审理法院：宜宾市中级人民法院
案号：（2015）宜民终字第473号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-05-05
审理经过
上诉人付俊堂、余朝勇、余朝志因与被上诉人筠连县城市投资有限责任公司（以下简称筠连城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服筠连县人民法院（2013）筠连民初字第1471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明
原审审理查明，2007年2月13日，筠连城投公司基于筠拆许字（2006）06号拆迁许可证与付俊堂丈夫，余朝勇、余朝志的父亲余元超签订《拆迁补偿安置协议书》及《关于余元超房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定的主要内容为：1、约定该拆迁房屋涉及门面、住宅，其具体调换为：（1）旧门面3个，面积为125㎡，换新门面3个；（2）旧住宅面积452.32㎡，以原面积换新住宅；（3）生产性用房面积354.91㎡；2、约定房屋调换超面积部分乙方（被拆迁人）可享受优惠政策（其中住宅超面积20㎡以内部分，按当年政府指导价优惠10%购买，门市超面积部分，按当年政府指导价优惠20%）；3、甲、乙双方在产权调换中订立的《房屋调换协议》作为本协议的附件，与本协议具有同等法律效力；4、乙方（被拆迁人）应在甲方（原告）通知调换房屋的30日内付清房屋所有补差款；5、甲方（原告）应在12个月内将验收合格的协议约定房屋交付给乙方（被拆迁人）使用。该协议经筠连城投公司及余元超签字生效。协议签订后，筠连城投公司随即对余元超、付俊堂位于筠连县北环路33号房屋进行拆除。在对被拆迁户进行安置前，余元超病逝。2010年，筠连城投公司对余元超法定继承人（付俊堂、余超勇、余朝志）进行房屋安置，双方依据《拆迁补偿安置协议书》的约定及房屋所在区段的安置方案等相关规定于2010年8月6日签订《K2区段付俊堂（余元超）房屋拆迁和调换结算协议》，约定的主要内容为：……二、面积：1、门面拆迁面积3间共计125㎡（其中砖木结构62.5㎡，木结构62.5㎡）；2、住房拆迁面积452.32㎡（其中砖木结构197.28㎡，木结构255.04㎡），认定有争议的砖木简易26.4㎡参与调换住房，合计可调换住房面积478.72㎡；3、生产性用房拆迁面积354.91㎡。（其中砖木结构284.99㎡，木结构69.92㎡）。三、安置情况：1、安置门面：北环路17#、18#、19#三间，面积162.37㎡（其中10米进深内115㎡，10米进深外47.37㎡）；2、安置生产性用房：4#楼底层250.8㎡，剩余104.11㎡参与住房调换；3、安置住宅：共5套，总面积650.9㎡（其中：4#楼二楼4套，面积128.2㎡×2套＋137.3㎡＋128.6㎡=522.3㎡，四楼1套，面积128.6㎡），扣除生产性用房和剩余部分参与住房调换后超面积安置68.07㎡。四、结算情况：（一）门面结算情况：门面品迭结算补差180608元［其中等面积补差为126000元（补结构差为62.5㎡砖木×400元／㎡＋52.5㎡木×500元／㎡=51250元；补增值差为115㎡砖木×650元／㎡=74750元）；剩余面积作价为（125㎡-115㎡）×（4500元／㎡-1150元／㎡）=33500元；10米外面积购买为47.37㎡×1860元／㎡=88108元］；（二）生产性用房（营业房）结算情况：生产性用房品迭后应补差76494元（其中按补充协议确定的综合补差为250.8㎡×305元／㎡=76494元，剩余生产性用房面积104.11㎡换住宅）；（三）住宅结算情况：住宅品迭后应补差168912元［其中住宅等面积（478.72）㎡补差为197.28㎡（砖木）×115元／㎡＋255.04㎡木×135元／㎡＋26.4㎡（认定面积）×115元／㎡=60153元；剩余生产性用房换住宅补差为104.11㎡×115元／㎡=11972元；补助用生产性用房调换住宅差价为104.11㎡×（-200元／㎡）=-20822元；超面积（68.07）补差为20㎡×972元／㎡＋20㎡×1080元／㎡＋28.07㎡（650.9㎡-478.72㎡-104.11㎡-40㎡）×1660元／㎡=87636元；楼层差为522.3㎡（二楼）×50元／㎡＋128.6㎡（四楼）×30元／㎡=29973元］；（四）门面、生产性用房、住宅应交有关规费21071元。以上四项共计447085元。五、门面位差、生产用房补助：筠连城投公司自愿补助付俊堂、余超勇、余朝志门面位置补助125㎡（门面拆迁面积）×80元／㎡=10000元、生产用房补助25000元、物资毁损补助30000元，合计65000元。六、以上几项综合品迭，乙方（即付俊堂、余超勇、余朝志）应补甲方（即筠连城投公司）调换补差款382085元（应补差447085元-优惠补助65000元）。七、其它事项：1、鉴于乙方经济较为困难和拆迁时约定，乙方在安置房交付时先领取优惠补助65000元，乙方实际应支付甲方房屋调换补差款447085元。在乙方应交的房屋调换补差款结清以前，甲方不发给乙方生产用房房屋产权证，待乙方交清补差款后甲方立即将该房产证交付乙方。2、甲方承诺在本次协调签订协议后2个月内将乙方的房产证办理完毕。3、房产证核定面积与本结算面积若有差异，以房产证为准，按本结算标准进行增或减。4、本协议签订后7日内，甲方先行支付乙方65000元和将安置房屋交付乙方。逾期由责任方承担标的物的20%违约金。5、安置示意图（2张）和被拆迁户产权调换结算表（3张）作为本协议的附件，一同有效。筠连城投公司法定代表人与付俊堂、余超勇、余朝志在该协议上签名。同日，付俊堂、余超勇、余朝志在《被拆迁户门面产权调换结算表》、《k区段被拆迁户住宅产权调换结算表》、《k区段被拆迁户生产性用房产权调换结算表》上签字确认，该三份结算表确定的安置房屋办理产权证等有关规费及维修基金共计21071元。2010年8月12日，付俊堂、余超勇、余朝志取得位于筠连县北环路17#、18#、19#门面三间，4#楼2-1、2-2、2-3、2-4、4-2住宅5套以及4#底楼，并领取拆迁房调换优惠补助款65000元，但付俊堂、余超勇、余朝志至今未支付筠连城投公司房屋补差款。上述协议签订后，筠连城投公司按约定将安置房屋交付给了付俊堂、余超勇、余朝志。2010年11月29日，付俊堂、余超勇、余朝志分别向筠连城投公司领取了除生产性用房房屋产权证外的其它房产证，后筠连城投公司多次要求付俊堂、余超勇、余朝志给付房屋补差款，付俊堂、余超勇、余朝志以未约定给付时间、实得房屋面积小于协议确定房屋面积、筠连城投公司逾期交付房屋产权证构成违约等相关事由拒不给付，遂酿成诉讼。筠连城投公司诉至原审法院，请求判决付俊堂、余超勇、余朝志按2010年8月6日与其签订的《K2区段付俊堂（余元超）房屋拆迁和调换结算协议》支付筠连城投公司447085元。诉讼过程中，筠连城投公司主张以付俊堂、余超勇、余朝志实际房屋产权证所登记的房屋建筑面积计算补差款，变更补差款金额为440751元。付俊堂、余朝勇、余朝志提出协议安置面积与实际房屋所有权证所确定的面积不一致，应依据四川省建设厅关于转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知，按房屋产权证所确定的套内面积计算，筠连城投公司多计算：1、商业用房（协议安置面积162.37㎡-房屋产权证套内面积155.37㎡）×4500元／㎡=31500元；2、生产用房（协议安置面积250.8㎡-房屋产权证套内面积258.97㎡）×305元／㎡=-2491.85元；3、住宅（协议安置面积650.9㎡-房屋产权证套内面积575.67㎡）×1660元／㎡=124881.8元，共计153889.95元。付俊堂、余超勇、余朝志还指出筠连城投公司未按协议约定的2个月内办理完毕房屋产权证系违约，《K2区段付俊堂（余元超）房屋拆迁和调换结算协议》系2010年8月6日签订，而房屋产权证发证时间为2010年11月5日，逾期1个月，房屋土地使用证发证时间为2011年12月16日，逾期14个月，故筠连城投公司应承担标的物20%违约金约［（155.37㎡＋258.97㎡）×4500元／㎡＋575.67㎡×1660元／㎡］×20%=564028.44元。上述两项款项与筠连城投公司诉求相抵扣，筠连城投公司还应支付付俊堂、余超勇、余朝志270833.39元。对付俊堂、余超勇、余朝志的上述诉求，经原审法院释明，付俊堂、余超勇、余朝志于举证期限届满后的2014年8月25日才向法院提起反诉，要求筠连城投公司给付付俊堂、余超勇、余朝志270833.39元。
另查明，1、2010年11月29日，筠连城投公司将房屋产权证交付与付俊堂、余超勇、余朝志（生产性用房房屋产权证因三被告欠款而未交付）；2011年12月16日，筠连城投公司将安置与付俊堂、余超勇、余朝志房屋的土地使用权证办理完毕。筠连城投公司向被告交付诉争房屋的产权证逾期约1个月，交付房屋土地使用证逾期约14个月。2、四川省建设厅关于转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知主要内容为：“……三、销售商品房面积计算方法，1、商品房销售应当按套内建筑面积（实得建筑面积）计算销售单价及总价款。共有建筑面积与公共配套房屋建筑面积不单独计算价格，其建造费用计入套内建筑面积的销售价格内。”
一审法院认为
原审法院认为：筠连城投公司基于筠拆许字（2006）06号拆迁许可证与余元超（系付俊堂丈夫，余朝勇、余朝志父亲）签订《拆迁补偿安置协议书》，筠连城投公司有权对该地段进行拆迁开发。被拆迁人余元超病逝后，筠连城投公司与付俊堂、余超勇、余朝志签订《K2区段付俊堂（余元超）房屋拆迁和调换结算协议》、《被拆迁户门面产权调换结算表》、《K2区段被拆迁户住宅产权调换结算表》、《K2区段被拆迁户生产性用房产权调换结算表》。以上协议属双方自愿签订，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行义务。协议约定付俊堂、余超勇、余朝志应交房屋调换补差款及规费共计447085元，又约定“房产证核定面积与本结算面积若有差异，以房产证为准，按本结算标准进行增或减。”诉讼过程中，筠连城投公司主张以付俊堂、余超勇、余朝志实际取得房屋产权证所登记的房屋建筑面积依据协议重新计算补差款，变更补差款金额为440751元，符合协议约定，法院不持异议。付俊堂、余超勇、余朝志以协议未约定房屋补差款履行时间而不同意支付补差款的主张，根据《合同法》第六十二条规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”筠连城投公司已在2010年8月6日签订结算协议后，将房屋交付给了付俊堂、余超勇、余朝志，并已通知付俊堂、余超勇、余朝志交纳补差款，付俊堂、余超勇、余朝志至今未将房屋结算补差款支付筠连城投公司，付俊堂、余超勇、余朝志以协议未约定房屋补差款履行时间为由而不支付补差款的理由不符合合同约定，其理由不充分，法院不予支持。付俊堂、余超勇、余朝志提出协议安置面积与实际房屋所有权证所确定的面积不一致，应依据四川省建设厅关于转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知，按房屋产权证所确定的套内面积计算，但该通知并未明确拆迁房屋调换面积计算应按房屋产权证所登记的套内面积计算，且双方签订的相关协议并未约定安置调换房屋按房屋产权证登记的套内面积计算，在诉讼中，筠连城投公司也根据付俊堂、余超勇、余朝志被安置的房屋实际面积对相关房屋补差款进行了调整，故筠连城投公司调换给付俊堂、余超勇、余朝志房屋面积以房屋产权证上登记的建筑面积计算并不违反有关安置政策和双方签订的有关安置补偿协议的约定。付俊堂、余超勇、余朝志提出筠连城投公司未按协议约定的时间将房屋产权证、房屋土地使用权证办理完毕，系违约，应支付违约金564028.44元的主张，因双方约定2个月内将房产证办理完毕，其实际交付时间确已逾期，但付俊堂、余超勇、余朝志在举证期限内未向法院提出反诉，故对该主张在本案中不予处理，付俊堂、余超勇、余朝志可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：付俊堂、余朝勇、余朝志在判决生效后即行支付筠连县城市投资有限责任公司房屋补差款440751元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4003元，由付俊堂、余朝勇、余朝志负担。
上诉人诉称
宣判后，付俊堂、余超勇、余朝志不服，向本院提起上诉称：1.原判按“房屋建筑面积”计算产权调换的房屋价值，适用法律不当；2.原判对上诉人的反诉不予处理，程序不当，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人辩称
被上诉人筠连城投公司答辩称：原判认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
本院查明
本院经二审审理，查明的事实与原审一致。
本院认为
本院认为，筠连城投公司与付俊堂、余超勇、余朝志签订的《房屋拆迁和调换结算协议》中虽然未明确约定按建筑面积还是套内面积计算调换的房屋价值，但是对付俊堂、余超勇、余朝志应支付的补差款金额进行了明确约定，付俊堂、余超勇、余朝志在协议上签字确认，该协议系双方的真实意思表示，内容也不违反法律规定。付俊堂、余超勇、余朝志在2010年8月就接收了所调换的房屋，又在2010年11月领取了除生产性用房以外的其他房产证，没有证据证明其对房屋面积提出过异议和主张权利。故付俊堂、余超勇、余朝志现在在诉讼中提出对房屋面积问题的抗辩，其主张不能成立。对于付俊堂、余超勇、余朝志提出筠连城投公司迟延办理产权证的问题，由于其未在法定期限内提出反诉，付俊堂、余超勇、余朝志可以另案主张权利。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费8006元，由上诉人付俊堂、余超勇、余朝志负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长陈淑玉
审判员胡振东
审判员张雪萍
裁判日期
二〇一五年五月五日
书记员
书记员宋明明
