审理法院：烟台市福山区人民法院
案号：（2011）福民一初字第103号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2012-03-20
审理经过
原告孙少政与被告烟台佳安房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙少政及委托代理人姜禾田，被告烟台佳安房地产开发有限公司的委托代理人于珊、李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称
原告诉称，原告原有房屋位于福山区西山商业家属楼。2007年，被告对原告之房屋进行了拆迁开发，经协商双方签订拆迁协议及补充协议书。双方约定：被告为原告在福山区佳安花园小区3号楼安置楼房一套，周转过渡期自2007年5月26日至2008年3月31日，共计10个月，安置补助费计发标准按拆迁房屋有效面积每平米每月4元计，超过18个月，则加倍支付。同时双方对其他事项也做了约定。但被告方未履行合同，至今未交付（已超过21个月之多）。为维护原告的合法权益，现依法诉至法院，请求：1、判令被告履行合同交付回迁房及小棚。2、判令被告支付原告安置补助费18433.80元（2009年5月-2011年1月起诉之日，每月877、80元，乘以21个月）。3、诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告辩称，一、原告所诉不是事实，本案所涉拆迁回迁工作，我公司已委托福安拆迁公司办理，原告回迁安置的3号楼我公司已于2009年4月30日交付，我公司与福安房屋拆迁有限公司于2009年4月20日发出回迁公告，并在《烟台日报》刊发，通知原告等拆迁户于2009年4月30日进行回迁安置。二、原告的安置补偿费自2009年1月1日到2009年4月30日，我公司已经于2009年4月28日转入福安公司账户，原告到福安拆迁公司办理回迁安置手续时，可一并领取。原告至今未到福安公司办理手续，责任在原告自己，与答辩人无关。三、《拆迁房屋实物补偿协议》中约定，原告“回迁安置房屋时，需付购房款14652.40元”，至今为止，原告既未领取躲迁费，也未支付购房款，未办理回迁手续，责任在原告自己。请求人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
本院查明
经审理查明，原告原有房屋位于烟台市福山区西山路原商业局家属楼。2007年4月20日，被告就拆迁、开发福山区西山路原商业局家属楼事宜制定了拆迁补偿安置方案，其内容为：“一、拆迁安置的基本原则……。二、房屋拆迁补偿安置的具体办法……。三、周转过渡期限与临时安置补助费的计发。此次拆迁安置的周转过渡期自2007年4月20日至2008年3月31日。临时安置补助费计发标准按被拆迁房屋有效面积每平方米每月4元计算。被拆迁人签订协议，并交回房屋钥匙后，一次性发至2008年3月31日，共计12月。超过18个月，自超过之日起，临时安置费由拆迁人加倍计发。四、奖励政策……。五、其他事项。1、每套回迁住宅无偿配备小棚一个，使用面积不少于5平方米，如回迁安置住宅配备的小棚使用面积少于5平方米，不足5平方米的部分由拆迁人按1000元／平方米给予被拆迁人货币补偿。2、室内暖气片、供气管网安装到户，基础设施（即暖气片、供热、煤气管网）费用由拆迁人承担。但入网费（即碰头费）按政府相关部门规定的标准由被拆迁人自行缴纳。3、回迁房交房标准以有单体验收竣工合格证为准，但与回迁安置相配套的道路及相关基础设施必须配套到位。六、本意见实施未说明特殊情况解决方案……。七、本方案由烟台佳安房地产开发有限公司负责解释……。”
2007年5月26日，原、被告签订拆迁房屋实物补偿协议，内容为：“拆迁人：烟台佳安房地产开发有限公司委托代理人：福山区城市建设房屋拆迁办公室被拆迁人：孙少政第一条被拆除房屋现状……。第二条补偿标准……。第三条1、补偿方式及数额。甲方以房屋补偿的形式进行补偿。乙方被拆除房屋建筑面积76.70平方米，附属设施10762.80元。2、过渡期限。乙方临时过渡期限自2007年5月26日至2008年3月31日。乙方自找房屋过渡，甲方按元／㎡付给乙方每月过渡费4元，合计2758.80元。……。3、其它费用。甲方支付乙方搬家费400元；……。4、以上合计13921.60元。第四条甲方为乙方补偿的住宅房屋于2008年3月31日安置地点在佳安花园3号楼，2单元2层西户，框架结构，建筑面积87.69平方米。超面积10.99平方米，按每平方米2600元售给，计28574元；……。第五条……。第六条乙方结算及支付方式。乙方回迁安置房屋时，需付购房款14652.40元。第七条……。第八条……。第九条……。本协议自签订时生效。一式四份，甲、乙双方和甲方代理人各持一份，报房屋拆迁主管部门一份。注：拆除原房屋建筑面积包括奖励5㎡＋速迁奖2㎡＋小棚7㎡=14㎡。”该协议最后“委托代理人”处加盖的是烟台市福安房屋拆迁有限公司的公章。同日双方签订拆迁补充协议，内容为：“1……。2……。3、室内暖气片、供气管网安装到户，基础设施（即暖气片、供热、供气管网）费用由拆迁人承担。但入网费（即碰头费）按政府相关部门规定的标准由被拆迁人自行缴纳。4、其它事项，拆迁政策有变动，按新政策执行。5……。备注：自安置之日起18个月甲方负责提供乙方房产证、土地证的相关手续，如过期按国家规定予以办理。”
被告开发的用于原告回迁安置的福山区佳安花园3号楼于2008年2月1日经验收合格，已具备交付条件。2009年4月20日，被告在烟台日报发布回迁公告，内容为：“经研究，定于2009年4月30日（星期四）上午9：00开始在福山区城市建设房屋拆迁办公室（南苑街82号），对烟台佳安房地产开发有限公司原商业局家属楼拆迁中，被确定为回迁至佳安花园2#、3#楼被拆迁户进行回迁安置。具体安排时间：2009年4月30日（星期四）上午9：00开始对佳安花园2#、3#楼的被拆迁户进行回迁安置；届时请上述拆迁区域内符合回迁安置条件的被拆迁户持拆迁安置协议书原件准时参加。此次回迁临时安置补助费统一截止到2009年4月30日。咨询电话：0535-2136261。拆迁人：烟台佳安房地产开发有限公司。委托人：烟台市福安房屋拆迁有限公司。2009年4月20日。”
原告至今没有得到回迁安置。究其原因，原告认为被告违约，称回迁办理交接手续时，被告未按规定收取52元／㎡的碰头费，而是向其收取97元／㎡，该项费用远远高于福山区热力公司规定的价格，且未配备小棚，基础设施也不到位。被告则认为，原告未办理回迁安置手续，责任在自己。
为支持其主张，原告向本院提交了如下证据：
1、烟台市福山区物价局、财政局、建设管理局于2007年5月16日颁发的烟福价（2007）9号“关于城市供热基础设施配套费标准的补充规定”，其内容为“各有关单位：根据区政府《关于印发福山区城市基础设施配套费收取实施细则的通知》（烟福政发（2004）29号），现就城市供热基础设施配套费的有关问题，做如下补充规定：一、旧城区过去没有缴纳供热工程集资的用户，现需集中供热的，用户应与供热企业签订相关协议，缴纳相关城市基础设施配套费。住宅供热，采取室内分户控制系统，收费标准为建筑面积每平方米97元（含室内供热设施、不含分户计量、温控装置）；经批准采用室内供热上供下回垂直串联系统，收费标准仍按区政府烟福政发（2004）29号文件规定执行，即建筑面积每平方米80元（含室内部分）。二、对已实行集中供热的住宅，其室内供暖系统由上供下回垂直串联改为分户控制的，改造费用按建筑面积每平方米30元收取（不含暖气片费用）。三、2004年12月21日前已办理《施工许可证》、或已在区发展计划局立项和受政府委托已签订合同协议的房屋新开发项目，供热基础设施配套费按烟福政发（2004）29号文规定，执行建筑面积每平方米52元。2004年12月22日后办理《施工许可证》、或在区发展计划局立项的房屋开发项目，开发企业不得在住宅房屋销售价格之外，单独收取涉及供热、供气的任何费用。四、本补充规定未涉及的内容，以烟福政发（2004）29号文为准。”对该证据，被告认为其不是国家法律法规，不能作为人民法院审判的依据。
2、2010年7月5日由烟台市福安房屋拆迁有限公司出具的“关于佳安花园部分被拆迁户（原商业局家属楼30户）回迁安置情况”，内容为：“区法院：2007年3月18日，烟台佳安房地产开发有限公司对西山路西，南苑街南区域进行开发，办理了《房屋拆迁许可证》，同日福山区房产管理局对该区域下达了烟房福拆字（2007）第2号房屋拆迁公告。烟台市福安房屋拆迁有限公司作为烟台佳安房地产开发有限公司的委托代理人依据拆迁公告，对该区域原商业局家属楼30户居民开始实施拆迁工作，并于2007年8月该区域30户居民的拆迁工作全部顺利结。具体安置情况：安置在佳安花园2号楼的共5户，安置在佳安花园3号楼的共6户，安置在佳安花园4号楼的共9户，安置在佳安花园7号楼的共10户。2009年4月28日烟台佳安房地产开发有限公司和烟台市福安房屋拆迁有限公司共同在烟台日报上发布佳安花园第一次回迁公告，此次回迁是针对安置在2号楼、3号楼的被拆迁户（共11户）进行回迁。但被拆迁户拒绝回迁，理由是：1、烟台佳安房地产开发有限公司提供的回迁安置小棚面积未达到拆迁方案规定的面积，即‘小棚的使用面积不低于5平方米’。2、烟台佳安房地产开发有限公司收取被拆迁户暖气碰头费为每平方米97元，该项费用远远高于福山区热力公司规定的每平方米52元的价格。3、被拆迁户要求临时安置补助费的发放应截止到回迁户接到回迁安置楼钥匙的时间。针对被拆迁户提出的问题，烟台市福安房屋拆迁有限公司与烟台佳安房地产开发有限公司进行过多次协商，并要求烟台佳安房地产开发有限公司：1、回迁安置小棚面积未达到规定的使用面积，每低于规定1平方米给予1000元的补偿。2、暖气碰头费按照福山热力公司规定每平方米52元的价格收取。经过多次协商，烟台佳安房地产开发有限公司以被拆迁户提出的问题不合理为由拒绝要求，导致被拆迁户多次到市、区信访局集体上访。虽然经区相关部门多次调解，但最终没有达到一致。”被告对该证据的真实性无异议，但认为福安房屋拆迁有限公司不是被告的业务领导，也不是行政领导，无权对被告提出要求，更无权对被告下达命令。这份情况说明只是福安公司推脱责任的理由，不能证明任何实际问题。
为支持其主张，被告向本院提交了如下证据：
2010年10月26日，由烟台市福安房屋拆迁有限公司出具的“关于孙少政回迁情况补充说明”，内容为：“烟台市福山区人民法院：我公司（烟台市福安房屋拆迁有限公司）与烟台佳安房地产开发有限公司于2009年4月29日在烟台日报发布佳安花园2#、3#楼被拆迁户的回迁安置公告：于2009年4月30日上午进行回迁安置，躲迁费支付截止日至2009年4月30日。被拆迁人孙少政至今未到我公司办理相关回迁安置手续。回迁安置业务程序是由被拆迁人到我公司依据拆迁协议规定，双方结清差价并办理相关回迁安置手续。我公司出具交房手续证明，被拆迁人凭此证明到拆迁人（烟台佳安房地产开发有限公司）处领取房屋钥匙使用。特此说明！”。对该证据，原告认为，该说明中说依据拆迁协议规定，被告方恰恰违反了相关的规定，故原告不能接钥匙，是被告方违约在先。
2011年9月2日，本院调查了烟台市福安房屋拆迁有限公司工作人员。当被问到“当时是被告不交钥匙，还是原告不接钥匙”时，其称，“原告应先到我公司办理算账手续，然后我公司出具交房通知，原告拿交房通知到被告处办理交接钥匙手续。被告要求原告交齐暖气碰头费97元／㎡及取暖费、太阳能费，若不交被告就不给钥匙。”对该调查笔录，原告予以认可。被告对笔录的真实性无异议，认为所述交房程序属实，但原告未到拆迁办办理交房手续，因此房屋至今未交付的原因在原告。至于碰头费被告公司是规定97元／㎡，但碰头费的多少与交房无关。
2012年2月27日，本院又调查了福山区热力公司相关工作人员，当被问到“从2007年5月至今，福山区新建房屋开发项目关于供热碰头费的收费标准、依据和收费程序是什么”时，其回答“2004年12月22日，福山区政府制定下发了烟福政发（2004）29号文，其中关于新建工程供热碰头费的收费标准是52元／㎡，该文件至今有效。另外，2007年5月16日福山区物价局、财政局、建设管理局联合下发了烟福价（2007）9号文，该文规定供热碰头费的收费标准也是52元／㎡，也就是说自2004年开始，全区新建房屋开发项目供热碰头费的收费标准都是52元／㎡。交费程序是，开发商将碰头费直接交到建管局，再经财政局返回到我们热力公司。我们是直接向开发商收取，与业主不直接打交道，至于开发商再向业主收取多少，我们就不知道了。”同时，其提供了烟福政发（2004）29号文“关于印发福山区城市基础设施配套费收取实施细则的通知”及“福山区城市基础设施配套费收取实施细则”的复印件（当场由原件复印）。该“实施细则”中关于新建工程配套项目中的供热收费标准明确规定为52元／㎡。对该调查笔录及烟福政发（2004）29号文，原告予以认可。被告对调查笔录的真实性无异议，但认为这只是热力公司工作人员作出的解答，并不是国家法律法规，因此不予认可。对烟福政发（2004）29号文，被告认为该文件系复印件不予认可，并认为即使是真实的，其也不是国家法律法规，不能作为审判的依据。
另查，原告的临时安置补助费（过渡费）由被告按每月每平方米14元支付到2009年4月30日。原告诉请要求被告支付自2009年5月至2011年1月19日的安置补助费18433.8元，计算方式为：62、7㎡（系原告的被拆迁房屋面积）x14元x21个月。诉讼中原告又增加诉请到2011年10月19日，共计26334元，计算方式为：62、7㎡x14元x30个月。诉讼中被告对原告主张的面积及单价无异议，但认为自己不存在违约，不需支付。
此外，关于原告要求被告交付小棚问题：原告称原3号楼底下设计是小棚，但被告没盖，小棚都盖成车库了，3号楼底下南面的车库全部改成小棚了。被告对原告所述无异议，称原规划设计有小棚有车库，但实际盖的时候没建，但原告当初选择不要小棚要车库，所以就没有预留小棚，现在小棚已经归其他业主所有。原告则称当时自己既要小棚又要的车库，并称现在没有小棚了。诉讼中原告变更诉请，要求被告应交付的5㎡小棚按现在的市场评估价格由被告给付货币补偿。经本院委托烟台国诚资产评估事务所鉴定评估，被告拟建的5㎡小棚评估价值为28335元。对评估报告原告表示认可，被告表示对该报告的真实性无异议，但认为这是原告单方申请法院鉴定的，不予认可。
以上事实，有原、被告双方提供的书证、调查笔录、评估报告及双方当事人庭审陈述等证据在案为凭。
本院认为
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、或赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方于2007年5月26日签订的拆迁房屋实物补偿协议及拆迁补充协议，系双方在自愿基础上的真实意思表示。该协议内容不违反国家法律、法规的强制性规定，因而是合法有效的，对原、被告双方具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于供热碰头费，双方在补充协议中明确约定按政府相关部门规定的标准由原告缴纳，而福山区政府及福山区物价局等相关部门制定的（2004）29号文及（2007）9号文，明确规定供热碰头费的收费标准是52元／㎡，但被告却在回迁房屋验收合格后，在与原告办理交接手续时违反规定，按97元／㎡超标收取原告的供热费，实属违约，应承担违约责任。关于临时安置补助费，双方在协议中明确约定原告的临时过渡期限自2007年5月26日至2008年3月31日，被告在自己的拆迁补偿安置方案中承诺过渡期为12个月，超过18个月，自超过之日起，临时安置补助费由其加倍计发，但由于被告的超标准收取供热费及不能履行交付小棚的义务，致使双方达不成共识，至今未办理回迁房的交接手续，则被告应按协议约定继续支付原告的临时安置补助费。原告请求的临时安置补助费26334元，被告对计算的面积及单价无异议，原告主张应予支持。关于回迁房屋的小棚问题，被告在拆迁补偿安置方案中承诺每套回迁住宅无偿配备小棚一个，使用面积不少于5㎡，但被告最终却没有预留小棚。原告现主张应交付的5㎡小棚，由被告按现在的市场评估价格给付货币补偿，应予支持，被告应按评估价格28335元支付给原告。综上，原、被告双方应继续全面履行补偿协议中所确定的各自的义务，被告应承担向原告交付房屋、支付临时安置补助费及小棚货币补偿费的义务。原告所诉于法有据，其请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告烟台佳安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙少政临时安置补助费26334元及住宅小棚货币补偿费28335元，上述共计人民币54669元。
二、被告烟台佳安房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告孙少政交付位于烟台市福山区佳安花园3号楼2单元2层西户住宅楼房一套。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5640元，评估费1000元，共计6640元，由被告承担。因原告已向本院全额预交，故限被告于本判决生效之日起十日内给付原告人民币6640元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判人员
审判长胡光旭
审判员薛梅
审判员车丕山
裁判日期
二〇一二年三月二十日
书记员
书记员于鹏
