审理法院：河南省高级人民法院
案号：（2020）豫民终81号
案件类型：民事
判决审判日期：2020-07-27
案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
审理经过
上诉人曹小桥因与被上诉人郭某某1、朱某某2、郭某某3、郭某某4、郭某某5房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省驻马店市中级人民法院（2019）豫17民撤4号民事判决，向本院提起上诉。本院法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案二审期间，郭淘气死亡，其子郭宴嘉作为继承人参加诉讼。上诉人曹小桥及其委托诉讼代理人邱志鸿，被上诉人郭某某1、朱某某2、郭某某3、郭某某4、郭某某5的委托诉讼代理人李文慧到庭参加诉讼，恒大公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
上诉人诉称
曹小桥上诉请求：请求撤销一审判决,并撤销驻马店市中级人民法院（2017)豫17民终1940号（以下简称第1940号判决）民事判决和上蔡县人民法院(2016)豫1722民初3521号民事判决（以下简称第3521号判决）;2、请求二审法院判令一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为:“法律赋予被拆迁人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力,具有排他性”,即认定被上诉人具有取得本案诉争房屋的优先权,判决驳回了上诉人要求撤销原一、二审生效判决的诉请。安置房是在双方签订安置协议后才称安置房,被上诉人协议晚于上诉人签订商品房买卖合同三个月,且所签协议只约定楼层未约定具体位置,属于种类物,不属于特定物。与《物权法》中的物权变动规则相冲突.被上诉人提交的证据证明上诉人巴结清全款、装修入住、登记备案(法院亦认定事实)书香家园508房不属于安置房主张权利。但判决书仅显示上诉人依签订《商品房买卖合同》主张诉争房屋的所有权和优先权,无法律依据。上诉人不仅仅依据《商品房买卖合同》,上诉人还依据签订的《商品房买卖合同》时间早于被上诉人三个月,及结清全款、装修并实际入住、登记备案、书香家园508房不属于安置房、安置房位置不特定等主张的权利。被上诉人不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定。一审法院在(2019)豫17民撤4号民事判决书却给予回避不谈，也没有给予必要的释明。仅简单依据司法解释七驳回上诉入的诉请,不能使人信服。一审法院判决的依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第七条的规定(以下称司法解释七),该法条内容是:“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。据此司法解释,被拆迁人主张优先取得房屋，须具各两个条件:1、补偿安置协议的订立应早于拆迁人与第三人之间的房屋买卖协议的订立时间。2、补偿安置协议中用于补偿安置的房屋位置需明确、用途需特定。但本案被上诉人的情况显然不符合这两个法定条件。上诉人购商品房508签合同时间是2016年2月29日,书香家园508房不是安置房,被上诉人于2016年5月5日才与恒大公司签订协议,何谈安置?上诉人不属于另行出卖，而是先期购买。不适用司法解释七的规定。上诉人提交的证据证明本人在2015年10月份书香家园开盘期间交付购房定金2万元,认购书香家园508房,于2016年1月16日,2016年2月29日先后支付书香家园开发商购房款13万元,并于2016年2月29日和一审被告上蔡县恒大房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买该公司开发的“书香家园”一期5层508号房屋,并在房产登记部门进行了备案。上诉人购买508房总价23万元,余款10万通过住房公积金贷款,2017年已经还清全部贷款。2016年3月份装修入住至今。被上诉人郭某某1虽然在2009年11月26日与开发商董继珍签订建房协议书,但该协议书约定的是董继珍为郭某某1“建房五层”、“院保证5米”,且带有地下室，协议对房屋坐落位置没明确约定,且协议约定的“独家院”显然不是指后来所建的“书香家园”一期工程;2012年8月23日开发商吴珂珂、赵鹏飞与被上诉人郭某某1所签订的建房补充协议中,取消了2009年协议中所约定的建设地下室的内容,为被上诉人郭某某1所建设的房屋由五层变更为六层,协议对房屋位置仍然没有明确约定;一审被告上蔡县恒大公司受让房地产开发项目后，在2016年5月5日与被上诉人郭某某1签订协议书，协议书约定该公司为郭某某1建造钢结构房两层,在2017年6月30日之前交付;如不能按期交付,上蔡县恒大公司应将“书香家园”一期工程第一至第六层(1-3层为商铺）北侧每层165平方米补偿绘郭某某1。上诉人签订合同时是2016年2月29日,楼层、房间号都已经全部明确,被上诉人签订的协议时间是2016年5月5日,协议安置位置却没有明确。实际上“书香家园”一期楼盘12层为商铺(目前被上诉人已经实际占有使用),3-10层均为商品房,与被上诉人协议内容(1-3层为商铺)不符。上诉人按照508房面积是75平米,支付的购房款,商品房买卖合同面积显示72.5平米，“书香家园”一期楼盘为南北走向，公寓户型,对面房间,中间为共有通道,与508房相邻房屋是507房、509房，相邻房屋面积均是同等面积,任何两户面积加起来也不够被上诉人协议约定的165平米,且整套房屋不具有分割性，从以上几方面来看,安置房位置没有得到明确锁定3被上诉人协议约定的补偿安置房首先是两层钢结构房,而将“书香家园”第一至第六层（1-3层为商铺）北侧房屋作为补偿安置房则附有条件和期限,即拆迁人与被拆迁人签订明确用于补偿安置房屋的协议时间在2016年5月5日,且“书香家园”一期工程第一至第六层能否成为补偿安置房还要看2017年6月30日之前拆迁人能否交付两层钢结构房屋.这份协议订立时间晚于上诉人与一审被告上蔡县恒大房地产公司之间的商品房买卖合同整整三个月,不符合上述司法解释七所规定的被拆迁人优先取得房屋的法定条件。上蔡县恒大公司售楼部与书香家园一期楼盘相隔不到十米,且临马路,被上诉人一家人也居住在附近,恒大公司的一期十层大楼不是一天建成的,恒大公司公开宣传售楼,开盘时奏乐鸣炮鲜花红地毯,声势浩大,被上诉人不可能不知道恒大公司售楼。恒大公司从建房到售房,长达一年之久,被上诉人明知恒大公司建楼、售房,不去阻止开发商售房,不去签协议,在上诉人买了508房以后几个月后才去签协议，签协议也不确定具体安置房屋位置,不去登记备案，被上诉人不应把其造成的后果转嫁于上诉人.恒大公司于2016年2月29日与上诉人签订离品房买卖合同,上诉人购买508房时,恒大公司手续齐全,上诉人合法购买,该房没有任何争议,被上诉人于2016年5月5日才与恒大公司签订协议（包含5C8房),此时508房已经售卖给上诉人,恒大公司明显欺诈被上诉人,该协议针对508房的部分应为无效。
驻马店市中级人民法院(2017)豫17民终1940号民事判决和上蔡县人民法院(2016)豫1722民初3521号民事判决判令上蔡县恒大房地产开发有限公司向被上诉人交付的房屋中包含了原告曹小桥所购买的房屋508房,损害了曹小桥的合法权益,一审法院本应依法撤销,却判决认定被上诉人对诉争房屋享有优先取得的权利,驳回上诉人的诉讼请求,显然适用法律错误;且一审判决会产生这样的后果:不论任何人购买的商品房已居住多长时间,只要开发商后期再将该商品房作为拆迁安置房补偿给被拆迁人,那么商品房购买者均不能对抗被拆迁人,只能乖乖地为被拆迁人腾房。这种结果,恐怕将导致每个人所购买的商品房都时刻处于危险之中了!这显然不是最高人民法院的立法本意!综上，一审判决适用法律错误,请二审法院依法予以撤销,改判支持上诉人的上诉请求。
被上诉人辩称
郭某某1、朱某某2、郭某某3、郭某某4、郭某某5辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一审认定郭某某1等人的优先权是法律规定的被拆迁人依法享有的权利，该权利对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。郭某某1与恒大公司签订的《协议书》是对郭某某1房屋拆迁补偿安置的落实，曹小桥称508号房不属于安置房、位置不特定的理由不能推翻安置协议的有效性和合法履行性。恒大公司明知一期工程的1-6层作为补偿郭某某1的安置房，却又违法到房管登记部门备案，该行为无效。二、曹小桥提出房屋面积不符合安置协议书约定的每套面积不少于165平方米的约定，只是恒大公司在建房时的设计问题，不影响对郭某某1等人的安置补偿。三、曹小桥一再强调恒大公司与郭某某12016年5月5日所签协议中两层钢结构房屋的履行时间是2017年6月30日，该协议晚于曹小桥与恒大公司签订《商品房买卖合同》的时间三个月，不符合司法解释规定的优先权条件。该钢结构房屋是恒大公司在诉讼中强行所建，所占地是规划绿地不准许建筑，强行所建的钢结构房屋是违法建筑，已经生效的地1940号判决认定违法，后果由恒大公司承担。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，曹小桥的上诉理由不能成立，请求驳回其上诉请求。
一审原告诉称
曹小桥向一审法院起诉请求：撤销上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决，改判驳回郭某某1、朱某某2、郭淘气、郭某某4、郭某某5的诉讼请求。
一审法院查明
一审法院认定事实：
河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决认定的基本事实：原告郭某某1在上蔡县西大街北侧、文化路西拥有房产一处，使用权面积330平方米，土地证号为上国用（2002）第26100**，系国有划拨使用土地。董继珍、赵鹏飞、吴珂珂系该宗争议土地的开发商，为进行开发建设，2009年11月26日，原告郭某某1与董继珍签订建房协议书一份，“甲方：郭某某1，乙方：董继珍，经甲乙双方协商如下：一、甲方提供土地使用证给乙方办理建筑施工许可手续，费用由乙方承担，给甲方建房五层，东西为16.5米，南北为10米，中到中3.3米，院保证5米，一层地面水磨石地面，二至五层地板砖，规格为（80×80公分），中档材料。二门窗安装：一层门市房为卷闸门，进户门为防盗门，室内门为木门，窗为塑钢安装纱窗，阳台封门……六、在为甲方办理15米土地使用证的基础上，乙方从南面第一栋楼放线做日照分析为准，如多余部分留到第二栋楼后面，房产证由乙方负责费用承担。七、建筑工程质量，执行国家施工规范，以后如出现质量问题由乙方承担责任，八、甲方土地使用证的办理为16.5米×15米，以外的划分给乙方所有权归乙方，甲方必须在施工日前一个月内搬迁完毕，施工有效期为八个月，从施工之日起，因天气不能施工除外。九、甲乙双方不得违约，如乙方违约，违约方愿付对方总造价30%的违约金，并赔偿对方的经济损失。十、此协议一式三份，甲乙双方各执一份，公证处一份。十一、此协议至公证签字之日起生效。2009年11月26日。”协议后有甲方郭某某1，乙方董继珍签字摁印，该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2009）上证民字第900号。2012年8月23日，原告郭某某1与吴珂珂、赵鹏飞又签订建房补充协议一份，在原协议基础上地下室取消，乙方把六层调整给甲方所有，乙方协助甲方负责协调邻里关系。协议后有甲方郭某某1，乙方吴珂珂赵鹏飞签字摁印。2014年7月2日，赵鹏飞与邓铁良签订一份房地产开发项目转让合同：“转让方（以下简称甲方）：赵鹏飞，受让方（以下简称乙方）：邓铁良，经甲、乙双方友好协商，共同达成如下协议：一、甲方把位于上蔡县李斯路西段南侧（书香家园）地产开发项目转让给乙方。付款方式：本合同签订时乙方付给甲方一百五十万现金，剩余七十五万在十五天内一次付清……六、乙方按照甲方给原动迁户签订的包赔协议如数进行包赔，如出现问题一切与甲方无关。七、违约责任：此合同在执行过程中如甲方违约要双倍退还乙方所交款项。如乙方违约乙方所交款项作为违约金赔偿给甲方并把土地归还甲方。本协议一式三份，甲乙双方各持一份，见证人留存一份，自甲乙双方签字后生效。”协议签订后，由甲方赵鹏飞、乙方邓铁良、见证人翟某分别在协议上签字、按印。同时，于2015年7月8日，邓铁良签订了一份保证书：“我与郭某某1保证按原协议执行。保证人：邓铁良，见证人：张继民，2015年7月8日”。邓铁良在保证书签字、按印。2016年5月5日，上蔡县恒大房地产开发有限公司作为甲方、法定代表人邓铁良，原告郭某某1、朱某某2、郭某某4、郭淘气、郭某某5作为乙方签订了一份协议书并进行了公证。该协议书载明：“甲方在位于上××县××街道办事处××北，上蔡一高对面开发建设“书香家园”小区项目。现乙方在该宗项目占地中有部分土地，乙方房屋已拆除。原乙方与董继珍于2009年11月26日签订有《建房协议书》，但未实际履行。根据政府规划，乙方原土地范围超建筑红线，建房手续无法另行审批。为维护乙方利益，保障项目实施，甲乙双方针对乙方建房时的具体相关事宜，达成如下补偿协议：一、甲方在现有“书香家园”一期主楼补偿乙方一套（75平方607），甲方保证2016年7月30日之前交付乙方使用；二、甲方在现有“书香家园”一期主楼西侧为乙方建刚构架两层共491.4平方米（混凝土浇灌，东西方向6.5米，南北方向37.8米），甲方保证在2017年6月30日之前将此两层钢结构架交付乙方使用，且甲方需保证交付后不会被拆除。三、甲方另行补偿乙方“书香家园”二期中五套商品房，四套120平方米；一套90平方米。四、甲方在“书香家园”西南角为乙方留82.5平方米院，以供乙方使用。北侧临路广场甲、乙双方共同使用。五、如甲方未能按时履行上述一、二、三、四项中的任何一项或几项，甲方需按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-3层为商铺，4-6层为商品房，每层165平方米）补偿给乙方，同时乙方保留随时信访和诉讼的权利……。本协议一式三份，甲方、乙方、见证方各持一份。”该协议后有甲方上蔡县恒大房地产开发有限公司加盖印章及法定代表人邓铁良签名按印、乙方郭某某1、朱某某2、郭淘气、郭某某4、郭某某5及见证方张继民分别签字按印。该协议书经上蔡县公证处进行了公证，公证号为（2016）上证民字第447号。从“书香家园”的效果图显示，建筑南侧、西侧设置集中绿地，故协议第二项无法给原告建刚构架两层共491.4平方米房屋。按照书香家园实际建筑1—2层商铺，3—6层是商品房。双方因补偿问题发生争议，遂形成本案的诉讼。另查明，2011年11月7日上蔡县人民政府作出上政土【2011】164号文，决定收回李斯路西段路南旧城改造项目土地使用权，注销李斯路西段路南旧城改造区域内的国有土地使用权证，收回李斯路西段路南，东至百货公司住宅楼西至沟，北至李斯路，南至党校围墙，旧城改造项目范围内2533.32平方米（约合3.80亩）国有土地使用权。其中原告郭某某1的土地证上国用（2002）第2610068号也一并收回。2012年4月18日上蔡县人民政府上政土【2012】61号文，作出对SCX-2012-13号国有建设用地使用权实行竞价出让的批复，同意将已经县政府批准依法收回的李斯路西段路南使用的2510.30平方米（约合3.76亩），国有建设用地使用权按新的规划条件实行竞价出让。后上蔡县国土资源局对该国有建设用地使用权实行竞价出让进行请示，2012年12月13日，上蔡县恒大房地产开发有限公司参与上蔡县公共资源交易中心举办的竞价出让活动，确定上蔡县恒大房地产开发有限公司为SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权出让的竞得人，并签订SCX-2012-13号宗地国有建设用地使用权成交确认书，成交总价为2030400元。2012年12月28日，上蔡县恒大房地产开发有限公司与上蔡县国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，并缴纳了出让金。恒大公司竞拍获得的该宗地，公司委托赵鹏飞办理该宗土地及规划手续。2016年1月7日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由赵文典变更为邓铁良，2016年6月17日，上蔡县恒大房地产开发有限公司的法定代表人由邓铁良变更为刘举。
河南省上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决结果为：限被告上蔡县恒大房地产开发有限公司于判决生效后十日内履行合同义务，按照2009年11月26日签订的《建房协议书》将“书香家园”一期工程北侧1-6层（1-2层为商铺，3-6层为商品房，每层165平方米）补偿给原告郭某某1、朱某某2、郭某某4、郭淘气、郭某某5。
河南省驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决认定的事实与一审法院认定的事实一致。同时另查明，上蔡县房地产管理所出具的书香家园销控表显示书香家园除1、2层，3层301、302、303,4层405被查封外，其余房屋均已备案。当事人姓名应为郭某某4而非郭瑞丽。在二审时，双方对钢构架两层已建好的事实不持异议。该判决结果为：驳回上诉，维持原判。
本院对上蔡县人民法院（2016）豫1722民初3521号民事判决和驻马店市中级人民法院（2017）豫17民终1940号民事判决审理查明的事实予以确认。具体事实详见本判决对上述判决事实的概括部分。另查明：2016年2月29日，原告曹小桥与上蔡县恒大房地产开发有限公司就“书香世家”第1幢5层508房签订《商品房买卖合同》，并在上蔡县房管所备案。曹小桥的妻子先后于2016年1月16日、2016年2月29日向上蔡县恒大房地产开发有限公司支付涉诉508房的购房款13万元。2016年5月17日，原告曹小桥作为借款人与委托人驻马店市住房公积金管理中心上蔡县管理部、贷款人中国建设银行股份有限公司上蔡县支行签订《驻马店市个人住房公积金委托贷款合同书》，贷款10万元，并自2016年5月19日起每月归还贷款本息。2017年1月10日，原告曹小桥缴纳了物业费、水电开户等费用。2019年2月2日，河南省上蔡县人民法院发出公告，公告称，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，指令被执行人上蔡县恒大房地产开发有限公司在2019年2月28日前迁出该栋楼3—6层北侧165平方米范围内的房屋。案外人无合法依据占有被执行人上述房产的，应同时迁出。如被执行人、案外人拒不迁出，该院将依法强制执行。
一审法院认为
一审法院认为，本案中，郭某某1、朱某某2、郭某某4、郭淘气、郭某某5拆迁补偿安置的房屋与原告曹小桥购买的508号房屋重复，双方均主张房屋的所有权，由此发生权利冲突。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”之规定，法律赋予被拆迁人对特定房屋的债权具有对抗第三人的优先效力，具有排他性。现原告曹小桥依据其与上蔡恒大公司签订的《商品房买卖合同》主张对诉争房屋的所有权和优先权，无法律依据，对其诉讼请求，该院不予支持。
综上所述，曹小桥的诉请求不能成立，应予驳回。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：驳回原告曹小桥的诉讼请求。案件受理费4750元，由原告曹小桥负担。
本院查明
本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为
本院认为，根据上诉理由和答辩意见，双方争议的焦点问题为：第3521号和第1940号判决是否错误，是否损害了曹小桥的合法权益；郭某某1五人对案涉房屋是否具有优先取得的权利。
一、郭某某1五人与恒大公司2016年5月5日签订协议书的内容不违反法律强制性规定，郭某某1五人要求恒大公司履行合同义务，第1940号判决判令恒大公司依据协议约定履行合同义务并无不当。
二、关于涉案房屋的性质以及恒大公司将争议房屋另行出卖，该房屋被拆迁人和房屋买受人利益如何保护问题。从案涉房屋拆迁建设的基本事实情况来看，郭某某1等人先后与董继珍、赵鹏飞、恒大公司等签订协议，最终由恒大公司将其所有的房屋及使用的土地进行开发建设，通过补偿方式取得固定面积的房屋。郭某某1等人与恒大公司所签订的协议属于以物易物、产权置换形式的拆迁安置补偿协议，协议所约定的标的物可以视为实质意义上的拆迁安置房，其对案涉房屋的取得具有优先于普通债权的物权效力。并且，郭某某1等人因协议取得案涉房屋的对价是让渡其原有居住的房屋及占用的土地，其对案涉房屋享有的不仅是一般财产权利，更包含有保障其赖以居住生存的基本权利，应优先于一般房屋买卖合同产生的普通债权保护。因此，与曹小桥主张的合同权利相比较，郭某某1五人享有优先取得与恒大公司协议约定的拆迁补偿房屋的权利。
三、从郭某某1及其家人与恒大公司所签的协议书内容看，该协议第五条明确约定，恒大公司未能按该协议第1、2、3、4项中的任何一项或几项履行，均应将案涉商品房屋一期工程北侧1至6层（1至3层为商铺，4至6层为商品房），每层165平方米，补偿给郭某某1等人。而从目前的案涉房屋建设情况看，该协议第二项约定的钢结构房屋存在违反规划建设的情况，第三条约定的另行补偿二期工程中五套房屋的内容目前已无履行可能。因此，根据协议约定，郭某某1五人有权要求恒大公司按照协议第五条交付案涉房屋。
四、从郭某某1五人与恒大公司所签协议书第五条约定内容看，恒大公司补偿给郭某某1等人的房屋已经特定化。郭某某1等人与恒大公司签订该协议时，案涉房屋的楼层、面积、结构等均已明确，该协议约定的一期工程即为案涉商品楼房，北侧1至6层即为该楼房1至6层每层北侧的两套房屋。因此，郭某某1与恒大公司所签协议书中约定的拆迁补偿房屋的位置和用途均已特定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定的情形。
五、关于曹小桥购买的案涉房屋已经备案登记的效力问题。商品房屋备案登记仅是行政管理措施，并不产生物权效力。而拆迁人让渡其房屋权利而换取的拆迁安置补偿房屋属于房屋产权调换，根据对被拆迁人优先保护原则，被拆迁人对该特定房屋享有的债权应视为特种债权，具有优先效力，其权利的实现优先于一般商品房购买人。基于此，案涉房屋属于拆迁安置房，曹小桥虽然已经将房屋备案登记，但不足以对抗郭某某1等人优先取得案涉房屋的权利。曹小桥可另案向恒大公司主张权利。
综上所述，曹小桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4750元，由曹小桥负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 李慧娟
审判员 李百福
审判员 辛季涛
二〇二〇年七月二十七日
书记员 李琪媛
