审理法院：四川省高级人民法院

案号：（2020）川民终355号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-08-20

案由：合同纠纷

审理经过

上诉人正大建设集团地产有限公司（以下简称正大公司）因与被上诉人四川东晟房地产集团有限公司（以下简称东晟公司）合同纠纷一案，不服四川省广安市中级人民法院(2018)川16民初414号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2020年6月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人正大公司的委托诉讼代理人鲁春勇、冯明超，被上诉人东晟公司的委托诉讼代理人张全科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

正大公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项、第四项；2.改判一审判决第一项案涉地块新增建筑面积3300平方米需缴纳的土地出让金由东晟公司承担;3.判决案涉地块拆迁安置纠纷汤维中、樊春茂所涉的法院生效判决书所载义务由东晟公司履行;4.判决东晟公司自行承担在案涉项目建设过程中超容积率和超红线的法律责任及经济责任;5.判决东晟公司履行《联合开发协议书》约定的5000平方米安置房给付义务;6.判决东晟公司承担违约金人民币100万元;7.如正大公司承担了案涉项目超容积率的经济责任，则应判决东晟公司超出原规划面积所建房屋部分按80%计算权益给予正大公司;8.一二审诉讼费及反诉费由东晟公司承担。事实与理由:1.《联合开发协议书》的附表中（应拆未拆统计表），汤维中记载拆迁建筑面积381.49平方米，但实际上汤维中的拆迁面积在2008年8月13日的《房屋拆迁补偿协议书》时经实际勘验为681.80平方米，虽然《房屋拆迁补偿协议书》形式上是以正大公司名义签订，但该份《房屋拆迁补偿协议书》有当时东晟公司法定代表人刘丹儒签名，东晟公司对汤维中拆迁的实际面积是知晓和认可的；汤维中、樊春茂均是《联合开发协议书》中明确约定的安置范围，且正大公司已将樊春茂的拆迁安置补偿协议书移交给了东晟公司，故东晟公司对汤维中、樊春茂负有安置补偿义务；一审法院未将汤维中、樊春茂的拆迁安置补偿纳入东晟公司的清偿义务违背《联合开发协议书》签约目的。2.《联合开发协议书》中记载的可建面积约10000平方米，事实上，东晟公司在签订协议后四川省邻水县政府也确实将该项目调整到12749平方米，比原协议约定的10000平方米多建了2000平方米，将原规划的房屋楼层6+1层变成了18层高层建筑，其建成后的真正建筑面积已经达到14000平方米；《联合开发协议书》中虽然没有土地出让金由谁来进行补缴的约定，但是本案合同属于项目转让或者土地转让，转让之后应当由受让人补交土地出让金；且2013年12月31日正大公司给邻水县国土局出具的《法人授权委托书》载明“…发生的一切费用由东晟公司全权负责，…”，有东晟公司谢学铭在该委托书上签字，表明东晟公司对该事实是清楚的，认可由东晟公司缴纳超容积率的土地出让金，故一审法院认定正大公司未达到合同约定的约10000平方米而判令正大公司承担3300平方米的土地出让金是错误的。3.正大公司享有东晟公司提供的约5000平方米的安置房权益系《联合开发协议书》的约定。东晟公司主动要求正大公司联合开发案涉安置房的真实目的：一是案涉安置房相邻的“南方明珠”楼盘系东晟公司原法定代表人刘丹儒以重庆市远鑫房地产开发有限公司名义进行开发，为了达到“南方明珠”超建面积达44435.28平方米的目的；二是“南方明珠”楼盘的开发也涉及到其拆迁户安置，刘丹儒正好利用案涉安置房方便其对“南方明珠”的拆迁户进行安置；三是对案涉安置房进行超容积率多修建，多建部分进行对外出售弥补损失。一审法院否认东晟公司联合开发案涉安置房的真实目的也即“南方明珠”楼盘的间距让渡问题，违背客观事实亦导致案件判决思路偏差。4.由于东晟公司不按《联合开发协议书》履行对拆迁户的安置义务，导致周小琼、吴维明、汤维中、樊春茂不断上访，造成正大公司在四川省邻水县所修建的市政道路工程款400余万元长达十年至今未得到支付，就资金占用利息就是一笔巨大损失，一审法院却以正大公司未提供损失的具体金额认定不存在支付违约金是错误的。5.由于东晟公司修建案涉安置房系以正大公司名义，建设行政主管部门对占红线事宜包括处罚问题找正大公司，一审法院却以“应由相关部门处理”而不予审理，是不正确的。6.本案实系联合开发房地产纠纷，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条之规定，结合《联合开发协议书》中正大公司占有80%的份额，如法院判决正大公司承担新增的土地出让金，则应判决正大公司享有新增房屋部分80%的权益。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决结果不公。

被上诉人辩称

东晟公司辩称，1.刘丹儒虽是东晟公司实际控制人，但其在汤维中的《房屋拆迁补偿协议书》上签字仅系见证行为，不是对安置义务的承接，且正大公司已按照安置协议进行了安置。2.案涉《联合开发协议书》中对可建面积约10000平方米的分配系双方各50%，正大公司主张东晟公司代为履行安置义务后，正大公司还应分得5000平方米房屋是不成立的，东晟公司最终安置了5937.81平方米已超额履行了安置义务。3.按照《联合开发协议书》可建面积约10000平方米的约定，正大公司交付的标的物因不符合约定，一审认定由正大公司承担超容积率中3300平方米的土地出让金缴纳责任是客观的。4.一审对涉汤维中、樊春茂的安置补偿义务的确定系依据生效判决；一审对《联合开发协议书》法律关系性质的认定正确；案涉超红线问题的处罚涉行政管理问题，不能由司法权代替行政权；东晟公司在本案中没有违约行为，不应承担违约责任；“南方明珠”项目与案涉安置房项目相邻，但与本案无关。请求驳回上诉，维持原判。

一审原告诉称

正大公司向一审法院起诉请求：1.判令东晟公司按照2008年5月26日签订的《联合开发协议书》约定给付正大公司约5000平方米的安置房权益，按现有市场价5000元/平方米折价给付计2500万元；2.判令东晟公司按照《联合开发协议书》的约定履行杨四洲、汤维中等17户房屋的拆迁安置及补偿义务（其中周小琼、吴维明、樊春茂、汤维中4户按照民事判决书中判令正大公司承担的义务判由东晟公司履行，其他未提起诉讼的拆迁户按正大公司与拆迁户签订的房屋拆迁安置补偿协议由东晟公司履行安置义务和支付义务）；3.判令东晟公司自行承担其在建设过程中超容积率及超红线的法律和经济责任（含行政处罚的罚款和应补缴的土地出让金等费用的偿付义务）；4.判令东晟公司承担违约金100万元；5.判令东晟公司超出原规划面积所修建部分按80%计算权益由正大公司享有，并按照市场价5000元/平方米由东晟公司向正大公司支付；6.案件受理费由东晟公司负担。

东晟公司向一审法院提出反诉请求：1.判决确认由正大公司承担补缴新增建筑面积3300平方米的土地出让金；2.判决正大公司向东晟公司支付违约金100万元；3.判决正大公司继续履行《联合开发协议书》，并协助东晟公司办理所有安置房的相关权证；4.案件受理费均由正大公司负担。

一审法院查明

一审法院认定事实：正大公司由原四川省正义房地产开发有限公司变更企业名称而来。正大公司通过出让方式取得四川省邻水县鼎屏镇南部新区13号地块的土地使用权，证号邻鼎国用（2003）字第1917号，用途为商业，使用权面积为20,253平方米。2008年5月26日，正大公司（甲方）与东晟公司（乙方）就甲方投资开发的四川省邻水县南部新区学府雅园项目，现已完成整个项目90%的投资开发任务，尚余临乙方处的柏树湾拆迁安置房约10000平方米未建，遗留杨四洲等8家约2000余平方米旧房未拆，双方决定共同联合开发，签订《联合开发协议书》，主要约定：1.项目名称：学府雅园柏树湾处安置房；2.应拆未拆面积约2000平方米，最终按实测面积为准；3.可建安置房面积约10000平方米，最终按实际建筑面积为准；4.甲方的职责及权益：负责向乙方提交“未拆迁户面积统计表”，“已拆迁安置房统计表”，供乙方照此进行拆迁安置补偿，负责配合乙方办理拆迁、施工、竣工、验收等各种手续，负责将现行地貌交给乙方拆迁、安置、补偿并修建安置房，负责承担从该协议签订之日止前的各位拆迁户的过渡期补偿费，享受乙方提供的约5000平方米安置房的权益，负责将原已拆迁安置在此处的各位拆迁户的拆迁合同档案全部复印并加盖鲜章交由乙方负责安置补偿；5.乙方的职责和权益：负责该项目未完部分即杨四洲等8户拆迁户约2000平方米旧房屋的拆迁安置补偿，并承担一切费用（柏树湾应拆未拆房屋面积统计表附后作为合同附件）；甲方原已拆迁并安置在此处的拆迁户，从该协议签订之日起，由乙方负责承担此部分拆迁户的过渡期补偿，并负责按甲方和拆迁户签订的协议按期支付；负责承担甲方原已拆迁安置的安置房约4700平方米的房屋拆迁安置补偿等工作，并负责按甲方提供的“拆迁安置房选房登记表”进行对号登记安置并承担安置房的修建、旧房屋的拆迁、场地平整、道路排水及各种应该完成的公共设施建设，包括此范围内所涉各拆迁户的拆迁安置补偿等各项费用（拆迁安置房选房登记表附后作为合同附件）；负责承担安置房的报建、修建以及安置后剩余房屋约5000平方米的处理，享受此部分权益，并承担相关税费及责任；承担该项目在工程建设和剩余房屋销售过程中所涉及的一切税费；6.违约责任：合同生效后，任何一方不得单方终止合同，凡出现单方终止合同均属严重违约方，违约方必须支付另一方违约金300万元，同时还应赔偿由此给对方造成的一切损失。合同生效后，任何一方违背合同部分条款，违约方应支付另一方违约金100万元，违约金累计计算。正大公司和东晟公司的法定代表人在协议上签名并加盖公司印章。《拆迁安置房选房登记表》载明，正大公司已拆未安置的有9户：樊春茂、吴维明、周小琼、黄小容、姜民琼、周杰、陈贤发、张竹兰、许贵生，已拆未安置面积共计2650平方米（另还有安置吴维明、周小琼的两间门市未注明面积）；《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》载明应拆未拆迁的有8户：杨四洲、许明清、杨胜德、杨胜茂、许昌凡、许建波、汤维中、倪先成，应拆未拆迁房屋面积共计1850.54平方米。上述17户均是与正大公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《联合开发协议书》签订后，案涉土地未变更土地使用权人。案涉学府雅园A6号楼原设计为6+1层花园洋房。签订协议后，东晟公司将学府雅园变更设计为高层建筑，增加了容积率，并以自己的名义设计、报建、施工，于2014年12月24日向政府报送竣工验收报告。双方一致陈述案涉项目未经过建设部门验收备案。

东晟公司拆迁、修建后对上述17户拆迁户按《拆迁安置房选房登记表》和《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》进行了安置，对已拆未安置的9户共安置2999.43平方米（超表安置349.43平方米），对应拆未拆迁的8户共安置2938.38平方米（超表安置1087.84平方米）。目前安置有争议的有4户：吴维明、周小琼、樊春茂和汤维中。其中吴维明、周小琼因对安置的门市位置有意见而拒收门市，并诉至法院。另案上诉人吴维明、吴胜芳与被上诉人正大公司、东晟公司确认合同效力一案，四川省广安市中级人民法院(以下简称广安中院)受理后于2018年11月15日作出（2018）川16民终1418号民事判决书，该判决第三项判决正大公司向吴维明、吴胜芳交付邻水县鼎屏镇学府雅园A6-1单元102号门市（面积约50平方米）。另案原告李世忠、周小琼与正大公司、东晟公司确认合同效力一案，四川省邻水县人民法院(以下简称邻水县法院)受理后于2018年11月30日作出（2018）川1623民初1704号民事判决书，该判决第二项判决正大公司向李世忠、周小琼交付邻水县鼎屏镇学府雅园A6-1幢底层1号门市（面积约50平方米）。本案诉讼中，东晟公司称随时可以代为履行上述两份判决。樊春茂因其与正大公司签订的房屋拆迁安置协议中有安置门市的约定，但《拆迁安置房选房登记表》中无门市安置，东晟公司未安置其门市，而诉至法院。另案原告樊春茂、何一平与被告正大公司、东晟公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，邻水县法院受理后于2018年12月20日作出（2018）川1623民初1820号民事判决，该判决第一项判决正大公司在学府雅园安置樊春茂、何一平两个门市（面积各40平方米）。正大公司不服该判决上诉于广安中院，广安中院于2019年5月16日作出（2019）川16民终482号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本案诉讼中，正大公司称其已与樊春茂、何一平达成执行和解协议。汤维中因其与正大公司签订的房屋拆迁安置补偿协议约定的安置面积大于《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》中的统计面积，东晟公司按表中面积安置，超出部分未安置，而诉至法院。另案原告汤维中与被告正大公司、东晟公司屋房拆迁安置补偿合同纠纷一案，邻水县法院受理后于2018年7月10日作出（2018）川1623民初1421号民事判决，该判决第一项判决正大公司安置汤维中面积为125平方米的住房及面积为80平方米的门市。上述五份判决均为生效判决，法院均认定正大公司和东晟公司的联合开发协议为内部约定，对拆迁户不产生约束力，不产生安置义务的转移，正大公司为安置义务主体。拆迁户与正大公司签订的拆迁安置补偿协议中安置的房屋除柏树湾处安置外，其他地方还有安置，其他地方的安置房由正大公司提供。因东晟公司改变设计，东晟公司所安置的位置和面积不能与表中一一对应，作了相应调整。对于超面积安置部分，东晟公司与拆迁户未结算，与正大公司也未结算，正大公司和东晟公司在联合开发协议中亦未约定如何计算，之后也未对此协商处理。

2013年9月17日,邻水县国土资源局向正大公司发出《邻水县国土资源局关于提供鼎屏镇柏树湾片区安置房地块土地使用证的函》邻国土资函[2013]196号，书面函告在收到该函之日起三个工作日内向邻水县国土资源局提供国有土地使用权证、土地出让合同等相关资料，以对柏树湾安置房建设增加容积率进行评估，核定增加容积率补缴土地出让金金额。同月23日，东晟公司工作人员王亚在该函上签名。2013年12月20日,邻水县国土资源局向正大公司发出《邻水县国土资源局关于提供鼎屏镇柏树湾片区安置房地块土地使用证的函》邻国土资函[2013]304号，载明，根据相关法律法规和文件精神以及县住建局根据建设业主提供的邻鼎国用（2003）字第1917号国有土地使用证，土地使用权人为正大公司，办理了两证一书，规划许可建筑面积为7244.73平方米，用地面积为2988.16平方米；书面函告正大公司提供相关资料，否则将以2013年12月26日作为评估基准日核定增加容积率补缴土地出让金。同月31日，正大公司向邻水县国土资源局出具授权委托书，委托东晟公司前来办理邻水县柏树湾片区安置房地块土地使用证等相关事宜。同日，东晟公司工作人员谢学铭在该委托书上签名。2015年8月12日邻水县国土资源局《关于曹家滩柏树湾东方明珠安置房三宗地增加容积率补缴土地出让价款的请求》邻国土资［2015］231号载明，案涉土地使用权人为正大公司，面积为2987平方米，原建筑面积为6700平方米，容积率为2.24；增加建筑面积6049.82平方米，容积率为4.27，该宗地拟补缴土地出让价款521.49万元（楼面地价862元/平方米X6049.82平方米）。2015年9月29日邻水县国土资源局向正大公司发出《催缴通知单》，通知在收到通知后30日内缴纳因增加容积率应补缴土地出让价款521.49万元。东晟公司称其在政府通知补缴土地出让金时才知道正大公司所提供的土地可建面积仅为6700平方米，故不同意全额补缴土地出让金。双方对补缴主体有争议，至今未补缴土地出让金，案涉项目房屋无法办理产权手续。

一审另查明，“南方明珠”项目系重庆市远鑫房地产开发有限公司于2003年取得南部新区14号地块土地使用权后开发建设的项目。2008年5月30日邻水县城乡规划委员会同意“南方明珠”项目增大容积率。“南方明珠”项目于2009年-2011年竣工验收备案。正大公司主张“南方明珠”系东晟公司法定代表人刘丹儒以个人名义挂靠重庆市远鑫房地产开发有限公司开发建设的项目，但未提供证据证实。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《联合开发协议书》的性质和效力；二、《联合开发协议书》中第六条第（5）项约定正大公司享受东晟公司提供的约5000平方米安置房的权益是否为移送表中17户拆迁户的安置权益；三、17户拆迁户安置补偿义务的承担主体问题；四、案涉土地补缴土地出让金的承担主体、承担比例问题；五、双方是否有违约行为，是否应承担违约金及其金额；六、正大公司是否享有东晟公司超出原规划面积所修建部分的80%的安置权益。

一、关于《联合开发协议书》的性质和效力问题。2008年5月26日正大公司与东晟公司签订的《联合开发协议书》约定正大公司负责将现行地貌交给东晟公司，由东晟公司对案涉土地进行拆迁、安置、补偿并修建安置房，正大公司负责配合东晟公司办理拆迁、施工、竣工、验收等各种手续，负责承担从该协议签订之日止前的各拆迁户的过渡期补偿费，享受东晟公司提供的约5000平方米安置房的权益，即正大公司只提供土地使用权，配合办理相关手续，不参与项目的开发经营，不承担经营风险，固定享受收益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，案涉《联合开发协议书》名为联合开发协议，实为土地使用权转让协议。该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。

一审法院认为

二、关于《联合开发协议书》中第六条第（5）项约定正大公司享受东晟公司提供的约5000平方米安置房的权益是否为移送统计表中17户拆迁户的安置权益的问题。一是从《联合开发协议书》内容看，协议约定正大公司提供可建面积约10000平方米的土地交给东晟公司拆迁、修建，东晟公司拆迁修建后负责按照正大公司移交的《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》《拆迁安置房选房登记统计表》对17户拆迁户提供约4500平方米安置房。若除此外，正大公司还享有约5000平方米安置房的权益，东晟公司根本不能按《联合开发协议书》第七条第（4）项约定享有安置后剩余房屋约5000平方米的权益，明显不符合协议本意。二是正大公司主张因东晟公司法定代表人刘丹儒挂靠重庆市远鑫房地产开发有限公司开发“南方明珠”项目，为缩小间距、让渡利益而签订《联合开发协议书》，但未提供任何证据证实，且东晟公司对此不予认可，也与“南方明珠”项目由重庆市远鑫房地产开发有限公司开发的客观事实不符，不予支持。综上，一审法院认为《联合开发协议书》第六条第（5）项约定正大公司享受东晟公司提供约5000平方米安置房的权益应为东晟公司按正大公司移送统计表承担17户拆迁户的安置义务，而非正大公司在东晟公司安置17户拆迁户后还享有5000平方米安置房的权益。

三、关于17户拆迁户安置补偿义务承担主体问题。正大公司在与17户拆迁户签订房屋拆迁安置补偿协议后，与东晟公司签订《联合开发协议书》，交由东晟公司负责开发、安置。根据合同相对性原则，17户拆迁户的安置义务主体对外应是正大公司。正大公司通过《联合开发协议书》将原已拆迁安置在柏树湾片区安置房的17户拆迁户的安置义务转由东晟公司承担，但该协议系正大公司与东晟公司之间的内部约定，17户拆迁户未在协议上签名或事后明确追认，故该协议仅对正大公司和东晟公司有约束力，对17户拆迁户无约束力。根据《联合开发协议书》的约定，东晟公司应按《柏树湾应拆未拆迁房屋面积统计表》《拆迁安置房选房登记统计表》进行拆迁安置补偿，即其安置义务的范围仅限于上述两表中所载明的安置范围，对于正大公司与拆迁户所签订的房屋拆迁安置补偿协议中所载明的安置范围不一致的，即超出上述两表统计的安置面积部分应由正大公司承担安置义务。对于周小琼、吴维明两户有争议部分的安置属于上述两表中的安置范围，故邻水县法院（2018）川1623民初1704号及广安中院（2018）川16民终1418号民事判决所判决的安置义务对外由正大公司承担，对内应由东晟公司承担；对于樊春茂、汤维中两户有争议部分的安置不属于上述两表中的安置范围，故广安中院（2019）川16民终482号及邻水县法院（2018）川1623民初1421号民事判决书所判决的安置义务应由正大公司承担。

四、关于补缴土地出让金的承担主体及承担比例问题。由于案涉土地未作转让登记，土地使用权人仍为正大公司，故案涉土地补缴土地出让金的义务主体对外仍是正大公司。《联合开发协议书》约定案涉土地可建安置房面积约10000平方米，最终按实际建筑面积为准，即可建面积未约定准确数字系约定不明。现双方当事人对此未达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，应按合同有关条款或者交易习惯确定。根据《联合开发协议书》的约定，正大公司交付的土地可建安置房面积约10000平方米，东晟公司需安置的面积约5000平方米，享有安置后剩余房屋约5000平方米的权益。一审法院按上述协议条款内容，确定正大公司应向东晟公司转让可建安置房面积约10000平方米的土地。事实上，正大公司所转让的土地用地面积为2987平方米，建筑面积为6700平方米，容积率为2.24，后东晟公司变更设计并经邻水县城乡规划委员会同意变更容积率为4.27，增加建筑面积6049.82平方米。2015年9月邻水县国土资源局通知正大公司需要补缴土地出让金521.49万元（楼面地价862元/平方米X6049.82平方米）。即正大公司所转让的土地可建面积6700平方米比协议约定的可建面积10000平方米少了3300平方米，正大公司需补缴新增建筑面积3300平方米部分的土地出让金方可达到协议约定的土地转让条件。故对案涉土地新增建筑面积3300平方米部分所需补缴的土地出让金应由正大公司承担，其余新增建筑面积部分所需补缴的土地出让金系东晟公司在使用土地过程中所产生的费用，应由东晟公司自行承担。鉴于补缴土地出让金应由相关行政部门处理，且本案双方当事人均未提供已补缴土地出让金的依据，该费用尚未实际发生，故仅对双方应承担的新增建筑面积所需补缴的土地出让金的范围予以确认。至于东晟公司开发中超红线占地问题与本案无关，应由相关行政部门处理。

五、关于违约金的问题。本案中，正大公司按《联合开发协议书》的约定向东晟公司交付了案涉土地用于开发建设，东晟公司亦按《联合开发协议书》的约定拆迁、安置了17户拆迁户，支付了土地使用权转让的对价，双方均无违约行为。正大公司主张东晟公司增加容积率，未及时补缴增加容积率部分的土地出让金，导致其经济受损，但未提供充分证据证明损失的存在及损失的具体金额。东晟公司主张正大公司未按合同提供足够面积的土地使用权，导致案涉项目施工无法正常开展，系违约行为。因正大公司所交付的土地实际可建面积少于协议约定的可建面积3300平方米，正大公司因此应承担新增建筑面积3300平方米所需补缴的土地出让金，但所交付的土地面积并未减少，不影响东晟公司开发建设过程中增加容积率，新增建筑面积和案涉项目的施工。因双方当事人均未补缴土地出让金，导致目前案涉土地上安置房的相关权证尚未办理，双方均有过错。综上，一审法院对于双方当事人主张的违约金均不予支持。目前案涉土地上的安置房相关权证尚未办理，东晟公司关于正大公司按照《联合开发协议书》的约定协助东晟公司办理所有安置房的相关权证的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。

六、关于正大公司是否享有东晟公司超出原规划面积所修建部分80%的安置权益的问题。正大公司主张享有对东晟公司超出原规划面积所修建部分80%的安置权益，因该主张不符合《联合开发协议书》的约定，亦无事实和法律依据而不予支持。

综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条规定，判决：一、四川省邻水县鼎屏镇学府雅园柏树湾片区安置房地块土地新增建筑面积3300平方米所需补缴的土地出让金由正大建设集团地产有限公司负责向相关部门交纳；其余新增建筑面积需补缴的土地出让金由四川东晟房地产集团有限公司以正大建设集团地产有限公司名义负责向相关行政部门补缴；二、四川东晟房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内代正大建设集团地产有限公司按照四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初1704号民事判决书第二项判决的内容［由正大建设集团地产有限公司向李世忠、周小琼交付邻水县鼎屏镇学府雅园A6-1幢底层1号门市（面积约50平方米）］履行义务；四川东晟房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内代正大建设集团地产有限公司按照四川省广安市中级人民法院（2018）川16民终1418号民事判决书第三项的内容［由正大建设集团地产有限公司向吴维明、吴胜芳交付邻水县鼎屏镇学府雅园A6-1单元102号门市（面积约50平方米）］履行义务；三、正大建设集团地产有限公司按照《联合开发协议书》的约定协助四川东晟房地产集团有限公司办理四川省邻水县鼎屏镇柏树湾片区安置房的相关权证；四、驳回正大建设集团地产有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回四川东晟房地产集团有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费171800元，反诉案件受理费49003元，共计220803元，由正大公司和东晟公司各负担110401.50元。

本院查明

二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审查明事实无异议，对一审查明事实本院予以确认。

二审另查明，2008年8月13日正大公司与汤维中签订《房屋拆迁补偿协议书》约定“砖混构面积423.30平方米，砖木结构面积146.05平方米，土木结构面积29.99平方米”，上述共计599.34平方米。该协议上有东晟公司实际控制人刘丹儒签字。《联合开发协议书》第十条特别约定（2）载明“乙方（东晟公司）负责承担该项目在拆迁、安置、施工建设、房屋销售、质保期内维修等一切责任、并负责按月足额支付民工工资及材料款，如出现任何经济纠纷，一切与甲方（正大公司）无关，均由乙方承担全部责任。”2013年12月31日即在案涉安置房屋的修建过程中，正大公司向邻水县国土资源局出具的《法人授权委托书》内容为：根据正大公司与东晟公司签订的相关协议，兹委托东晟公司前来办理邻水县鼎屏镇柏树湾片区安置房地块土地使用证等相关事宜，所发生的一切费用均由东晟公司全权负责，与正大公司无任何关系。同日，东晟公司工作人员谢学铭在上述《法人授权委托书》上签字。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：1.案涉《联合开发协议书》法律关系的性质为土地使用权转让还是联合开发房地产关系；2.案涉安置房项目超容积率新增建筑面积3300平方米所对应的土地出让金及安置房建设过程中因超红线建设所致的行政处罚责任由谁承担；3.案涉拆迁户樊春茂、汤维中另案生效判决确定的安置义务由谁承担；4.正大公司主张的5000平方米安置房及东晟公司超出原规划所修建房屋面积80%的权益应否支持；5.东晟公司是否存在违约，其应否向正大公司支付100万元违约金。

关于《联合开发协议书》的性质及效力。本案双方所签《联合开发协议书》约定由正大公司负责将用地面积为2900余平方米的现行地貌交给东晟公司，由东晟公司在该2900余平方米土地上修建房屋并对包括樊春茂、汤维中在内的17户拆迁户进行拆迁、安置、补偿，正大公司负责配合东晟公司办理拆迁、施工、竣工、验收等各种手续，负责承担从该协议签订之日止前的各拆迁户的过渡期补偿费，享受东晟公司提供的约5000平方米安置房的权益，该协议还特别约定东晟公司负责承担该项目在拆迁、安置、施工建设、房屋销售、质保期内维修等一切责任，并负责按月足额支付民工工资及材料款，如出现任何经济纠纷，一切与正大公司无关，均由东晟公司承担全部责任。即正大公司仅提供安置房的土地使用权并配合办理相关手续，而不参与项目的开发经营、不承担经营风险，正大公司与案涉安置房建设所发生的任何经济纠纷无关，而正大公司向东晟公司提供2900余平方米土地使用权所享有的权益即为东晟公司代正大公司安置17户拆迁户。基于此，一审法院根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，认定本案双方所签《联合开发协议书》名为联合开发实为土地使用权转让并无不当。因《联合开发协议书》为双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。

关于案涉安置房项目超容积率新增建筑面积3300平方米所对应的土地出让金及安置房建设过程中因超红线建设所致的行政处罚责任由谁承担的问题。正如一审法院所认定的因案涉安置房之上的土地使用权人仍为正大公司，土地尚未作转移登记，故案涉安置房项目超容积率补缴土地出让金的义务人以及超红线建设所致的行政处罚责任主体对外仍是正大公司，对内双方的责任承担即终极责任人是谁应根据《联合开发协议书》之约定。正大公司在《联合开发协议书》中的核心义务系提供2900余平方米的土地用于东晟公司完成案涉安置房的修建，而对于案涉学府雅园A6号楼原设计为6+1层花园洋房所对应的容积率为多少也即能修建多大面积，系由政府相关部门确定而非当事人双方约定所能决定，且当事人双方对原设计6+1层花园洋房的容积率应为明知。因此，东晟公司在正大公司按约交付的土地面积内进行房屋建设所涉及的在原设计容积率之上增加容积率、超红线建设等所导致的纠纷及责任，按当事人双方关于“一切与正大公司无关，均由东晟公司承担全部责任”的约定，且对于本案双方名为联合开发实为土地使用权转让性质的纠纷，在转让方正大公司所交付的土地面积符合合同约定的情况下，其不存在违约亦不应承担东晟公司在安置房建设中超容积率（包括3300平方米）、超红线建设的经济和行政责任。在案涉安置房修建过程中当事人双方亦是按《联合开发协议书》中责任承担的约定在实际履行，这从一二审已经查明的2013年12月31日正大公司向邻水县国土资源局出具的《法人授权委托书》的内容即“根据正大公司与东晟公司签订的相关协议，兹委托东晟公司前来办理邻水县鼎屏镇柏树湾片区安置房地块土地使用证等相关事宜，所发生的一切费用均由东晟公司全权负责，与正大公司无任何关系”以及东晟公司工作人员谢学铭在上述《法人授权委托书》上签字，得以印证。

关于拆迁户樊春茂、汤维中另案生效判决确定的安置义务由谁承担的问题。根据双方当事人不争的事实即樊春茂、汤维中属《联合开发协议书》约定的17户范围内的安置对象，在本案双方签订《联合开发协议书》之时，樊春茂属已拆迁未安置对象，汤维中属应拆迁未拆迁对象。樊春茂对住宅安置没有意见且已由正大公司安置完毕，其对门面安置面积80平方米无异议，但对门面安置的位置有异议而未选房，从而导致《拆迁安置房选房登记表》中无樊春茂的名字，但这种情形并不能成为免除东晟公司对樊春茂门面安置义务的理由。对于汤维中的安置，因正大公司与汤维中签订的《房屋拆迁补偿协议书》系在《联合开发协议书》之后，该《房屋拆迁补偿协议书》约定的面积599.34平方米大于登记在前的《拆迁安置房选房登记表》中记载的面积，东晟公司实际控制人刘丹儒在上述《房屋拆迁补偿协议书》中的签字，表明东晟公司对汤维中增加安置面积的认可，该认可并未超出《联合开发协议书》约定的东晟公司安置义务的范围，由此产生的安置纠纷对内按约应由东晟公司承担，故东晟公司应承担另案生效判决所确定的对樊春茂、汤维中的安置义务。

关于正大公司主张的5000平方米安置房及东晟公司超出原规划修建房屋面积80%的权益应否支持的问题。根据《联合开发协议书》关于东晟公司享有安置后剩余房屋约5000平方米的约定，东晟公司在本案中承担17户拆迁户的安置义务后对剩余房屋享有约5000平方米的权益，而非正大公司还继续享有5000平方米的权益，正大公司关于东晟公司联合开发案涉安置房的真实目的系“南方明珠”楼盘的间距让渡而获利的理由，因缺乏充分证据证明本院不予支持。同时，正大公司关于应分得超出原规划修建房屋面积80%权益的主张，既无合同约定亦与本案实为土地使用权出让性质的法律关系相悖，本院不予支持。

关于东晟公司是否存在违约，其应否向正大公司支付100万元违约金的问题。纵观本案双方履行《联合开发协议书》的全过程包括案涉房屋至今未能办理相关权属证明的现状，正大公司在完成土地交付后并未存在违约行为，相反东晟公司未按约妥善安置樊春茂、汤维中、吴维明、周小琼四户拆迁户从而酿成纠纷并诉至法院，这给正大公司造成了不良的社会影响和后果，同时，因东晟公司在房屋建设中对超容积率、超红线建设的行为未能及时承担其约定的责任，导致案涉房屋从2014年12月提交竣工验收报告至今长达五年时间不能办理权属证明，东晟公司应对其违约行为按《联合开发协议书》关于“合同生效后，任何一方违背合同条款，违约方应支付另一方违约金100万元”的约定，向正大公司给付100万元违约金。

综上所述，正大公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、维持四川省广安市中级人民法院（2018）川16民初414号民事判决第二项、第三项，即（第二项）四川东晟房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内代正大建设集团地产有限公司按照四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初1704号民事判决书第二项判决的内容［由正大建设集团地产有限公司向李世忠、周小琼交付邻水县鼎屏镇学府雅园A6-1幢底层1号门市（面积约50平方米）］履行义务；四川东晟房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内代正大建设集团地产有限公司按照四川省广安市中级人民法院（2018）川16民终1418号民事判决书第三项的内容［由正大建设集团地产有限公司向吴维明、吴胜芳交付邻水县鼎屏镇学府雅园A6-1单元102号门市（面积约50平方米）］履行义务；（第三项）正大建设集团地产有限公司按照《联合开发协议书》的约定协助四川东晟房地产集团有限公司办理四川省邻水县鼎屏镇柏树湾片区安置房的相关权证；

二、撤销四川省广安市中级人民法院（2018）川16民初414号民事判决第一项、第四项、第五项，即（第一项）四川省邻水县鼎屏镇学府雅园柏树湾片区安置房地块土地新增建筑面积3300平方米所需补缴的土地出让金由正大建设集团地产有限公司负责向相关部门交纳；其余新增建筑面积需补缴的土地出让金由四川东晟房地产集团有限公司以正大建设集团地产有限公司名义负责向相关行政部门补缴；（第四项）驳回正大建设集团地产有限公司的其他本诉诉讼请求；（第五项）驳回四川东晟房地产集团有限公司的其他反诉诉讼请求；

三、本判决生效后三十日内由四川东晟房地产集团有限公司代正大建设集团地产有限公司履行案涉地块拆迁安置纠纷樊春茂、汤维中所涉法院生效判决书[四川省广安市中级人民法院（2019）川16民终482号民事判决书、四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初1421号民事判决书]判决主文的义务；

四、由四川东晟房地产集团有限公司承担四川省邻水县鼎屏镇学府雅园柏树湾片区安置房地块土地超容积率新增建筑面积（包括3300平方米）所对应的土地出让金缴纳及超红线建设所致的行政处罚责任；

五、由四川东晟房地产集团有限公司向正大建设集团地产有限公司给付违约金1000000元；

六、驳回正大建设集团地产有限公司的其他本诉诉讼请求；

七、驳回四川东晟房地产集团有限公司的其他反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费171800元，由正大建设集团地产有限公司负担103080元，四川东晟房地产集团有限公司负担68720元；一审反诉案件受理费49003元，由正大建设集团地产有限公司负担9003元，四川东晟房地产集团有限公司负担40000元。二审案件受理费171800元，由正大建设集团地产有限公司、四川东晟房地产集团有限公司各负担85900元。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　徐　红

审判员　　刘小玫

审判员　　蔡源原

二〇二〇年八月二十日

法官助理　　崔　秋

书记员　　崔　秋