审理法院：四川省高级人民法院

案号：（2019）川民终308号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-09-17

案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

审理经过

因与广元一盛置业有限公司（以下简称一盛公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省广元市中级人民法院2018年12月28日作出（2018）川08民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月13日受理本案并依法组成合议庭对本案进行了审理。利州公司的法定代表人贺廉理、委托诉讼代理人乐章汇、许春玲，一盛公司的法定代表人陈应明、委托诉讼代理人徐忠成，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

利州公司上诉请求：1.撤销(2018)川08民初l55号民事判决第二项；2.改判被上诉人向上诉人交付广元市利隆服装批发商城第二层还建房137.6m²，第一层还建房1035.78m²，以上合计1173.38m²，并协助利州公司办理以上还建房产权手续；3、判令被上诉人承担一审、二审诉讼费等费用。(第二层暂估价值137．6m²x20000元=2752000元；第一层暂估价值1035.78m²x30000元=31073400元，合计33825400元)。事实和理由：原审判决混淆了《利州市场灾后重建协议》和《广元市利隆商场规划区连片改造项目开发还建框架合同》及配套文件、合同的法律关系，认定“原被告的合作模式并没有变化”事实错误，把经广元市人民政府批准并由业主委员会负责的连片旧城改造统筹项目，继续当上诉人与被上诉人之间的“灾后重建”合作开发项目处理，驳回上诉人作为被拆迁业主主张还建涉案房屋二层、一层房屋的诉讼请求不当，应依法改判。

被上诉人辩称

一盛公司辩称，一审程序合法，认定事实清楚、适用法律准

确，裁判结果正确，上诉人的上诉请求不能成立，应当予以驳回。

一审原告诉称

利州公司向一审法院起诉请求：1.一盛公司向利州公司交付广元市利隆服装批发商城第三层还建房1706.18㎡，向利州公司交付广元市利隆服装批发商城第二层还建房137.6㎡，向利州公司交付广元市利隆服装批发商城第一层还建房1035.78㎡，以上合计2879.56㎡，并依法为利州公司办理以上还建房产权手续；2.一盛公司承担诉讼费、公告费等利州公司为实现债权而发生的费用（第一层暂估价值1035.78㎡X30000元=31073400元，第二层暂估价值137.6㎡X20000元=2752000元；第三层暂估价值1706.18㎡X10000元=17061800元，合计50887200元）。

一审法院查明

一审法院认定本案的基本事实是：2011年，广元市人民政府以《广元市人民政府研究土地管理及规划建设有关问题的会议纪要（广府阅[2011]62号）》决定对南河小商品市场片区进行拆除改造，经广元市城乡规划建设和住房保障局认可由利州公司作为拆迁改造业主，负责南河小商品市场片区改造工作。2012年9月28日，利州公司作为甲方与一盛公司作为乙方签订《利州市场灾后重建协议》，协议第二条约定“双方联合报批报建，按照本协议约定各自分工负责，由乙方具体负责实施项目，按照本协议约定分配利润和承担亏损的方式合作”。第三条第一款约定“甲方办有国有土地使用权和房屋所有权证书的面积1100平方米，乙方在重建后按原位置、功能、面积还建等同面积”“乙方拆除还建甲方三层营业房1810平方米”“该项目工程完工后，甲方占有该项目5%利润分配（包括亏损承担）”，第四条约定“由甲方负责协调将宗地周边幼儿园、广元市地方电力公司办公楼及附属面积争取纳入统一改扩建”“如甲方协调促成统一规划和由乙方开发建设的，乙方向甲方支付劳务报酬及协调费共计人民币500万元。支付方式:1)在签订完毕前三家业主（元坝电力公司、皇佳幼儿园、晋蜀宾馆）的拆迁赔偿合同后支付200万元;2)在前3家业主拆迁完毕两证收缴后的30日内支付300万元”。同日，双方签订《补充协议》，约定将《利州市场灾后重建协议》的第三条第一款变更为“甲方原有有证房屋约1100平方米房屋拆迁现金赔付人民币1200万元……”。同年10月8日，双方再次签订《补充协议》，约定“1.拆迁安置补偿协议的主要条件和内容须经双方协商一致。乙方可以按照甲方与第三方签订安置补偿协议条款向第三方支付拆迁安置补偿款项。2.本补充协议与《利州市场灾后重建协议》具有同等的法律效力”。2013年4月11日，广元市利州区人民政府、广元市工商局、广元市商务局发布《关于南河小商品市场利隆商城规划片区整体搬迁公告》（第5号），决定对南河小商品市场利隆商城规划片区进行改造。2013年12月12日，经过公开招标，一盛公司与第三人广元市利州区利隆商城规划片区业主委员会签署了《广元市利隆商城规划区连片改造项目开发还建框架合同》，第三人贺廉理作为业主委员会主任在合同上签字。合同约定该项目名称定为“南河利隆小商品城市场连片改造项目”，“整个改造片区的拆迁安置补偿合同由甲方负责具体谈判和协调工作，乙方委派人员参与，最终合同条件由甲方根据本合同和相关政策确定，合同文本由乙方准备，合同由乙方签署，合同的权利和义务由乙方享有和承担”。2013年12月28日，一盛公司作为拆迁人与利州公司作为被拆迁人签订《补充协议》，内容为“1.双方确认2012年9月28日签署的《利州市场灾后重建协议》、同日签署的《补充协议》、2012年10月8日签署的《补充协议》是明确双方权利义务的基础。2.2013年12月28日签订的《广元市利隆商城连片改造项目房屋还建合同》是为了统一该片区改造还建而签署的形式上的协议，该协议不作为确认双方权利义务的依据。3.以广元市利州市场开发有限公司名义签署的协议包括了法定代表人贺廉理以个人名义持有在该片区的房屋和土地，不再另行补偿和还建。”2015年9月13日，利州公司、一盛公司签订《备忘录》，内容为“1.双方确认2012年9月28日签署的《利州市场灾后重建协议》、《补充协议》和2012年10月8日签署的《补充协议》作为双方明确权利和义务的最终协议，是双方实际履行的真实协议。2.双方确认2013年12月28日签署的《房屋还建合同》（合同编号：（2013）还建07号）、《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁、过渡、临建补偿协议》是为了统一推进拆迁工作而签署的，该协议没有实际履行，不作为双方权利义务的确定依据。3.双方确认2013年4月1日签署的《广元市利隆商城规划片区改造项目房屋拆迁货币补偿合同》（合同编号：（2013）拆补第1号）、《广元市利隆服装批发商城市场停业整体搬迁、过渡、临建补偿协议》是基于对整个项目拆迁补偿成本的财务审计而签署的协议，该协议不作为双方实际履行的协议，不作为明确双方权利义务的法定依据。4.除本协议明确表述的协议以外，双方对截止本备忘录签署之日之前的所有其他协议、合同、补偿协议、类似协议的法律文件均声明作废，不作为明确双方权利义务的依据。”

一审庭审中，一盛公司提供了因利州公司在外借款或因其他债务，一盛公司担保、抵偿或被法院要求协助执行的相关证据：1.2015年7月13日，贺廉理与胡春林达成《借款协议》，一盛公司担保，在胡春林处借款50万元，利州公司以其在一盛公司处100平方米营业房抵押担保；2.2015年11月8日，利州公司向胥克平、张怀菊夫妇借款100万元《承诺》；3.2015年12月15日，利州公司向常明连等10人借款297万元的《借款抵偿协议》；4.2015年12月21日，利州公司向王兴林借款100万元《借条》；5.2016年1月10日，利州公司向赵金勇借款52万元的《借款抵偿协议》；6.2016年3月2日，利州公司向何宁借款100万元的《承诺》；7.2016年6月3日，贺廉理向赵华英借款35万元，用50平方米担保的《借款抵偿协议》；8.2018年1月21日，利州公司将三楼还建房屋中100平方米出售给费晓光的《房产买卖协议》；9.2018年9月10日，广元市利州区人民法院（2018）广利州川H08**执字第1634号协助执行通知书，要求一盛公司协助冻结应支付给利州公司的744693元的款项。

一盛公司开发的案涉项目名称现为广元义乌国际小商品城，

一盛公司已于2018年11月公告交房。

一审法院认为

一审法院认为，利州公司、一盛公司签订的《利州市场灾后重建协议》，既有关于整个项目的合作开发的内容，又有利州公司作为业主就其被拆迁房屋由一盛公司作相应还建的约定，因此，利州公司作为案涉项目业主之一，有权主张与还建有关的权利。

一盛公司对在三楼还建利州公司1706.18㎡的商业用房没有异议，只是认为利州公司已经以抵押、抵偿、法院查封等方式进行了处分，一盛公司不具备交付利州公司的条件，需在解除权利限制后才能移交。对此，根据一盛公司提供的证据和利州公司的抗辩，一审法院认为，一盛公司应还建利州公司三楼1706.18㎡的商业用房，但因利州公司在外借款以一盛公司还建房屋作为抵押或抵偿，涉及第三方的利益，包括借还款情况、抵押登记及抵偿的效力等，故在还建过程中，利州公司应与一盛公司及第三方协商一致，作出相应的处理。

本案争执的重点在于一盛公司是否应还利州公司所称的无证房第二层137.6㎡及第一层1035.78㎡。

一审法院认为，利隆商城前期为利州公司与一盛公司商业合作改造，后通过政府纳入旧城改造。虽改造的方式发生变化，但利州公司、一盛公司的合作模式并没有变化。根据2015年9月13日双方签订的《备忘录》，确认双方权利义务的协议仍为2012年9月28日签署的《利州市场灾后重建协议》、《补充协议》和2012年10月8日签署的《补充协议》，这些协议均在利隆商城纳入旧城改造前签订。因此，利州公司认为在框架协议签订后，《利州市场灾后重建协议》已实际作废的观点不成立。

根据《利州市场灾后重建协议》，一盛公司除向利州公司就其有证房屋补偿1200万元外，还另向其还建三楼房屋。根据《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第十三条关于“被征收房屋以权属证书载明的用途、面积为准，被征收人认为被征收房屋实际面积与被征收房屋证载面积不符的，以实际测绘面积为准”，第三十二条关于“调换房屋的产权手续，在被征收人入住后1年内，由房屋征收部分统一按以下原则办理：（一）被征收房屋产权手续齐全的，按照原用途、性质办理产权手续。（二）被征收人房屋产权手续不齐全的或无产权手续的，根据住建、国土、城管部门认定处理意见，按照相关规定办理产权手续”的规定，被征收房屋以有证房屋记载的面积、用途确认；在有证房屋发生实际面积和记载面积不一致时，以实测面积为准；对无证或手续不全的，要经过住建、国土、城管部门的认定。利州公司认为其在二楼和一楼有无证房屋（过道等），但其主张缺乏住建、国土、城管部门的认定，且一盛公司已就其无证部分同意在三楼还建，同时，在一盛公司作为开发商拆迁过程中，就其作为业主也没有提出过异议，故其主张还建二楼一楼部分房屋的请求不成立。至于一盛公司作为开发商在利隆商城作为旧城改造的过程中享受的相关政策，与利州公司无关。

综上，利州公司主张由一盛公司还建案涉房屋二楼一楼的部

分房屋的请求不成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、广元一盛置业有限公司在本判决生效后三十日内向广元市利州市场开发有限公司交付广元义乌国际小商品城第三层还建房1706.18㎡；二、驳回广元市利州市场开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费296236元，财产保全费5000元，由广元市利州市场开发有限公司负担251236元，广元一盛置业有限公司负担50000元。

本院查明

二审中，利州公司对原判查明的事实没有异议，认为遗漏的事实是：2015年12月25日广元市人民政府把整个地区都精确定位旧城改造范围进行连片改造和原来的灾后重建不是一回事儿。这个重大事实没表述进去。旧城改造实施主体是广元市利州区规划片区业委会。对这个事实也就是说后期实施旧城改造的主体是业委会，而原灾后的主体是利州市场本身主体发生变化的事实遗漏了；一审法院对于广元市利州广场是属于被拆迁对象的事实；一审法院对于上诉人在灾后重建改造项目实施过程当中，被一盛公司替代了，原来主体是利州公司，后来是一盛公司；一审法院对于上诉人作为被拆迁人，实际拥有一楼二楼房屋所有权的事实没有做确认；一审法院在表述2013年12月28日的补充协议的时候，补充协议前面有一个前置条件。对签字调解的这一段没有进行表述，只表述了协议内容。遗漏了前置条件上面的一段内容；2015年9月13日的备案录一审法院判决为备忘录，这是一个笔误。这个备案录也有一个前置条件是限定在双方因利州市场灾后重建问题在一起签署了多份协议，协议的内容相互交叉和重复，现双方就相关事项备忘如下，这个前置条件仍然没表述出来；一审法院将上诉人作为灾后重建协议项目中的拆迁还建房认定，是错误的。

一盛公司对原判查明的事实没有异议，并认为一审法院查明事实清楚，没有遗漏。

对双方当事人没有异议的事实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，本案二审争议的焦点是：一盛公司应否还建利州公司第二层137.6㎡以及第一层1035.78㎡房屋。

关于一盛公司应否还建利州公司第二层137.6㎡以及第一层1035.78㎡房屋的问题。

本院认为，原判决根据查明的事实认为，双方于2012年9月28日签订《利州市场灾后重建协议》、《补充协议》，对于利州公司原商场原有有证房屋约1100㎡拆迁赔付1200万元；一盛公司拆除还建利州公司三层营业房1810㎡。双方于2015年9月13日签订的《备忘录》，确认2012年9月28日签署的《利州市场灾后重建协议》《补充协议》和2012年10月8日签署的《补充协议》作为双方明确权利和义务的最终协议，是双方实际履行的真实协议，对于在该备忘录签署之日之前的所有其他协议、合同、补偿协议、类似协议的法律文件均声明作废，不作为明确双方权利义务的依据，并无不当。

利州公司依据《广元市利隆商城连片改造项目房屋还建合同》

提出本案的上诉请求。因《广元市利隆商城连片改造项目房屋还建合同》按照《备忘录》的约定已经作废，不能作为确定双方权利义务的依据。利州公司的上诉请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。

综上所述，利州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费210927元，由广元市利州市场开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　雷　伟

审判员　　汪秀兰

审判员　　蔡源原

二〇二〇年九月十七日

法官助理　　赵　梅

书记员　　文小平