审理法院：北京市第三中级人民法院
案号：（2016）京03民终10131号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2016-10-10
审理经过
上诉人北京通州房地产开发有限责任公司（以下简称通开公司）因与被上诉人张宝海房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初7390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人通开公司之委托诉讼代理人俞永正、被上诉人张宝海及其委托诉讼代理人高书伶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
通开公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判通开公司与张宝海按照每平方米25650元的价格履行双方签订的《北京市通州区旧城房屋拆迁补偿（安置）协议》（以下简称《拆迁补偿协议》）；2.一、二审诉讼费均由张宝海承担。事实和理由：1.一审判决将《拆迁补偿协议》约定的商品房认定为安置房，混淆概念。2.一审判决对市场价的确定存在错误。张宝海应充分知晓《拆迁补偿协议》的内容，不存在任何误解和显失公平的行为。《拆迁补偿协议》第二条约定的基准价格是确定被拆迁房屋的补偿款，而非双方确认的商品房销售的市场价，若双方已确定8209元为市场价，协议中必然要加以注明。而事实上该协议签订时，双方均知道建设房屋需要施工期限，也均清楚商品房销售的市场价会存在差异，所以才在该协议第二条第二项中作出按市场价给予购买人折扣的表述。如果当时已经明确了销售价格为8209元每平方米，则此项应该直接写出明确的单位价格，而无需使用折扣来表述。显然，协议双方对何为市场价并非约定不明，只不过在签约时对市场价的具体数额无法确定。因此协议不存在两种解释，不存在适用《合同法》第四十一条的情形。3.北京房地产估价师协会出具的《专家鉴定意见书》载明，2009年该地区商品房市场价格为9659元/建筑平方米。该《专家鉴定意见书》中明确说明，标准房地产价格采用市场比较法评估，为拆迁区域与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格，标准重置价为标准样本房屋的重新建造成本，不能不考虑盖房成本，仅以土地价格确定房屋价格。此外，目前帅府二期的商品房为精装修房屋，仅装修费每平米就达3000元。2014年帅府小区进行商品房预售时向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）上报本小区的装修价格是精装修每平米3000元，已得到北京市住房和城乡建设委员会的批准，而双方签订的安置合同中并没有对安置房是否在装修进行约定。依据《合同法》第六十一条的规定，如双方约定不明又无法达成补充协议，应按照交易习惯和市场惯例来确定，而根据行业惯例，安置房的价格是不包括精装修价格的，所以一审判决认定8209元未考虑装修价格，有悖公平原则。4.在该项目建设过程中，由于诸多客观因素，导致工期延迟，这一切均非通开公司所愿，也非通开公司之过，通开公司更是工期延迟的受害者。通开公司认为一审法院应当充分考虑本案实际情况，平衡双方利益，适当参照正常的同类工程建设工期认定市场价更为妥当。
一审被告辩称
张宝海辩称，服从一审法院判决，不同意通开公司的上诉请求。首先张宝海认为通开公司在二审所提交的新证据不属于新证据的范畴，这个证据在一审时就应该存在，所以二审不应该采信该证据。其次，张宝海认为一审认定的事实清楚，确定的房屋价格公平合理，而且通开公司在上诉状事实陈述当中也明确描述了在该项建筑工程过程中由于诸多因素导致通开公司工期延期，这说明工程延误的期限延长是由通开公司导致的，这时遇到房屋上涨的情况，这个责任不应该由张宝海承担。
张宝海向一审法院起诉请求：1.依法判令通开公司继续履行《拆迁补偿协议》，协助张宝海选房，并向张宝海交付所选房屋；2.判令通开公司向张宝海交付的回迁安置房以2009年相同或近似地理位置的商品房每平方米的均价确定购房款数额；3.通开公司承担本案诉讼费。
一审法院查明
一审法院认定事实：张宝海原有坐落于北京市通州区帅府街7号的平房（以下简称7号房屋）一处，建筑面积为26.02平米。2009年7月，通开公司获得了帅府小区二期（一标段）项目建设拆迁许可证，并于同年7月8日张贴了北京市房屋拆迁公告，张宝海所有的7号房屋被列入拆迁范围。
2009年8月6日，张宝海作为被拆迁人（乙方）与通开公司（甲方）签订《拆迁补偿协议》，协议第二条补偿安置方式及金额项下约定张宝海可选择货币补偿或优惠购买拆迁人提供的商品房，货币补偿内容：经北京潞通房地产评估有限公司评估，本区域基准价格为8209元/平方米，被拆迁房屋基准价补偿款280599元，重置价补偿款为74479元（含附属物）。张宝海自愿选择优惠购买拆迁人提供的商品房的补偿方式，即乙方购买帅府小区回迁商品房一居室一套，所购楼房面积中26.02平方米内按市场价9折计算；26.02平方米以外在30平方米以内部分按市场价9.5折计算，在30平方米以外部分面积按市场价计算。协议第二条第2项约定：所购买的商品房按上述优惠计算购房款后，与基准价补偿款在签订购楼合同时多退少补。如中途决定不买，可退还基准价补偿款但不计利息（扣除已发放的周转费）。双方同时就张宝海可享受搬家补助费、提前搬家奖励费和移机费等各项补助费共计120874元、周转费（1500元/月）等进行了约定。双方均认可上述协议系由通开公司提供的格式文本。
协议签订后，张宝海向通开公司腾退交付了7号房屋，通开公司则向张宝海支付了各项补助费共计195353元，并按每月1500元的标准向张宝海支付房屋周转费至今。2009年8月16日，通开公司向张宝海出具了金额为280599元的收据一张，载明收款项目为帅府回购楼暂存款。
2014年8月28日，通开公司发布《公告》，载明：经北京市住房和城乡建设委员会批准，金帅府家园项目预售均价为27800元/�。我公司取得预售许可证后，经公司研究决定，于2014年8月28日至8月30日对帅府商品房回购户开盘售房，对接帅府二期商品房回购户销售均价为25650元/�（27000元/�的基础上给予95折团购优惠），再按照与商品房回购户签订的北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议的约定折扣购房，选房后在2014年9月30日前签订商品房预售合同。包括张宝海在内的回迁居民因对公告载明的回迁房购买价格不认可与通开公司产生争议，双方未就回迁房购买签订商品房预售合同，通开公司亦未向张宝海交付房屋。张宝海等人为此多次向有关部门信访反映问题。
一审法院审理过程中，就协议第二条约定所购楼房面积中26.02平方米内按市场价9折计算；26.02平方米以外在30平方米以内部分按市场价9.5折计算，在30平方米以外部分面积按市场价计算中市场价的理解问题双方产生分歧，张宝海主张应按照协议签订当时的市场价确定，并表示同意按照协议约定的本区域基准价格即每平米8209元确定安置房购买价格；通开公司对此不予认可，坚持主张按照《公告》载明价格出售安置房。同时，双方共同确认房屋在协议签订时的市场价为每平米8209元。
一审法院认为
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中张宝海与通开公司签订的《拆迁补偿协议》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行各自义务。张宝海依照协议约定按期向通开公司腾退交付了被拆迁房屋，故通开公司本应依约向张宝海交付回迁安置房，但随后双方因安置房价格如何确定即协议约定的市场价应如何理解的问题产生争议，该争议是本案争议焦点，对此，该院认为：
第一，从双方法律关系来看，本案双方系拆迁人与被拆迁人的法律关系，由被拆迁人以优惠价格购买安置房以改善生活居住条件是我国进行拆迁并出台相应政策法规之本意。但若将协议约定的市场价理解为现今已成倍增长的市场价，则会发生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情况，这不仅有损被拆迁人利益，亦显然与我国拆迁政策及相关法律法规原有之意背道而驰；
第二，从协议具体内容来看，协议签订后通开公司即向张宝海出具了暂存款收据，双方在协议中明确约定该款项在签订购房合同时多退少补，故应视为张宝海已在协议签订后向通开公司支付了部分安置房购房款，按照通常理解，房款支付当时购房价格应已经确定，即当时的市场价格，通开公司以部分房款已支付数年后的市场价主张购房款显与常理不符；同时，协议仅对通开公司应向张宝海交付安置房进行了约定，而对于交付期限未作任何限制，现距张宝海签约交房已近7年，通开公司至今未向张宝海交付回迁房，且其所付周转费亦未随市场行情增长，现将房价上涨、不及时交付安置房的风险悉数负于张宝海之身显失公平；
第三，从格式条款的提供角度理解，该院认为，对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。诉争协议系通开公司所提供之格式文本，协议中对于市场价的判断时点无任何定语约束，现市场价较之协议签订之时已大幅增长，故应对此做不利于通开公司的理解；
第四，从合同约定不明的法律后果来看，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照上述规定仍不能确定的，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行。双方均同意按照本区域基准价格即每平米8209元确定合同签订时的市场价，故亦应按照每平米8209元的价格标准确定张宝海回迁房价格。
综上，该院认为，双方所签订之拆迁补偿协议约定的市场价应按合同签订当时的市场价理解，双方已就合同签订当时的市场价为8209元达成一致意见，该院不持异议。
对于张宝海要求通开公司协助其选房并交付所选房屋之诉求，因诉争拆迁补偿协议未就回迁房具体价格、面积、坐落等进行明确约定，双方亦未就此另行订立安置房购买协议，故张宝海该诉求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十二条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，判决：一、张宝海与北京通州房地产开发有限责任公司按照每平米人民币八千二百零九元的安置房购买价格继续履行双方于二OO九年八月六日所签订的《北京市通州区旧城改造房屋拆迁补偿（安置）协议》；二、驳回张宝海的其他诉讼请求。
本院二审期间，通开公司围绕其上诉请求，向本院提交以下新证据：证据1.北京市住建委之商品房预售资金监管系统网页打印件1份，用以证明帅府小区的精装修造价为3000元每平方米，该价格已经北京市住建委审批同意；证据2.日期为2009年7月21日的《专家鉴定意见书》1份，用以证明帅府小区项目标准房地产价格为9659元每建筑平方米，标准重置价为1450元每建筑平方米，二者相减得出基本价格8209元每建筑平方米，因此8209元仅为土地的价格，并不包含房屋的建筑安装成本。张宝海二审期间未向本院提交新的证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。张宝海针对通开公司提交的2份新的证据发表质证意见如下：认可2份证据的真实性，但不认可证明目的，主张通开公司拆迁时承诺的就是8209元每平方米，拆迁公开信中也为8209元每平方米，故通开公司主张的9659元每平方米没有依据。此外，从2009年拆迁至今，通开公司从未提及装修费问题，张宝海认为商品房价格中已经包含装修费。本院认为，张宝海认可通开公司二审中提交2份证据的真实性，本院不持异议，对上述2份证据的证明目的，本院将在本院认为部分予以综合评断。
本院查明
本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为
本院认为，本案二审期间的争议焦点为涉案《拆迁补偿协议》约定的市场价应如何理解。
张宝海主张，市场价应为《拆迁补偿协议》约定的本区域基准价格8209元每平方米；通开公司则主张市场价应当为2014年的市场价，即使按照2009年的市场价，也应增加标准重置价及装修费用。当事人对合同条文发生争议时，必须探究当事人内在的真实意思表示。探究当事人内在的真实意思表示，涉及对合同条款如何解释。对合同进行解释，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思表示。
关于是否应按照2014年的市场价履行《拆迁补偿协议》。对此本院认为，双方签订的是《拆迁补偿协议》，该协议的目的在于使被拆迁人以优惠价格购买回迁安置房以改善生活居住条件，若将该市场价理解为拆迁数年后增长数倍的市场价，则会产生拆迁方以低价取得被拆迁人房屋又以高价安置被拆迁人的情形，且双方于2009年签订《拆迁补偿协议》，而通开公司至今尚未向张宝海交付房屋，若以2014年的市场价格确定购房价格，显然有违签订该协议的目的并显失公平。2009年8月16日，张宝海向通开公司支付了回购房屋的暂存款，通开公司认可该款项为张宝海支付的部分购房款，因此以当时的市场价确定购房款方符合常理。
关于是否应在2009年区域基准价基础上增加装修费用3000元每平方米及标准重置价1450元每平方米。《拆迁补偿协议》未约定装修费用，而通开公司二审中提交的北京市住建委之商品房预售资金监管系统网页打印件仅表明其于2014年向北京市住建委申报的帅府小区的精装修造价为3000元每平方米，无法证明通开公司与张宝海签订《拆迁补偿协议》时约定的购房价格中不包含装修费用及房屋的实际装修价格，故对该份证据的关联性与证明目的本院不予采信。对通开公司提出的增加装修费用的上诉请求，本院不予支持。关于标准重置价，本院认为，《拆迁补偿协议》并未约定被拆迁人购买回迁商品房的价格应包含标准重置价及2009年标准重置价的具体数额，通开公司亦无证据证明在《拆迁补偿协议》签订前曾向被拆迁人送达过《专家鉴定意见书》，且其在一审中同意按照本区域基准价格即8209元每平方米确定合同签订时的市场价，其在二审中提出应增加标准重置价1450元每平方米，依据不足，本院不予支持。
综上所述，通开公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8107元，由北京通州房地产开发有限责任公司负担（已交纳5508元，余款于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长李坤
审判员龚勇超
审判员宋晖
裁判日期
二〇一六年十月十日
书记员
书记员李思巧
书记员郑海兴
