审理法院：河北省高级人民法院

案号：（2020）冀民终571号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-12-18

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

审理经过

上诉人石家庄市金之源化工有限公司（以下简称金之源公司）因与被上诉人北京建鹏物业管理有限公司（以下简称建鹏公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服石家庄市中级人民法院（2020）冀01民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金之源公司的委托诉讼代理人董雅茹、杨嘉麟，建鹏公司的委托诉讼代理人高亚红、刘文津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

金之源公司上诉请求:1、依法撤销（2020）冀01民初28号民事判决，改判驳回建鹏公司一审的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由建鹏公司承担。主要事实和理由：一审判决认定的事实及法律适用错误，依法应当撤销并予以改判。一、一审法院认定涉案《场地租赁协议》真实、有效，且已经由被上诉人投资建设，该认定事实是错误的。其一，该协议是由石家庄市化工轻工总公司（以下简称：化轻公司）与被上诉人签订，现因化轻公司已破产终结，被上诉人无法证实《场地租赁协议》的真实性。其二，假设该协议真实，一审法院认定被上诉人按照协议约定进行了投资建设是错误的。依据《场地租赁协议》第十条的约定，被上诉人与化轻公司签订该协议之前仍有协议，但是被上诉人并未提供，一审法院认定在该协议之前双方进行过磋商无任何依据。同时，被上诉人提供的工程款发票中涉及的付款单位（北京天鹏物业有限公司石家庄分公司、石家庄建鹏化工五金机电交易广场）并不存在，其他两个付款单位（北京建鹏物业石家庄分公司、石家庄市化工轻工总公司）也均不是被上诉人，并且其中7份工程款发票记载的时间是在涉案房屋建成及消防验收之后。以上情况不能证明被上诉人已经实际支出了这些费用，也不能证明这些发票是用于建设涉案房屋。因此，一审法院依据工程款发票认定被上诉人已经履行了该协议是错误的。其三，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条和第四十五条的规定，划拨土地使用权必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，否则不得对外转让、出租和抵押。最高人民法院已作出相应判决认定上述条例属于行政法规的效力性强制性规定。因此，《场地租赁协议》在签订时就属于无效协议，一审法院认定协议有效无事实及法律依据。二、一审判决认定“《场地租赁协议》真实并已实际履行，原告主张化工五金机电市场的建筑归其所有成立，本院予以支持”的观点是错误的。被上诉人并未取得涉案房屋所有权，更不能根据《场地租赁协议》主张房屋征收补偿款。其一，《场地租赁协议》中约定“乙方（被上诉人）所建的房屋归乙方所有”是无效的。涉案房屋在签订该协议之前已经完成竣工消防验收，证明该房屋已经存在，涉案房屋并非被上诉人所建。一审中被上诉人不能提出合法有效的证据证明涉案房屋归其所建，故也不能取得涉案房屋的所有权。其二，根据物权法“房地一体”、“房随地走、、地随房走&rdquo原理，涉案房屋所有权的取得必须以取得土地使用权为前提，被上诉人从未合法取得该土地的使用权。同时，不动产所有权的取得应当依法登记取得，而非依据合同约定取得。因此，一审法院认定涉案房屋归其所有是错误的。其三，被上诉人主张房屋征收补偿款的前提是拥有涉案房屋的所有权，根据上述所说，被上诉人无法取得涉案房屋所有权。假设该协议真实且已经履行，被上诉人也仅能依据该协议主张房屋建设的施工费用，而不能主张以物权为前提的该房屋的征收补偿。三、一审法院认定上诉人购买了化轻公司的破产资产后，承接了化轻公司的权利义务，上诉人作为本案的主体适格，一审法院认定事实及适用法律错误。其一，根据被上诉人提供的证据九、证据十、证据十三、证据十四，在化轻公司破产时只有24户债权人申报债权，其中并不包括被上诉人。依据《中华人民共和国企业破产法》的规定，化轻公司作为破产企业在破产终结时，已经解除了与其有关的一切法律关系。假设该协议真实且已经履行，在化轻公司破产终结时，也已经与被上诉人终止了该协议。受让企业不可能依据法律规定承接破产企业相应的合同义务。其二，上诉人通过购买破产资产，并与石家庄市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》及缴纳土地出让金后，已经合法取得涉案房屋的土地使用权，也依法取得了地上建筑物的所有权。同时，上诉人并未与被上诉人签署任何协议，而是与石家庄金鹏物业管理有限公司产生房屋租赁关系，而非承继该协议形成场地租赁关系。因此，上诉人并非本案适格主体。四、一审判决认定“案涉化工五金机电市场不包含在化轻公司的破产财产之内”、“不能证实被告取得的地上建筑物包含原告所主张的3977平方米的房屋”的事实是错误的。其一，上诉人在购买化轻公司的破产财产时，标注的建筑物均是有证的建筑物，无证的并未注明，但是并非未购买涉案无证房屋。一审法院仅以拍卖成交确认书未包含涉案房屋以及《征收房屋分户估价结果》中显示房屋产权人为化轻公司，进而认定涉案房屋不包含在破产财产之内无事实及法律依据。《征收房屋分户估价结果》是因为房屋征收部门在考虑该房屋没有合法证件的前提下，以该房屋批准文件记载的单位名称予以记录，并不能以此来认定涉案房屋不包含在破产财产范围之内。其二，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条的规定，土地使用权转让时，附着物该地上的建筑物、构筑物及其附属设施也一并转让。根据上诉人签订的《国有建设用地使用权出让合同》以及土地出让金缴纳证明，上诉人已经合法取得建设用地使用权，依据上述法律规定以及“房随地走”原理，上诉人也依法取得了涉案无证房屋的所有权。一审法院认定上诉人未取得涉案房屋的所有权，无法律依据。最后，一审判决有一个错误的认识前提，那就是只要涉案房屋不属于上诉人所有，就一定属于被上诉人所有，这个前提是错误的。假设案涉房屋不属于上诉人所有，因被上诉人没有取得案涉房屋的合法有效依据，也不应属于被上诉人所有。庭审时，发表补充上诉意见如下：一、2020年1月2日，被上诉人起诉上诉人，要求参与分配石家庄市长安区房屋征收管理办公室（以下简称：长安区征收办）给付给上诉人的房屋征收补偿款无任何法律依据。二审法院应当依法驳回被上诉人的起诉。2019年12月6日，上诉人与长安区征收办依据《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》有关规定签订了《房屋征收非住宅（货币补偿）协议书》。根据《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿办法》第四十三条之规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。另根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条的规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：（五）对征收、征用决定及其补偿决定不服的。被上诉人若认为上诉人与长安区征收办签订的《房屋征收非住宅（货币补偿）协议书》侵犯其合法权益，对长安区征收办作出的征收、征用决定及其补偿决定不服，其应当依法提起行政复议，或提起行政诉讼，以维护其合法权益。现被上诉人将属于行政诉讼范围的案件，以民事案由提起民事诉讼，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，即起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。现一审法院作出的（2020）冀01民初28号民事判决书却对具体行政行为以民事判决的方式进行审理，既存在事实认定错误，也存在适用法律错误。因此，二审法院应当依法驳回被上诉人的起诉。二、假设《场地租赁协议》真实、有效且已经履行，上诉人与被上诉人形成的是新的租赁合同关系。即使上诉人承继了原《场地租赁协议》中的权利义务，上诉人也仅需按照合同约定的情形承担责任，即应当按照原《场地租赁协议》中的违约责任条款处理。1、2003年11月8日，被上诉人与石家庄市化工轻工总公司（以下简称：化轻公司）签订《场地租赁协议》。该协议约定：租赁期限为20年，自2003年7月1日至2023年6月30日止。2005年6月23日，化轻公司宣告破产。2007年8月18日，上诉人通过竞拍方式购买了化轻公司的破产财产。根据《中华人民共和国破产法》第十八条的规定，被上诉人与化轻公司签订的《场地租赁协议》应当已经依法解除。上诉人收购上述破产资产后，上诉人与被上诉人虽未重新签订书面租赁合同，但被上诉人仍然租用原先的场地，并向上诉人交纳租金。因此，在被上诉人与化轻公司之间的《场地租赁协议》依法解除后，被上诉人与上诉人以实际履行的方式形成了新的租赁合同关系。2、原《场地租赁协议》中，被上诉人与化轻公司虽然约定了被上诉人建设的房屋归其“所有”，但是上述房屋并未取得不动产所有权证书，其“所有”的仅是在租赁期限内的一种财产性权益，而非对其建设房屋享有物权意义上的所有权。另外，在原《场地租赁协议》第五条明确约定：租赁期满后，被上诉人应当予以拆除，且拆除费用自行承担；第八条违约责任中，也明确约定了甲方中途单方终止合同（包括破产、收回、改组或改作他用），甲方以乙方实际投资额的两倍进行赔偿（该条虽写在违约条款中，但列举的并非违约事项，而是约定双方对合同不能履行后的处理方法）。因此，退一步讲，上诉人即使承继了原《场地租赁协议》的权利义务，被上诉人依据《场地租赁协议》提起诉讼，也应当按照合同约定承担责任的方式主张权利，即按照被上诉人的实际投资额的双倍来主张赔偿其损失。现被上诉人依据原《场地租赁协议》却主张该协议中并未约定的分配房屋征收补偿款，既无事实依据，也无法律依据。因此，二审法院不应支持其诉讼请求。三、一审法院依据涉案房屋所有权归属于被上诉人的错误前提，计算房屋征收补偿款的方式无任何事实及法律依据。1、一审法院采用“3977㎡÷0.96（土地容积率）＝4143㎡”作为涉案房屋的占地面积是错误的。《征收房屋分户估价结果》中的土地容积率0.96是上诉人被征收范围内所有的建筑面积除以整体土地占地面积得出，但是涉案房屋的实际占地面积为11.9亩，近八千平米。因此，一审法院认定涉案房屋的实际占地面积仅为4143平方米是错误的。2、一审法院以石家庄市人民政府2020年3月26日发布的《棉五社区改造项目地块20.04亿元成功出让》一文中，石家庄乾丽房地产开发有限公司通过拍卖所得的价款计算棉五社区的土地单价是错误的。该文中拍卖的范围为光华路以南、栗康街以西、和平路以北、长征街以东，涉案土地及房屋位于，建设大街以西，并非拍卖所处的位置。一审法院以此作为计算依据完全错误。3、一审法院判定的其他补偿费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、电器迁移费、物资设备迁移费以及其他补偿费）、附着物及装饰装修补偿款的计算方式无任何事实及法律依据。其一，根据《房屋征收非住宅（货币补偿）协议书》可知，室内外装饰装修及其附属物评估补偿费共计3538048元，同时根据《征收房屋分户估价结果》中对于“附着物及装饰装修补偿款”的评估明细可知，涉案有争议的附着物及装饰装修补偿款609462元。因此，本案无争议的上诉人的附着物及装饰装修补偿款约占83%。况且涉案房屋并不属于被上诉人，相应的附着物及装饰装修补偿款609462元亦不属于被上诉人，应当归属于上诉人。一审法院判决涉案争议房产的附着物及装饰装修补偿款归属于被上诉人，并且仅以房屋占比的方式计算其他补偿费用无任何依据。其二，长安区征收办所支付上诉人的物资设备迁移费131600元，是依据《征收房屋分户估价结果》中两份“固定资产-机器设备评估明细表”相加得出，是完全属于上诉人的。其他补偿费用也是为了补偿上诉人及其一百四十多名员工，都是据实结算、具体评估的，每一分钱都有所指，也即是征收办评估分配好的。一审法院随意采用房屋面积占比来计算搬迁补助费、临时安置补助费、电器迁移费、物资设备迁移费、其他补偿费完全错误。

被上诉人辩称

建鹏公司辩称，一、金之源公司否认建鹏物业与石家庄市化工轻工总公司（以下简称“化轻公司”）签订的《场地租赁协议》的真实性和有效性，并且认为建鹏物业没有依据《场地租赁协议》实际建设涉案房屋，所以建鹏物业对涉案房屋不享有所有权，上述主张与事实不符。首先，金之源公司与建鹏物业履行场地租赁协议的行为表明金之源公司一直认可建鹏物业与化轻公司签订的《场地租赁协议》真实存在。2003年建鹏物业与化轻公司签订《场地租赁协议》，约定建鹏物业租用化轻公司的场地建设化工五金机电市场，市场建成后房屋所有权归建鹏物业所有，建鹏物业每年向化轻公司交纳场地租赁费。然而，在市场建成后，场地租赁期间内，化轻公司被宣告破产。而原化轻公司的职工出资设立了金之源公司，购买了化轻公司的破产财产。正是因为金之源公司的股东就是原化轻公司的职工，其明确知道建鹏物业与化轻公司签订的《场地租赁协议》的具体内容。所以在金之源公司购买了化轻公司的土地使用权后，并没有与建鹏物业重新签订书面的场地租赁协议，而是直接延用了建鹏物业与化轻公司签订的《场地租赁协议》的内容，由建鹏物业直接将场地租赁费交纳给金之源公司。场地租赁费的标准、涨幅与化轻公司《场地租赁协议》的约定完全一致。并且，从化轻公司破产，金之源公司购买了化轻公司的破产财产直到诉争房屋被征收，在长达十几年的租赁期限内，建鹏物业从未间断地向金之源公司交纳场地租金，即使中间金之源公司因涉诉被强制执行，建鹏物业也将场地租金足额缴纳到了执行法院。金之源公司也一直按照化轻公司《场地租赁协议》的标准收取租金，2017年12月27日，金之源公司向建鹏物业发函说明其被执行的案件因再审而中止执行，要求建鹏物业暂停向法院交付租赁费。之后金之源公司又于2018年6月20日向建鹏物业发出《收费通知书》，要求建鹏业务补足之前停交的租赁费，催收的标准也完全是按照化轻公司《场地租赁协议》的约定。可见，金之源公司不但认可化轻公司与建鹏物业签订的《场地租赁协议》真实存在，而且明确知悉《场地租赁协议》的具体内容。其次，建鹏物业与化轻公司签订的《场地租赁协议》的效力并不影响建鹏物业对涉案房屋拥有所有权。需要说明的是，金之源公司主张化轻公司《场地租赁协议》无效的理由是化轻公司将划拨用地出租没有经过报批。但是金之源公司仅是猜测并不能举证证明这一事项。并且化轻公司已经破产，无法查清在建设市场时是否经过报批。因此在现有证据的前提下并不能认定化轻公司没有进行报批，进而认定《场地租赁协议》无效。退一步讲，即使假设化轻公司的《场地租赁协议》无效也不影响建鹏物业对涉诉房屋享有所有权。一方面，建鹏物业与化轻公司签订的《场地租赁协议》中既包含了场地出租的债权约定，也包括了建成房屋所有权归属的物权约定。即使关于场地出租的债权约定归于无效，也不影响该协议中关于物权约定的有效性。因为，我国法律并不禁止在他人的土地上建设房屋。事实上，房地不一致的情况并不少见，而从法律上讲在他人土地上建设房屋，房屋和土地进行了附合，按照《民法典》第二分编“所有权”编第三百二十二条的规定，因加工、附合、混合而产生的物权归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，依照法律规定。而本案中，《场地租赁协议》即是化轻公司与建鹏物业关于市场房屋所有权的约定。也正是由于该约定的存在，法院才没有将诉争的市场房屋列入化轻公司的破产财产范围。另一方面，由于化轻公司被宣告破产，化轻公司存续期间的合同关系都已经终结，现在判断化轻公司《场地租赁协议》是否有效并无法律意义。而且，无论建鹏物业与化轻公司签订的《场地租赁协议》是否有效，都不影响金之源公司与建鹏物业之间形成的场地租赁合同关系。而金之源公司与建鹏物业之间成立的是场地租赁合同关系，恰恰证明了房屋的所有权原本就归属于建鹏物业。再次，金之源公司无法否认涉案房屋是由建鹏物业建设的事实。关于涉案房屋建设主体的问题，一审中，建鹏物业提交证据证明了化工五金机电市场的规划、建设、竣工验收手续原件均由建鹏物业保管，该情况能够与《场地租赁协议》中关于市场建设的约定相印证。并且，建鹏物业提供了化工五金机电市场勘察、建设、安装等一系列原始票据，均能证明市场的实际建设情况。而金之源公司仅是反驳市场不是由建鹏物业建设，但是并没有举出任何证据证明市场的建设主体另有其人。而事实上，金之源的股东就是原化轻公司的职工，他们对化轻公司场地内市场的建设以及市场建成后的出租事项都是明确知悉的。如果市场的建设主体另有其人，那么金之源公司完全有能力提交证据进行证明。因此，关于化工五金机电市场的建设事项，建鹏物业的证据已经达到了高度盖然性，并且结合化轻公司破产时没有将化工五金机电市场列入破产财产范围中、金之源公司通过拍卖程序购买的破产财产也没有包含上述房屋等事实，足以令一审法官形成内心确信，确认化工五金机电市场就是由建鹏物业建设，所有权归建鹏物业所有。二、金之源公司通过拍卖程序购买的化轻公司的破产财产不包含涉案房屋，金之源公司不享有涉案房屋的所有权，无权占有涉案房屋的征收补偿款。首先，金之源公司主张化工五金机电市场作为无证建筑包含在破产拍卖范围内的观点不能成立。其一，五金化工机电市场在建设时取得了《建设工程规划许可证》，并不是无证的违规建筑或者临时建筑。并且在征收评估时，化工五金机电市场列明了规划许可证号，是按照有证房屋进行评估与补偿的。可见，化工五金机电市场没有在《拍卖财产清单》中列明并不是因为没有取得房产证，而是因为该市场没有列入化轻公司的破产财产范围。其二，五金化工机电市场是一座独立的建筑，其建筑面积为3977平方米，是被征收的五座房屋中面积最大的，同时也是房屋征收补偿款金额最高的，显然该市场是独立的被征收房屋，并不是作为其他房屋的附属物被征收的。《拍卖财产清单》中没有列入该市场是因为其没有列入化轻公司的破产财产范围。其次，金之源公司主张原化轻公司的土地使用权转让，化工五金机电市场作为地上建筑物依据“房随地走”的原则也一并转让的观点不能成立。因为《物权法》关于“房地一体”拍卖的前提是买受人支付了土地及地上全部房屋的对价，而本案并不符合这种情况。因为从化轻公司破产拍卖时的《拍卖清单》和《拍卖标的》可以看出，拍卖时并没有对3977平方米化工五金机电市场进行评估；同时通过《拍卖成交确认书》也可以得知，金之源公司支付的拍卖价款1420万元仅包括了建设大街128号土地使用权，以及建设大街汽车库、营业楼六层（2676.20㎡）、六号楼（986㎡）、和平路7号库（1786.10㎡）四座房屋建筑。因此，金之源公司并没有支付化工五金机电市场（3977㎡）的对价，并不能当然地取得该房屋的所有权。综上所述，一审法院认为本案诉争的3977平方米化工五金机电市场的房屋所有权归属于建鹏物业，并判决金之源公司向建鹏物业给付该房屋的征收补偿款是正确的。请二审法院依法维持原判决，驳回金之源公司的上诉请求。庭审中建鹏公司针对金之源公司的补充上诉意见答辩如下：本案不是行政诉讼，我方对房屋征收办的征收协议没有异议，本案是我方和上诉人之间关于征收补偿的内容进行分配的纠纷，所以上诉人的第一条补充意见不成立。关于上诉人第二条的意见，如果上诉人认可了新的租赁关系，按照新的租赁关系没有新的书面协议，而上诉人又引用了原租赁协议的内容，所以从协议的约束力上讲是不成立的。即使是按照协议内容，上面也没有关系拆迁安置补偿的处理方式，所以既然建鹏公司拥有房屋所有权，那么安置补偿费就有权参与分配。关于我方提出的计算标准和方式，上诉人尽管提出很多方面疑问，但是均没有相应的证据予以支持，因为拆迁安置补偿在计算过程中包括各项补偿标准是复杂的工程，如果上诉人对我方计算方式有异议，不仅要提出疑问，还要提出对方认可的合理计算方式和标准。

一审原告诉称

建鹏公司向一审法院提起诉讼，请求：1、与金之源公司合理分配政府给付的房屋征收补偿款，要求金之源公司给付人民币58514890元；2、由金之源公司承担本案全部诉讼费用。

一审法院查明

一审法院查明事实，2002年5月13日，石家庄市发展计划委员会向石家庄市化工轻工总公司出具市计投字（2002）162号基本建设、商品房项目年度投资计划通知书，载明：“化轻公司报来的关于化工五金机电市场项目年度投资计划的申请及有关附件均悉。经研究，同意将该项目列入我市二〇〇二年基本建设投资计划。项目情况如下：一、项目名称：石家庄市化工轻工总公司建化工五金机电市场。二、建设地址：建设北大街36号。三、建设规模及主要建设内容：建筑面积3977平方米。四、总投资：总投资240万元。五、资金来源：自筹。六、建设起止年限：2002年。七、本年计划投资及形象进度：本年度投资240万元，竣工交付使用。八、其它说明：撤销原下达市计投字（2001）29号文仓储经营综合楼项目预备计划。”

2002年5月17日石家庄市规划局为化轻公司颁发编号为“石建管字（2002）第083号”建设工程规划许可证。后石家庄市公安局消防处于2002年11月14日出具石公消验［2002］第820号建筑工程竣工消防验收意见书，载明：“石家庄市化工轻工总公司：你单位在建设XX＃市场（XX、建筑面积1137平方米）、2＃市场（（地上**建筑面积1137平方米）、3＃市场（（地上**建筑面积1137平方米）、办公楼（（地上**建筑面积597平方米）工程，经我处建筑工程消防验收，意见如下：一、建筑布局、耐火等级、安全疏散、室外消火栓系统等符合国家有关消防规范的要求，消防验收合格。……”。

另查明，石家庄建鹏物业化工五金机电交易广场作为付款单位分别于2002年5月8日支付工程款65万元、2002年7月10日支付工程款78万元、2002年9月15日支付工程款86万元、2002年12月9日支付工程款39万元、2002年12月10日支付工程款75万元、2003年3月25日支付工程款73万元、2003年6月15日支付工程款86万元。北京天鹏物业有限公司石家庄分公司作为付款单位于2002年11月28日支付勘察费5500元。北京建鹏物业石家庄分公司作为付款单位于2003年11月13日支付安装费10万元。石家庄市化工轻工总公司作为付款单位支付外网工程款188000元，扣除保修费5000元，实出183000元。建鹏公司称上述款项为建设机电市场项目支出的资金，金之源公司不认可。

2003年11月8日，石家庄市化工轻工总公司（甲方）与北京建鹏物业管理有限公司（乙方）签订《场地租赁协议》，协议约定：“一、位置地点：建设北大街128号甲方院内。二、租赁期限双方商定租赁期限为20年，自2003年7月1日起至2023年6月30日止。三、租赁用途1、乙方租赁甲方场地用于建设石家庄建鹏化工、五金、机电超市。2、建筑形式和规模：甲方大院内分两期改造，第一期（铁路线以南）改造建筑为4000平方米左右，新建二层门市场，砖混结构，外墙为高级外墙涂料，门窗为铝合金、门带卷闸网防护；第二期（铁路线以北）自协议签字之起三年内改造完毕，改造方案必须报甲方同意后实施。3、建筑标准及工程质量：严格按照设计院设计的施工图纸及变更说明施工，质量等级为合格。4、开发方式：甲方院内仓库平房及附属物场地由乙方合理分期规划、改造、开发。为使改造后的市场发挥应有的作用，甲方临街大楼（南北）一层按市场情况运作，使市场内外贯通，形成一片。5、投资及所有：乙方计划投资600万元人民币左右，按计划及进度逐步投入。乙方投资以上工程结算及实际发生的相关费用为准。乙方所建房屋归乙方所有。四、租金及支付期限和方式协议签订之日起前五年乙方每年向甲方缴纳场地租赁使用费83万元。从第六年开始至第十年每年86万元，从第十一年开始至第十五年每年89万元，从第十五年开始至第二十年每年93万元。平均到月，按月给付，每月5号前缴纳。以上乙方向甲方缴纳的场地租赁使用费为按国家规定的税后所得。……六、甲乙双方的权利和义务……4、市场改造建设及开业有关手续由乙方以甲方名义报建运作，甲方协助。全部规划配套报建经甲方同意，所产生的费用由乙方负担。……7、协议签订生效后，该市场的物业管理均由乙方指定物业管理公司管理。与市场有关的问题，属改造前的由甲方负责，改造后的由乙方负责。签订协议时，乙方将改建资料及投资决算原始资料交甲方建档。8、协议规定的租赁使用期间，双方不因单位破产、变更、转制、隶属关系发生变化或变更法人等情况而终止本协议。租赁使用期内任何一方提出转让必须征得对方同意，并有优先购买权。……八、违约责任1、若甲方中途单方终止合同（包括破产、收回、改组或作他用），甲方以乙方实际投资额的两倍进行赔偿。2、乙方按协议规定交纳场地租赁使用费，逾期每拖延一天，甲方加收千分之三的滞纳金，延期超过三个月，协议自行解除，所有建筑由甲方自行处置。……十、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方签字盖章生效，并具有法律效力。甲乙双方此前所签协议或合同与本协议抵触的，以本协议为准。”上述协议加盖有石家庄市化工轻工总公司及北京建鹏物业管理有限公司公章。

2005年5月26日，石家庄市化工轻工总公司（石家庄市化工轻工物资配送中心，以下简称化轻公司）向本院申请破产，本院于2005年6月23日作出（2005）石破字第00013号民事裁定书，裁定宣告化轻公司（石家庄市化工轻工物资配送中心）破产。并于2005年11月21日作出（2005）石破决字第00013-1号决定书，决定自即日起成立化轻公司（石家庄市化工轻工物资配送中心）清算组（以下简称“化轻公司清算组”）。

2005年9月21日，一审法院作出（2005）石破字第00013-2号《申报债权通知》。

2006年4月18日，河北宏泰会计师事务所有限公司出具冀宏泰审字[2006]第29号审计报告，其中化轻公司房屋建筑物盘点表（截止日期：2005年6月23日）载明：“……3、营业楼，构建日期1986年10月，建筑面积2935m2，实盘数量2676.2m2；4、营业楼，构建日期1994年4月，建筑面积986m2，实盘数量986m2；5、和平路7号库，构建日期1971年4月，建筑面积1786.4m2，实盘数量1786.4m2。”

后化轻公司清算组与河北物华拍卖行有限公司（以下简称“物华拍卖行”）签订委托拍卖合同，委托物华拍卖行拍卖化轻公司资产，附带安置全部职工，物华拍卖行出具的《拍卖标的》载明：“……标的二、石家庄市建设北大街128号（原36号）国有划拨土地10156.92平方米，房屋建筑4座，分别为：1、建设大街汽车库；2、营业楼（6层）2676.20平方米；3、6号楼986.00平方米；4、和平路7号库1786.10平方米。（起拍价1270万元）”

2007年8月18日，金之源公司通过公开竞价取得石家庄市建设北大街128号（原36号）国有划拨土地10156.92平方米，房屋建筑4座，分别为：1、建设大街汽车库；2、营业楼（6层）2676.20平方米；3、6号楼986.00平方米；4、和平路7号库1786.10平方米。成交金额为14200000元。2007年8月28日，化轻公司清算组与金之源公司签订协议书，约定金之源公司在2007年8月18日上午10:00举办的拍卖会上以总价3050万元成功竞得化轻公司破产资产。

2010年1月28日，一审法院向石家庄市国土资源局发出（2005）石破协执字第00013-20号《协助执行通知书》，请该局解除建设北大街128号（原36号）的所有土地抵押登记，并及时为买受人石家庄市金之源化工有限公司办理土地过户手续。

2011年3月24日，石家庄市财政局向石家庄市国土资源局出具《土地出让金缴纳证明》，载明：……化轻公司土地评估价格的40%计564万元视同已缴纳土地出让金。

2011年8月13日，石家庄市国土资源局（出让人）与石家庄市金之源化工有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，第四条约定本合同项下出让宗地编号为13XX00，宗地总面积大小10156.92平方米，其中出让宗地面积为10156.92平方米；本合同项下的出让宗地坐落于建设北大街36号。第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币14108000元，每平方米人民币1389元。第十三条受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物、构筑物及其附属设施的，应符合市（县）政府规划管理部门确定的出让宗地规划条件（见附件3）。其中：建筑总面积5707.40平方米。补充条款2、该宗地总建筑面积根据用地单位提供的房屋所有权证（石房权证东字第XX号、石房权证东字第XX号、石房权证东字第XX号、石房权证东字第XX号）证载内容填写，容积率依据此数据计算得出。

后，化轻公司清算组委托石家庄盛泽会计师事务所对化轻公司清算组破产清算期间（2005年6月23日至2013年1月31日）的债权、债务的清理，资产拍卖，资金收入和资产分配情况进行审计。石家庄盛泽会计师事务所于2013年2月20日作出盛泽专审字（2013）第1027号《专项审计报告》。

2013年2月21日，化轻公司清算组向一审法院申请终结破产程序，一审法院于2013年3月18日作出（2005）石民破字第00013-13号民事裁定书，裁定终结破产程序，并于2013年5月17日进行公告。

另查明，河北省高级人民法院作出的（2015）冀民一终字第507号民事判决生效后，金之源公司未能履行该判决确定的义务，申请执行人河北冀丰房地产开发有限公司向一审法院申请强制执行，执行过程中，一审法院于2017年2月3日作出（2016）冀01执128号之四执行裁定书，裁定：提取承租人按照合同约定应当给付被执行人石家庄市金之源化工有限公司的租金3000万元。一审法院于同日作出（2016）冀01执128号之二协助执行通知书，要求建鹏公司协助将其公司按照合同约定应当向被执行人金之源公司支付的租金（场地费）按期、全部支付至我院账户。而后杨金山的银行卡于2017年2月7日向石家庄市中级人民法院账户打款74166元，附言：“北京建鹏物业缴金之源公司（原化轻）场地费。”、2017年3月6日向石家庄市中级人民法院账户打款74166元，附言：“北京建鹏物业管理有限公司交金之源（原化轻）场地费。”（电子银行回单显示：已退，缺“省”字）、2017年12月12日向石家庄市中级人民法院账户打款74166元，附言：“北京建鹏物业交金之源（原化轻）17年12月份场地费。”

2018年6月20日，金之源公司向建鹏物业公司发出收费通知书，载明：“贵公司应交2018年1月至6月份租赁费444996元（74166元＊6月＝444996元），请于2018年6月28日前到资产经营部交纳；同时补交2016年12月和2017年1月的租赁费合计148332元。逾期按规定加收滞纳金，望予协作。收费信息：收款人：石家庄市金之源化工有限公司开户行：河北银行股份有限公司新华路支行账号：01XXX39”。而后杨金山账户于2018年6月26日向金之源公司转款148332元，附言“16年12月17年1月建鹏缴纳2个月场地费；2018年9月18日杨金山账户向金之源公司转款444996元，附言：“2018年1到6月（原化轻）场地租赁费”。

杨金山账户于2019年9月11日向金之源公司账户转款77500元，附言：金之源（原化轻）场地费；于2019年10月12日、2019年11月6日向金之源公司账户转款77500元，附言：金之源（原化轻）10月份场地费；于2019年9月11日、2019年10月12日、2019年11月6日向金之源公司账户转款77500元，附言：金之源（原化轻）11月份场地费。

建鹏物业公司提交的基本建设、商品房项目年度投资计划通知书、编号为石建管字（2002）第083号化工五金机电市场建设工程规划许可证以及建筑工程竣工消防验收意见书，均为复印件，且均加盖有金之源公司的印章，并有金之源公司王永生书写的“原件已取走金之源公司王永生2019.11.21”。建鹏物业公司称化工五金机电市场的规划、建设手续原件原来一直由建鹏物业公司保管，市场是由建鹏物业公司建设和所有，房屋征收初期金之源公司承认化轻公司与建鹏物业公司签订有场地租赁协议，房屋征收初期征收办征求双方意见时对我们说1+1大于2，所以我们同意按照一体进行征收，这种情况下我们同意金之源公司将原件取走。金之源公司不认可建鹏公司的陈述，称这些证件系石家庄建鹏物业有限公司办理相关证件时从金之源公司取走的，并非这些证件自始至终保存在建鹏物业公司手里。

2019年11月30日，石家庄市长安区人民政府作出《棉五小区项目国有土地上房屋征收决定》，载明：一、征收范围：东至建设大街，西至长征街，南至和平路，北至光华路（不含金角湾、新兴大厦、开达花园小区1-2号楼、土畜产宿舍1-4号楼，详见征收用地红线图）。二、征收主体：石家庄市长安区人民政府。三、房屋征收部门：石家庄市长安区房屋征收管理办公室。四、征收对象：征收范围内国有土地上各类房屋及附着物，构筑物等。五、补偿标准、方式：详见《棉五小区项目房屋征收补偿方案》。六、房屋被依法征收的国有土地使用权同时收回。……

2019年12月6日，石家庄市长安区房屋征收管理办公室（甲方）（以下简称“长安区征收办”）与金之源公司（乙方）签订公产非住宅货币补偿协议第027号房屋征收非宅住（货币补偿）协议书，约定如下：一、乙方被征收房屋产权证号“石房权证东字第XX号”、建筑面积“2676.20ｍ2”、房屋坐落位置“桥东区建设XX幢”、房屋性质“单独所有”、房屋用途“办公”、房屋类型“楼房”；产权证号“石房权证东字第XX号”、建筑面积“1786.40ｍ2”、房屋坐落位置“桥东区建设XX幢”、房屋性质“单独所有”、房屋用途“其他”、房屋类型“平房”；产权证号“石房权证东字第XX号”、建筑面积“986.00ｍ2”、房屋坐落位置“桥东区建设XX幢”、房屋性质“单独所有”、房屋用途“营业”、房屋类型“楼房”；产权证号“石房权证东字第XX号”、建筑面积“258.80ｍ2”、房屋坐落位置“桥东区建设北大街36号”、房屋性质“股份制企业房产”、房屋用途“办公”、房屋类型“楼房”；产权证号“建设工程规划许可证（石建管字（2002）第083号）”、建筑面积“3977ｍ2”、房屋坐落位置“建设北大街”、房屋性质“\\”、房屋用途“\\”、房屋类型“楼房”；未登记房屋建筑面积1844.09ｍ2。国有土地使用权证号“桥东国用（2011）第00170号”、使用类型“出让”、土地地类（用途）“其他商服用地”、土地使用权面积“10121.0平方米”。……二、甲方支付乙方下列费用1、甲方支付乙方被征收房屋评估补偿费259907388元、室内外装饰装修及其附属物评估补偿费3538048元，合计金额263445436元。2、搬迁补助费193688元、临时安置补助费（6个月）3776916元，合计金额3970604元。3、电器迁移费（空调、热水器、电话、宽带）80928元。4、甲方支付乙方停产停业职工工资6个月1537914元。5、物资设备迁移费131600元。6、土地补偿费\\元。7、其他补偿费3005320元。……

征收房屋分户估价结果显示：1、产权证号：250001191，房屋产权人：石家庄市金之源化工有限公司，房屋坐落：桥东区建设XX幢，建筑面积2676.20平方米，产权性质：办公，市场平均单价21557元，市场评估价格57691625元。2、产权证号：250001192，房屋产权人：石家庄市金之源化工有限公司，房屋坐落：桥东区建设XX幢，建筑面积1786.40平方米，产权性质其他，市场平均单价19800元，市场评估价格35370720元。3、产权证号：250001193，房屋产权人：石家庄市金之源化工有限公司，房屋坐落：桥东区建设XX幢，建筑面积986.00平方米，产权性质营业，市场平均单价24400元，市场评估价格24058400元。4、产权证号：250000539，房屋产权人：石家庄市金之源化工有限公司，房屋坐落：桥东区建设北大街36号，建筑面积258.80平方米，产权性质办公，市场平均单价35100元，市场评估价格9083880元。5、规划许可证编号：石建管字（2002）第083号，房屋产权人：石家庄市化工轻工公司，房屋坐落：建设北大街，报告编号：ＳＦ［2019］征字第1021号-公6-7，建筑面积3977.00平方米，产权性质市场用房，市场平均单价33619元，市场评估价格133702763元。

房屋产权人为石家庄市化工轻工总公司的附着物及装饰装修估价表显示：房屋坐落：建设北大街，对应编号：SF[2019]征字第1021号-公6-7，货币总额：609462元。

2019年12月10日，石家庄金之源化工有限公司向北京建鹏物业管理有限公司发出《场地租赁搬迁通知》，金之源公司申请对其向北京建鹏物业管理有限公司邮寄送达《场地租赁搬迁通知》的行为及过程进行保全公证。中华人民共和国河北省石家庄市国信公证处于2019年12月12日出具（2019）冀石国证经字第2271号公证书，证明本公证书所附的《场地租赁搬迁通知书》复印件及邮寄原件相符，《邮件交寄单（收据）》及《特快专递邮件收据》的复印件与原件相符。

一审法院认为

一审法院认为，2002年5月17日，石家庄市化工轻工总公司取得五金机电市场的建设工程规划许可证后，于2003年11月8日与建鹏公司建鹏物业公司签订《场地租赁协议》，约定以化轻公司的名义报建运作五金机电市场，由建鹏物业公司规划、改造、开发，并由建鹏物业公司向化轻公司支付租金。上述协议约定是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规效力性强制性规定，虽然签订协议时土地性质为划拨土地，但该土地在2011年已经人民政府批准办理了土地使用权出让手续，且金之源公司竞得化轻公司的破产资产后，承接了化轻公司的权利义务，按照《场地租赁协议》约定的金额向建鹏物业公司收取土地租赁费，故上述协议应属有效。金之源公司以《场地租赁协议》所涉土地为划拨土地、不得出租为由主张《场地租赁协议》无效理据不足，不予支持。

根据《场地租赁协议》第十条“甲乙双方此前所签协议或合同与本协议抵触的，以本协议为准。”的约定，说明双方在签订协议之前对合作项目进行过磋商，结合建鹏物业公司提交的工程款发票原件，可以证实签订该协议前建鹏物业公司已开始承建化工五金机电市场。结合金之源公司王永生在2019年11月21日将基本建设、商品房项目年度投资计划通知书、编号为石建管字（2002）第083号化工五金机电市场建设工程规划许可证以及建筑工程竣工消防验收意见书原件取走的事实；《场地租赁协议》六、4“市场改造建设及开业有关手续由乙方以甲方名义报建运作”之约定；以及2019年11月30日的征收房屋分户估价结果，载明的“规划许可证编号为石建管字（2002）第083号、建筑面积为3977平方米的房屋产权人为石家庄市化工轻工公司”的内容，说明化工五金机电市场以化轻公司的名义进行了报建，建鹏物业公司按照协议约定进行了投资建设，化轻公司将投资计划书等证件原件交与建鹏物业公司保管。

综上，《场地租赁协议》有效并已实际履行，建鹏公司主张化工五金机电市场的建筑归其所有成立，予以支持。金之源公司称建鹏公司对化工五金机电市场不享有所有权，但未提交相反证据予以证实，其主张不成立，不予支持。

关于金之源公司是否为本案适格被告。化轻公司破产拍卖时，金之源公司竞得化轻公司的破产财产，后金之源公司继续按照化轻公司与建鹏物业公司的协议约定向建鹏物业公司收取场地租赁费。另外，根据长安区房屋征收管理办公室与金之源公司签订的房屋征收非宅住（货币补偿）协议书以及征收房屋分户估价结果显示，涉案房屋在征收范围内，故建鹏公司建鹏物业公司起诉金之源公司并无不当，金之源公司为本案适格被告。

金之源公司称一直是杨金山向其交纳租金，杨金山是石家庄金鹏物业管理有限公司的法定代表人，因此该交款行为系石家庄金鹏物业管理有限公司的缴款行为，其与金鹏物业公司存在租赁关系，与建鹏物业公司不存在租赁关系。但金之源公司2018年6月20日作出的《收费通知书》以及2019年12月10日作出的《场地租赁搬迁通知》均是向建鹏公司发出的，且根据杨金山向金之源公司交纳租金的缴费记录，也可以证实杨金山是代表建鹏公司向金之源公司履行的交纳租金的义务，故金之源公司主张其与建鹏公司不存在租赁关系理据不足，不予采信。

关于金之源公司通过拍卖取得的化轻公司的财产是否包含本案争议房屋。河北宏泰会计师事务所有限公司2006年4月18日出具的冀宏泰审字［2006］第29号审计报告及该审计报告附表中化轻公司房屋建筑物盘点表（截止日期：2005年6月23日）、化轻公司资产明细表、拍卖标的以及河北物华拍卖行有限公司出具的冀拍成字（2007）第029号拍卖成交确认书，均未显示化轻公司的破产财产包含本案诉争的3977平方米化工五金机电市场。另，根据征收房屋分户估价结果显示，坐落于建设XX、规划许可证编号为石建管字（2002）第083号、建筑面积为3977平方米的房屋产权人为石家庄市化工轻工总公司，故建鹏公司主张案涉化工五金机电市场不包含在化轻公司的破产财产之内成立，予以支持。金之源公司辩称其取得建设北大街128号（原36号）土地使用权即取得地上所有建筑物所有权。一审法院认为，根据冀拍成字（2007）第029号拍卖成交确认书以及《国有建设用地使用权出让合同》补充条款的内容，金之源公司取得石家庄市建设北大街128号（原36号）10156.92平方米宗地，该宗地地上建筑4座，分别为：1、建设大街汽车库；2、营业楼（6层）2676.20平方米；3、6号楼986.00平方米；4、和平路7号库1786.10平方米。成交金额为14200000元。拍卖确认书中并未包含案涉的3977平方米房屋，金之源公司也未支付案涉房屋的对价，且金之源公司在取得建设北大街128号（原36号）土地使用权后，一直按照2003年11月8日化轻公司与建鹏物业公司签订的《场地租赁协议》中约定的租金向建鹏物业公司收取场地租赁费，故以上不能证实金之源公司取得的地上建筑物中包含建鹏公司所主张的3977平方米的房屋，金之源公司主张理据不足，不予采信。

关于建鹏公司要求金之源公司给付房屋征收补偿款的数额及依据。根据一审法院从长安区征收办调取的《征收房屋分户估价结果》显示，规划许可证编号为石建管字（2002）第083号的征收房屋，建筑面积为3977平方米、房屋市场评估价格为133，702，763元、土地容积率0.96，对应的附着物及装饰装修评估价为609，462元。一审法院认为，政府征收房屋的价格应包含房屋及土地的价格，建鹏公司只享有化工五金机电市场的房屋所有权，并不享有案涉土地使用权，故应在评估价格的基础上扣除土地的价格。案涉房屋建筑面积为3977平方米，土地容积率为0.96，故机电市场实际占地面积为3977平方米÷0.96=4143平方米。根据石家庄市人民政府2020年3月26日发布的《棉五社区改造项目地块20.04亿元成功出让》一文中，棉五社区改造项目地块土地面积89101.55平方米，该地块由石家庄乾丽房地产开发有限公司以20.04亿元摘得，即棉五社区土地单价为2，004，000，000元÷89101.55平方米=22，491.19元/平方米。本院参照该价格确认机电市场实际占地的土地价格为22，491.19元/平方米X4143平方米=93，181，000元。故此，建鹏公司建鹏物业应分得房屋征收补偿款为133，702，763元-93，181，000元=40，521，763元。关于其他补偿费用，根据房屋征收非宅住（货币补偿）协议书，长安区征收办支付金之源公司拆迁补助费193，688元、临时安置补助费（6个月）3，776，916元、电器迁移费（空调、热水器、电话、宽带）80，928元、物资设备迁移费131，600元以及其他补偿费3，005，320元，以上共计7，188，452元。本院酌定按照化工五金机电市场建筑面积占征收全部建筑面积的比例计算建鹏物业公司应得的其他补偿款金额，即7，188，452元X【3977÷（2676.2+986+258.8+1785.4+3977）】=2，947，265元。综上，金之源公司金之源公司应给付建鹏公司建鹏物业公司房屋征收补偿款40，521，763元（化工五金机电市场房屋补偿款）+609，462元（附着物及装饰装修补偿款）+29，47，265元（其他补偿款）=44，078，490元。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、石家庄市金之源化工有限公司于本判决生效后十五日内给付建鹏公司北京建鹏物业管理有限公司房屋征收补偿款44，078，490元；二、驳回北京建鹏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费334374元、保全费5000元，由建鹏公司北京建鹏物业管理有限公司负担72182元，金之源公司石家庄市金之源化工有限公司负担267192元。

本院查明

二审中，建鹏公司提交了2012年1月至2019年11月建鹏公司向金之源公司交纳场地租金的记录，证明建鹏公司持续向金之源公司交纳场地租金，金之源公司一直按照建鹏公司与化轻公司《场地租赁协议》的标准收取场地租金。金之源公司质证认为，对缴费通知书真实性、合法性、关联性均不认可，该通知书没有盖章和说明给谁缴费，且化轻公司已经于2005.6.23日宣告破产，不可能以自己名义发出通知。对2012年转账记录的证明目的不认可，该证据收款人为李芳，不能证明是建鹏公司对金之源公司的转账。对2013年1月、2月、6月、12月、2014年3月、4月、5月、8月转账记录证明目的均不认可，该证据的摘要是货款不能证明是建鹏公司转给金之源公司的场地租金。对2013年3月、4月、5月、8月、9月、10月、11月、2014年1月、2月、6月、7月、9月、10月、11月、12月、2015年全年、2016年1月、2月、3月及2018、2019年转账记录均不认可，缴费主体是杨金山，杨金山是金鹏公司的法人，该交款行为是金鹏公司的交款行为，与建鹏公司无关，无法证明是建鹏公司所交款项。对2016年3月23日、2017年3月17日的通知因金之源公司并没有分公司的公章，所以对关联性、真实性不认可，不能证明是建鹏公司对金之源公司的转账，并且对2016年4月至12月的转账记录的目的不认可，这是杨金山转给郝勇的，不能证明是建鹏公司向金之源公司的转账。对于石家庄中院的协助执行通知书、执行裁定书以及2017年杨金山向中院转账记录的证明目的均不认可，法院的执行裁定是法院执行程序依据相关线索追索财产，对法律关系的查明并不准确。在执行案件中有相关线索可以采取相关措施，而且实际履行是杨金山非建鹏公司，执行裁定书也是房产出租，说明法院提取的是金之源公司房产出租的租金。对于2018的收费通知书真实性不认可，该公章比金之源公司的公章瘦小，显然该公章的真实性存在质疑，不能作为证据使用。因此建鹏公司二审提供的证据不能证明连续向金之源公司缴纳租金，也不能证明金之源公司是按照场地租赁协议的标准收取租金。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点问题有两个，一是建鹏公司是否有权提起本案民事诉讼、是否有权获得案涉建筑物的拆迁安置补偿，二是一审对于补偿数额的计算方法是否正确。

关于第一个焦点问题，根据化轻公司五金机电市场2002年5月13日《石家庄市发展计划委员会基本建设、商品房项目年度投资计划通知书》、2002年5月17日《建设工程规划许可证》、起始于2002年5月的工程款支付票据、2002年11月14日石家庄市公安局《关于市化工轻工总公司新建五金机电市场、办公楼工程消防验收合格的意见》以及2013年11月8日化轻公司与建鹏公司签订的《场地租赁协议》等证据可知，从时间线来看五金机电市场建设在先、《场地租赁协议》签订在后，也就是说《场地租赁协议》签订时建鹏公司已经实际投资建成了五金机电市场，协议中约定的建鹏公司的投资建设义务已经履行完毕，化轻公司的签约行为亦表示其对此没有异议，《场地租赁协议》中关于“乙方租赁甲方场地用于建设石家庄建鹏化工、五金、机电超市”、“乙方投资以工程结算及实际发生的相关费用为准。乙方所建房屋归乙方所有”、“市场改造建设及开业有关手续由乙方以甲方名义报建运作，甲方协助。全部规划配套报建经甲方同意，所产生的费用由乙方负担”等约定也是建立在建鹏公司已实际投资建成五金机电市场的事实基础上，否则化轻公司不会约定五金机电市场建筑物归建鹏公司所有，故本案应不存在建鹏公司是否已按《场地租赁协议》实际出资建设五金机电市场的疑问。关于《场地租赁协议》的效力问题，金之源公司主张该协议因违反《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条的强制性规定而无效。本院认为，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条虽然规定划拨土地使用权在不满足法定条件的情况下不得转让、出租、抵押，但根据一审查明的事实，2011年8月13日金之源公司已与石家庄市国土资源局签订了包括案涉土地在内的原化轻公司土地《国有建设用地使用权出让合同》，案涉土地已由划拨地变更为出让地，导致合同无效的事由消失，合同效力已因此补正，故一审认定《场地租赁协议》有效并未违反法律行政法规的规定，协议中关于所有权约定的条款亦具有法律效力。关于金之源公司是否通过竞买化轻公司破产财产取得五金机电市场产权的问题，化轻公司破产时五金机电市场早已建成，但根据河北宏泰会计师事务所有限公司2006年4月18日出具的冀宏泰审字［2006］第29号审计报告及该审计报告附表中化轻公司房屋建筑物盘点表（截止日期2005年6月23日）、化轻公司资产明细表、拍卖标的以及河北物华拍卖行有限公司出具的冀拍成字（2007）第029号拍卖成交确认书，化轻公司的破产财产及金之源公司的竞买财产中均不包含本案诉争的3977平方米化工五金机电市场，这与《场地租赁协议》中关于五金机电市场由建鹏公司投资建设、归建鹏公司所有的约定可以互相印证，化轻公司破产本身也不会改变该建筑物的产权归属。且金之源公司购得化轻公司破产资产后，其向建鹏公司催缴租赁费时仍是参照的《场地租赁协议》的租金标准，而《场地租赁协议》中租赁的标的物仅为土地而不包含其上的建筑物，这也说明金之源公司对于其仅对本案诉争的化工五金机电市场的土地享有使用权、对其上建筑物不享有所有权是明知的。综上，建鹏公司已通过合法建造这一事实行为设立了对化工五金机电市场建筑物的物权，一审认定化工五金机电市场建筑物归建鹏公司所有理据充分，应予维持。建鹏公司作为案涉化工五金机电市场建筑物的实际所有权人，有权获得对该建筑物的拆迁安置补偿。金之源公司拍得化轻公司破产财产后，建鹏公司继续向金之源公司缴纳土地租金，金之源公司虽主张缴纳租金的是杨金山个人不能代表建鹏公司、其与建鹏公司之间不存在租赁关系，但金之源公司提交的向杨金山邮寄送达的《场地租赁搬迁通知》及公证书显示送达对象为建鹏公司，《场地租赁搬迁通知》上载明该通知所针对的相对方也是建鹏公司，由此可以看出金之源公司对杨金山系代建鹏公司缴纳租赁费、租赁主体是建鹏公司均是明知的。至拆迁时止，案涉化工五金机电市场尚未办理产权登记，鉴于其系以化轻公司名义报建，且坐落于现由金之源公司享有使用权的土地之上，故石家庄市长安区征收办将其与金之源公司其他财产一并进行了评估、补偿。现建鹏公司依据真实的产权关系向金之源公司主张应由其享有的部分权益，属于民事案件受理范围，金之源公司主张其不具有本案民事诉讼原告主体资格依据不足。另外，金之源公司还主张根据《场地租赁协议》第五条、第八条之规定，建鹏公司只能主张金之源公司承担实际投资额双倍的违约责任。经查，双方约定案涉建筑物产权归建鹏公司所有，租赁期限到2023年6月30日，2019年政府作出征收决定并与金之源公司签订征收补偿协议时尚在上述期限内，且租赁合同无法继续履行并非因金之源公司单方终止合同的违约行为所致，故不存在适用该违约条款的条件，建鹏公司依据政府征收行为主张拆迁安置补偿款符合本案实际情况。

关于第二个焦点问题，一审法院是按照其从长安区征收办调取的《征收房屋分户估价结果》将容积率认定为0.96，该《征收房屋分户估价结果》是政府职能部门作出，没有证据显示金之源公司曾就此向长安区征收办提出过异议，故一审法院以此作为认定本案事实的依据并无不当。根据一审法院从长安区征收办调取的《征收房屋分户估价结果》，案涉建筑物对应的附着物及装饰装修评估价为609462，该价格已是评估时的现值而非初始价值，且该附着物及装饰装修均为建鹏公司投资建设形成，政府也已实际支付该笔款项，故一审判令支付给建鹏公司理据充分。关于其他补偿费用，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条之规定，补偿的是因征收房屋造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等，本案争议的3977平方米房屋的拆迁同样发生上述损失，故一审法院酌定按照被拆迁房屋面积比例计算建鹏公司应得补偿款数额具有合理性，并无明显不当。

综上，金之源公司的上诉请求不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费267192元，由石家庄市金之源化工有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　叶　密

审判员　马艳辉

审判员　吴　悦

二〇二〇年十二月十八日

书记员　刘炤阳