审理法院：最高人民法院
案号：（2020）最高法民再78号
案件类型：民事
判决审判日期：2020-09-18
案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同
审理经过
再审申请人席某1、张某2、张某3、徐某4因与再审申请人庆阳鑫宇房地产开发有限公司（以下简称鑫宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服甘肃省高级人民法院（2019）甘民终437号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月13日作出（2019）最高法民申5047号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人席某1、张某2、张某3、徐某4共同委托诉讼代理人路秀芳、再审申请人鑫宇公司法定代表人强俊章及其委托诉讼代理人李星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人称/抗诉机关称
席某1、张某2、张某3、徐某4再审请求：判令鑫宇公司在二审判决确定的支付义务基础上再支付房屋置换款4960564元。事实与理由：二审法院将2010年4月3日《联合开发协议》中的项目建筑面积错误认定为房屋补偿面积，导致席某1、张某2、张某3、徐某4应当获得的房屋置换款少计算4960564元。该《联合开发协议》并非针对房屋补偿面积签订的协议，而是鑫宇公司为办理开发手续签订的协议，双方未联合开发过任何项目，该协议也从未实际履行。该协议记载的项目地址并非席某1、张某2、张某3、徐某4宅基地地址，而是双方随意填写的地址。该协议载明联合开发项目建筑面积456.3㎡，其中商用156.3㎡、住宅300㎡，但案涉项目实际占地十余亩，建筑面积数万平方米。事实上该协议第四条明确约定席某1、张某2、张某3、徐某4应分得的是临街第一、二层门面房，与双方2010年2月5日及同年5月18日签订的《协议书》及《补充协议书》约定的补偿一层门面房300㎡、二层门面房156㎡的内容一致，并未变更房屋补偿面积。
再审被申请人辩称
鑫宇公司辩称，双方签订的协议无效，补偿标准应当按照棚户区改造的安置补偿指导价确定，二审判决对该问题认定错误，席某1、张某2、张某3、徐某4的再审请求不能成立，应予驳回。
再审申请人称/抗诉机关称
鑫宇公司再审请求：依法撤销本案二审判决，维持一审判决。事实与理由：一、双方签订的协议涉及土地性质和权属变更，因变更事项未经土地主管部门批准，应当认定该协议因违反法律、行政法规强制性规定而无效。二、案涉土地建设项目为棚户区改造中的旧城区改建项目，本案的安置补偿应当按照棚户区改造指导价并结合已形成用地事实的情况确定补偿标准，不能依据评估报告中按照已建成的更高价值的商品房补偿席某1、张某2、张某3、徐某4原有的民用平房。三、基于双方当事人已经形成的拆迁安置法律关系，席某1、张某2、张某3、徐某4主张补偿的权利，应建立土地使用权合法转让的前提下，案涉土地未依法征收，其行使诉权的条件尚未成就。
再审被申请人辩称
席某1、张某2、张某3、徐某4辩称，一、案涉项目已经过前期项目审批、规划许可、土地收储、施工许可等审批程序，不存在鑫宇公司所述补偿协议无效的情形。庆阳市土地储备中心出具的案涉土地问题“抄告单”明确说明，案涉土地征收经过政府审批。鑫宇公司在案涉土地上建设房屋出售获利，却以所谓土地手续未经批准为由主张补偿协议无效，属恶意拖延补偿。二、双方在协议中对补偿已有明确约定为建成的门面房，鑫宇公司无权对补偿标准进行调整。鑫宇公司主张案涉项目为棚户区改造项目，但无证据证实。房屋评估价值系根据原协议约定的置换房屋参照同地段同类型房屋价值得出的结论，并未超过原协议约定的补偿标准，应予采信。
一审原告诉称
席某1、张某2、张某3、徐某4一审诉讼请求：1.鑫宇公司履行双方签订的《协议书》《协议书(附件)》及《补充协议书》，将该协议中涉及的房屋置换成同等价值的金钱价款（暂定为1824万元）；2.鑫宇公司支付违约造成的损失102.8万元；3.本案诉讼费用由鑫宇公司负担。
一审法院查明
一审法院认定事实：坐落于甘肃省庆阳市西峰区老城村北城组（即南城壕巷**），土地使用面积456.38㎡，使用证号为西集用（2000）字第900283号的集体土地登记使用权人为席某1，实际为席某1、张某2、张某3、徐某4四家共有。
2010年2月5日，鑫宇公司作为甲方，与乙方席某1、张某2、张某3、徐某4签订了《协议书》，约定乙方将庆阳市西峰区南城壕巷51号土地使用权有偿转让给甲方，由甲方办理土地转让手续并投资开发建设，甲方以建成后的门面房一、二层共计456㎡抵顶乙方的土地转让费，一层占300㎡左右，剩余二层补。该宗土地上的所有建筑物由乙方负责完成拆迁，平整后移交给甲方，门面房的房产证由乙方自行办理，费用自负。当日，双方签订《协议书（附件）》约定，营业房的高度按营业房的设计高度为准，乙方要求一楼营业房需两个卫生间，二楼两个卫生间，甲方同意简装，乙方要求安装水电暖。2010年4月3日，鑫宇公司与席某1、张某2、张某3、徐某4签订《联合开发协议》，约定开发项目名称为天富商住楼，其他约定内容与《协议书》及《协议书（附件）》基本一致。2010年5月18日，鑫宇公司与席某1、张某2、张某3、徐某4再次就土地转让补偿办法、开工时间及违约责任达成《补充协议书》。
2012年7月23日，鑫宇公司通过拍卖取得天富大厦占用的3699.61㎡出让国有土地使用权。2013年2月28日，庆阳市人民政府向鑫宇公司颁发庆市国用（2013）第4596号《国有土地使用权证》。席某1、张某2、张某3、徐某4的集体土地未办理土地流转、转让手续。
2013年5月3日，庆阳市规划局作出庆规建条（2013）037号《规划条件通知书》，对鑫宇公司申报的“天富大厦综合商住楼”项目作出规划。2013年5月9日，庆阳市西峰区发展和改革局作出《庆阳市西峰区发展和改革局关于庆阳鑫宇房地产开发有限公司天富大厦综合商住楼一期建设项目建议书的核准通知》，同意鑫宇公司实施该项目。2013年5月15日，庆阳市规划局作出地字第2013023号《建设用地规划许可证》。
2014年5月15日，庆阳市规划局作出庆规建条（2014）016号《规划条件通知书》，对鑫宇公司申报的“天富大厦综合商住楼”项目作出规划。2014年5月19日，庆阳市规划局向鑫宇公司颁发地字第2014012号《建设用地规划许可证》，允许鑫宇公司占用永乐道以西、横四路以南、面积7453.6㎡的土地建设“天富大厦综合商住楼”一期工程。同年7月16日颁发《建设工程规划许可证》，规划案涉工程地上26层公寓楼，15层住宅楼，4层商业楼，地下第一、二层超市，地下第**为地下车库，总建筑面积44492.96㎡。
2015年7月1日，庆阳市住房和城乡建设局向鑫宇公司颁发《建设工程施工许可证》。2017年8月26日，庆阳市房地产管理局向鑫宇公司颁发《商品房预售许可证》。
因规划设计变更，双方当事人约定的一、二层门面房不复存在，导致双方签订的协议内容无法实现，席某1、张某2、张某3、徐某4遂提起诉讼。
一审中，经席某1、张某2、张某3、徐某4申请，一审法院委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司作出兰中瑞估字（2018）第1118号、第2346号《房地产估价报告》，评估结论为，天富大厦综合商住楼一期工程周围或附近的同地段同类型营业用房（门面房）一层均价为26800元/㎡，二层均价为16080元/㎡，住宅商品房均价为5813元/㎡。
鑫宇公司于2011年10月至2013年10月四次共计补偿席某1、张某2、张某3、徐某434万元。
一审法院认为
一审法院判决：驳回席某1、张某2、张某3、徐某4的诉讼请求。案件受理费131240元、鉴定费8667元、保全费5000元，共计144907元，由席某1、张某2、张某3、徐某4负担。
二审上诉人诉称
席某1、张某2、张某3、徐某4上诉请求：撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2018）甘10民初179号民事判决，改判支持其一审诉讼请求。
二审法院查明
二审法院认定事实：庆阳市发展和改革委员会2008年8月11日向甘肃晟大房地产开发有限公司发出《关于甘肃晟大房地产开发有限公司修建“天富综合商住楼”的核准通知》（庆市发改（2008）497号）批准了案涉项目，鑫宇公司从甘肃晟大房地产开发有限公司受让该项目开发权。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审法院认为
二审法院认为，本案争议的焦点问题为：1.席某1、张某2、张某3、徐某4与鑫宇公司之间签订的开发协议及补充协议效力如何认定；2.鑫宇公司房屋置换款和违约金数额如何确定。
一、关于协议效力问题。鑫宇公司从甘肃晟大房地产开发有限公司受让案涉项目开发权，席某1、张某2、张某3、徐某4与鑫宇公司2010年2月5日、4月3日和5月18日签订《协议书》《联合开发协议》《补充协议书》。在双方签订协议之前，庆阳市发展和改革委员会于2008年8月11日颁发了《关于甘肃晟大房地产开发有限公司修建“天富综合商住楼”的核准通知》批准了案涉项目，该项目已经过政府批准。协议约定席某1、张某2、张某3、徐某4将建筑物拆迁平整后的宅基地土地使用权有偿转让鑫宇公司用于开发建设，鑫宇公司以建成的门面房一、二层共计456㎡抵顶土地转让费。因此，双方签订的案涉协议实质为鑫宇公司对席某1、张某2、张某3、徐某4的拆迁安置补偿合同。鑫宇公司于2013年5月9日取得《建设用地规划许可证》，也取得《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等项目开发和工程建设必须具备的证书。而且出让宅基地所在村委会出具说明，同意席某1、张某2、张某3、徐某4转让该宅基地，村集体不再另行给席某1、张某2、张某3、徐某4划拨宅基地。上述事实说明案涉土地开发建设经过政府批准，鑫宇公司已经取得建设用地使用权。因此，双方签订的案涉协议内容并未违反法律强制性规定，是双方当事人真实意思表示，协议合法有效。一审认定协议无效不当，二审法院予以纠正。鑫宇公司主张案涉土地未经政府职能部门批准，协议无效的理由不能成立。
二、关于补偿数额和违约金数额的问题。双方2010年2月5日签订的《协议书》约定补偿门面房456㎡，一层占300㎡左右，剩余二层补。但双方在2010年4月3日签订的《联合开发协议》约定建筑面积456.3㎡，其中商用156.3㎡，住宅300㎡。前后两份协议对补偿面积约定不一致，4月3日协议应视为对2月5日协议的变更，故按照签订时间在后的协议约定面积进行补偿。根据一审法院鉴定，一层商铺价值26800元/㎡，住宅价格5813元/㎡。在鑫宇公司无法按照协议约定交付房屋的情况下，应该按照该约定面积进行补偿。扣除鑫宇公司已支付的34万元，其应支付的房屋置换款项数额为5592740元（26800元/㎡X156.3㎡+5813元/㎡X300㎡-34万元）。违约金根据一审鉴定报告作出的商铺年净收入977.76元/㎡计算，自2017年6月20日起按每日418.69元（977.76元/㎡÷365天X156.3㎡）支付席某1、张某2、张某3、徐某4租金损失。庆阳市发展和改革委员会2008年497号和2013年108号核准通知都明确记载项目资金来源为企业全额自筹。而且双方签订的协议也是按照商住性质进行还建，并未约定是棚户改造项目。因此，鑫宇公司提出以棚户区改造项目标准进行补偿的主张无事实和法律依据，不予支持。根据双方协议约定，土地变性义务由鑫宇公司负责，且双方协议性质为拆迁安置补偿协议，被拆迁人席某1、张某2、张某3、徐某4不负有土地变性义务。而且鑫宇公司已将土地实际占用，建设项目取得了建设工程规划、施工、预售等各项许可证，说明鑫宇公司已取得案涉土地的建设土地使用权，其抗辩席某1、张某2、张某3、徐某4未履行土地变性义务、补偿条件不成就的理由无事实和法律依据，不予支持。鑫宇公司拒不履行合同义务，席某1、张某2、张某3、徐某4依法维权是其正当权利，不但不影响鑫宇公司履行义务，反而可督促其尽快履行合同义务。故鑫宇公司抗辩上述诉讼维权行为给其造成损失的理由不能成立。
二审法院判决：一、撤销甘肃省庆阳市中级人民法院（2018）甘10民初179号民事判决；二、鑫宇公司于判决生效之日起30日内支付席某1、张某2、张某3、徐某4房屋置换款5592740元；三、鑫宇公司按每日418.69元标准支付席某1、张某2、张某3和徐某4自2017年6月20日起至判决第二项义务履行完毕之日止的违约损失；四、驳回席某1、张某2、张某3和徐某4的其他诉讼请求。一审案件受理费131240元、鉴定费8667元、保全费5000元，共计144907元，由席某1、张某2、张某3和徐某4共同负担44907元，鑫宇公司负担100000元；二审案件受理费131240元，由席某1、张某2、张某3和徐某4负担31240元，鑫宇公司负担100000元。
本院查明
本案再审期间，双方当事人未提交新证据，经审查一审、二审证据，再审查明，2008年8月，甘肃晟大房地产开发有限责任公司取得“天富综合商住楼”项目核准通知，项目位于庆阳市西峰区城壕巷南侧。席某1、张某2、张某3、徐某4原住宅位于南城壕巷51号。鑫宇公司从甘肃晟大房地产开发有限责任公司受让项目后，于2010年2月5日与席某1、张某2、张某3、徐某4签订《协议书》及《协议书（附件）》，约定席某1等人将其名下的456.38㎡土地使用权转让给鑫宇公司，鑫宇公司以建成后的一、二层门面房456㎡折抵转让费，其中一层门面300㎡，剩余面积由二层门面补足；并约定由席某1等人于十日内自行完成该宗地块上的建筑物拆迁，否则鑫宇公司可强行拆除。2010年4月3日，鑫宇公司与席某1签订《联合开发协议》，约定由鑫宇公司投入建设资金1830万元，席某1提供建设用地0.68亩，联合开发天富商住楼，项目建筑面积456.3㎡，其中商用156.3㎡，住宅300㎡；建成后，席某1分得该项目临街一、二层门面房。2010年5月18日，鑫宇公司与席某1、张某2、张某3、徐某4签订《补充协议书》，明确鑫宇公司于案涉项目开始出售时，将补偿给席某1等人的456㎡商铺转移至席某1等人名下，鑫宇公司应当于当年8月开工建设案涉项目，若不能按期竣工并交付，则应按当时商铺的租赁标准向席某1等人支付租赁费用。
2014年4月2日，庆阳市土地登记发证中心向庆阳市规划局出具《抄告单》，载明：“兹有鑫宇房地产公司西峰区南城壕片区土地开发项目，涉及的国有土地已完成全部面积的转让协议，另有600㎡集体建设用地征收手续正在办理之中。”
鑫宇公司于2011年9月26日向席某1、张某2、张某3、徐某4支付“2010年8月至2011年8月未开工建设补偿款”6万元，于2012年9月29日支付“补偿款”5万元，2013年1月29日支付“2012年补偿款”9万元，于2013年10月11日支付“2013.5-2014.5门市补偿金”14万元，共计34万元。
再审查明的其他事实与一、二审查明事实一致，本院对此予以确认。
本院认为
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条的规定，人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。本案中，根据双方当事人的诉辩意见，本案再审争议焦点为：1.鑫宇公司与席某1、张某2、张某3、徐某4签订的系列协议的效力问题；2.鑫宇公司应付席某1、张某2、张某3、徐某4房屋置换款金额问题。
一、关于协议效力问题。本案中，案涉“天富大厦综合商住楼”项目于2008年通过政府审批，鑫宇公司从甘肃晟大房地产开发有限公司受让该项目开发权后，与席某1、张某2、张某3、徐某4签订《协议书》《协议书（附件）》《补充协议书》，约定席某1等四人自行拆除原有住宅房屋，将房屋占地范围内的456.38㎡土地使用权交付鑫宇公司，对价为该宗土地上建成后的相应面积的房屋。案涉土地被纳入项目许可用地范围。综上，案涉《协议书》《协议书（附件）》《补充协议书》等系鑫宇公司与席某1、张某2、张某3、徐某4通过平等协商自愿签订，为双方当事人真实意思表示，未损害第三人利益，未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，对双方当事人具有拘束力。二审判决对该问题认定并无不当，应予维持。
二、关于房屋置换款金额问题。首先，案涉协议签订后，席某1、张某2、张某3、徐某4按照约定履行了拆除房屋及交付土地使用权的义务，因鑫宇公司未能按约定交付房屋且目前已交付不能，席某1、张某2、张某3、徐某4请求鑫宇公司按照约定房屋价值支付置换款并承担违约责任，符合双方合同约定及法律规定，应予支持。鑫宇公司主张应按照棚户区改造补偿指导价给付房屋置换款，与合同约定不符，本院不予支持。其次，从双方签订的多份协议来看，从2010年2月5日《协议书》约定鑫宇公司应交付一、二层门面房，其中一层300㎡，二层156㎡，到同年5月18日《补充协议书》中再次明确鑫宇公司应交付的房屋为456㎡商铺（门面房），双方就鑫宇公司应交付的房屋类型和面积的约定并未发生变化。在此期间双方签订的《联合开发协议》并非对双方约定房屋类型的变更，二审判决对该问题认定有误，应予纠正。参照同地段同类型门面房的价格，双方约定的456㎡门面房价值10548480元（26800元/㎡X300㎡+16080元/㎡X156㎡）。最后，鑫宇公司已付的34万元系按照协议约定支付的未如期开工建设的补偿费用，并非房屋置换款，二审判决将该34万元从席某1、张某2、张某3、徐某4应得的房屋置换款中予以扣除不当。因此，席某1、张某2、张某3、徐某4再审请求鑫宇公司支付房屋置换款10553304元（5592740元+4960564元），其合理部分10548480元，本院予以支持。
另，鑫宇公司未按约定交付房屋，构成违约，二审判决其承担违约责任正确，但因二审判决认定的置换房屋类型和面积有误，导致其计算的租赁费用损失亦有所不当。但因席某1、张某2、张某3、徐某4未针对违约责任问题申请再审，视为其对二审该判决内容的认可，故本院对此不予调整。
综上，席某1、张某2、张某3、徐某4的再审请求成立，应予支持。鑫宇公司的再审请求不能成立，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
裁判结果
一、维持甘肃省高级人民法院（2019）甘民终437号民事判决第一、三项；
二、撤销甘肃省高级人民法院（2019）甘民终437号民事判决第二、四项；
三、庆阳鑫宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付席某1、张某2、张某3和徐某4房屋置换款10548480元；
四、驳回席某1、张某2、张某3、徐某4其他诉讼请求。
一审案件受理费131240元、鉴定费8667元、保全费5000元，共计144907元，由席某1、张某2、张某3和徐某4共同负担61093元，庆阳鑫宇房地产开发有限公司负担83814元；二审案件受理费131240元，由席某1、张某2、张某3和徐某4负担55331元，庆阳鑫宇房地产开发有限公司负担75909元。
审判人员
审判长 胡 瑜
审判员 任雪峰
审判员 何 波
二〇二〇年九月十八日
法官助理李永栋
书记员何宇
