审理法院：南昌市中级人民法院
案号：（2017）赣01民终1610号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2017-08-28
审理经过
上诉人南昌煤制品有限公司因与被上诉人南昌恒立实业有限公司、原审第三人王守庭等人房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2245号之一民事裁定，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人诉称
南昌煤制品有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销南昌市东湖区人民法院作出的（2015）东民初字第2245号之一民事裁定书；2、请求二审法院依法指令一审法院对本案进行审理；3、二审诉讼费用全部由被上诉人承担
事实和理由：一、一审裁定认定事实错误，本案中的煤制品公司11户职工（未房改房）第三人与煤制品公司有直接的利害关系，且煤制品公司是基于《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补充拆迁安置协议》而非《协议书》为11户职工（未房改房）向恒立公司主张权利，不受《协议书》中仲裁条款约束。
根据：第一，《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》第六条约定：“根据市政府办公厅《关于同意南昌煤制品有限公司改制的批复》（洪府厅字[2006]153号）文件精神规定，同意由受让方负责就地进行还建，总面积为23404.13m2，其中佘山路98号为16676.13m2。二七南路24号为6728m2，总户数为361户，其中佘山路98号276户，二七南路24号85户（附件三：甲方证明）。”；第二，《补充拆迁安置协议》第二条约定：“乙方（恒立公司）负责对本协议第一条所涉拆迁户的房屋还建，并按照以下具体还建标准执行：甲方拆迁完成后，乙方按照甲方要求的户型，由乙方出资在原地为上述所有未房改房职工还建总面积14174.98平方米的经济适用房（以实际需还建面积为准）。”及“（6）以上三类拆迁户所还建房屋的产权证、土地证、水电一户一表的安装均由乙方负责办理并承担相关费用，如涉及房产税和维修基金应由拆迁户自行承担（以政府部门实际单据为准）。”；第三，《佘三路职工住户拆迁、还建明细表》等证据材料可知：
煤制品公司与恒立公司签订的《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补充拆迁安置协议》已近明确约定恒立公司为包括11户职工（未房改房）第三人在内的236户职工（未房改房）还建合格户型及办理产权证等相关证件的义务，而煤制品公司正是基于前述两个合同约定起诉恒立公司要求履行煤制品公司的一审的前两个诉讼请求，并不是基于11户职工（未房改房）第三人与煤制品公司。恒立公司签订的《协议书》。而且11户职工（未房改房)第三人与煤制品公司、恒立公司三方并不是基于《协议书》中的房屋拆迁情况、拆迁补偿、被拆迁人补交房款等内容产生争议。
故综上，根据合同相对性原则，煤制品公司有权基于《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补充拆迁安置协议》中约定要求恒立公司履行煤制品公司为11户职工（未房改房）合法权益提出的一审前两个诉请，不受《协议书》中的仲裁条款约束。本案煤制品公司的11户职工（未房改房）与煤制品公司有直接利害关系，煤制品公司在本案中是适格的诉讼主体。
二、一审裁定认定事实和适用法律均存在错误，本案中的煤制品公司40户职工（房改房）与煤制品公司有直接的利害关系，最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条恰恰证明煤制品公司就40户职工（房改房）拆迁、安置争议应当由一审法院作为民事案件受理。
根据：第一，《江西南昌市国有土地使用权出让合同》第七条明确规定：“受让人（恒立公司）需履行竞买时与南昌市煤制品公司、市商贸委签订《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》。”；第二《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》第六条约定：“根据市政府办公厅《关于同意南昌煤制品有限公司改制的批复》（洪府厅字[2006]153）文件精神规定，同意由受让方负责就地进行还建，总面积为2304.13m2，其中佘山路98号为16676.13m2。二七南路24号85户（附件三：甲方证明）。”；第三，《补偿拆迁安置协议》第二条约定：“3、甲方厂区内的职工房改房如需拆迁，应由乙方与职工个人协商按有关规定确定条件、并签订拆迁还建协议，甲方应给予配合。”；第四，恒立公司在2012年4月20日《关于五层楼房改房未拆迁情况汇报》中承认“根据当时拍卖挂牌条件、土地应净出让，由于该企业改制等多因素，拆迁由南昌煤制品公司与南昌恒立实业有限公司共同完成····房改房拆迁工作由我司牵头，煤制品公司协助完成···”第五，《佘山路职工住户拆迁、还建明细表》等证据材料可知：
佘山路90号的一号楼40户的住房（房改房）属于恒立公司应负责拆迁工作的范围，恒立公司实际上与煤制品公司达成对40户职工（房改房）按当时拍卖挂牌条件进行拆迁、安置的协议，并牵头了40户的住房（房改房）的拆迁工作。但根据2012年7月25日《关于对佘山路98号五层楼问题协调会纪要》和2012年8月22号《关于对佘山路98号房改房拆除重建的报告》可知恒立公司不履行之前达成的按当时拍卖挂牌条件拆迁、安置40户的住房（房改房）协议，使得煤制品公司、40户职工（房改房）与恒立公司产生争议，逼迫40户职工（房改房）不断上访。煤制品公司基于与恒立公司双方签订的《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补偿拆迁安置协议》已经明确约定恒立公司按照当时拍拍卖挂牌条件进行拆迁的义务起诉恒立公司依约落实40户职工（房改房）拆迁、安置工作。故40户职工（房改房）与煤制品公司有直接利害关系。
最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿。安置等案件问题的批复》（法复[1996]12号）（现行有效）第二条规定：“拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向法院起诉的，法院应当作为民事案件受理。”该第二条规定意思为：“无论当事人是否达成拆迁补偿安置协议，只要未经行政机关裁决，当事人都有提起民事诉讼的权利，且法院应该作为民事案件受理。”煤制品公司诉请的要求恒立公司依约落实与贵司40户房改房职工拆迁、安置工作问题的争议从未申请行政机关进行裁决，按照最高院《关于受理房屋拆迁、补偿。安置等案件问题的批复》第二条规定，该争议一审法院应当作为民事案件受理。
三、一审裁定存在严重违反法定程序的错误，对与本案有直接利害关系的40户职工（房改房）申请作为第三人加入办案的请求置之不理，遗漏了当事人。
恒立公司与南昌市国土资源局签订的《江西省国有土地使用权出让合同》、煤制品公司与恒立公司签订的《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补偿拆迁安置协议》及恒立公司多次的承诺中均明确约定40户职工（房改房）的住房属于协议约定的拆迁还建面积的一部分，而恒立公司应与40户职工（房改房）协商拆迁还建方案，且煤制品公司提出的诉讼请求中涉及落实40户职工（房改房）拆迁、安置工作。40户职工（房改房）认为作为有独立产权证的户主，有权参与一审中来了解拆迁、安置工作中具体内容、条件及其他与申请人息息相关的事宜，故该诉请的审理结果涉及40户职工（房改房）的切身利益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果佟他有法律上的利害关系，可以申请参加诉讼或者由法院通知其参加诉讼。”可是40户职工（房改房）有权参与一审，40户职工（房改房）在一审开庭前已书面向一审法院申请加入诉讼，且在一审庭审中明确提出加入诉讼中，但一审法院对此置之不理，这已严重违反法定程序，遗漏了当事人。
综上，被上诉人恒立公司违反诚实信用原则，在开发恒立世纪经典一期11#楼时，擅自将11#楼1层规划为储藏间改为住宅并安置给第三人，造成11#无法办理竣工验收备案手续及房屋产权登记手续及违反按当时拍卖挂牌条件进行拆迁、安置40户职工（房改房）的协议使得40户职工（房改房）拆迁、安置工作至今仍为落实的事实已经严重侵害了煤制品公司、11户职工（未房改房）和40户职工（房改房）的合法权益，并导致11户职工（未房改房）和40户职工（房改房）等长期上访。煤制品公司、11户职工（未房改房）和40户职工（房改房）本想通过诉诸法律途径维护公平正义，但一审法院作出的（2015）东民初字第2245号之一民事裁定书在认定事实和适用法律存在错误，且严重违反法定程序，且裁定驳回起诉的理由属于案件实体审理范围内的问题，上诉人认为如不就本案进行实体审理将无法查清本案事实真相，更无法保障被一审法院遗漏的40户职工（房改房）等当事人的合法权益。故上诉人向贵院提起上诉，望贵院依法撤销东湖法院作出的（2015）东民初字第2245号之一民事裁定书，并依法指令一审法院对本案进行审理。
南昌煤制品有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判决被告将位于佘山路98号的“恒立世纪经典”11号楼原规划为储藏间等公用设施，后被被告擅自改为住宅的房屋恢复功能，以通过规划验收并向原告重新交付11套符合规划条件的还建房（面积约765m2），同时赔偿原告11户职工在原安置中的装修费用、搬迁出原安置房的费用以及其他因逾期交房所产生的一切损失（暂计20万元）；2、请求判决被告履行合同义务，负责为全部约8245.51m2（具体面积以实际测量为准）212套还建房办理房屋产权证、土地证并承担相关费用及逾期办证给原告造成的一切损失；3、请求判决被告履行合同义务，落实与原告40户职工（房改房）拆迁、安置工作；4、请求判决被告承担全部诉讼费。2015年9月17日，南昌煤制品有限公司变更诉讼请求：1、请求判决被告依约履行合同义务，将改变规划交付的11号楼的部分房屋恢复规划原状；2、请求判决被告依约履行合同义务，向原告职工重新交付11套符合交付条件的还建房（面积约765m2）；3、请求判决被告赔偿11户职工在原安置房中的装修费用、搬迁出原安置房的费用以及其他因逾期交房所产生的一切损失；4、请求判决被告依约履行合同义务，负责为全部212套（约8245.51m2，具体面积以实际测量为准）还建房办理房产证、土地证并承担相关费用及逾期办证给原告造成的一切损失；5、请求判决被告依约履行合同义务，落实与原告40户职工（房改房）拆迁、安置工作；6、请求判决被告承担本案诉讼费。
2017年2月15日，南昌煤制品有限公司再次变更诉讼请求：1、请求判决被告赔偿原告损失9715500元（11套变更规划还建房共计765m2×12700元/m2）；2、请求判决被告赔偿原告11套安置房中的装修费255030元；3、请求判决被告依约履行合同义务，落实与原告40户职工（房改房）拆迁、安置工作；4、请求判决被告承担本案诉讼费。
一审法院认为：2007年5月28日，被告以捆绑挂牌受让方式取得了JDG0712宗地（两宗土地位置：二七南路以西、11.333亩；佘山路以东、44.897亩）土地使用权。在上述宗地挂牌出让过程中，原、被告分别于2007年4月29日、2007年9月6日签订《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补充拆迁安置协议》各一份，协议约定，原告所涉佘山路98号、二七南路24号地块建筑总拆迁面积合计13344.25m2（不含佘山路106号房改房），其中：未房改房9170.07m2，259户（包括佘山路8245.51m2，227户；二七南路924.56m2，32户），房改房4174.18m2，50户（二七南路70号），被告负责对上述所涉拆迁户的房屋原地为所有未房改房职工还建，还建总面积14174.98m2。此后，原、被告作为拆迁人、第三人作为被拆迁人，原、被告与第三人自2007年11月7日至2011年4月23日期间先后就房屋拆迁补偿安置签订《协议》，其中《协议》第9条约定，“因履行协议发生争议，由当事人协商解决，协商不成的，递交南昌市仲裁委员会仲裁。”此后，原、被告将恒立·世纪经典一期11#楼1楼房屋分别交付给第三人使用。其中：王守庭居住11#楼1单元102室、张精勇居住11#楼3单元102室、徐宏飞居住11#楼2单元101室、陈航居住11#楼5单元101室、张微居住11#楼5单元102室、胡小凤居住11#楼1单元101室、朱玉明居住11#楼4单元102室、张丁根居住11#楼3单元101室、李彩水居住11#楼3单元103室、魏海坚居住11#楼4单元101室、张精兵居住11#楼2单元102室。由于被告在开发恒立·世纪经典一期11#楼时，擅自将11#楼1层规划为储藏间改为住宅并安置给第三人，造成11#楼无法办理竣工验收备案手续及房屋产权登记手续，第三人因此曾多次上访，但存在问题均未解决。现原告向本院提起诉讼，要求被告赔偿原告损失9715500元（11套变更规划还建房共计765m2×12700元/m2）和赔偿原告11套安置房的装修费255030元。虽然原、被告就房屋拆迁、还建、安置签订了《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补充拆迁安置协议》，但原、被告后又分别与第三人就拆迁安置补偿签订了《协议》，且在该《协议》中约定发生争议由南昌市仲裁委员会仲裁，故对第三人就11#楼第1层房屋瑕疵争议，应由第三人向南昌仲裁委员会申请仲裁。所以，原告与本案没有直接的利害关系，故原告诉讼主体不适格，其起诉应予驳回。另外，关于原告请求被告依约履行合同义务，落实与原告40户职工（房改房）拆迁、安置工作问题，因该诉求涉及拆迁，在当事人双方未签订拆迁补偿安置协议前，根据最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条的规定，原告诉请的拆迁争议不属于民事案件受理范围，故对原告就40户职工拆迁、安置争议的起诉，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第（四）项，第一百二十四条第（二）项，第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告南昌煤制品有限公司的起诉。原告南昌煤制品有限公司预交案件受理费32470元，退回原告南昌煤制品有限公司案件受理费32470元。
本院认为
本院认为，现原告南昌煤制品有限公司提起诉讼，要求被告南昌恒立实业有限公司赔偿原告损失9715500元（11套变更规划还建房共计765m2×12700元/m2）和赔偿原告11套安置房的装修费255030元。虽然原、被告就房屋拆迁、还建、安置签订了《房屋拆迁、还建、偿还债务等补偿协议》和《补充拆迁安置协议》，但南昌煤制品有限公司、南昌恒立实业有限公司之后又分别与第三人就拆迁安置补偿签订了《协议》，且在该《协议》中约定发生争议由南昌市仲裁委员会仲裁，故对第三人就11#楼第1层房屋瑕疵争议，应由第三人向南昌仲裁委员会申请仲裁。故原审法院以原告与本案没有直接的利害关系、原告诉讼主体不适格为由驳回其起诉并无不当。另外，关于原告请求被告依约履行合同义务，落实与原告40户职工（房改房）拆迁、安置工作问题，因该诉求涉及拆迁，在当事人双方未签订拆迁补偿安置协议前，根据最高人民法院《关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条的规定，原告诉请的拆迁争议不属于民事案件受理范围，故原审法院对原告就40户职工拆迁、安置争议的起诉予以驳回亦无不当。
综上，上诉人南昌煤制品有限公司的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条规定，裁定如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判人员
审判长周治国
审判员熊达和
审判员彭岚
裁判日期
二〇一七年八月二十八日
书记员
书记员成恋
