审理法院：章丘市人民法院

案号：（2015）章民初字第3913号

案件类型：民事

案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷

裁判日期：2016-05-30

审理经过

原告孙志富与被告章丘市双山街道办事处（以下简称双山办事处）、章丘市第二城市建设综合开发有限责任公司（以下简称二开发公司）、北京龙安华诚建筑设计有限公司（以下简称龙安公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年3月1日、5月27日两次公开开庭进行了审理。原告孙志富及其委托代理人宁仕宏，被告双山办事处的委托代理人于忠，被告二开发公司的委托代理人赵序伟、贾锡彬，被告龙安公司的委托代理人李友震均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告孙志富诉称，原告原在章丘市双山街道办事处芙蓉街有商业门头房一处。2013年1月因城市规划需要，被告双山办事处与原告签订拆迁协议和安置协议，原告的楼房被拆迁。根据安置协议，被告双山办事处在被告二开发公司开发的金盛花园小区内安置楼房一处，安置B区1号楼一单元一、二层商业门头房一处，建筑面积293平方米。根据安置协议，被告双山办事处应当在18个月内建完安置房屋并交付原告使用，但被告未按期交房，后原告与被告双山办事处分别在2014年4月29日和2015年8月13日签订了两份《补充协议》。现在该安置的楼房主体已经完工，原告发现被告给原告安置的楼房不符合《商业建筑设计规范》国家强制标准的要求及双方的合同约定，楼房的垂直高度及其它设施均不符合要求。原告与其他业户多次找被告协商处理，被告拒不理睬。因被告龙安公司的图纸存在设计缺陷，被告双山办事处和二开发公司也存在过错，致使给原告安置的楼房不符合《商业建筑设计规范》的相关规定及安置协议的约定，严重影响原告安置房的使用，并严重侵害原告的合法权益。根据有关的法律规定，三被告应当对给原告造成的经济损失承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告继续履行安置协议书和补充协议，并承担违约责任；2、被告赔偿原告经济损失1200000元（具体数额以鉴定为准）；3、被告承担本案的诉讼费用及鉴定费用。

被告辩称

被告双山办事处辩称，1、第一被告的诉讼主体不适格。本案案由确定为建设工程合同纠纷，双山办事处与原告不存在建筑工程合同关系。2、第一被告与原告所签拆迁协议书和安置协议书系无效合同。因原告拆迁房屋的土地是集体土地，所有权人是双山办事处白泉村委会，应办理集体土地征收程序，收回集体土地使用权的主体应系白泉村委会，或者是国家土地征收部门，非第一被告。3、原告诉称因安置楼不符合商业建筑设计规范因家强制性标准的要求，因该宗土地已经招拍挂，有相应的建设单位及设计单位，故原告所诉与第一被告无关。4、因本案所涉及的土地为集体土地，因集体土地的拆迁安置问题非人民法院受案范围。5、原告起诉所依据的拆迁协议和安置协议，并没有约定安置房的种类及相关设计结构等标准，原告所诉无事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告起诉。

被告二开发公司辩称，第一，因本案所涉及土地为集体土地，因集体土地的拆迁安置补偿问题非人民法院受案范围，对该类纠纷我国目前没有明确的法律规定，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序予以处理，也缺乏明确的立法依据，故人民法院受理此类案件于法无据，应驳回原告起诉。原告依据拆迁及安置协议要求被告继续履行合同，但是从该两份协议看出，虽然上述协议约定了安置房屋面积等相关内容，但是没有约定安置房的种类及相关设计结构等标准，故原告以此为依据主张权利，人民法院处理缺乏按照合同约定裁判的事实依据及法律依据。此类纠纷案件系由当地人民政府按照经济和城市发展建设的需要推动及实施，拆迁安置补偿的问题应由政府统筹安排。第二，本案立案案由错误。建设工程合同是承包人进行建设，发包人支付价款的合同，本案原告主张的诉讼请求及事实及理由与建设工程合同毫无关系，原告并非承包人，本案实质为房屋拆迁安置补偿合同纠纷。第三，原告列我公司为被告系被告主体不适格，根据原告的诉讼请求，其所主张的履行合同赔偿损失，但我公司与原告之间没有任何书面及口头合同，根据合同相对性原则，继续履行合同只有合同的当事人之间才能实际履行，原告的诉讼请求无法对第二被告产生约束，及实际影响，因此列我公司为被告主体不适格。第四，根据第一被告与第二被告之间的协议书，涉案项目从设计、规划、勘察、道路硬化、绿化、配套设施以及回迁户的安置，都是由第一被告负责并承担相关费用，因此我公司所建设房屋是基于与第一被告之间的约定，所建房屋的质量要符合第一被告与我公司之间的合同约定，应视为我公司已经履行了相关义务，至于第一被告与其他人，包括原告之间的协议，对我公司没有任何约束力，也不产生由我公司承担违约责任的法律后果。第五，原告诉状中所列诉讼请求没有事实依据。

被告龙安公司同意第二被告的答辩意见。

本院查明

经审理，本院对以下事实予以确认，1、为加快旧城改造步伐，提高城市品位，改善人居环境质量，2013年1月17日，双山办事处城市管理办公室与原告签订拆迁协议书一份，双方对拆迁补偿、拆迁期限、拆迁安置、奖励政策等进行了协商，并签订了该拆迁协议。同日，双山办事处与原告签订了安置协议书，根据安置协议，双方对楼房的位置、标准，安置房屋的位置，安置价格，房屋差价，安置房屋的建设期限，付款方式，违约责任进行了约定。后双方又于2014年4月29日、2015年8月13日就安置问题签订了两份补充协议。

2、原告被拆迁的房屋位于章丘市双山街道办事处芙蓉街，系于2004年办理了房产证，房产证号为章房权证城字第11883号，建筑面积为318.77平方米，系私产、商业用房。但该房产证上土地使用情况相关栏目为空白，原告也没有办理涉案土地的土地使用权证。本院遂依职权至章丘市档案馆、章丘市不动产登记中心调取了相关证据证实，原告办理房产证的依据是章丘县土管局文件章土管字（92）第91号文和章丘市人民政府文件章政发（2001）62号文。章土管字（92）第91号文内容为：关于旭升乡乡镇企业办公室等三单位使用土地的批复旭升乡政府：经研究同意，你乡乡镇企业办公室建农业科技服务公司，使用白泉村非耕地六千六百平方米。你乡乡镇企业办公室建农业机械服务公司仓库，使用白泉村非耕地六千六百平方米。你乡乡镇企业办公室建农机公司宿舍，使用白泉村非耕地六千六百平方米。希按照协议做好土地补偿工作。章政发（2001）62号文的主要内容为，章丘市调整部分行政区划，包括撤销旭升乡，成立双山街道办事处。

以上事实，有原告、三被告的陈述，及原告孙志富向法庭提供的拆迁协议、安置协议书，补充协议两份，拆迁实施方案明白纸，照片一宗，图纸2份，房屋所有权证、选址意见书、鲁政土字[2005]18号即山东省人民政府关于章丘市2004年第十七批次城市建设用地的批复（复印件），章丘市国土资源局挂牌出让国有建设用地使用权公告、二开发公司成交打印件一份、章丘市人民政府关于向章丘市第二城市建设综合开发有限责任公司出让国有土地使用权的批复（复印件），第一被告提交的土地登记卡复印件，及本院调取的房屋所有权（转移）登记申请审批书一份，章丘市人民政府文件章政发（2001）62号文“章丘市人民政府关于调整部分乡镇行政区划的通知”，章丘县土地管理局文件章土管字（92）第91号文“关于旭升乡乡镇企业办公室等三单位使用土地的批复”，章丘县土地管理局文件章土管字（92）第82号文“关于旭升乡卫生院等三单位使用土地的批复”等证据所证实。

本院认为

本院认为，我国土地管理法第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”。本案中查明，原告用于建设商业住房的土地，系原旭升乡白泉村的集体土地（非耕地），是原章丘县土管局批准原旭升乡政府用于兴办公共设施和公益事业的。在没有改变此土地使用权的情况下，原告在涉案土地上建造属于个人私产的商业住房，显未取得合法的土地使用权。

再者，乡级行政机关因城市建设的需要，对农村集体土地上房屋进行拆迁，整合土地进行开发建设。相关的拆迁步骤、拆迁办法和补偿办法都是由行政机关制定和实施的。此种大规模、大面积的村居整合或房屋拆迁，一般都是地处城郊结合带的乡镇政府按照经济社会发展和城市建设的需要来推动和实施的，被拆迁房屋的安置补偿问题也应当由政府统筹作出安排。该类纠纷，既不是农村集体土地征收过程中的地上物补偿纠纷，也不是城市房屋拆迁安置纠纷。对集体土地上的房屋拆迁安置补偿问题，我国目前尚无明确的立法规定，由此产生的争议是否可以通过民事诉讼程序予以处理，也缺少明确的立法依据，人民法院受理此类民事诉讼于法无据，不属于法院民事案件的受理范围。遑论本案中原告并未取得合法的土地使用权，此种情况下的房屋拆迁补偿纠纷，亦应不属于人民法院民事案件的受理范围。

至于原告庭审中所称涉案土地早于2005年即因山东省人民政府鲁政土字[2005]18号文转为国有土地，本院认为因原告自建房时至现在并未取得合法的土地使用权，非涉案土地合法的使用权人，涉案土地是集体所有，还是已转为国有，与本案的处理结果无关联性。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：

裁判结果

驳回原告孙志富的起诉。

如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。

审判人员

审判员刘焕敏

裁判日期

二○一六年五月三十日