审理法院：宁夏回族自治区高级人民法院
案号：（2020）宁民终19号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-07-03
案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
审理经过
上诉人银川市土地储备局因与被上诉人宁夏众鑫诚房地产开发有限公司（以下简称众鑫诚公司）、江苏中信建设集团有限公司宁夏分公司（以下简称中信公司）、江苏中昶信建设集团有限公司（以下简称中昶信公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初809号民事判决。向本院提起上诉。本院于2020年1月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人银川市土地储备局的委托诉讼代理人谢某，被上诉人众鑫诚公司的委托诉讼代理人林某到庭参加诉讼。被上诉人中信公司、中昶信公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
上诉人诉称
银川市土地储备局上诉请求：撤销（2018）宁01民初809号民事判决，并依法改判为：1.众鑫诚公司立即向银川市土地储备局完成馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的竣工交付手续；2.中信公司、中昶信公司对馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的逾期交付承担连带责任；3.三被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实与理由：一、银川市土地储备局要求完成竣工手续的交付，一审法院对此予以驳回，系适用法律错误，判决结果错误，依法应予撤销，理由：1.完成竣工手续交付是合同明确约定的内容，人民法院应尊重当事人意思自治，应按合同约定判决被上诉人完成竣工手续的交付。涉案合同《宁夏地矿局居民小区房屋征收与补偿安置协议》及《补充协议》等明确约定，众鑫诚公司应按国家建设标准及时保质、保量的完成馨地苑小区的建设，按期交付产权调换安置用房对被征收人进行安置。合同合法、有效，交付竣工手续应当按照合同履行。一审法院己经认定众鑫诚公司没有向银川市土地储备局完成馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库竣工交付手续，且众鑫诚公司对银川市土地储备局的该项诉讼请求没有异议，故人民法院应按合同约定判决被上诉人完成竣工手续的交付。2.完成竣工手续的交付是被征收人能够入住涉案房屋的先决条件，人民法院应充分考虑被征收人的切身利益和现实需要，判决被上诉人完成竣工手续的交付。馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库己经建造完成，但因房屋及车库没有完成竣工验收交付手续，导致涉案房屋的消防等手续无法办理，造成被征收人至今无法入住，严重侵害被征收人的合法权益，对被征收人的生活造成严重影响，大量被征收人无奈，只能长期上访。人民法院应充分考虑被征收人需要住房的现实需求，判令三被上诉人完成竣工手续的交付。3.一审法院己经认定完成馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库竣工手续的交付，主要应由众鑫诚公司负责履行，且需要中信公司、中昶信公司的协助，而作为施工方的该二被上诉人能够完成竣工手续的交付。完成竣工手续的交付，在事实上和法律上均没有履行障碍。人民法院应当判令三被上诉人对竣工手续的交付承担连带责任。二、二审法院应改判中信公司、中昶信公司对馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的逾期交付承担连带责任，并判决由三被上诉人承担诉讼费。合同明确约定，众鑫诚公司应完成竣工手续的交付，但事实上，三被上诉人未按照合同约定完成竣工手续的交付。三被上诉人均存在严重过错，且是导致本案发生的根本原因，人民法院应当判决由三被上诉人对涉案房屋和地下车库的逾期交付承担连带责任，并判决由三被上诉人承担一审、二审全部诉讼费。
被上诉人辩称
众鑫诚公司辩称：对银川市土地储备局的两点上诉意见没有意见，但竣工备案的所有资料均在中信公司手里，众鑫诚公司也多次要求中信公司交付，中信公司置之不理，现众鑫诚公司因巨额债务无人管理，本案只能听从法院判决。
一审原告诉称
银川市土地储备局向一审法院诉请：1.判令众鑫诚公司向银川市土地储备局交纳履约保证金500万元；2.判令众鑫诚公司向银川市土地储备局支付安置费816.3021万元；3.判令众鑫诚公司立即将馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库完成竣工交付手续。以上1-2项合计1316.3021万元；4.判令中信公司与中昶信公司依法对馨地苑11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的逾期交付承担连带责任；5.判令本案诉讼费用由三被告承担。
一审法院查明
一审法院经审理查明：2011年7月11日，针对馨地苑项目拆迁工作，地矿局、土地收储中心、众鑫诚公司、馨地苑项目部针对500万元履约保证金、30%评估资金达成一致意见，决定500万元保证金不收，土地收储中心在该会议记录中表示500万元保证金可以不缴，但要在条例、条款中体现。
2011年7月14日，银川市土地储备局（甲方）与众鑫诚公司（乙方）签订《宁夏地矿局居民小区房屋征收与补偿安置协议》，约定：甲方具体实施宁夏地矿局居民小区房屋改造项目，该项目涉及的所有补偿费用和安置房屋均由乙方承担。被征收人选择房屋货币补偿或现房方式补偿安置的费用，乙方按征收范围内房屋评估总价的30%（3114.5426万元）的货币补偿款一次性存入银行专户；选择产权调换期房安置的，需支付给被征收人两次搬迁费、临时安置费、营业房停业损失费共计808.2138万元，乙方按项目用地范围内被征收房屋评估总价值的6%（623万元）一次性存入专户。协议签订后，乙方向甲方缴纳履约保证金500万元，待甲方实施该项目征收安置补偿改造工作结束后，且乙方未违约，甲方一次性退还该500万元。前述合计5045.7564万元，众鑫诚公司在协议签订生效之日起5日内存入甲乙双方共同设立银行专户，专款专用，共同负责征收房屋与补偿安置费用的支付，待该项目房屋征收与补偿安置工作结束后，甲乙双方按照实际发生的货币费用及返还安置面积相互结算。甲方负责被征收人临时安置费的发放工作，乙方按国家建设标准及时保质保量完成馨地苑小区的建设，按期交付产权调换安置用房对被征收人进行安置。馨地苑一期1-3号、8号、9号、18号楼须于2013年6月30日前交付，二期4-7号、10-17号自开工之日起2年内交付。如乙方在2013年6月30日前不能按期交付产权调换安置房屋的，须承担过渡期临时安置费从逾期之日起对被征收人加一倍支付的费用，二期自甲方向乙方交付被征收土地之日起算，直至甲方将被征收人安置为止。过渡期临时安置费不足时，甲方有权从履约保证金中支付。乙方未按本协议约定交付安置房屋或延期交付的，每逾期一日，按应交付安置房屋同期市场销售总价的万分之五支付违约金，经核实，乙方无能力建成或交付安置房屋，甲方有权报请土地主管部门收回被征收土地的使用权。
同年8月19日，双方签订补充协议，对征收范围内已搬迁并与乙方（众鑫诚公司）已签订房屋征收与补偿安置协议的被征收人、低保户、置换方式等进行了具体的约定，同时约定返还安置房屋设计标准以乙方向甲方提供的馨地苑的批准规划总平图及单体设计为准，安置房屋实测建筑面积和设计误差不能超过3%，超出部分由乙方自行承担，不得向被征收人收取该部分费用。安置房屋建设标准含樘内门齐全，厨房地面贴瓷砖，不收取被征收人返还安置用房的“六通”费用。2016年10月10日，上述甲乙双方又签订补充协议，对违约处理方式更改为“甲乙双方任何一方不履行本协议约定，另一方有权向建设工程所在地有管辖权的人民法院提起诉讼”。
至一审法院庭审时，银川市土地储备局、众鑫诚公司均认可涉案工程中的馨地苑一期已置换交付完毕，二期因没有竣工验收资料无法验收，部分已经入住，但仍有28户认为没有竣工验收手续拒绝接收房屋。
案外人周某的房屋在被征收的房屋范围内。2014年7月10日，原银川市土地储备局（甲方）和周某（乙方）签订《宁夏地矿局居民小区房屋征收产权调换安置补偿协议》约定了被征收房屋基本情况、产权调换安置房屋面积、拆迁费及临时安置费等，其中明确乙方选择在XX苑安置，房屋设计面积117.63平方米，安置时间为在二期工程开工之日起两年内安置，同时合同约定选择期房安置的，由甲方按被征收房屋建筑面积以10元/㎡的标准支付给乙方一次搬迁费，房屋面积65.47平方米，计0.0655万元，临时安置费在过渡期间由甲方按被征收住宅房屋面积10元/㎡/月的标准支付，房屋面积65.47平方米，合计0.0655万元，协议签订后十日内，甲方一次性向乙方支付搬迁费和临时安置费，超过过渡期限未能如期安置，临时安置费由甲方按标准加一倍发放至安置为止。后周某的房屋未及时安置，且在2015年1月1日后未向其发放临时安置费。周某于2017年1月1日将银川市土地储备局、银川市人民政府诉至一审法院要求判令：1.银川市土地储备局、银川市人民政府为银川市土地储备局发放停发的两年加倍搬迁安置费47138元并继续发放至周某实际安置为止；2.要求银川市土地储备局、银川市人民政府赔偿各种损失、违约责任4万元，3.诉讼费由银川市土地储备局、银川市人民政府承担。一审法院经审理作出（2017）宁01行初8号行政判决书，认为银川市土地储备局作为房屋征收部门，组织实施市辖区内的房屋征收与补偿工作，其与周某签订的《宁夏地矿局居民小区房屋征收产权调换安置补偿协议》合法有效。双方应依约履行各自的义务。协议约定银川市土地储备局应当在涉案工程开工两年内向周某安置房屋，否则临时安置费要按标准加一倍发放至安置为止。众鑫诚公司与中昶信公司签订的协议显示涉案工程于2013年3月15日开工，则2015年3月15日两年安置期满，但至今未安置，已构成违约，依约应支付周某2015年1月至2015年3月的临时安置费2946.15元（65.47平方米X15元X3个月）、2015年4月至2016年12月31日的临时安置费41246.1元（65.47平方米X15元X21个月X2），共计44192.25元，并按照原住宅房屋建筑面积每平方米15元的标准继续发放至安置为止。判决：银川市人民政府、银川市土地储备局于判决生效之日起三十日内向周某支付2015年1月1日至2016年12月的临时安置费44192.25元，并按照原住宅房屋建筑面积每平方米15元的标准继续发放至安置为止；驳回周某的其他诉讼请求。周某收到判决后不服，上诉至一审法院，该院经审理作出（2017）宁行终278号行政判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案件已经进入执行程序。
一审法院另查明，众鑫诚公司（甲方）将其承建的馨地苑地下车库及11#、12#、14#、15#工程发包给中昶信公司的宁夏分公司（乙方）即被告中信公司，约定由中信公司承担工程的所有土建、水、暖、电、通风、消防、燃气等及设计和工程变更，工期为2011年3月15日（按实际开工报告为主）至2012年9月15日，自工程整体竣工验收合格后30天内，承包人向发包人提供工程造价结算书及相关结算凭证（竣工图纸及设计变更、工程经济签证等）。由于甲方变更计划和设计，甲方供应的材料之后，甲方组织的分部分项工程验收不及时，工期顺延，工程延期竣工一天，乙方愿向甲方偿付工程总价1‰的违约金，累计计算。中昶信公司代表乙方签字盖章。后，众鑫诚公司与签订补充协议对竣工时间更改为2013年3月15日（按实际开工报告为主）至2014年9月15日。
一审法院再查明，中昶信公司原名为江苏中欣建设集团有限公司，2017年6月14日经南通市启东工商行政管理局批准更名。
一审法院认为
一审法院认为，虽然银川市土地储备局与众鑫诚公司签订的《宁夏地矿局居民小区房屋征收产权调换安置补偿协议》约定，众鑫诚公司应在合同签订后缴纳500万元履约保证金，但履约保证金的目的系保证工程顺利施工，现工程已经施工，且大部分已经验收入住，履行保证金的前提已不存在。另外，众鑫诚公司提交会议记录中也可以证实银川市土地储备局在针对馨地苑项目拆迁工作会议中表示，该500万元保证金可不收，虽该会议记录为复印件但银川市土地储备局未提交证据在本次诉讼前一直向众鑫诚公司主张履约保证金，银川市土地储备局的行为与该会议记录的记载可相互印证。综上，对银川市土地储备局要求众鑫诚公司支付履行保证金的诉讼请求，本院不予支持。
关于拆迁安置补偿费，银川市土地储备局与众鑫诚公司在《宁夏地矿局居民小区房屋征收与补偿安置协议》约定，实施宁夏地矿局居民小区房屋改造项目涉及的所有补偿费用和安置房屋均由众鑫诚公司承担，并由众鑫诚公司将补偿款存入银行专户，再由银川市土地储备局支付给被拆迁户。由此可以确认该改造项目中的安置费实为众鑫诚公司支付给被征收人，与银川市土地储备局无直接的关联性。另外，银川市土地储备局在本案第一次审理过程中也自认银川市土地储备局在涉案拆迁项目中从未对被拆迁户进行拆迁安置费用的发放，均系众鑫诚公司直接或通过银川市土地储备局相关的拆迁公司向被征收人发放。综上，银川市土地储备局直接向众鑫诚公司主张拆迁安置费没有依据。对于被拆迁户周某的拆迁安置费，银川市土地储备局提交的证据显示已被生效的行政判决书确定由银川市土地储备局及银川市人民政府支付且已进入执行程序，但周某的安置费是否已经实际支付，支付主体是银川市人民政府还是银川市土地储备局，银川市土地储备局提交的证据不能证实，另外银川市土地储备局提交的其主张的临时安置补偿费816.3021元的发放明细表也没有记载周某的临时安置费，故对生效判决所确定的被拆迁户周某的拆迁安置费，亦不能在本案中判决由众鑫诚公司向银川市土地储备局支付。对于银川市土地储备局提交的”宁夏地矿局居民小区征收二期临时安置费发放明细表”系银川市土地储备局单方制作，众鑫诚公司不予认可，对于其中记载的安置费数额是否准确，银川市土地储备局亦未提交其他证据相印证，故对该份证据一审法院不予采信。
关于银川市土地储备局主张众鑫诚公司立即将馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库完成竣工交付手续的诉讼请求，众鑫诚公司虽对此项诉讼请求无异议，但其办理竣工手续需要施工方提交相关的资料并予以协助，且众鑫诚公司也在庭审中认可工程未完成竣工手续是由于施工方未提交相关手续导致，而施工方中信公司、中昶信公司在本次庭审中未到庭且在第一次庭审中表示众鑫诚公司未付款其才未交资料，故在现有资料的情况下竣工备案无法完成，故对银川市土地储备局的该项诉讼请求，一审法院不予支持。
对于银川市土地储备局主张中信公司与中昶信公司依法对馨地苑11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的逾期交付承担连带责任的诉讼请求，不属于房屋拆迁安置案件的审理范围，且中信公司、中昶信公司并非银川市土地储备局合同的相对人，故对银川市土地储备局的该项诉讼请求，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回银川市土地储备局的诉讼请求。案件受理100778元，由银川市土地储备局负担。
本院查明
二审中双方仍坚持一审时的举、质证意见均未提交新的证据。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为
本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的纷争的焦点问题是：1.众鑫诚公司是否应向银川市土地储备局完成馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的竣工交付手续；2.银川市土地储备局主张中信公司、中昶信公司对馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的逾期交付承担连带责任是否成立。
银川市土地储备局与众鑫诚公司签订的《宁夏地矿局居民小区房屋征收与补偿安置协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。该协议明确约定，众鑫诚公司应按国家建设标准及时保质、保量的完成馨地苑小区的建设，按期交付产权调换安置用房对被征收人进行安置。据已查明事实，涉案工程中的馨地苑一期已置换交付完毕，二期基建工程部分已完工，因没有竣工验收资料而无法验收，但部分居民已经入住。而依约向银川市土地储备局交付房屋及竣工手续是众鑫诚公司的基本合同义务，其亦对此无异议，仅辩称竣工备案的所有资料均在涉案项目的实际施工方中信公司手里，其更应积极向中信公司主张，主动行使权利，以完成其对银川市土地储备局约定的合同义务。故银川市土地储备局主张众鑫诚公司应向其完成馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的竣工交付手续的上诉请求，本院予以支持，一审法院驳回银川市土地储备局的该项诉请不当，本院予以纠正。
银川市土地储备局主张中信公司与中昶信公司对馨地苑11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库的逾期交付承担连带责任的上诉请求，因中信公司、中昶信公司并非银川市土地储备局房屋拆迁安置合同的相对人，故对银川市土地储备局的该项上诉请求，于法无据，本院不予支持。
综上，银川市土地储备局的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销宁夏回族自治区银川市中级人民法院（2018）宁01民初809号民事判决；
二、宁夏众鑫诚房地产开发有限公司于本判决生效后10日内将馨地苑二期11号、12号、14号、15号房屋及馨地苑地下车库向银川市土地储备局完成竣工验收交付手续。
三、驳回银川市土地储备局其他诉讼请求。
二审案件受理费100元，由宁夏众鑫诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长张 仁
审判员李凤英
审判员罗卫江
二〇二〇年七月三日
书记员牟 荣
