审理法院：山东省高级人民法院

案号：（2020）鲁民终443号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-08-06

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

审理经过

上诉人威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会（以下简称安海居委会）、威海市环翠区孙家疃街道办事处（以下称简孙家疃街道办）、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社（以下简称远遥合作社）与上诉人王树伟房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，王树伟于2015年5月12日向威海市中级人民法院提起诉讼，威海市中级人民法院于2017年2月23日作出（2015）威民一初字第48号民事判决。王树伟与威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会（以下简称远遥居委会）、孙家疃街道办均不服，提起上诉。本院于2017年9月13日作出（2017）鲁民终1029号民事判决。王树伟与远遥居委会、孙家疃街道办均不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年8月3日作出（2018）最高法民再227号民事裁定，撤销本院及威海市中级人民法院作出的上述判决，发回威海市中级人民法院重审。威海市中级人民法院于2019年10月22日作出（2018）鲁10民初275号民事判决。王树伟及安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社均不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人安海居委会及孙家疃街道办的共同委托诉讼代理人马辰，远遥合作社的委托诉讼代理人李义、单岱鹏，上诉人王树伟及委托诉讼代理人李杰、王建明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社共同上诉请求：撤销（2018）鲁10民初275号民事判决，依法改判，驳回王树伟的全部诉讼请求；本案诉讼费用由王树伟承担。主要事实与理由：1.一审法院认定《补充合同书二》《补充合同书三》合法有效错误，涉案两份补充合同均违反法律规定，应属无效。（1）2001年6月10日“合同书”约定远遥居委会补偿给王树伟一处280平米的别墅地基，未经乡政府审查，未报县级主管部门审核，未经县级政府批准，违反土地管理法第六十二条第三款规定及《山东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第四十五条规定，应属无效。因一系列补充合同对王树伟的安置地点始终未发生变化，均系“合同书”的补充合同。依据无效合同而签署的涉案两份补充合同，亦属无效。（2）《补充合同书二》《补充合同书三》未经村民代表大会讨论，亦属无效。2.一审法院认定远遥居委会未按约定交付4号楼，构成违约是错误的，远遥居委会已按合同约定履行了相关义务，未能交付房屋系特殊原因造成的，交付和过户时间应自动顺延，不存在违约行为。（1）远遥居委会依照合同约定履行了相关义务。（2）因不可归责于远遥居委会的原因，涉案地块于2017年5月24日才取得建设工程规划许可证。（3）根据合同约定，交付和过户时间应自动顺延，互不追究责任。（4）远遥居委会在威海大易置业有限公司（以下简称大易公司）设计方案上盖章，是履行正常的规划手续，远遥居委会不存在过错。3.一审判决支持4号楼评估价值的50%损失，王树伟主张4号楼评估价值的三倍损失，均违反法律规定。退一步讲，即使认定远遥居委会未在2014年12月30日前交房属于根本违约，王树伟的损失仅包括4号楼的市场价值，以及4号楼未能按时交房产生的租金损失。原一审鉴定机构“估价技术报告”的第六页写到该区域类似住宅出租案例极少，租售比倒挂现象严重，说明当地的租房市场严重不景气，房屋难以租出。一审判决中释明“原一、二审判决后房屋价格上涨及原告的律师代理费可另行处理”，在此基础上，仍支持4号楼市场价值50%，即443.15万元的违约金，已远超出王树伟的实际损失和预期利益损失，违反法律规定。4.一审法院判决远遥合作社共同向王树伟承担赔偿责任，超出王树伟的诉讼请求范围，属程序违法。

被上诉人辩称

王树伟辩称：1.《合同书》《补充合同》是远遥居委会根据村民代表会议的决定并经过村两委讨论通过后而与王树伟签定的，且经过远遥居委会、孙家疃街道办连续多年多次确认，其案涉地块土地性质已为国有，该两份合同是合法有效的；《补充合同书二》、《补充合同书三》作为补充合同，亦没有违反法律、法规的强制性规定，也是合同当事方长期连续多年、多次共同协商一致达成合意的结果，更是合同各方的真实意思表示，是合法有效的。2.关于远遥居委会、孙家疃街道办是否构成违约的问题。远遥居委会、孙家疃街道办取得案涉地块土地的使用权证、办理规划的申请及审批等手续本身是其应尽的合同义务，但其并未如其所主张“依照合同约定履行了相关义务”。“依照合同约定履行了相关义务”，其内涵应当是除了按合同约定义务的项目或种类进行履行外，还应当符合合同中时效性的有关约定。虽然《补充合同书二》、《补充合同书三》中没有具体约定远遥居委会、孙家疃街道办应当何时取得土地使用权证、规划许可证和建设工程施工许可证等相关手续，但是明确约定了远遥居委会、孙家疃街道办应当于2014年12月30日前履行完《补充合同书二》第一条约定的全部合同义务，即在2014年12月30日前向王树伟交付一栋低层住宅楼房。远遥居委会、孙家疃街道办取得土地使用权证、规划许可证和建设工程施工许可证等相关手续的时间应当服务于或者应当能满足其在2014年12月30日前向王树伟交付一栋低层住宅楼房。远遥房地产公司虽在2011年11月30日取得了案涉地块国有土地使用权，但由于远遥居委会、孙家疃街道办及远遥房地产公司的过错及怠于履行案涉地块的相关规划审批手续，导致2017年5月24日才取得了建设工程规划许可证、2018年后才取得了建设工程施工许可证，也导致远遥居委会、孙家疃街道办至今未按照合同约定履行其交付过户房屋相关义务。（2）涉案地块于2017年5月24日才取得建设工程规划许可证，必须归责于远遥居委会、孙家疃街道办，不属于其主张的“因不可归责于远遥居委会的原因”，这一点毋庸置疑。（3）远遥居委会、孙家疃街道办、远遥合作社上诉主张“根据合同约定，交付和过户时间应自动顺延，互不追究责任”，完全没有事实依据。由于远遥居委会及远遥房地产公司的过错，导致了规划及建设手续未在合理期间内办妥，因此不符合双方合同约定的免责情形。3.关于远遥居委会、孙家疃街道办违约赔偿责任如何确定的问题。（1）依据《补充合同书二》第一条、第三条约定，双方约定的违约责任为“赔偿责任”、“赔偿款”，而不是违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，《补充合同书二》约定的是损失的计算方法，而非是违约金。该约定并不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。（2）就4号楼的损失而言，除了房租损失之外，至少还应包括4号楼本身的市场价值损失和4号楼可得利益的损失以及4号楼的增值损失。即使违约责任的有关约定属于违约金，但是以逾期交付房屋的市场价值为基数，自远遥居委会、孙家疃街道办应当交付之日计算至今，按银行同期贷款利率（或同期拆借利率）的四倍计算，违约金的数额也远远高于4号楼评估价值的50%。4.关于一审判决远遥合作社与远遥居委会、孙家疃街道办共同向王树伟承担赔偿责任，是否超出诉讼请求、程序是否违法的问题。王树伟在一审中只是较原一审追增加了被告，并不是增加了诉讼请求。王树伟追增加被告的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百三十二条规定，不存在程序违法情形。

上诉人诉称

王树伟上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判。主要事实和理由：（一）关于4号楼的违约责任问题。1.关于逾期交房的违约责任，《补充合同书二》约定的是违约损失赔偿的计算方法，而非违约金，孙家疃街道办、远遥居委会应当按照约定赔偿王树伟一整栋低层住宅楼房市场总价的双倍损失，一审对此予以调低是错误。从《补充合同书二》第一条、第三条内容来看，双方约定的违约责任为“赔偿责任”、“赔偿款”，而不是约定由违约方向守约方支付违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，双方约定的“赔偿责任”、“赔偿款”足以证明《补充合同书二》约定的是损失的计算方法，而非是违约金。一审认为名义上是“违约赔偿责任”，但以“远超出守约方的实际损失，具有惩罚性”为由认定系违约金是错误的。首先该认定逻辑没有任何依据，没有法律规定或者最高院公布的指导案例支持一审判决的该认定方法；其次，就王树伟的损失而言，除了房租损失之外，至少还应包括房屋本身的市场价值及其房屋的增值损失（截止目前，房屋市场价值至少增值了两倍，约3500万元）。因此，重审一审调低违约责任的数额没有法律依据及事实依据。2.即使《补充合同书二》约定的违约责任属于违约金，重审一审认定的违约金的数额也是错误的：①王树伟原审庭审时明确提出，即使《补充合同书二》约定的违约责任属于违约金，且违约金的数额明显高于损失数额，对违约金的数额进行调整时，要求法院调整至同期银行贷款利率的四倍。王树伟的该主张符合最高院公布的指导案例的裁判精神，按此计算（不考虑4号楼的评估价值是否准确的问题，）孙家疃街道办、远遥居委会应当承担的违约责任应当为10635600元（即886.3万x5年x0.24）。②一审考虑了四个因素，酌定按4号楼的市场价值之50%计算孙家疃街道办、远遥居委会应承担的违约责任，该比例对王树伟明显不公平。首先，王树伟的损失远远不止租金损失；其次，就过错程度而言，孙家疃街道办、远遥居委会应承担全部过错；再次，原一、二审判决后房屋价格确实上涨并且上涨幅度非常大，房屋建成后目前的市场价值约为3500万元，孙家疃街道办、远遥居委会因为违约反而受益；最后，律师费属于当事人实现债权的费用，在合同明确约定由违约方承担的情况下，不应作为法院裁量违约责任比例的原因之一。（二）关于2号楼的可得利益损失及滞纳金问题。重审一审判决的认定断章取义，与事实不符，系明显错误。1.依据《补充合同书二》第二条约定，王树伟的损失不仅包括“开挖和前期施工”的损失，还包括2号楼的本身市场价值及其可得利益损失。2.依据《补充合同书三》第二条约定，“在本书签订后的一年内甲方（即远遥居委会）须支付给乙方（即王树伟）七十八万元人民币的赔偿和补偿款，而乙方在甲、丙方（即孙家疃街道办）把《补充合同书二》中的第一条款均于2014年12月30日前都履行完毕后，乙方无条件放弃并不得再追索要《补充合同书二》中的第二条款约定和要求”。很明显，《补充合同书二》、《补充合同书三》第二条中的损失既包括2号楼的可得利益，也包括78万元前期开挖及施工费用。（2）孙家疃街道办、远遥居委会向王树伟支付78万元后，王树伟无条件放弃《补充合同书二》第二条款约定和要求的前提是孙家疃街道办、远遥居委会按《补充合同书二》“第一条款均于2014年12月30日前都履行完毕”，因孙家疃街道办、远遥居委会并未完成该项合同义务，故王树伟仍有权主张2号楼的可得利益损失。（3）上述约定的78万元的赔偿款孙家疃街道办、远遥居委会延期一年多才支付，据此孙家疃街道办、远遥居委会也应承担赔偿王树伟2号楼的本身市场价值及可得利益损失以及违约责任。3.根据《补充合同书二》第二条、第三条的约定，孙家疃街道办、远遥居委会需按一整栋底层住宅楼房市场总价的双倍承担赔偿责任。基于以上约定，王树伟主张每天10000元的滞纳金（未主张双倍赔偿责任）必须支持。4.从经济利益上分析，王树伟也不可能放弃2号楼的可得利益损失。三、关于作为定案依据的评估报告书，存在着重大程序性和实体性的错误，一审未按照最高院的要求进行必要的审查。四、一审部分查明事实存在明显错误。1.认定“原告称涉案4号楼未能如期建成其损失为律师费、邮寄费、复印费、差旅费、误工费、支付给他人的劳务费及其开办公司倒闭造成的损失”事实错误。2.认定“涉案项目的六家业主（包括原告）向规划部门提出异议，导致涉案项目的设计方案未能审批”错误。

被上诉人辩称

安海居委会、孙家疃街道办辩称，1.远遥居委会、孙家疃街道办已经履行了相关义务，未能交付房屋系“涉案地块的六家业主（包括王树伟）以大易公司的设计审批早于涉案地块，且其设计的道路占用了涉案地块，导致涉案地块的面积减少为由，向规划部门提出异议，导致审计方案迟迟未能审批”而造成的。属于涉案合同约定的其他特殊原因，交付和过户时间应自动顺延，互不追究责任，远遥居委会、孙家疃街道办不存在违约行为。王树伟主张赔偿4号楼的房屋市场价值，没有合同依据。2.王树伟主张2号楼的可得利益损失及逾期滞纳金或市场价值两倍的违约责任赔偿，没有事实依据。

远遥合作社辩称，1.本案系行政诉讼受案范围，并非民事诉讼受案范围，应驳回王树伟的起诉。2.远遥合作社诉讼主体不适格。本案属于公法性质的拆迁补偿事宜，故享有私法权利义务及经济功能的远遥合作社不应列入诉讼主体。

一审原告诉称

王树伟向一审法院提出诉讼请求：1、请求被告连带赔偿《补充合同书二》中约定的上排中户即4号楼的房屋市场价值960万元；2、请求被告按照4号楼市场价值的双倍赔偿原告违约赔偿款1900万元；3、请求被告连带赔偿《补充合同书二》约定的上排西户即2号楼的可得利益损失共计12898774.68元及滞纳金1276万元（自2012年10月27日起至2016年4月27日止，按每天1万元计算）。

一审法院查明

一审法院重审查明，（一）远遥居委会原为威海市环翠区孙家疃镇远遥村村民委员会。孙家疃街道办原为威海市环翠区孙家疃镇人民政府。王树伟在威海市环翠区XX镇XX村XX房XX。（二）2001年6月10日，威海市环翠区孙家疃镇远遥村村民委员会（以下简称远遥村委）（甲方）与王树伟（乙方）签订《合同书》一份，约定：1、乙方同意拆除原老房，甲方补偿给乙方村南处，水塔附近别墅地基二处，计16X17.5＝280平方米（甲方同意乙方老房与该地基一次性兑抵）；乙方无需向甲方交纳土地补偿费，其施工图纸经甲方审阅，甲方方可给乙方放线；3、甲方给予协助有关建设施工的合法手续，乙方负责其费用；4、乙方别墅楼建好后，在任何情况、任何条件下，如需转让，必须经甲方同意；6、别墅楼造型、尺寸、层高、地基±0不得私自扩大和变更。如有变更，其后果乙方负责。乙方坚决无条件执行甲方指定的村规民约（卫生、垃圾污水、节电节水、社会治安、计划生育等），争当文明村民。远遥村委在上述合同上盖章，王树伟签字捺印。（三）2009年8月23日，远遥村委（甲方）与王树伟（乙方）就双方于2001年6月10日签订的合同事宜，进一步签订《补充合同》，约定：1、甲方兑现原合同承诺，在规划红线内小南山处，由甲方出资该宗土地招拍挂，提供给乙方二处别墅楼座并办在乙方名下，位置为上排中、西户。二楼座甲方免费给乙方；2、乙方应严格按照规划部门设计要求实施，对该别墅的建筑面积、竖向标高不得擅自改动，要完善各种开工手续。其发生的税费均由甲方承担。如违章，一切法律责任由乙方承担。如甲方违约无条件赔偿给乙方贰仟万元人民币；3、甲方积极做好协调工作，乙方搞好周边四邻关系，做到统一规划、统一设计、统一施工、统一验收，齐心协力把小区建成精品工程。乙方负责该楼土建费，其他由甲方负责。远遥村委及法定代表人李文谭在上述补充合同上盖章、签字，王树伟签字捺印。（四）2011年12月27日，远遥村委出具《关于对王树伟地基事宜的处理意见》，载明经村两委研究决定，按双方原合同约定地址小南山占地约1300余平方米、位置（南排中户）给王树伟提供连体低层住宅用地一处，按照规划局设计面积约1020平方米。村里已负责交纳土地出让金205万元（含契税），并取得了国有土地使用权证。地证号为威环国用（2011出）第**。余者所有费用由王树伟负责。如果王树伟需要将本建筑一分为二建设两栋楼房，村里负责协调，争取规划部门给予批准。（五）2012年7月26日，远遥村委（甲方）、威海市环翠区孙家疃镇人民政府（乙方）和王树伟（丙方）签订《补充合同书二》，约定：1、甲乙双方一致同意，对于丙方被拆迁的位于远遥村的老住宅房屋，甲方重新为丙方回迁安置位于远遥村小南山处的规划红线内上排（前排）中户处的一处低层住宅楼用地上，由甲方负责办理该住宅楼用地的土地、规划、配套、设计、各配套设备设施、绿化美化和硬化、施工建设、验收等，以及该用地上一栋低层住宅楼房及土地的过户等手续，并承担和支付相关全部费税等费用。该低层住宅楼用地手续甲方可以任何第三方名义，取得相应的土地使用权，但该土地的使用权人和使用人为丙方，由甲方出资和负责免费办理在丙方名下。上述低层住宅楼用地在甲方按规划和设计要求取得有关合法手续后，由乙方负责和出资给丙方按规划和设计要求在该用地上建设好一栋（即该一栋低层住宅楼房由地面上和地下的两部分组成）、在地面标高正负零以下（地（地面下楼房建筑面积约为1000-1300平方米左右的低层住宅楼房（即带室内电梯四层楼的一栋低层住宅楼房，该一栋低层住宅楼房的地面上和地下的建筑面积，最后以规划和设计的实际建设面积和标准为准），上述一栋低层住宅楼房甲、乙双方须于2014年12月30日前无偿免费交付给丙方，并于2015年12月30日前由甲方出资和负责免费把该栋楼房及土地等过户到丙方名下，否则甲、乙双方承担本合同违约赔偿责任。但因不可抗力、政策或其他特殊原因不能按时将上述该栋房屋及土地交付给和过户到丙方名下，交付和过户的时间自动顺延，双方不得相互追究责任。上述该一栋低层住宅楼房的建设质量及标准和楼房及房屋交付和使用标准及要求等，必须达到或者按照国家和山东省及威海市的有关规范和标准及要求等为准和执行，否则甲、乙双方承担本合同书违约赔偿责任；2、由于甲方对丙方的宅基地和房屋拆迁安置等事一直协商不一致并至今没有解决好，导致丙方多次进行开挖和前期施工建设等工作，现甲方只能免费提供给丙方一处（栋）低层住宅楼房楼座的土地，不能按照已签订合同的预定免费给付丙方二处别墅楼座及土地，由此给丙方造成了一定的损失。经甲方、乙方与丙方多次协商，现三方同意由甲方赔付给丙方一定金额数的赔偿款（或补偿款），该赔偿款的具体金额数，有单据的，以有效单据（发票、收据和其他单据等）的数额执行，如没有单据，由甲、丙双方共同认可的证明书和评估书或审计机构核定的具体金额数为准，如果甲方不履行赔付给丙方的赔偿责任，则由乙方责令甲方赔偿给丙方，乙方承担的期限为甲方全部履行完上述赔偿赔付责任后止。上述金额数的赔偿款甲方须在三个月内赔付给丙方，否则甲方须每日向丙方支付10000元人民币的滞纳金，如在一年内没有把上述金额数的赔偿款赔偿赔付给丙方，甲方须承担本合同书的违约赔偿责任，违约赔偿款和上述金额的赔偿款及滞纳金所需缴纳的各种税费等，均由赔付方和违约方负责和承担；3、合同书签订后，甲、乙、丙三方必须信守履行合同书的约定，任何一方不得违约（即不履行或不完全履行合同书），否则违约方无条件按合同书约定的，给付丙方上述该一整栋低层住宅楼房市场总价的双倍承担违约赔偿责任，该双方赔偿款所需缴纳的各种税费均由违约方负责承担；4、本合同书签订后，甲方与丙方的宅基地和房屋拆迁安置相关事宜，均以本合同书的约定和规定为准；5、本合同签订后，未尽事宜各方协商解决，协商不成可向人民法院提起诉讼，诉讼所需的诉讼费、律师费、保全费、执行费等与诉讼相关的所有费用全部由违约方负责和承担。远遥村委和威海市环翠区孙家疃镇人民政府在上述《补充合同书二》上盖章，原告签字捺印。（六）2013年3月29日，远遥村委（甲方）、王树伟（乙方）和威海市环翠区孙家疃镇人民政府（丙方）签订《补充合同书三》，约定：1、乙方对《补充合同书二》的第一条款中须由甲、丙方及与此有关的当事方报批的规划和建筑设计或楼房施工建设、综合验收事项享有知情和提出意见及要求的权利。如一方的意见和要求与相关职能部门的规划及《补充合同书二》中第一条款的约定和要求不一致时，应当以相关职能部门的规划和要求及《补充合同书二》中第一条款的约定和要求为准；2、在早于2012年10月26日时就到必须履行期限《补充合同书二》中的第二条款的具体履行和实施事宜，甲、乙、丙三方同意：即在本合同书签订后的一年内甲方须支付给乙方78万元人民币的赔偿和补偿款。而乙方在甲、丙方把《补充合同书二》中的第一条款均于2014年12月30日前都履行完毕后，乙方无条件放弃并不得再追索《补充合同书二》中的第二条款约定和要求。远遥村委和威海市环翠区孙家疃镇人民政府在上述《补充合同书二》上盖章，王树伟签字捺印。（七）2014年3月10日，孙家疃街道办出具证明一份，载明威海市环翠区孙家疃镇人民政府于2013年12月更名为威海市环翠区孙家疃街道办事处，之前于2012年7月与王树伟签订的《补充合同书二》和2013年3月签订的《补充合同书三》的两份三方合同书依然有效，继续履行。2014年3月26日，远遥居委会出具证明一份，载明远遥村委于2014年1月更名为“威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会”。其他内容与孙家疃街道办出具的证明内容一致。（八）2014年5月12日，威海市环翠区孙家疃街道社会管理综合治理委员会盖章出具《关于合同当事人王树伟要求合同的二当事人及承继延续单位及时全面履行2个三方合同书的答复函》，载明：经落实及查证，为了彻底解决王树伟的房屋拆迁安置和宅基地等事宜，由合同的二当事方即威海市环翠区孙家疃镇人民政府和威海市环翠区孙家疃镇远遥村委会与原告所签订的2个“三方合同书”均为合法有效。二当事方更名后，出具了相关证明，为此合同的二当事方即承继延续单位均承诺并表明需要及时全面的履行2个“三方合同书”中的全部约定和要求。（九）2015年1月23日，孙家疃街道办出具函件一份，载明：“关于威环国用（2011出）第259号土地延期交付给王树伟建造住宅楼房等事宜的书函，孙家疃街道办事处确保于2015年12月30日前把该地块上一栋住宅楼房交付当事人王树伟使用。”2015年5月12日，王树伟向一审法院提起诉讼。

另查明，（一）本案原审一审诉讼中，王树伟主张案涉房产已经办理了规划手续，双方合同约定的前排中、西户楼座分别对应规划设计方案中的4号楼和2号楼，对此王树伟提交了远遥西山住宅楼项目建筑设计方案提前批前公告、远遥西山住宅方案设计及现场照片一宗。经质证，远遥居委会、孙家疃街道办对上述证据不予认可。经王树伟申请，一审法院依法自威海市规划局调取如下证据：1、示意性规划图和威海市规划设计研究院出具的威海市环翠区远遥西山住宅方案设计各一份，内容与原告提交的方案设计基本一致；2、远遥房地产开发有限公司向威海市规划局提交的规划设计请示；3、威海市规划局专题会议纪要第七期。经质证，王树伟对上述证据没有异议，远遥居委会、孙家疃街道办对上述证据的真实性没有异议，但主张设计规划只是在起草阶段，并未最终审批通过。（二）本案原审一审审理中，王树伟申请对规划设计方案中的2号楼和4号楼的价值进行鉴定，并以一审法院调取及王树伟提供的远遥西山住宅楼项目建筑设计方案提前批前公告、远遥西山住宅方案设计等证据作为鉴定检材。一审法院依法委托威海华地土地房地产评估有限公司出具威华地（2016）房字第70**评估报告，鉴定意见为：远遥西山小区2号楼在2014年12月的市场价值为1063.2万元，4号楼的市场价值为886.3万元。后应王树伟申请，该公司向一审法院出具《远遥西山住宅2号、4号两栋涉案房地产的估价技术报告》，对鉴定所依据的对比对象、区域因素、市场背景等问题进行了说明和阐述。王树伟为此支出鉴定费41446元。经质证，王树伟对上述报告所采用的市场比较法没有异议，但认为鉴定报告确认的房产价值数额过低，并提出如下异议：1、案涉房产项目系多层低密度住宅，按照成本法反推市场价值，案涉房产的成本较其他一般住宅要高许多，结合税率及一般盈利率所得实际价值远高于评估报告所认定的数额；2、该鉴定报告所采用的实际案例即翠堤.海岸家园项目、御海宝地项目及远遥名居住宅项目与案涉低密度住宅项目的情况并不一样，需要对上述项目土地出让、环境等部分因素进行修正后才能作为参考依据，且上述项目修正后所得出的案涉项目房产价值远大于鉴定报告确定的数额；3、鉴定报告一方面采用市场比较法，另一方面同时采用成本法，其对同一鉴定对象适用不同鉴定标准，违反了房地产估价规范的相应规定。远遥居委会及孙家疃街道办认为，鉴定报告确定的房产价值过高，且案涉房产项目并无合法审批，鉴定所依据的检材不具有合法性，鉴定报告不能作为有效证据予以采信。原审一审庭审中，威海华地土地房地产评估有限公司的鉴定人员张雨薇、周俊领到庭接受质询，其二人对双方的异议解释称，本次鉴定采用的是市场比较法，鉴定机构实际搜集了部分参照实例，在假定案涉项目具备合法性的前提下进行价值评估。二鉴定人员同时对参照实例的具体情况等问题进行了回答。

本案重审中，一审法院根据王树伟的申请依法追加远遥合作社为被告参加诉讼。一审同时查明，（一）2014年7月10日，威海市环翠区村（居）集体产权制度改革工作领导小组下发威环农改组发〔2014〕23号文件，即给孙家疃街道办的《关于环翠区孙家疃街道远遥社区集体产权制度改革股权分配方案的批复》，内容为：同意关于环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会集体产权制度改革股权分配方案；产权转让情况为远遥居委会净资产评估价值为11025.75元，分别折股量化为集体股、个人股；由李文谭等1672人设立的威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社，股本总额11025.75元，其中集体股占40%，个人股占60%；新设立的股份经济合作社要承担远遥居委会的一切债权债务（包括隐形债务）。2014年8月5日，远遥合作社被行政机关登记设立（具备法人资格）。（二）2013年1月至2014年9月，远遥居委会、孙家疃街道办以威海环翠北海旅游度假区的名义以补偿款等名义累计向王树伟支付款项78万元。双方对该78万元款项性质存在争议。王树伟主张该款系因其对案涉房产项下土地进行过前期整理，远遥居委会、孙家疃街道办支付的赔偿款，与《补充合同书二》第二条约定的远遥居委会、孙家疃街道办应当赔偿原告另一处无法交付的房产损失无关；远遥居委会、孙家疃街道办主张该款系按照《补充合同书二》第二条之约定所支付的赔偿款，包括了无法向王树伟提供另一处房产即2号楼所造成的损失。（三）远遥房地产公司的股东为远遥村委和威海市远遥建筑工程公司。2011年11月30日，涉案远遥西山住宅楼项目（以下简称涉案项目，包括涉案4号楼）取得了国有土地使用权证，土地使用权人为远遥房地产公司。涉案地块西邻地块由大易公司竞得。2014年10月，威海市规划局对涉案远遥西山住宅楼项目（包括涉案4号楼）的建筑设计方案进行批前公告。经远遥房地产公司同意，大易公司的设计审批方案中设计的道路占用了涉案地块，导致涉案地块的面积减少、涉案项目的竖向标高发生变化。为此，涉案项目的六家业主（包括王树伟）向规划部门提出异议，导致涉案项目的设计方案未能审批。2015年6月、2016年7月，威海市规划局先后两次召开协调会议，协调解决了上述争议（远遥居委会均派人参与）。2017年3月8日，威海市规划局发布了“远遥西山住宅楼项目建设工程设计方案和规划许可批前公告”。同年5月18日，其颁发涉案土地的建设用地规划许可证。同年5月24日，其颁发了涉案工程的建设工程规划许可证。2018年9月7日，涉案工程取得了建设工程施工许可证，目前4号楼正在建设中。（四）在最高人民法院再审本案期间，王树伟表示已不再要求远遥居委会和孙家疃街道办继续履行合同，在其获得法律上应获得的全部利益及补偿款后，不会也不可能再要求远遥居委会和孙家疃街道办继续履行合同。本案重审庭审中，王树伟亦表示不再要求远遥居委会和孙家疃街道办继续履行合同。王树伟称涉案4号楼未能如期建成，其损失为律师费、邮寄费、复印费、差旅费、误工费、支付给他人的劳务费及其开办公司倒闭造成的损失。

一审法院重审认为，王树伟与远遥居委会、孙家疃街道办2012年7月26日签订的《补充合同书二》及2013年3月29日签订的《补充合同书三》是对双方此前签订的系列合同的变更和补充，该两份合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力，王树伟与远遥居委会、孙家疃街道办理应按该两份合同及此后有关函件的规定履行义务。关于远遥居委会、孙家疃街道办未能向王树伟交付4号楼是否构成违约问题。《补充合同书二》明确约定，远遥居委会为王树伟回迁安置上述4号楼低层住宅一栋，由远遥居委会办理建设手续及税费，由孙家疃街道办出资建设，逾期交房则由远遥居委会、孙家疃街道办承担违约赔偿责任；但因不可抗力、政策或其他特殊原因不能按时将上述该栋房屋及土地交付给和过户到王树伟名下，交付和过户的时间自动顺延，双方不得相互追究责任。4号楼的建筑设计方案于2014年10月进行批前公告后，因大易公司的设计审批方案中设计的道路占用了涉案地块，涉案项目的六家业主（包括王树伟）为此向规划部门提出异议，导致涉案项目的设计方案未能审批。而大易公司的设计审批方案中设计的道路占用涉案地块系经远遥房地产公司同意，远遥居委会系远遥房地产公司的股东之一，其参与了4号楼的建筑设计方案的审批等事宜，并在答辩时认可其在大易公司设计方案上盖章，应认定远遥居委会对远遥房地产公司同意大易公司的上述占地行为知情并认可，且远遥居委会、孙家疃街道办在原一、二审中始终拒绝向王树伟交付4号楼，据此应认定远遥居委会、孙家疃街道办在约定的期限内未能依约向王树伟交付4号楼房产并非因不可抗力、政策或其他特殊原因，4号楼的交付和过户的时间不能自动顺延，远遥居委会、孙家疃街道办未能依约向王树伟交付4号楼房产的行为系违约行为。虽然4号楼现已进行建设，但远遥居委会、孙家疃街道办逾期交付该房产数年，王树伟亦不再主张继续履行涉案合同，而是由远遥居委会、孙家疃街道办赔偿其相应损失，故此远遥居委会、孙家疃街道办应当承担赔偿责任。4号楼的市场价值已经威海华地土地房地产评估有限公司评估，经审查上述鉴定意见依据充分，程序合法，应作为有效证据予以采信，远遥居委会、孙家疃街道办应当据此赔偿王树伟不能交付4号楼的经济损失886.3万元。关于远遥居委会、孙家疃街道办应否承担及如何承担违约责任问题。王树伟在本案最高人民法院再审及重审期间，均表示既然主张损失，就不再要求远遥居委会和孙家疃街道办继续履行合同。王树伟的该主张实系同意解除合同，涉案合同亦符合法定解除条件，对此予以准许。违约责任的承担不以合同是否解除为前提条件，远遥居委会、孙家疃街道办未能依约向王树伟交付4号楼房产构成违约，理应承担违约责任。《补充合同书二》第三条约定：“本合同书签订后，甲、乙、丙三方必须信守履行本合同书的约定，任何一方不得违约（即不履行或不完全履行本合同书），否则违约方无条件按本合同书约定的，给付丙方上述该一整栋低层住宅楼房市场总价的双倍承担违约赔偿责任，该双倍赔偿款所需缴纳的各种税费等均由违约方负责承担。”上述约定虽然名义上约定违约方向守约方承担违约赔偿责任，但又约定按4号楼市场价值双倍承担违约责任，远超出守约方的实际损失，具有惩罚性，故该约定实系支付违约金的违约责任，而非对违约后损失赔偿的计算方法。涉案合同约定的违约金过分高于损失，远遥居委会、孙家疃街道办要求降低，予以准许。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。综合王树伟房屋被拆迁多年迟迟得不到安置，远遥居委会、孙家疃街道办未能如期向王树伟交付4号楼房产王树伟存在房屋租金损失，远遥居委会、孙家疃街道办在本案中的过错程度，原一、二审判决后房屋价格上涨及王树伟的律师代理费可另行处理等因素，酌定远遥居委会、孙家疃街道办向王树伟支付违约金的数额按照4号楼的市场价值886.3万元之50%即443.15万元计算。关于王树伟要求赔偿2号楼的可得利益损失及滞纳金问题。《补充合同》第一条约定，远遥居委会免费提供给王树伟二处别墅楼座并办在王树伟名下。《补充合同书二》约定，远遥居委会、孙家疃街道办需要承担的合同义务为向王树伟交付4号楼，未约定之前合同中载明的2号楼仍然需要交付，并增加了孙家疃办事处承担建设案涉房产的责任。该合同的第二条明确约定，远遥居委会、孙家疃街道办因老房拆迁事宜未解决好，导致王树伟多次进行开挖和前期施工产生损失，同意由远遥居委会赔付给王树伟一定金额的赔偿款（或补偿款）。该合同并未约定远遥居委会、孙家疃街道办仍负有向王树伟交付2号楼之责任，也未约定因无法向王树伟交付2号楼应当承担损失赔偿责任的内容。在《补充合同书三》中，双方再次针对《补充合同书二》第二条内容进行了补充约定，即远遥居委会、孙家疃街道办向王树伟支付78万元赔偿和补偿款。故2号楼的问题双方已在《补充合同书二》中达成共识，即因远遥居委会无法向王树伟提供2号楼楼座及土地，且因王树伟已“多次进行开挖和前期施工建设等工作”，故远遥居委会、孙家疃街道办同意向王树伟支付78万元的补偿款（赔偿款），即2号楼的问题已经得到解决，王树伟在收到78万元的补偿款（赔偿款）后仍向孙家疃街道办、远遥居委会主张2号楼的可得利益损失及滞纳金，理由不当，不予支持。关于远遥合作社在本案中是否应当承担民事责任问题。远遥合作社在本案原审一审诉讼前成立，其虽非涉案合同的当事方，但其承担成立时的批复文件载明应承担远遥居委会的一切债权债务，故其理应与远遥居委会、孙家疃街道办共同向王树伟承担民事责任。其辩称并非本案适格被告、对远遥居委会的债务不应负连带清偿责任，无事实及法律依据，不予支持。判决：一、被告威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社共同支付原告王树伟房屋赔偿款8863000元；二、被告威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社共同支付原告王树伟违约金4431500元；三、驳回原告王树伟的其他诉讼请求。本判决于生效后十日内履行。如果三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313107元、财产保全费5000元，共计318107元，原告王树伟负担238580元，被告威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社负担79527元。鉴定费141446元，由威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社负担。

本院查明

本院二审查明，远遥居委会2019年8月29日被撤销后与其他居委会合并成立安海居委会，并取得统一社会信用代码55371002MEA787770G。

本院二审庭审时，安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社提交了国务院办公厅（国办发）【2006】26号、国务院办公厅（国办发）【2006】37号、国务院办公厅（国办发）【2008】3号通知，拟证明自2005年起，国务院停止别墅类房地产开发的土地供应，因政策变化，远遥居委会决定将别墅地基更换为一处低层住宅楼，该文件侧面印证被王树伟撕毁的2009年8月23日签定的补充合同与当时的法律规定一致，亦与2000年村民讨论结果及2001年合同书相互印证，系真实意思表示，但合同书违反法律强制性规定应属无效。王树伟质证认为，三文件真实性需要核实，即便真实，也与合同效力无关；王树伟与远遥村委原签订的合同系独栋别墅，只因政策变化，2009年签订的合同变成了低层住宅楼（俗称叠排、叠拼、联排别墅），后期合同都是按照国家政策签订的。远遥合作社质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，案涉协议应属无效。

王树伟庭审时提交了以下证据：1.2010年12月28日由威海市规划局出具给威海市国土资源局环翠分局的案涉地块土地出让规划示意图复印件一份，证明案涉地块与西邻大易公司地块、南邻威海宝地置业有限公司（以下简称宝地公司）地）地块为同一块土地的同一个规划项目区规划建设手续应当统一同步办理。2.大易公司企业原始档案一份，赵军与远遥居委会签订的《旧村改造联合开发协议》复印件一份，远遥居委会、远遥房地产公司、邢军签订的《联合开发远遥村新建低层住宅协议书》复印件一份，远遥房地产公司、宝地公司、远遥居委会、邢军签订的《合作开发协议书》复印件一份，威海市中级人民法院（2015）威民一终字第240号判决书打印件一份，威海市环翠区人民法院（2012）威环民一初字第2237号判决书复印件一份，威海市中级人民法院（2013）威民一终字第854号判决书打印件一份，光盘及照片打印件2页，拟证明案涉地块规划建设手续经办人员赵军、邢军与远遥居委会、远遥房地产公司、远遥房地产公司遥韩家苑项目部及遥韩家苑项目、大易公司等之间存在一系列互相交织交叉的利益、利害关系以及就其项下土地之间存在重大的利益、利害关系，且赵军、邢军二人的身份及有关行为等与远遥居委会、远遥房地产公司、远遥房地产公司遥韩家苑项目部及遥韩家苑项目、大易公司等均是互相交叉、交织关联混同的。3.威海市环翠区人民法院（2014）威环民初字第2692号判决书打印件一份，威海市环翠区人民法院（2013）威环商初字第347号判决书打印件一份，威海市中级人民法院（2014）威商终字第198号民事裁定书打印件一份，威海市环翠区人民法院（2012）威环民初字第1094号判决书打印件一份，威海市环翠区人民法院（2013）威环民初字第1704号判决书打印件一份，威海市中级人民法院（2014）威民一终字第115号判决书打印件一份，山东省高级人民法院（2014）鲁民一终字第412号判决书打印件一份，最高人民法院（2015）民申字第1002号判决书打印件一份，拟证明赵军系远遥房地产公司职工；赵军、邢军就遥韩家苑项目签订了协议书，约定由赵军协助邢军完成相关开发事宜，赵军、邢军之间形成了劳务合同关系，且邢军有权利转让遥韩家苑项目并于2013年时就已将该项目转让给他人；遥韩家苑项目部系远遥房地产公司设立的内部分支机构，不具有独立的法人资格，邢军系遥韩家苑项目部负责人，邢军聘用赵军从事涉案相关民事法律行为；远遥房地产公司与第三方就遥韩家苑项目签订合作开发建设合同。远遥合作社质证认为：所有证据都不是新证据，规划图是法院依职权调取的，涉案土地不是一块土地，与宝地公司、大易公司土地不是一块，是三块地，出让时是一次出让，但分别办的土地证。安海居委会、孙家疃街道办质证认为：证据1不是新证据，真实性认可，证明目的不认可。证据2中光盘及照片打印件两页真实性、证明目的不认可，与本案无关；证据2中其他部分均不是新证据，证明目的不认可且与本案无关。证据3不是新证据，所有判决作出时间在本案之前，与本案无关。

对于各方提交的证据，本院认为，安海居委会、孙家疃街道办提交的三份文件真实性可以确认,但王树伟与安海居委会、孙家疃街道办签订的《补充合同书二》《补充合同书三》已将原《补充合同》约定的补偿安置两处别墅楼座变更为提供一处低层住宅楼。因此，合同约定的标的物并非三份文件中规定的别墅，三份文件与本案争议履行的《补充合同二》并无关联性，本院不予采信。王树伟提交的一系列证据与本案无关联性，本院亦不予采信。

另,本院二审期间，王树伟请求追加查封威环国用（2011出）第259号土地使用权及地上在建的远遥西山住宅楼2号、4号两栋楼房。王树伟并提出调取证据申请，申请：1.向孙家疃街道办事处及威海环翠北海旅游度假区管理委员会调取由孙家疃街道办持有或保存的孙家疃街道办和威海环翠北海旅游度假区管理委员会的全国组织机构统一社会信用代码证原件。2.向威海市国土资源局环翠分局调取由威海市规划局于2010年12月28日出具给威海市国土资源局环翠分局并由环翠分局持有或保存的远遥一整地块（包括案涉地块在内）国有土地出让规划示意图原件。3.向安海居委会、远遥房地产公司、宝地公司调取2008年11月25日与赵军签订的《旧村改造联合开发协议》、2009年11月14日与邢军签订的《联合开发远遥村新建低层住宅协议书》、2011年2月28日与邢军签订的《合作开发协议书》原件。3.调取案涉地块周边附近与案涉楼房相似或相近房屋自2015年1月至2019年9月期间的交易备案合同。

本院认为

本院经审查认为，王树伟二审中向本院提出追加诉讼保全申请，其申请查封保全的地块使用权人系远遥房地产公司，该公司并非本案当事人，且原审中王树伟申请诉讼保全6000万元，原审已裁定保全6000万元资产，冻结了相应的银行账户，查封扣押资产为未登记的土地、房屋及远遥居委会在远遥房地产公司的股份账户。因此，本院对王树伟的查封保全申请不予准许。对王树伟提出调查证据申请，本院认为其申请调查的证据既不属于对案件审理需要的主要证据，也非当事人因客观原因无法收集的证据，对王树伟的调取证据申请本院不予准许。

再，本院庭审后，王树伟对4号楼市场价的鉴定报告应否采信问题提出再次开庭申请，并请求对4号楼的市场价进行重新评估或补充评估。

本院二审查明的其他事实与原审查明的其他事实相一致。

本院认为，本案争议的焦点问题是：1.案涉争议的《补充合同书二》《补充合同书三》是否合法有效。2.王树伟主张2号楼可得利益损失及逾期交房违约金是否应该支持。3.远遥居委会和孙家疃街道办对未能按期交付4号楼是否应当承担违约责任及如何承担。4.本案关于4号楼市场价的鉴定报告能否采信。5.原审判决远遥合作社承担赔偿责任是否超出诉讼请求。6、本案是否属于民事案件受理范围。

关于焦点一，远遥居委会与王树伟虽然因拆迁老宅院于2001年6月10日、2009年8月23分别签订了《合同书》《补充合同》，但双方并未实际履行。为此，王树伟与远遥居委会、孙家疃街道办于2012年7月26日、2013年3月29日分别签订了《补充合同书二》《补充合同书三》，本案系因履行《补充合同书二》《补充合同书三》产生的纠纷。本院认为，《补充合同书二》《补充合同书三》是对原未履行合同的补充和变更，是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以确认。安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社关于案涉《补充合同书二》《补充合同书三》无效的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。

关于焦点二，《补充合同》第一条虽约定：“甲方（远遥居委会）兑现原合同承诺，在规划红线内小南山处，由甲方出资该宗土地招、拍、挂，提供给乙方（王树伟）二处别墅楼座并办在乙方名下，位置为上排中西户。二楼座甲方免费给乙方。”但《补充合同书二》第二条约定：“由于甲方（远遥居委会）对丙方（王树伟）的宅基地和房屋拆迁安置等事一直协商不一致并至今没有解决好，导致丙方多次进行开挖和前期施工建设等工作，现甲方只能免费提供给丙方一处（栋）低层住宅楼房楼座的土地，不能按照已签订合同的约定免费给付丙方二处别墅楼座及土地，由此给丙方造成了一定的损失。经甲方、乙方（孙家疃街道办）与丙方多次协商，现三方同意由甲方赔付给丙方一定金额数的赔偿款（或补偿款）。”《补充合同书二》并未约定远遥居委会及孙家疃街道办仍负有向王树伟交付2号楼之责任，也未约定因无法向其交付2号楼应当承担损失赔偿责任的内容。在《补充合同书三》中，双方再次针对《补充合同书二》第二条内容进行了补充约定，即远遥居委会、孙家疃街道办向王树伟支付78万元赔偿和补偿款。故2号楼的问题双方已在《补充合同书二》中达成共识，即因远遥居委会无法向王树伟提供2号楼楼座及土地，且因王树伟已“多次进行开挖和前期施工建设等工作”，故远遥居委会、孙家疃街道办同意向王树伟支付78万元的补偿款（赔偿款），即2号楼的问题已经得到解决，王树伟在收到78万元的补偿款（赔偿款）后仍向孙家疃街道办、远遥居委会主张未能交付2号楼的可得利益损失及滞纳金，没有合同依据，本院对王树伟的该上诉理由不予支持。

关于焦点三，本院认为，一审法院关于孙家疃街道办、远遥居委会“未能依约履行交房义务，其行为构成违约”的认定正确。安海居委会、孙家疃街道办上诉主张其不构成违约与事实不符，本院对其上诉理由不予支持。4号楼现虽然已进行建设，但远遥居委会、孙家疃街道办逾期交付该房产数年，王树伟亦明确其不再主张继续履行涉案合同，而是由远遥居委会、孙家疃街道办赔偿其相应损失，故远遥居委会、孙家疃街道办应当承担赔偿责任。由于远遥居委会已并入新成立的安海居委会，因此，安海居委会应当承担本案中由远遥居委会承担的赔偿责任。根据《补充合同书二》第三条约定：“本合同书签订后，甲、乙、丙三方必须信守履行本合同书的约定，任何一方不得违约（即不履行或不完全履行本合同书），否则违约方无条件按本合同书约定的，给付丙方上述该一整栋低层住宅楼房市场总价的双倍承担违约赔偿责任，该双倍赔偿款所需缴纳的各种税费等均由违约方负责承担。”根据该约定，违约方承担的是赔偿损失的违约责任，而非支付违约金的违约责任，“市场总价的双倍”系损失的计算方式。一审法院将赔偿损失的违约责任认定为支付违约金的违约责任，进而适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条对违约金进行酌情调减，系认定事实和适用法律均有错误，应予纠正。王树伟的该上诉理由成立，本院予以支持。

关于焦点四，原一审中，已经组织当事人就《估价技术报告》进行了质证，评估机构威海华地土地房地产评估有限公司的评估人员亦出庭接受了质询，本院认为评估机构及评估人员具有相应资质、评估程序合法，王树伟并未提交充分有效证据证明该评估结论存在错误。因此，王树伟庭后提出对4号楼的市场价值进行重新评估或补充评估的申请不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定，本院对其申请不予准许，原审采信该鉴定结论并无不当。王树伟关于评估价格明显偏低，鉴定报告不能采信上诉理由不能成立，本院不予支持。至于王树伟庭后申请对此焦点问题再次开庭，本院认为王树伟就此问题并未提供新的证据，本案无需再次开庭。

关于焦点五，2014年8月5日，远遥合作社依据威海市环翠区村（居）集体产权制度改革工作领导小组下发的威环农改组发〔2014〕23号文件登记设立（具备法人资格）。按照该文件其“承担威海市环翠区孙家疃街道远遥社区居民委员会的一切债权债务（包括隐形债务）”。本案一审法院重审时，王树伟依法追加远遥合作社为被告参加诉讼，原审判决远遥合作社与远遥居委会、孙家疃街道办共同承担责任既有事实依据，也未超出王树伟的诉讼请求，程序合法。

关于焦点六，本案系远遥居委会、孙家疃街道与被拆迁人王树伟就签订拆迁安置补偿合同后因履行合同而产生的纠纷，系平等民事主体之间的合同纠纷，并非因国家征收行为产生纠纷，依法属于民事案件受理范围。安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社关于本案不属民事案件受理范围的上诉理由不能成立，本院不予支持。

综上所述，王树伟的上诉理由部分成立，本院予以采纳。安海居委会、孙家疃街道办、远遥合作社的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实及适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销威海市中级人民法院（2018）鲁10民初275号民事判决第一、二项；

二、维持威海市中级人民法院（2018）鲁10民初275号民事判决第三项；

三、威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社于本判决生效之日起十日内共同支付王树伟房屋赔偿款17726000元；

四、驳回王树伟的其他上诉请求；

五、驳回威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社的上诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费313107元，由王树伟负担210817元，威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社共同负担102290元。鉴定费141446元，由威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社共同负担。二审案件受理费313107元，由王树伟负担261750元，威海市环翠区孙家疃街道安海社区居民委员会、威海市环翠区孙家疃街道办事处、威海市环翠区孙家疃街道远遥社区股份经济合作社共同负担51357元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　贾新芳

审判员　　李召亮

审判员　　崔志芹

二〇二〇年八月六日

书记员　　白　靖