无异议，但不能作为原告房屋补偿安置的依据；对原告证据6真实性无异议，但市房产局在确权时没有进行调查，载明有误，确权证书也不能作为回迁安置的唯一依据。
原告对被告证据1真实性无异议，但认为原告并没有收到过告知书，告知书上声称送达给原告的父亲，但没有其他相应证据说明受送达人是原告的父亲，因此达不到原告的证明目的。对决定书的意见同告知书；对被告证据2真实性无异议，但对该裁决的合法性以及关联性有异议，该裁决书程序不合法，没有经过房产部门的合法确权，其次，原告认为应该考虑被拆迁房屋的现状，当时房屋属于农村的宅基地建房，是无法办理房产证的，因此在拆迁的过程中，行政执法局仅以航拍为依据来确定是否为合法建筑不符合法律规定；对被告证据3真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，不能以此证明被拆除的房屋是违法建筑；对被告证据4真实性无异议，但因为协议签订时房屋没有经过合法确权，导致原告误认为被拆除的房屋均是违章建筑，才在此基础上签订的协议书；对被告证据5的质证意见同证据4，协议书中载明的2011年1月19日是行政执法局拆除154平米，这真实对当时拆迁行为的一种描述，并不能认为已经得到原告方对拆迁行为的认可。
反诉被告对反诉原告证据1真实性无异议，但对其合法性和关联性有异议，裁决书确定的面积不符合法律规定，与在此之后房产局确定的面积也有出入；对反诉原告证据2三性均有异议，因为这个评估报告是反诉原告单方提出的，程序不合法。评估的面积也仅是89.87㎡，与事实不符；对反诉原告证据3真实性无异议，但对反诉原告的证明目的有异议，原、被告之间除安置房屋以外，其他均达成了一致，原告计算结构差价的计算方式也不符合事实。
合议庭认证如下：被告对原告证据1--6的真实性并无异议，本院应予采纳；原告对被告证据1—5的真实性无异议，本院予以采纳；反诉被告对反诉原告证据1、3的真实性无异议，本院予以采纳，反诉被告对反诉原告证据2提出异议，该证据系反诉原告单方委托评估，反诉被告不认可，本院不予采纳。
根据当庭举证、质证，及当事人的当庭陈述，查明事实如下：
安徽省宏业房地产开发有限公司，现更名为安徽宏业置业集团有限公司，于2006年取得皖西大道南侧一块土地使用权（东至经二路，南至振星路，西至星星轻纺，北至皖西大道）进行房地产开发，李福顶的房屋位于拆迁范围内，房屋建筑面积为220.62平方米，其中有39.15平方米系2004年前建筑，其余181.47平方米为2004年之后所建，仅有农村居民宅基地申报表申报建房二间，无其他任何合法建筑手续，其中215.94平方米被六安市城市管理行政执法局于2009年11月17日确定为违法建筑，要求李福顶自行拆除，李福顶未执行，2009年12月10日，六安市城市管理行政执法局作出《拆除违法建设决定书》决定：限李福顶自接到决定书之日起3日内自行拆除违法建筑物（215.94平方米），逾期将实施强制拆除。李福顶未自行拆除。后就拆迁安置补偿事宜，李福顶与安徽省宏业房地产开发有限公司多次协商，未能达成一致。安徽省宏业房地产开发有限公司于2010年10月向六安市住房和城乡建设委员会申请行政裁决，该委员会于2010年11月29日作出六拆裁字（2010）51号《城市房屋拆迁裁决书》，裁决：一、申请人应对被申请人所有的建筑面积为39.15平方米的合法房屋实行产权置换，安置于红叶花园洋房7号楼505室，建筑面积89.87平方米，结构为框架。被申请人对申请人提供的安置房位置和面积如有异议可由我委与申请人协商调整。二、被申请人所建的181.47平方米违法建设，不予补偿。三、被申请人所有的39.15平方米合法房屋评估价值为36071元，安置房评估价值129990元，实际被申请人应支付申请人房屋价值差价93919元。……，七、被申请人应自收到裁决书之日起十五日内自行搬迁完毕，逾期将依法予以强制拆除。如不服裁决，可申请复议，或向人民法院提起诉讼。裁决后，双方均未申请复议，也未提起诉讼。李福顶一直没有自行拆除房屋，2011年1月19日，六安市行政执法局依法强制拆除了李福顶的违法建筑。2011年4月13日，李福顶与安徽省宏业房地产开发有限公司就房屋拆迁安置补偿签订协议，约定：李福顶自选安置房一套，26号楼3单元405室，面积124.55平方米；安徽省宏业房地产开发有限公司支付给李福顶拆迁补偿费10万元（包括违建材补、搬家费、过渡费、附属物补偿等等费用）；本协议书签订之日起生效，双方均无任何纠纷。该协议已履行完毕。
2011年8月9日，李福顶提交房屋权属初始登记表，申请登记建筑面积为154.5平方米，2012年1月10日，六安市房地产管理局向李福顶颁发《城市拆迁房屋权属登记证》，确权面积为154.50平方米。
本院认为
本院认为：被告安徽省宏业房地产开发有限公司仅是名称变更，其权利、义务应由更名后的安徽宏业置业集团有限公司承继。本案原告李福顶虽有建筑面积为220.62平方米房屋，在安徽省宏业房地产开发有限公司的拆迁范围内，但双方因安置补偿事宜未能达成一致，后经六安市住房和城乡建设委员会行政裁决认定，李福顶仅有建筑面积为39.15平方米的合法房屋需产权置换，置换89.87平方米房屋，李福顶应支付房屋价值差价93919元，其余181.47平方米属违法建设，不予补偿，对该行政裁决书，双方均未申请复议，也未提起诉讼，已属于生效裁决，对双方均具约束力；后经双方再次协商最终双方自愿达成协议，安徽省宏业房地产开发有限公司安置李福顶面积为124.55平方米的房屋一套，并支付给李福顶拆迁补偿费10万元，该协议已履行完毕，该协议并未提及拆迁房屋需以确权为准，也未提及需补交房屋价值差价。李福顶在原、被告双方经行政裁决、达成安置补偿协议后，申请房产部门确权，系其单方行为，且未如实申报，房产部门颁发给李福顶的《城市拆迁房屋权属登记证》记载的内容（建筑面积154，50平方米），与六安市住房和城乡建设委员会的生效行政裁决相抵触，不能作为拆迁安置的依据。综上，原告李福顶要求被告安徽省宏业房地产开发有限公司另向其提供30平方米的安置房或支付其相应补偿款135000元的请求，与行政裁决相抵触，也有违双方的安置补偿协议的约定，本院不予支持。被告安徽宏业置业集团有限公司反诉要求李福顶支付房屋差价144080.9元，也有违双方的安置补偿协议的约定，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条、第二十二条之规定，判决如下：
裁判结果
驳回原告李福顶的诉讼请求。
二、驳回反诉原告安徽宏业置业集团有限公司的反诉诉讼请求
案件受理费3000元，由原告李福顶负担。反诉费1600元，由反诉原告安徽宏业置业集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判人员
审判长袁刚锋
审判员何修胜
审判员于月华
裁判日期
二〇一二年十一月十二日
书记员
书记员许杨
