审理法院：新疆巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
案号：（2015）巴民一终字第426号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-05-14
审理经过
上诉人新疆中博置业有限公司因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服和静县人民法院（2014）和民初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人新疆中博置业有限公司的委托代理人吴永加，被上诉人摆晓云及委托代理人摆生学到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审法院查明
原审查明：2011年8月21日，原告摆晓云（乙方）与被告中博分公司（甲方）签订《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，约定乙方在拆迁范围被拆迁的房屋有效建筑面积为157.38平米，其中砖木结构69.18平米，土木结构88.2平米，乙方自愿选择置换房屋安置补偿方式，煤仓、葡萄树等附属物合计12332元，甲方付给乙方的拆迁补偿费共计16932元，其中附属物12332元、搬迁费1000元，临时安置补助费3600元，甲方为乙方选择的置换房屋位于和静县团结东路香格里拉小区高层楼1单元401、501号，共计建筑面积180平米。其它约定事项为，甲方就地给乙方置换南北朝向的90平米住宅两套。拆迁过程中甲方考虑到乙方家庭较为困难，另外再给乙方6万元补助，共计补偿金额为76932元，水、电、暖、天然气无接口费，房产证、土地证费用由甲方承担，所安置的高层在2012年年底交工，如不能按时交工，按总造价的3%支付违约金。甲方未按协议约定按期支付补偿费或提供安置房屋的应按新疆实施《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条的规定增发乙方过渡费。时至今日，双方因房屋所属楼栋及面积差价等事宜产生纷争，被告未向原告交付房屋。
证据的分析及采信：
原告摆晓云出具《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》1份，用以证明原告与被告存在拆迁补偿法律关系，协议第6条约定的南北朝向的房屋就是9号楼，10号楼是东西朝向。被告中博分公司认为协议第4条约定的仅是高层并未约定是9号楼。
一审法院认为
原审认为，原告白晓云与被告中博分公司在平等自愿的基础上签订《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，该协议书不违反法律、行政法规强制性规定，本院予以确认。协议第六条约定“甲方就地给乙方置换南北朝向的住宅”，而被告开发的高层住宅有两栋，南北朝向为9号楼，东西朝向为10号楼，因此，原告主张被告置换房屋位于9号楼，本院予以支持。原告请求被告交付1单元401室、501室，被告辩称协议约定置换房屋分别为90平米，而原告请求的房屋均为109.78平米，原告需补足差价方可交付房屋。协议明确约定置换房屋分别为90平米，双方均应当按照约定履行，如需变更也应由双方再次协商，现涉及的两套房屋均超过约定面积，并非原告原因所致，而是被告擅自变更造成的，故，被告理应向原告交付1单元401室、501室两套房屋。至于是否补足差价的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。参照该规定，现两套房屋面积已经明显超出3%，面积误差比在3%以内部分应由原告承担。以当时和静县房屋市场价每平米约为2000元计算，原告应向被告支付房价款10800元（180平米×3%×2000元），超出面积由被告承担。关于原告主张违约金52800元，根据协议约定“所安置的高层在2012年年底交工，如不能按时交工，按总造价的3%支付违约金”，被告并未依约履行交房义务，其存在违约行为，以当时和静县房屋市场价每平米约为2000元计算，两套房屋价值约为360000元，违约金应当为10800元，超出部分本院不予支持。关于原告主张44个月的过渡费24400元，因双方于2011年8月签订协议时，被告仅支付6个月的临时安置补助费3600元，时至今日未交付房屋，本院支持19个月的过渡费11400元，超出部分本院不予支持。被告辩称已经给付原告60000元中包括过渡费，不应再向原告支付过渡费，但协议约定“拆迁过程中甲方考虑到乙方家庭较为困难，另外再给乙方6万元补助”，并未明确该项补助包括过渡费，被告辩称于法无据，不能成立。根据法律规定，被告中博分公司系分支机构，不具备独立承担民事责任能力，其民事责任应由中博公司承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，遂判决：一、被告新疆中博置业有限公司于本判决生效后十日内向原告白晓云交付和静县香格里拉小区9号楼1单元401室、501室。二、被告新疆中博置业有限公司于本判决生效后十日内向原告白晓云支付过渡费11400元、违约金10800元；同时，原告白晓云应向被告新疆中博置业有限公司支付房款10800元。三、驳回原告白晓云的其它诉讼请求。本案诉讼费1780元，减半收取890元，由被告新疆中博置业有限公司承担258元，原告白晓云承担632元。
上诉人诉称
宣判后，新疆中博置业有限公司不服判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，根据协议内容没有明确注明安置9号楼10号楼而房屋南北朝向，并非以正以视而定。上诉人支付被上诉人过渡费11400元，违约金10800元并不成立，现一审法院判决被上诉人不支付上诉人要置换房屋超出面积的差价，无事实依据和理由，请求二审法院依法改判，支持上诉人上诉请求。
本院查明
二审查明的事实与原审相同。
本院认为
本院认为：2011年8月21日被上诉人摆晓云与原审被告中博分公司签订的《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》第六条约定“甲方就地给乙方置换南北朝向的住宅”，而中博分公司开发的高层住宅有两栋，南北朝向为9号楼，东西朝向为10楼，因此，被上诉人摆晓云主张置换房屋位于9号楼，对此，本院予以认定。至于上诉人中博公司要求被上诉人补足差价的问题，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，于法有据，本院予以支持。关于违约金，根据双方约定的协议“所安置的高层在2012年底交工，如不能按时交工，按总造价的3%支付违约金”因此，上诉人并未依约履行交房义务，其存在违约行为，一审认定违约金10800元，合法合理。对于过渡费，上诉人仅支付6个月的临时安置补助费，时至今日也未约定交付房屋，上诉人应约支付过渡费，符合规定。综上，上诉人的上诉理由无事实和法律依据，并在二审中也未提供证据证实其上诉主张，其上诉主张本院不予支持。故原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1780元，由上诉人新疆中博置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长那木贞
审判员东格日甫
审判员张丹丹
裁判日期
二〇一五年五月十四日
书记员
书记员朱青
