案 由 房屋拆迁安置补偿合同纠纷
案 号 （2020）辽民终1326号
上诉人沈阳市沈河区城市建设局（以下简称沈河城建局）因与被上诉人王美琪、被上诉人辽宁丽嘉百货有限公司（以下简称丽嘉百货）及原审被告沈阳市沈河区人民政府（以下简称沈河区政府）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。沈河城建局、沈河区政府的共同委托诉讼代理人姜春连，王美琪的委托诉讼代理人刘艳珊、陈蓓蓓，丽嘉百货的法定代表人冯宇及委托诉讼代理人章学峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
沈河城建局上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回王美琪的诉讼请求，或降低安置补偿费及延迟交付房屋损失费用。2.对王美琪的安置补偿费用及延迟交付房屋损失费用由丽嘉百货承担；3.一、二审诉讼费用由王美琪承担。事实与理由：1.原审认定沈河城建局违约导致不能实现合同目的，属事实认定不清。（1）关于房屋面积问题。沈河城建局提供的测绘单中已明确表明，诉争房屋的分摊面积为55.92平方米，建筑面积621.16平方米，套内面积565.24平方米，与王美琪要求的建筑面积569平方米仅差3.76平方米，并未对王美琪使用房屋造成根本上的影响。（2）关于诉争房屋的楼梯使用问题。王美琪签订本协议的目的在于取得商业用房，获得商业经营性收益，而非取得一专属使用楼梯。综上，假使沈河城建局履行合同义务存在瑕疵，王美琪仍可以实现其商业经营的合同目的，并不属于根本违约导致合同目的不能实现的情形。2.假使认定不能实现合同目的，原审计算安置补偿费用的标准错误，且不符合合同约定。《回迁安置协议书》第八条第1项约定适用的前提是异地安排的情况，并非是本案所涉情形。同时，《回迁安置协议书》第二条是双方关于案涉房屋市场价格的真实意思表示，故假使认定沈河城建局应支付安置补偿费，也应当按照此标准计算。3.《回迁安置协议书》约定的迟延交付房屋违约金过高，应适当予以调减。违约损失应当以守约方的实际损失为基础，兼顾违约方的过错程度、预期利益以及合同的履行情况等因素综合考量。损失填补是违约责任承担的基本要求，在王美琪没有证据证明其损失存在的情况下，按照案涉协议约定的年租金双倍计算，明显过高，应依法予以调减。同时，沈河城建局对未能完全按照约定交付房屋并不存在违约的故意，且一直在能力范围内积极推进《回迁安置协议书》的依约履行。根据公平原则，应依据王美琪的实际损失，兼顾合同的履行情况、沈河城建局的过错程度以及王美琪的合同预期利益等综合因素适当调减违约金额。4.假如认定王美琪存在安置补偿费用损失和迟延交付房屋损失，该责任也应由被上诉人丽嘉百货承担。诉争房屋由丽嘉百货承建，该房屋的地址、面积、结构与质量等约定均与《回迁安置协议书》的约定相同。同时，根据《施工及回购协议》第九条，该赔偿责任也应由丽嘉百货承担。且沈河城建局在一审中已经提出追加丽嘉百货为共同被告的申请，为减轻当事人诉累，减少司法成本，应判令丽嘉百货承担对王美琪的安置补偿费用和迟延交付房屋损失费用。
王美琪辩称，1.沈河城建局拟交付的房屋，不符合合同约定，导致合同目的不能实现，一审法院认定事实清楚、证据充分。(1)沈河城建局拟交付的房屋，即使按照其主张的建筑面积为621.16平，但设备间公摊面积为55.92平，严重违反了设备间公摊面积不超过10平的约定。沈河城建局主张门脸宽度为9.22米，但大厦公用楼梯就占据了4.6米，剩余的门脸宽度不足5米，与协议约定完全不符。且沈河城建局也未按照协议约定向王美琪交付房屋平面、立面设计图，及协议第七条约定的由沈阳市规划土地局审定并加盖沈河城建局和开发商印章的标准施工图复印件，导致拟交付的房屋不符合约定，王美琪签订合同的目的已经无法实现。(2)案涉房屋一层用途为门厅，为整个大厦的门厅，根本不能作为经营场所使用（事实上，二、三、四层也存在相同的情况）；案涉房屋内的防火门与楼梯系整个大厦的消防通道，供整个大厦使用，属于公用空间；而且，为查明事实，一审法院也曾多次到案涉房屋现场进行了实地勘察。王美琪对案涉房屋不可能享有独立占有、使用、处分的排他物权，沈河城建局已构成根本性违约，合同目的无法实现。2.一审判决参照异地安置标准给付货币补偿，符合协议约定与法律规定。沈河城建局不仅未在协议约定的2015年6月30日前交付房屋，其在多年后拟向王美琪交付的房屋也严重不符合合同约定，合同目的无法实现，故王美琪参照《回迁安置协议书》第八条第一款约定的异地安置的货币补偿标准主张货币补偿，既符合协议约定，也符合法律规定。沈河城建局所主张的4万元标准，根据协议第二条约定，系沈河城建局向王美琪交付了符合协议约定的房屋后，如所交付的房屋实际面积超出569平，超出面积按照每平方米4万元计算，并非是双方对案涉房屋市场价格的约定，沈河城建局的主张无事实与法律依据。3.协议中关于违约金的约定，不属于约定过高的情形。《回迁安置协议书》第八条第一款中约定的违约金系双方在充分考虑了房屋经营收入获利及物价增长问题，且参照了租金损失和过渡补偿费用的标准，最终一致同意按照年240万元计算，因此不属于约定过高的情形，按照此标准计算违约金既符合协议约定，也符合法律规定。且根据《回迁安置协议书》第八条第一款中的约定不仅迟延交付房屋，多年后拟交付的房屋还严重不符合协议约定，原审法院虽按照每年240万元的标准计算违约金，但其仅支持了2015年7月1日至2018年7月1日的违约金，判决的违约金总金额仅720万元，但根据《回迁安置协议书》第八条第一款中约定的违约行为及王美琪的损失，实际自2015年7月1日起，持续至今，故一审判决的三年违约金，仍不足以弥补王美琪5年半的损失，更不存在违约金过高的情形。另外，关于沈河城建局主张的安置补偿费用损失和迟延交付房屋损失，应由第三人承担的问题。沈河城建局与丽嘉百货之间的协议与王美琪无关，根据合同相对性原则，沈河城建局系案涉协议的合同相对方，故协议责任应由其承担。如果沈河城建局认为其与丽嘉百货之间有协议约定，可另行向丽嘉百货主张。
丽嘉百货辩称，1.沈河城建局所述责任由丽嘉百货承担没有事实依据。丽嘉百货不是本案《回迁安置协议书》中的一方主体，不具合同相对性。其协议不能约束及适用于丽嘉百货。其《回迁安置协议书》性质、签订目的与丽嘉百货、沈河城建局签订的《中街同仁堂地块非住宅产权调换房屋施工及回购协议》有着根本不同，包括违约责任等条款的约定、标准、适用等是其双方的协商结果，与丽嘉百货无关，且对回迁安置协议书内容也不知情。丽嘉百货与沈河城建局之间不同于本案的回迁安置关系，期间该地块的征收、拿地、建设等诸多环节非常复杂，且时间跨度之大，同时包括就地块在沈河区政府征用中出现的各项问题，以及导致丽嘉百货在开发建设的中断、土地被退回、竣工后无手续验收等诸多问题，就本案来讲，包括延期交付等都不是丽嘉百货造成的。2014年10月该房屋已经竣工，包括消防等均已完成审批，因沈河区政府征收中的一些纠纷未解决，导致丽嘉百货没有相关手续进行验收。后来历经很长时间后，最后政府只能退回部分征用地块，丽嘉百货才在2017年办理相关手续，最后在2018年通过全部验收。关于新的消防规定也是在此期间出台并适用的。所以沈河城建局不能简单的对两份不同的合同进行类比，在没有查明具体相关事实及书面约定等情况下直接要求丽嘉百货承担责任，不但有失公允也无事实和法律依据。2.一审判决丽嘉百货不承担责任没有异议。丽嘉百货作为一审第三人，对于判决书中第9页“按照新规标准，疏散楼梯宽度不满足消防要求，丽嘉百货在未经原告同意下，私自将原告门市房墙体打通作为消防通道，以满足商场消防要求”这一认定有异议。一审审理期间经多次庭审，内容均为回迁安置协议及房屋状况审查，丽嘉百货只参加一次庭审，之后法院并未通知丽嘉百货到庭，最后就消防验收等证据材料单独通知丽嘉百货做了质证意见，丽嘉百货已明确提出是消防部门告知丽嘉百货消防验收适用新标准，具体处理也是消防部门要求的，不存在丽嘉百货单方、私自处理消防通道的事实,沈河城建局也是知情的。
沈河区政府陈述称，同意沈河城建局的意见。
王美琪向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付安置补偿费用6543.5万元（共569平方米，暂按照每平方米11.5万元的价格计算，应按照实际支付安置补偿费用时确定价格并计付）；2.判令被告立即赔偿原告损失1020万元（自2015年7月1日起至2018年7月1日，按照年租金240万元，自2018年7月1日起，每年以增加租金60万元比例逐年叠加，暂计算至2019年7月1日，应支付至实际付清之日止）；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院审理查明：
2012年11月28日，沈河城建局作为甲方与乙方王美琪签订《回迁安置协议书》，协议主要约定：甲方为中街邮局地块拆迁人，乙方为中街邮局地块拆迁范围内沈河区朝阳街104号门市房（1-5层，建筑面积569平方米）的房主。一、甲方在中街邮局地块向开发商在此地段所建商厦中购买一处商业门市房，实测建筑面积569平方米，以房屋东侧、北侧外墙面和西侧、南侧墙体中心线为准进行实测，除设备间外（设备间公摊面积不超过10平方米），不再承担商厦的其他任何公摊面积。设备间公摊面积数和原569平方米回迁建筑面积之和，要落实在私有房屋产权证上，层数1-4层作为乙方的回迁安置用房。……该商业用房实测建筑面积569平方米，每层均为142.25平方米左右（本协议所附该房屋具体位置图必须经甲方和开发商盖章并经乙方确认。本协议还应附该房屋平面、立面设计图、待有关部门批准后提交乙方。在房屋设计方案未批准前，甲方负责与开发商沟通，在能获得有关审批部门同意的前提下，满足乙方房屋内部设计要求）。同时，该商业用房应当具备如下条件：（1）……经验收后具备沈阳市质量验收合格证书及消防验收合格证书。（2）门脸宽度不低于9米，进深长度不低于15.8米。……。该房屋同时应具备独立计量的供水系统……及所需要的其他消防设施、设备等国家规定的在售商业用房标准的配套设施。……每层要有消防安全通道和安全门设施。如不设置消防安全通道和安全门，造成消防验收不合格，导致乙方无法出租或自营，视为甲方违约。二、甲方保证在2015年6月30日前交房，甲方保证交付房屋实测面积不少于569平方米，如超出乙方569平方米的回迁面积，乙方需按实际超出面积，以每平方米4万元的标准补交超额款。……四、甲方保证乙方对回迁房屋569平方米的建筑面积享有完全的排他物权，乙方有权在该独立产权的房屋内依法自主经营和管理，甲方无权干预。……五、从2012年7月1日起至交房为止乙方出租房屋的过渡费用，按每月10万元的标准由甲方支付给乙方。甲方在本协议签订后一次性向乙方支付36个月的过渡费共计360万元，待甲方按此协议约定达标交房后，按照实际过渡日期多退少补进行结算。六、关于乙方提出的其他损失，经协商甲方对乙方的损失费、房屋鉴定费、修复、加固及装修预算费用共计60万元给予一次性补偿。七、甲方支付乙方过渡费和其他损失费共计420万元后，同时提供甲方为乙方购买所建商厦中由沈阳市规划土地审定的标准施工图复印件并加盖甲方和开发商法定有效印章交付乙方。但考虑甲方与开发商施工紧迫，乙方暂同意甲方提供为乙方回迁安置的具体位置图后，乙方将沈河区朝阳街104号569平方米建筑面积的门市房交给甲方拆除。八、违约责任。（1）甲方保证并承诺，在中街邮局地块购买一处建筑面积不少于569平方米商业门市房，作为乙方的回迁安置用房，接受乙方不在其他任何地段选址的回迁要求。如果甲方未在本协议约定的期限内向乙方交付回迁安置商业用房，或向乙方交付的回迁安置商业用房未在本协议约定的地址，或甲方交付的回迁安置商业用房实测面积不符合本协议约定，或甲方交付安置回迁商业用房未达到本协议约定任何一种条件，甲方承担违约责任。违约责任按照该地段569平方米年经营收入所获利益及逐年物价增长指数两项之和综合计算，比照现行年租金120万元为基数，由甲方向乙方支付双倍年租金240万元，计算时间以2015年7月1日起至2018年7月1日止；若甲方届时仍不能为乙方提供本协议约定地段之商业用房或所有功能按协议未能达标，该违约责任从2018年7月1日起，每年以增加租金60万人民币逐年叠加，至商业用房所有功能按协议约定达标，交付乙方正常使用为止。若甲方违约，不能按约定在邮局地段为乙方购买商业门市房而改变为乙方异地安置，甲方同意为乙方门市房安置价格以本地段商业门市房现行价每平方米10万元补偿，甲方同意每拖延一年每平方米在10万元基础上再增加安置价格5000元，以此类推，计算时间从2015年7月1日起。协议还对其他条款进行了约定。
协议签订后，王美琪收到沈河城建局支付的过渡费用420万元。
王美琪表示丽嘉百货2018年7月口头通知其收房，其经过现场查看，认为房屋不符合合同约定的交付标准，拒绝接收房屋。沈河城建局、沈河区政府未能说明通知王美琪收房时间。
沈河城建局提供的诉争房屋在房产局备案的房屋建筑面积测算审核分层分户表显示，诉争房屋套内面积565.24平方米，分摊面积55.92平方米。沈河城建局表示分摊面积分摊的是地下室设备间面积。
诉争房屋与南侧的大厦相连，构成整体商厦。
根据案涉房屋的平面图及竣工图显示：诉争房屋独立的消防剪刀型楼梯宽度为2.320米*2=4.640米，而诉争房屋的门脸宽度为9.22米。诉争房屋的与南侧的商厦相连处每一层均有两个逃生防火门，其中涉及覆盖面积一个为2.5米*2.1米，另一个为2.1米*1.5米。诉争房屋一层用途为门厅，即为整个大厦的门厅。
根据法院依职权调取的包括诉争房屋在内的大厦消防档案材料显示：建设工程消防设计备案日期为2018年4月16日。3.4疏散设置，本工程位于建筑物第1-4层，1层直通室外疏散出口共4个，2-4层设有4个安全出口，通往疏散楼梯的门均向疏散方向开启，疏散门的净宽度均大于0.9m。室内最不利点到安全疏散出口的距离为30米。4层要求疏散宽度1746*0.42/100=7.33米，实际疏散宽度3.4+1.75+2.5=7.6米；3层要求疏散宽度1746*0.43/100=7.5米，实际疏散宽度为3.4+1.75+2.5=7.6米；2层要求疏散宽度1746*0.43/100=7.5米，实际疏散宽度为3.4+1.75+2.5=7.6米；1层要求疏散宽度1746*0.43/100=7.5米，实际疏散宽度为3.4+1.75+2.5=7.6米。6.安全出口及疏散楼梯的设置。根据《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）,地下室设两部防烟楼梯间，并直通室外。地上设一部设置机械加压送风系统的楼梯间、一部封闭楼梯间及一部剪刀封闭楼梯间。
沈河城建局依据法院要求核实诉争房屋消防门及楼梯在设计上是否是整个大厦共用，依据调查情况先后向法院提交了三份情况说明，两份备忘录，一份包括案涉房的在内的大厦的土建设计单位出具情况说明。具体内容如下：
1.2020年5月19日出具情况内容是：经我局调查，丽嘉百货于2014年申报消防验收时，将商场与原告门市房按整体进行申报并获审批。2018年进行装修并申报消防验收，由于当时已出台消防验收新规，即《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）,按照新规标准，疏散楼梯宽度不满足消防要求，丽嘉百货在未经原告同意下，私自将原告门市房墙体打通作为消防通道，以满足商场消防要求。以上两次消防验收工作均由沈河区消防大队负责，自2019年7月1日起消防建审验收只能转至城市建设局。由于丽嘉百货与原告门市房作为两个独立产权单位，因此我局已责令丽嘉百货通过增设内部疏散楼梯或外挂楼梯的方式解决其二、三楼消防疏散问题，并将原告王美琪门市房消防门关闭，目前丽嘉百货正积极整改中。
2.2020年6月4日出具情况说明内容是：经我局调查，丽嘉百货于2017年申报土建消防验收及2018年申报装修消防验收时，均将商场与原告门市房按整体进行申报并获批（按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）要求，丽嘉百货疏散楼梯宽度不满足消防要求，在未经原告同意情况下，私自将原告门市房墙体打通作为消防通道使用）。以上两次消防验收工作均由沈河区消防大队负责，自2019年7月1日起消防建审验收职能转至区城市建设局。由于丽嘉百货与原告门市房未按照两个独立产权单位进行消防验收申报，导致原告无法正常收房使用。因此，我局已责令丽嘉百货限期整改，并将原告王美琪门市房墙体进行恢复。目前，丽嘉百货正在积极研究方案，争取早日完成整改。
3.2020年6月17日的会议备忘录（01号）内容是：2020年5月21日下午14时，区建设局局长黄伟在办公室召开会议，研究关于王美琪诉讼案相关事宜，会议听取了消防科张彤一同志及丽嘉百货相关负责人的情况汇报。会议认为，由于丽嘉百货与原告王美琪门市房未按两个独立产权单位进行消防验收申报，导致原告无法正常收房使用。因此建设局责令丽嘉百货委托设计部门按消防验收标准设计解决其二、三楼消防疏散问题，丽嘉百货须严格按照设计方案进行整改并将原告王美琪门市房墙体进行恢复。（02号）备忘录内容是：2020年5月26日下午13时30分，副区长王文勇在区政府505会议室召开专题会议，研究关于王美琪诉讼案相关事宜。会议听取了消防科张彤一同志及丽嘉百货相关负责人的情况汇报。会议指出，丽嘉百货有责任和义务解决原告王美琪诉讼案相关事宜。会议要求，丽嘉百货应立即联系设计部门，研究通过增设内部疏散楼梯或外挂楼梯的方式解决其二三楼消防疏散问题的可能性，并将安排时间进行现场调研。
4.2020年6月30日的情况说明内容是：经我局与丽嘉百货土建设计单位辽宁省建筑设计研究院进行咨询，沈河区朝阳街112号门市房消防楼梯从设计角度属于自用楼梯……，因此我局已经责令丽嘉百货会同设计部门按消防验收标准解决其二三楼消防疏散的方案，经报审通过后进行整改并将与朝阳街112号门市房墙体恢复。所有整改事宜预计在2020年12月31日前完成。”
5.2020年7月7日，我院以律师调查令形式委托沈河城建局的委托诉讼代理人辽宁卓政律师事务所律师姜春连向辽宁省建筑设计研究院调查案涉楼梯在设计上的功能用途。2020年7月13日，辽宁省建筑设计研究院有限公司出具的《关于丽嘉百货项目东北角楼梯间设计的情况说明》，内容是：“丽嘉百货项目于2013年12月完成施工图设计，2014年1月通过施工图审查。设计执行《建筑设计防火规范》GB50016-2006相关规定，该项目东北角的楼梯在消防上供‘王美琪’店面使用。业主于2017年重新报送施工图外审、规划、消防等部门，由于《建筑设计防火规范》于2015年5月1日执行新版，经业主认可，设计图纸依据新版《建筑设计防火规范》及外审意见进行调整。依据《建筑设计防火规范》GB50016-2014及外审意见的要求，调整后该项目东北角的楼梯在消防上供‘王美琪’店面及整个商场使用。”
本案审理期间，在沈河城建局出具了情况说明及备忘录之后，释明王美琪如果法院认为沈河城建局拟交付的房屋不属于根本不能实现合同目的，是否变更诉讼请求就贬损部分要求补偿，王美琪坚持表示其诉讼请求是基于无法实现合同目的，要求给付货币补偿及赔偿损失，不变更诉讼请求。
一审法院认为，一、关于本案是否属于民事案件受理费范围。诉争房屋是在具有拆迁许可证下发后签订的《回迁安置补偿协议》，故该协议各方均是平等的民事主体。王美琪与沈河建设局2012年11月28日签订的《回迁安置协议书》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。
二、关于案涉房屋是否存在不符合合同约定的问题。第一，《回迁安置协议书》第一条约定：“甲方在中街邮局地块向开发商在此地段所建商厦中购买一处商业门市房，实测建筑面积569平方米，以房屋东侧、北侧外墙面和西侧、南侧墙体中心线为准进行实测，除设备间外（设备间公摊面积不超过10平方米），不再承担商厦的其他任何公摊面积。设备间公摊面积数和原569平方米回迁建筑面积之和，要落实在私有房屋产权证上，层数1-4层作为乙方的回迁安置用房。”本案根据沈河城建局提供的房产测绘单显示分摊面积占了55.92平方米，并且分摊的是地下室设备间的公用面积。表明诉争房屋公摊面积与约定不符。第二，《回迁安置协议书》第五条约定的“甲方保证乙方对回迁房屋569平方米的建筑面积享有完全的排他的物权，乙方有权在该独立产权的房屋内依法自主经营和管理，甲方无权进行干预”。案涉房屋的楼梯及安全门是否属于公用空间占用了诉争房屋独立的专属空间面积，需要从消防审批图纸、竣工图及设计图纸中体现。该项举证责任在交付房屋一方即沈河城建局，其应该提供相应证据证明争议的安全门、楼梯、门厅属于拟交付房屋专属空间，不属于公用空间。最终经过沈河城建局核实，提供了《情况说明》及辽宁省建筑设计研究院有限责任公司出具的《情况说明》，上述“情况表明”综合表明在执行新版设计消防验收规范后，诉争房屋的楼梯、安全门是作为整个大厦整体使用。因新版消防规范是在2015年5月1日执行，是在合同约定的交房前执行的，而沈河城建局在适用消防规范发生变化后，并没有向王美琪告知该情况，直接在设计上调整了消防门及楼梯的使用功能，致使诉争房屋的消防门及楼梯供整个大厦使用，属于公用空间，诉争房屋不具有完全的排他物权。因此，拟交付诉争房屋不符合该条约定。第三，《回迁安置协议书》第一条约定“本协议还应附该房屋平面、立面设计图，待有关审批部门批准后提交乙方，在房屋设计方案未批准前，甲方负责与开发商沟通，在能够获得有关审批部门同意的前提下，满足乙方房屋内部的设计要求。”《回迁安置协议书》第七条还约定“提供甲方为乙方购买所建商厦中由沈阳市规划土地局审定的标准施工图复印件并加盖甲方和开发商法定有效印章交付乙方”等，上述约定表明沈河城建局在交付房屋前，在房屋审批建设时应向王美琪披露审批、设计情况。现沈河城建局未按约定提交上述材料予王美琪知情，导致交付房屋不符合约定。
三、关于是否应承担违约责任，如何承担违约责任问题。虽然沈河城建局在2020年6月30日出具的《情况说明》中已经明确了责令丽嘉百货进行整改，预计在2020年12月31日完成，但该情况说明中仅提到消防门的整改，认为消防楼梯属于自用楼梯，并且在此后的2020年7月13日辽宁省建筑设计研究院有限责任公司出具的《情况说明》中设计院明确消防楼梯也是属于整个商场使用。综上，可以认为诉争房屋不符合合同约定，不能达到独立的使用目的。并且事实上楼梯是无法整改的，故可以认定沈河城建局违约导致不能实现合同目的。
四、关于王美琪第一项诉讼请求要求沈河城建局支付安置补偿费用6543.5万元问题。按照《回迁安置协议书》第八条违约责任中约定的“若甲方届时仍不能为乙方提供本协议约定地段之商业用房或所有功能按协议未能达标，该违约责任从2018年7月1日起，每年以增加租金60万元逐年叠加，至商业用房所有功能按协议约定达标，交付乙方正常使用为止。若甲方违约，不能按约定在邮局地段为乙方购买商业门市房而改变为异地安置，安置价格以本地段商业门市房现行价每平方米10万元补偿，甲方同意每拖延一年每平方米在10万元基础上再增加安置价格5000元，以此类推，计算时间从2015年7月1日起。”因沈河城建局交付房屋不符合约定，王美琪提出的参照安置价格给付货币补偿的主张,予以支持。关于具体安置补偿费用应从2018年7月1日至2019年6月27日（起诉之日）计算，每平米价格应该按照10.5万元计算，总计为6543.5万元，沈河城建局应该支付给原告。
五、关于王美琪第二项诉讼请求，要求沈河城建局赔偿损失1020万元问题。因《回迁安置协议书》约定的交房日期为2015年6月30日，至2018年7月1日，沈河城建局未交付符合约定的房屋，故应承担该阶段的迟延交付房屋责任。按照协议第八条约定的“违约责任按照该地段569平方米经营收入所利益及逐年物价增长指数两项之和综合计算，比照现行年租金120万元为基数，由甲方向乙方支付双倍年租金240万元，计算时间以2015年7月1日起至2018年7月1日止”。因沈河城建局已经支付过渡补偿费至2015年6月30日，故沈河城建局应承担自2015年7月1日至2018年6月30日期间的迟延交付房屋责任，按照约定，给付双倍的租金即年租金240万元计算，三年共计为720万元。对于王美琪诉讼请求符合约定部分予以支持。关于沈河城建局提出的违约金过高要求调整的主张，因约定的违约金系参照租金损失及过渡补偿费用标准，故不属于约定过高情形，对该抗辩本无法支持。
六、关于沈河区政府及第三人是否应该承担责任问题。根据合同相对性，本案沈河区政府及第三人丽嘉百货在本案中不承担责任，故对于王美琪要求沈河区政府承担责任的主张不予支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效后十日内支付原告王美琪安置补偿费用6543.5万元。二、被告沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效后十日内支付原告王美琪迟延交付房屋损失720万元（自2015年7月1日起至2018年7月1日止的延期交付损失）。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费419975元，由沈阳市沈河区城市建设局承担403176元。由王美琪承担16799元。
本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。一审法院审理查明的事实有证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，关于一审法院认定因沈河城建局违约导致合同目的不能实现的问题，根据一审法院审理查明的事实，沈河城建局违反《回迁安置协议书》第一条、第七条约定内容，未向王美琪提交房屋平面、立面设计图，及由沈阳市规划土地局审定并加盖沈河城建局和开发商印章的标准施工图复印件等材料，并擅自调整消防门及楼梯的使用功能，最终所提供的房屋不符合《回迁安置协议书》第一条及第五条的约定，特别是房屋的楼梯及安全门并非专属空间，而是作为整个大厦整体使用，属于公用空间，导致该房屋不具有《回迁安置协议书》约定的完全的排他物权，构成根本违约，故一审法院认为诉争房屋不符合合同约定，无法实现合同目的并无不当。
关于一审法院认定的违约责任承担问题，《回迁安置协议书》第八条第一款约定了不同的违约情形下两种不同的违约责任承担方式，第一种是虽出现违约情形，但最终商业用房所有功能达标，能够交付正常使用的情况；第二种是不能按约定在邮局地段安置而改为异地安置的情况。本案中，因沈河城建局违约，导致合同目的无法实现，王美琪起诉主张安置补偿费用及经济损失，实质是要求解除合同，不再要求原地安置而改为异地安置，故本案属于上述第二种情形，应当适用第二种违约责任承担方式。第二种违约责任承担方式中：“安置价格以本地段商业门市房现行价每平方米10万元补偿，为保证乙方经济利益不因安置时间拖延而受损失，甲方同意以每拖延一年每平方米在10万元基础上再增加安置价格每平方米5000元，以此类推累计叠加，计算时间从2015年7月1日起”的内容，能够体现双方在协议时已考虑到“保证乙方经济利益不因安置时间拖延而受损失”一节，即上述安置价格中已包含有赔偿内容。王美琪于2019年6月27日向一审法院提起本案诉讼，则自2015年7月1日起每年累计叠加5000元，至2019年6月27日止，应为2万元。故沈河城建局应给付王美琪房屋安置补偿费用（包括经济损失）为：（10万元＋2万元）×569平方米﹦6828万元。一审法院混合适用第一、二种违约责任承担方式确定安置补偿费用，以及适用第一种违约责任承担方式确定经济损失不当。关于沈河城建局主张按《回迁安置协议书》第二条支付安置补偿费的问题，《回迁安置协议书》第二条系沈河城建局向王美琪交付了符合协议约定的房屋后，如所交付的房屋实际面积超出569平，超出面积按照每平方米4万元计算，并非是双方对案涉房屋无法交付情况下关于安置价格的约定，故沈河城建局的该项主张无事实与法律依据。
关于沈河城建局主张应由丽嘉百货承担违约责任以及丽嘉百货提出对一审判决载明的《情况说明》中部分内容有异议的问题，沈河城建局系案涉协议的合同相对方，根据合同相对性原则，本案违约责任应由沈河城建局承担。至于沈河城建局与丽嘉百货之间的争议，非本案审理内容，双方应另行解决。
综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽宁省沈阳市中级人民法院（2019）辽01民初766号民事判决；
二、沈阳市沈河区城市建设局于本判决生效后十日内支付王美琪安置补偿费用（包含经济损失）6828万元；
三、驳回王美琪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各419975元，由王美琪各负担40840元，沈阳市沈河区城市建设局各负担379135元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 伟
审判员 贺立春
审判员 金 莹
二〇二〇年十二月三十日
