审理法院：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院
案号：（2015）阿中民二终字第62号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-07-28
审理经过
上诉人新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司（以下简称润德房产公司），上诉人王小红、王玉峰因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服阿勒泰市人民法院（2015）阿民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人润德房产公司的委托代理人于建武，上诉人王小红及王小红、王玉峰的委托代理人宋继忠，原审第三人国网新疆电力公司阿勒泰供电公司（以下简称阿勒泰供电公司）的委托代理人杜海燕、张雯雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明，润德房产公司为开发阿勒泰市“润德茗苑”商住楼，需拆迁阿勒泰供电公司房屋，2011年5月18日与阿勒泰供电公司签订《关于新疆阿勒泰电力有限责任公司老办公楼等房屋及土地评估范围确认协议》，确认阿勒泰供电公司被拆迁房屋资产的产权和面积，其中包括王小红、王玉峰居住的团结路1号区52栋住宅。之后，润德房产公司与阿勒泰供电公司又签订了《新疆阿勒泰电力有限责任公司老办公楼和电力宾馆等资产拆迁补偿安置协议书》，约定：阿勒泰供电公司所选择的安置房，按原建筑面积6471.5平方米实行1：1.1置换，位于“润德茗苑”商住楼负一屋至四层；9家砖混小二楼住户搬迁、周转住所及所需租金，由润德房产公司承担，住户周转房使用具体截止日期，由润德房产公司与住户协商；本协议在解决电力宾馆两个租赁承包户和9户砖混结构住户搬迁事宜完毕后生效；本协议属于双方商业秘密，除向阿勒泰市房地产管理局备案提供，不得向第三方提供。王小红、王玉峰即是9家砖混小二楼住户中的一户。阿勒泰供电公司将砖混小二楼分配给其9户职工居住，未收取租金。为实施拆迁，2011年11月4日，润德房产公司与王小红签订了《拆迁安置协议书》，约定：团结路1号区二层砖混结构中被拆迁人王小红房屋建筑面积67.29平方米，调换房屋建筑面积106.68平方米，楼层为4层；本协议签订之日起5日内王小红应全部搬迁完毕；王小红同意并愿意将置换的4楼房屋调换到C栋1701室，调换房屋建筑面积约为106.68平方米，调换后润德房产公司拥有原置换的4楼房屋所有权，同时王小红拥有C栋1701房屋所有权；如原告产权调换的房屋建筑面积大于或小于房屋建筑面积106.68平方米，双方应按交房时的商品房市场价格互补差价；不论因任何原因导致本协议无效，双方均不向对方承担赔偿责任、违约责任。协议签订后，王小红、王玉峰按照约定搬迁，自行找房居住。润德房产公司对9家砖混小二楼进行拆除，在该址上建设的“润德茗苑”商住楼已竣工，并于2013年10月5日通知住户入住。润德房产公司按约定向阿勒泰供电公司交付了“润德茗苑”商住楼中的房屋，但未给王小红、王玉峰交付C栋1701房屋。另查明，阿勒泰供电公司未与王小红、王玉峰协商拆迁补偿和临时安置补偿事宜。润德房产公司已将C栋1701房屋出卖给他人，并表示拒绝交付该房屋。王小红、王玉峰在庭审中将要求交付房屋的诉讼请求变更为解除《拆迁安置协议书》和给付赔偿款。王小红、王玉峰系夫妻关系，王玉峰认可王小红与润德房产公司签订的《拆迁安置协议书》是其与王小红的共同意思表示。
一审法院认为
原审法院认为，阿勒泰供电公司对被拆迁的团结路1号区52栋住宅享有所有权，并在房屋管理部门进行了权属登记，其中包括了王小红、王玉峰居住的被拆迁房屋。王小红、王玉峰诉称：“其居住的被拆迁房屋已被供电公司出卖给王玉峰，供电公司同意该房产权归王玉峰所有。”但王小红、王玉峰无证据证明该意见成立，且供电公司不同意该意见。对王小红、王玉峰认为其享有居住的被拆迁房屋所有权的意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第七条、第八条的规定，当事人订立合同，只要意思不与强制性规范、社会公共利益和社会公德相抵触，合同具有法律效力；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中王小红、王玉峰与润德房产公司订立的《拆迁安置协议书》不违反法律禁止性规定，所签订的协议合法有效。润德房产公司在订立《拆迁安置协议书》时明知王小红、王玉峰对居住的被拆迁房屋不具有所有权，但依然通过签订协议形成拆迁安置的权利义务关系，润德房产公司也未在法定期间内要求撤销该协议书，即表明双方同意受该协议约束。现润德房产公司提出王小红、王玉峰不具有被拆迁房屋的所有权，双方签订的《拆迁安置协议书》无效的理由不成立，对润德房产公司的该意见不予采信。润德房产公司与王小红、王玉峰签订《拆迁安置协议书》，明确约定置换给王小红、王玉峰的房屋为C栋1701室，却将该房屋出卖给他人，导致王小红、王玉峰在事实上不能取得该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，润德房产公司系恶意违约。对王小红、王玉峰请求解除《拆迁安置协议书》的诉讼请求予以支持；因双方达成的是置换协议，王小红、王玉峰房屋交付给润德房产公司拆迁，对王小红、王玉峰请求润德房产公司将被拆迁房屋按折价价款赔偿的请求予以支持，但《拆迁安置协议书》解除后，未履行部分不再履行，王小红、王玉峰请求按照约定置换房屋的106.68平方米折价进行赔偿不妥当，应以被拆迁房屋面积67.29平方米为基础，参照加依那古丽·胡马尔别克与润德房产公司协商的面积差额补偿标准每平方米3520元的价格计算，润德房产公司应当赔偿房款236860.80元；润德房产公司恶意违约需承担不超过折价房款一倍的赔偿责任，考虑到王小红、王玉峰所遭受的损失和恶意违约赔偿的惩罚功能，王小红、王玉峰主张一倍的赔偿过高，支持折价房款30%的恶意违约赔偿款71058.24元（236860.80元×30%）。王小红、王玉峰居住的房屋被拆迁系润德房产公司因商业开发引起，并不是因国家征收造成，不适用征收补偿的法律法规，双方签订的《拆迁安置协议书》未约定润德房产公司需给王小红、王玉峰支付临时安置补助费，对王小红、王玉峰提出支付临时安置补助费的诉讼请求不予支持。阿勒泰供电公司在本案中不承担民事责任。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除王小红与润德房产公司签订的《拆迁安置协议书》；二、润德房产公司于本判决生效后十日内赔偿王小红、王玉峰307919.04元；二、驳回王小红、王玉峰支付临时安置补助费的诉讼请求。本案案件受理费12216元，减半收取6013元，由润德房产公司负担2252元，王小红、王玉峰负担3761元。
上诉人诉称
宣判后，润德房产公司、王小红、王玉峰均不服该判决，提起上诉。
润德房产公司的上诉理由是，原审判决认定事实不清，适用法律错误，显失公平。王小红、王玉峰居住的阿勒泰供电公司团结路1号区52栋小二楼在拆迁范围内，阿勒泰供电公司要求润德房产公司与王小红、王玉峰签订拆迁安置协议书，承诺所遗留问题由阿勒泰供电公司解决。2011年11月14日阿勒泰供电公司、润德房产公司与王小红、王玉峰签订拆迁安置协议书。润德茗苑商住楼竣工后，因阿勒泰供电公司单位领导调整，其否认负责解决王小红、王玉峰住房的承诺，并强行将负一层至四层安置房屋占有使用，导致润德房产公司无法履行与王小红、王玉峰的拆迁安置协议。王小红、王玉峰被拆迁的房屋所有权属阿勒泰供电公司，系企业内部房屋产权改制问题，应由阿勒泰供电公司解决。润德房产公司已经按照拆迁协议向阿勒泰供电公司交付了全部安置房屋，再承担向王小红、王玉峰交付房屋的责任，显然不公平。因被拆迁房屋属于阿勒泰供电公司所有，润德房产公司与王小红、王玉峰签订的拆迁安置协议依法不能成立。请求：撤销原审判决，驳回王小红、王玉峰的诉讼请求。
被上诉人辩称
王小红、王玉峰答辩称，王小红、王玉峰与润德房产公司签订的《拆迁安置协议书》不违反法律、法规强制性规定，阿勒泰供电公司对该协议认可和默认，润德房产公司也未在法定期限内行使撤销权，该协议合法有效。请求驳回润德房产公司的上诉请求。
阿勒泰供电公司答辩称，王小红、王玉峰与润德房产公司签订的《拆迁安置协议书》不违反法律、法规强制性规定，合法有效。润德房产公司明知王小红不是被拆迁房屋所有权人，仍自愿与王小红签订协议，其实现商业利益后，恶意违约，应当向王小红承担违约赔偿责任。
王小红、王玉峰的上诉理由是，原审判决认定事实不清。一、王小红、王玉峰与润德房产公司签订的《拆迁安置协议书》约定的补偿方式为产权调换，调换房屋面积为106.68平方米，应当按106.68平方米计算赔偿款项。王小红、王玉峰诉请的一倍赔偿责任是法定违约赔偿金，并非约定赔偿金，庭审中润德房产公司也未申请酌减，原审法院不应当酌减。二、根据《城市房屋拆迁管理条例》及新疆维吾尔自治区实施《城市房屋拆迁管理条例》细则的规定，应由拆迁人付给搬家补助费。在规定的过渡期限内被拆除房屋使用人自行安排住处的，拆迁人应当给付临时安置补助费。因拆迁人的责任延长过渡期的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，双倍支付临时安置补助费。王小红、王玉峰主张的临时安置补助费和双倍临时安置补助费是润德公司应履行的法定给付义务。请求：一、撤销原审判决第二、三项，改判润德房产公司承担双倍赔偿款751027.20元，支付临时安置补偿费71000元。二、由润德房产公司承担一、二审诉讼费用。
润德房产公司答辩称，王小红、王玉峰的上诉理由中隐瞒了相关事实，根据双方签订的协议，双方存在两次房屋产权调换。由于王小红未交付四层房屋，润德房产公司也无法交付C栋1701室。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定不适用本案，本案中王小红不具有被拆迁房屋的所有权，未支付购房款，润德房产公司不存在承担已付购房款一倍的赔偿责任。王小红不应得到临时拆迁安置补偿费用，其临时拆迁安置补偿费用应由阿勒泰供电公司解决。请求驳回王小红、王玉峰的诉讼请求。
阿勒泰供电公司答辩称，润德房产公司取得房屋处分权后，另行与王小红、王玉峰签订《拆迁安置协议书》合法有效，未违反法律强制性规定，应当得到法律保护。
二审中，各方当事人未提供新证据，对原审中的证据无新的意见。
本院查明
经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
本院认为
本案争议焦点是，王小红、王玉峰与润德房产公司2011年11月4日签订的《拆迁安置协议书》效力如何；润德房产公司是否违约，应否承担赔偿款及临时安置补助费，数额如何确定。
本院认为，润德房产公司与阿勒泰供电公司签订房屋拆迁补偿协议后，其明知王小红没有被拆迁房屋所有权，仍与王小红另行签订房屋拆迁安置协议，应视为对其权利的自愿处分行为。该协议系当事人真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且王小红已按协议履行了搬迁义务。润德房产公司关于王小红无房屋所有权、拆迁协议不成立的理由不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，拆迁人将拆迁安置房屋另行卖给他人，被拆迁人享有要求解除合同、返还购房款、并承担不超过已付购房款一倍赔偿责任的权利。润德房产公司已将协议约定的拆迁安置房屋出卖给他人，导致合同不能履行，存在违约行为，拆迁协议应当解除，润德房产公司应当返还王小红已付购房款，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。已付购房款的数额根据拆迁协议约定确定，协议约定将王小红居住的67.29平方米置换成面积106.68平方米的房屋，合同无法履行后，王小红应当获得相当于房屋面积106.68平方米的利益。房屋单价，原审法院参照润德房产公司与加依娜古丽·胡马尔别克签订的《拆迁安置协议书》约定补偿房屋差价款每平方米3520元计算，并不无当，予以支持。王小红已付购房款为106.68×3520=375513.60元，应由润德房产公司返还王小红、王玉峰。润德房产公司应承担的赔偿金数额，原审法院按30%的比例计算，已综合考虑了王小红、王玉峰遭受的损失大小及润德房产公司恶意违约应得到的惩罚等因素，依据该比例计算适当，润德房产公司应承担的赔偿金为375513.60×30%=112654.08元。王小红、王玉峰主张的临时安置补助费，因双方在拆迁安置协议中未约定，不予支持。润德房产公司认为与王小红签订的拆迁协议中有相互履行的义务而拒绝交房的上诉理由，不符合合同约定，王小红不存在违约行为，该上诉理由不成立，不予采信。润德房产公司认为本案属于企业内部房屋产权改制问题，应由阿勒泰供电公司解决，因本案审理的是王小红与润德房产公司之间的拆迁安置合同纠纷，阿勒泰供电公司并非合同相对方，润德房产公司的该上诉理由无事实和法律依据，亦不属于本案审理范围，不予采信。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但对王小红、王玉峰应当获得赔偿金数额计算有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
一、维持阿勒泰市人民法院（2015）阿民二初字第42号民事判决第一项、第三项，即：一、解除王小红与新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司签订的《拆迁安置协议书》；三、驳回王小红、王玉峰要求支付临时安置补助费的诉讼请求；
二、撤销阿勒泰市人民法院（2015）阿民二初字第42号民事判决第二项，即：二、新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿王小红、王玉峰307919.04元；
三、上诉人新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿上诉人王小红、王玉峰488167.68元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费6013元，二审案件受理费14860元，共计20873元，由上诉人新疆润德茗苑房地产开发有限责任公司负担12395元，由上诉人王小红、王玉峰负担8478元。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长郝建军
审判员胥彩霞
审判员巴合兰·巴拉提
裁判日期
二〇一五年七月二十八日
书记员
书记员胡忠强
