审理法院：湖南省高级人民法院

案号：（2020）湘民终545号

案件类型：民事 判决

审判日期：2020-05-19

案由：合同纠纷

审理经过

上诉人湖南嘉顺房地产开发有限公司（下称嘉顺公司）与上诉人衡阳金果投资有限责任公司（下称金果公司）合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市中级人民法院（2019）湘04民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。嘉顺公司的法定代表人高春柏，委托诉讼代理人赵盛丽、邓剑，金果公司的委托诉讼代理人胡群、陈六成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人诉称

金果公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘉顺公司诉讼请求，支持金果公司诉讼请求，由嘉顺公司承担因诉讼发生的全部费用。事实和理由：一、本案争议合同性质为房屋拆迁安置补偿合同。（一）从合同形式看，名称是房屋拆迁安置补偿协议。（二）从协议内容看，金果公司按现状向嘉顺公司提供土地使用权、房屋和机器设备，嘉顺公司承诺补偿金果公司拆迁安置房屋16200平方米，且项目开发过程中，金果公司不承担任何风险，合同约定因嘉顺公司拆迁安置、开发衡阳市解放西路49号房产所产生的债权债务均由嘉顺公司承担，与金果公司无关嘉顺公司在给金果公司多次函件中予以认可。二、一审判决对本案合同没有履行的原因与责任认定没有事实依据。（一）协议约定金果公司向嘉顺公司按现状交付房屋和土地，且协议规定红线范围内拆迁是嘉顺公司的义务，金果公司对红线范围内腾空房屋的义务已经在《补充协议》中被免除，金果公司没有违约。（二）项目土地上拆迁工作未能如期完成的责任在嘉顺公司，嘉顺公司在村民对征地历史遗留问题反映情况的前提下仍签署《补充协议》，承诺按期开工。（三）嘉顺公司没有能力履行协议，违约的真正动机和原因是不想承担应该由自己承担的市场风险。三、一审判决适用法律错误，解除合同没有依据任何法律规定，嘉顺公司提出解除合同的理由依法不能成立。四、一审法院酌情认定嘉顺公司人力资源成本投入150万元没有事实依据，土地估价报告不能作为裁判依据。

被上诉人辩称

针对嘉顺公司的上诉请求，金果公司答辩称其上诉请求及事实、理由即为答辩意见。

针对金果公司的上诉请求，嘉顺公司答辩称：一、案涉合同为合资合作开发房地产合同。（一）案涉合同虽名为安置协议，但合同实际履行存在合作开发。（二）金果公司成立项目管理小组是合作开发性质，双方有配合办理土地变性、规划、设计、施工等义务，金果公司取得的利益系浮动的。（三）金果公司一直实际掌握该土地，且金果公司向政府出具的《承诺函》、向案外人的书证是合作方。二、一审判决解除合同有事实和法律依据。（一）金果公司存在违约行为，导致嘉顺公司不具备拆迁、施工、开发等履行合同的条件，导致合同目的不能实现。1.金果公司土地少征多用，导致红湘街道联合村七组村民对嘉顺公司拆迁进行阻工，直至2013年6月金果公司支付了土地补偿款才化解纠纷。2.金果公司未按《安置协议》第九条约定腾空山上12户居民的房屋。3.金果公司未履行成立项目管理小组配合项目开发的义务。4.金果公司未按合同约定在规划调整时与嘉顺公司另行协商安置标准和开发期限并签订协议，导致合同开发事项无法进行。5.嘉顺公司通过自身努力争取规划部门同意取消松鸣路方案，使项目增加4.4亩可利用土地。6.金果公司对因自身原因造成项目成本上涨问题一直回避不予解决。（二）一审判决解除合同有法律依据。1.金果公司在2014年12月11日收到嘉顺公司解除合同通知，但未在异议期内提出异议和起诉，且金果公司本身违反合同约定导致合同不能履行，已丧失合同解除权。2.金果公司至今未能完全腾空房屋、未能成立项目小组配合，未能在12户不签安置协议和规划变更时与嘉顺公司签订补充协议，未能配合嘉顺公司处理拆迁、变更规划事宜等违约行为，导致合同目的不能实现。3.2018年最新的规划方案不能达到合同约定的条件，应依法解除。4.12户补偿标准未能达成，金果公司之前也有解除合同的意愿。三、一审程序和适用法律正确。（一）2009年双方签订合同至2013年，嘉顺公司向金果公司发了几十份《工作联系函》，就合作过程中问题请求支持和配合，金果公司从不配合。（二）一审立足于一揽子解决争议问题是正确的。

一审原告诉称

嘉顺公司向一审法院起诉请求：一、判令解除案涉《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》；二、返还嘉顺公司投入款并赔偿各项损失共计4000万元；三、诉讼费、申请费等费用由金果公司承担。

金果公司向一审法院反诉请求：一、确认《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》合法有效；二、确认嘉顺公司没有履行《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的向金果公司交付拆迁补偿安置房屋的合同义务，嘉顺公司向金果公司承担违约责任；三、确认嘉顺公司诉请解除《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》没有依据，嘉顺公司单方面擅自解除合同应当向金果公司承担违约责任，并判令嘉顺公司继续履行合同；四、判令嘉顺公司向金果公司支付自2012年2月5日计算至2019年9月5日期间的拆迁过渡补偿费每月20万元，共计206万元；五、判令嘉顺公司向金果公司支付自2013年6月30日计算至2019年8月30日期间的补偿安置房屋违约金764.650836万元；六、判令嘉顺公司支付未能按约办理国有土地使用权证及房屋产权证违约金186万元（计算期间为2014年6月30日至2019年8月30日）；七、确认金果公司根据《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》所享有的取得补偿安置房屋权利优先于嘉顺公司的债权人所主张的债权。

一审法院查明

一审判决认定事实：（一）2009年12月11日，嘉顺公司与金果公司签订了《房屋拆迁安置补偿框架协议》，双方对于拆迁安置事宜达成初步意见。后双方于2010年2月5日签订《房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定，金果公司将总建筑面积为19527.16平方米（其中办理产权的16448.05平方米，未办理产权的3079.11平方米）、房屋占地面积为17442.7平方米的土地（土地使用证号为衡国用（2009A）第402185号，土地用途为城镇住宅）交由嘉顺公司开发，该土地总用地面积为20812.8平方米；双方均认可开元资产评估有限公司于2009年11月6日出具的关于涉案房地产的《资产评估报告书》，被拆土地、房产、建筑物及其他辅助设施及机器设备评估价值为33954300元，其中土地评估价值为13221600元、房屋建筑物评估价值为17152300元、建筑物及其他辅助设施评估价值为3438200元、机器设备评估价值为142000元；嘉顺公司同意补偿金果公司约为15600平方米的建筑面积，其中商业门面建筑面积约为9250平方米、办公室建筑面积约为3950平方米、地下车库及停车场建筑面积约为2400平方米。自协议签订之日起至2011年6月底，嘉顺公司应办理好涉案房地产的道路规划变更、做好开发房地产的规划设计工作及其他相关工作，并在衡阳市房地产行政主管部门取得房屋拆迁许可证；开发期自2011年6月30日起至2013年6月30日止，嘉顺公司需在2013年6月底前将补偿房产交付金果公司，并于2014年6月底前办理好补偿房地产的土地使用权证及房屋产权证；涉案土地通过竞拍方式过户给嘉顺公司之前，嘉顺公司必须按照土地评估价值13221600元提供银行存款存单质押担保，担保期为嘉顺公司在衡阳市土地交易中心摘牌前五日内；在办理好涉案土地使用权证变更手续后五日内，嘉顺公司必须将涉案土地使用权抵押给金果公司，并于五日内在国土部门办理相关抵押手续，办理好他项权证五日内，金果公司配合嘉顺公司到银行申请解除对上述存款的质押；在涉案土地抵押给金果公司之后、拆除房屋之前，嘉顺公司必须提供符合金果公司要求的20590500元的银行履约保函，土地使用权的抵押期限至嘉顺公司为金果公司办理好补偿房产备案手续且嘉顺公司向金果公司提供符合金果公司要求的20590500元的银行履约保函后一个月内终止，履约保函的担保期至约定的补偿房产在房地部门备案到金果公司名下并交付其使用后一个月内终止，办理或解除担保所产生的费用均由嘉顺公司承担；在签订协议后三日内，嘉顺公司向金果公司支付履约定金100万元，定金期限至金果公司取得补偿的土地使用权证和房屋产权证之日止；嘉顺公司自办理好拆迁许可证及存单质押手续后，嘉顺公司书面通知金果公司腾房，金果公司应在嘉顺公司通知拆迁后三个月内搬迁完毕，腾空房屋后双方办理好标的物移交手续，自移交之日起至补偿房产交付之日止，嘉顺公司每月支付金果公司拆迁过渡期间的补偿费用2万元；涉案房屋内尚有人占有居住的（产权属金果公司所有），在拆迁之前，协调安置工作由嘉顺公司及金果公司共同负责，安置费用由嘉顺公司承担；嘉顺公司履约（包括但不限于拆迁、安置、开发）过程中所产生的一切安全及其他相关责任均由嘉顺公司承担；该协议与《房屋拆迁安置补偿框架协议》具有同等效力等。2010年4月7日，嘉顺公司与金果公司在衡阳市蒸湘区农村信用合作联社营业部的见证下，签订《银行存单质押担保协议》，双方约定嘉顺公司在衡阳市土地交易中心通过竞买方式取得涉案土地的使用权之前5日内，需在其开设的存款质押专用银行账户存入13221600元，该款质押给金果公司。后双方又在上述营业部的见证下签订了《解除银行存款质押协议书》，双方确认嘉顺公司已取得涉案土地的使用权并办理完成相关手续，双方同意解除对上述存款的质押。

（二）2010年12月8日，本案双方及金果公司签订《协议主体更变协议》，各方确认嘉顺公司于2010年11月3日由原名称衡阳市嘉顺房地产开发有限公司变更为湖南嘉顺房地产开发有限公司；金果公司在衡阳市债务及人员由金果公司承接；2010年12月8日起，《房屋拆迁补偿安置协议》的主体变更为嘉顺公司及金果公司，金果公司不再享有该协议中确定的权利及承担相应义务。

（三）嘉顺公司通过土地招拍挂市场交易程序取得了涉案土地使用权，嘉顺公司在未按交易价格支付相应价款的情形下办理了相关过户手续，该土地使用证号变更为衡国用（20012）第115号。嘉顺公司在取得该宗土地的使用权后即开展拆迁工作。

（四）2011年10月31日本案双方签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，双方约定：嘉顺公司对金果公司的拆迁补偿面积增加600平方米，即增加后的面积为16200平方米；拆迁范围内的一栋二层住宅楼（建筑面积为608.26平方米），现由金果公司12户职工居住，嘉顺公司补偿金果公司的土地实际已包含对该住宅楼的补偿，嘉顺公司需根据相关政策规定与上述居住户另行签订安置协议，每户以其居住面积为基础（约为50平方米），以不低于1500元／平方米向嘉顺公司购买房屋，超出现有居住面积部分的价格系在嘉顺公司给予的金果公司职工团购价的基础上优惠2％；腾空上述住宅楼的义务由嘉顺公司负担；金果公司负责协助嘉顺公司达成协议，如住户提出超出上述安置标准，则双方另行协商安置标准及开发时间；因石塘路建设问题、金果公司果仁加工场被案外人使用至2011年11月底而至金果公司腾空房屋时间延迟以及涉案地上住户搬迁、安置不如双方预期顺利等原因，双方将开发时间变更为2011年10月31日至2013年10月31日。

（五）嘉顺公司的投入情况：1.嘉顺公司于2009年12月22日、2010年1月22日共向金果公司支付保证金100万元。2.项目建设过程中，嘉顺公司共投入了以下资金：设计费1100元、土地评估费16000元、测量费1112元、土地交易服务费190847元、土地转让费用394900.7元、抵押服务3200元、道路设计测量费15300元、公告费计500元、规划设计费用计23000元、拆迁费计91万元、地槽测量费3672元、权属调查费220元、节能报告费32000元、支付给亚鑫公司的土方预付款30万元、网管拆迁安装252548元、规划论证费用3594元、水泥（建材）4万元、石塘路建设费用共计688000元、人防易地建设费4219510元、拆迁补偿（王小毛）5万元、测量费用8000元、评估咨询费41130元、铝门及铝窗2390元、勘探费10万元、环评费74000元、水土保持方案费5万元、水预埋预留工程施工费183571.16元、临时供电施工费20万元、工程设计费40万元、线路改造协调费2万元，共计8224594.86元。上述两项资金系衡阳市蒸湘区人民法院（2018）湘0408民初1442号民事判决中查明的事实，嘉顺公司对该判决没有上诉，金果公司在本院审理期间对上述投入资金亦无异议，可作为认定本案事实的依据。3.嘉顺公司主张在2018年6月与金果公司就案涉项目调解而支出的规划设计费用等合计647522元，金果公司对此无异议，应当认定为嘉顺公司的投入。4.嘉顺公司在衡阳市蒸湘区人民法院在审理（2018）湘0408民初1442号案件中，就湖南大地德立不动产评估有限公司作出的（衡阳）湖南大地德立[2019]（估）字第0006号土地估价报告，支出的土地评估费218000元。因该土地估价报告在本案中作为认定案件事实的依据，嘉顺公司支出的土地评估费应在诉讼费用承担中一并处理。5.嘉顺公司在本院审理期间主张为案涉项目支出的项目地块围挡喷塑费13746元、项目地块围挡费55506元，合计69252元。金果公司以嘉顺公司自己是项目开发单位，费用自行承担等为由不予认可。但该费用系为项目土地所支出，应当认定为嘉顺公司的投入。6.嘉顺公司在本院审理期间主张设计咨询招待费及住宿费146039.04元，金果公司以与本案无关而不认可，且嘉顺公司亦未提供相应票据，故该款项主张不能采纳。7.嘉顺公司在本案中主张的按约在存款质押专用银行账户存入13221600元造成利息损失158万元，金果公司以无相应证据证实而不认可，由于双方随即又签订了《解除银行存款质押协议书》，故该利息损失主张不能采纳。8.嘉顺公司在本案中主张的近十年来为案涉项目投入人力资源成本775万余元，金果公司虽不认可，但考虑嘉顺公司为案涉项目多年来投入的人力资源成本客观存在，本院酌情认定嘉顺公司的该项投入为150万元。据此，上述2、3、5、8项投入资金合计10441368.86元。

（六）案涉土地项目开发过程中遇到以下问题：1.因案涉土地少征多用的历史遗留问题突现，与此相关的人员自2011年12月开始到案涉土地上阻工，该问题经金果公司协调直至2013年6月才得以解决；2.经双方以及金果公司的相关职工协调，嘉顺公司将项目旁一栋居住有金果公司20户职工的住宅楼纳入拆迁范围，该房屋拆迁工作一直未进行；3.项目内东面住宅楼居住的金果公司12户职工与嘉顺公司久未形成拆迁一致意见，部分职工对于本案双方商议的房屋购置价格不予认可；4.项目内一栋二层楼的传达室一直未腾空；5.因多项规费在2014年后陆续上涨，项目开发成本增加。

（七）2018年12月18日，衡阳市蒸湘区人民法院在审理（2018）湘0408民初1442号案件中，根据本案双方的申请，依法委托湖南大地德立不动产评估有限公司对衡阳市解放西路49号土地（面积为17742.7㎡、附件3370.1㎡用于规划道路和绿化用场）现行市场价值进行评估。2019年1月21日，湖南大地德立不动产评估有限公司作出（衡阳）湖南大地德立［2019］（估）字第0006号土地估价报告，得出的估价结果为衡阳市蒸湘区人民法院委托的位于衡阳市蒸湘区国有出让用地，土地使用权面积为17442.7平方米，独用面积17442.7平方米；本次评估面积为17442.7平方米。在估价期日2019年1月11日，评估设定土地用途为城镇住宅用地，土地使用权剩余年限为60.20年，设定容积率为2.0，土地开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通电、供水、排水、通讯、通气）及宗地红线内场地未平整等条件下的土地使用权价格如下：宗地土地单价为4199元／平方米；宗地面积为17442.7平方米；宗地土地总价值73241900元；大写金额为人民币柒仟叁佰贰拾肆万壹仟玖佰元整。宗地具体结果详见报告最后附表2《土地估价结果一览表》。并备注：估价对象法定优先受偿款为零，上述估价结果中未包含法定优先受偿款、抵押物权抵押、使用及处置时的登记费用、过户税费、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。在评估价值73241900元的基础上，将在项目土地开发中向人防部门非税收入汇缴结算户支付的人防易地建设费4219510元、向案涉土地所在的泉塘村民小组支付的土方款30万元、向为项目开发支付的设计费25万元和技术咨询费20万元，列入案涉土地的现有价值后，该土地现有价值为78211410元。

一审法院认为

一审法院认为，本案争议焦点：1．案涉协议的性质及效力应如何认定；2．嘉顺公司诉请解除协议并返还投资款及赔偿损失有无依据；3．金果公司诉请继续履行协议并支付补偿款及违约金有无依据。分述如下：关于协议性质及本案案由的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《城市房屋拆迁管理条例》（2001年施行，2011年失效）第二条规定：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。第四条规定：拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。本条例所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。第六条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第十三条规定：拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。第二十二条第一款规定：拆迁人应当依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿。第二十八条规定：拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由省、自治区、直辖市人民政府规定。本案中，讼争的《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的主要内容是：一方提供土地，另一方提供资金，双方对项目土地进行拆迁建设后将建成的房产进行分割。协议内容符合上述司法解释规定的合作开发房地产合同，故对嘉顺公司主张本案属于合作开发房地产合同纠纷的意见，一审法院予以采纳。上述协议名称虽为房屋拆迁补偿安置协议，亦有安置补助和拆迁过渡期间补偿等约定内容，但因嘉顺公司并非上述行政法规规定的拆迁人，项目土地又是由金果公司全部提供，且《城市房屋拆迁管理条例》现已失效。故对金果公司主张本案属于房屋拆迁安置补偿合同纠纷的意见，一审法院不予采纳。关于协议效力的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款规定：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。本案中，嘉顺公司具备房地产开发经营资质，且对协议效力亦无异议，故对金果公司确认案涉协议有效的诉请，一审法院予以支持。关于协议履行及有无违约的问题。导致案涉协议未能如期履行完毕的主要原因：一是项目土地上的拆迁工作未能如期完成；二是案涉土地存在少征多用的历史遗留问题。根据案涉协议关于“金果公司应在嘉顺公司通知拆迁后三个月内搬迁完毕，腾空房屋后双方办理好标的物移交手续”及“腾空案涉住宅楼的义务由嘉顺公司负担；金果公司负责协助嘉顺公司达成协议，如住户提出超出上述安置标准，则双方另行协商安置标准及开发时间”等内容，可认定拆迁工作是双方的共同义务，须双方相互配合，才能实现合同目的；且双方在签订协议时未能预见到土地存在少征多用的历史遗留问题，对此亦未作约定。因此，本案尚不存在一方明显违约的情形，双方依法应互不承担违约责任。故本案双方互诉对方违约，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。关于协议解除的问题。本案系合作开发房地产合同纠纷，合作的基础是相互信任。案涉房产开发项目尚未建房，当时阻碍项目土地拆迁的金果公司的职工是否完全放弃其权益尚不明确，日前的房产开发规划亦有相应调整。嘉顺公司作为具体建房一方，据此诉请解除协议，且明确表示不会继续履行建房义务，说明双方已丧失了合作基础。如果支持金果公司继续履行协议的诉请，将导致生效判决无法强制执行，且达不到化解双方矛盾的目的，不利于本案定分止争，又会加重双方的诉累。因此，对嘉顺公司解除《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》的诉请，一审法院予以支持。至于《协议主体更变协议》，因仅涉及合同主体的变更，不涉及合同的履行，同时也是本案双方诉讼主体适格的合法依据，依法不应当解除。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故对金果公司诉请继续履行协议、支付拆迁过渡补偿费及就补偿安置房屋主张优先权，一审法院不予支持。关于双方在协议解除后的权利义务问题。一是风险共担与利润共享问题。双方合作开发房地产项目中的土地在合作过程中大幅升值，相比该土地投入开发时的价格以及嘉顺公司为项目开发投入情况，双方在本案项目开发中不存在亏损共担的问题，均可依法分享项目土地升值带来的利益，分享方式可根据双方的实际投入按比例分配，具体为：嘉顺公司投入10441368.86元，可在案涉土地现有价值78211410元中分配34511061.81元；金果公司投入项目土地时作价13221600元，可在案涉土地现有价值中分配43700348.19元。二是财产返还问题。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。本案中，嘉顺公司因项目开发登记至其名下的项目土地，依法应变更登记至金果公司名下，变更登记产生的费用，可按双方分享项目土地升值利益的比例（嘉顺公司44.13％、金果公司55.87％）负担。据此，金果公司应向嘉顺公司支付土地价值分割款34511061.81元；同时，金果公司因项目开发收取嘉顺公司100万元保证金亦应返还。判决如下：一、确认本案所涉《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《协议主体更变协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》均合法有效，其中《房屋拆迁安置补偿框架协议》《房屋拆迁补偿安置协议》《房屋拆迁补偿安置补充协议》自本判决生效之日解除。二、湖南嘉顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将登记在其名下的位于湖南省衡阳市蒸湘区的衡国用（2012）第115号土地使用权，变更登记至衡阳金果投资有限责任公司名下。变更登记产生的费用由湖南嘉顺房地产开发有限公司承担44.13％，衡阳金果投资有限责任公司承担55.87％。三、衡阳金果投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向湖南嘉顺房地产开发有限公司支付项目土地分割款34511061.81元。四、衡阳金果投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向湖南嘉顺房地产开发有限公司返还保证金1000000元。五、驳回湖南嘉顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。六、驳回衡阳金果投资有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费241800元，反诉受理费减半收取计45600元，土地评估费218000元，合计505400元，由湖南嘉顺房地产开发有限公司负担223010元，衡阳金果投资有限责任公司负担282390元。

本院查明

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对嘉顺公司提交的视听资料，金果公司对该证据的真实性、合法性与关联性没有异议，但认为不能证明嘉顺公司主张的金果公司不履行拆迁义务的目的。本院对该证据予以采信，对嘉顺公司主张是否成立结合在案其他证据综合判断。

本院二审审理查明，嘉顺公司与金果公司于2009年12月11日签订的《房屋拆迁安置补偿框架协议》（下称12·11协议）第十一条第（三）项约定，在拆迁房屋前，居住户相关协调安置工作由双方共同负责，金果公司负责与居住房进行协调沟通，居住费的安置过渡费由嘉顺公司承担。双方于2010年2月5日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》（下称2·5协议）第一、二、三条还约定，金果公司被拆迁的标的物包括房屋及附属物、土地、构筑物及辅助设施、机器主设备，双方一致认可评估价值为3395.43万元；嘉顺公司补偿金果公司具体额度和补偿房屋产权类别及位置待正式规划及施工方案得到相关部门批准后另行签订补充协议。第四条、第六条还约定，自至2011年6月底之前，嘉顺公司应办理好衡阳市解放西路49号小区道路规划的变更，做好规划设计以及与开发房产相关工作，并在衡阳市房地产行政主管部门取得房屋拆迁许可证。至2013年6月30日，嘉顺公司应完成开发并将补偿房产交付给金果公司。嘉顺公司在拆除房屋前，必须办理好相关手续及证明。第五条约定，协议签订后，金果公司将第一条约定的土地委托衡阳市土地交易中心公开挂牌转让。第八条还约定，嘉顺公司签订合同三日内向金果公司支付100万元保证金。如嘉顺公司能按约定交房期限将补偿房产交付给金果公司，金果公司在取得两证后三日内，将100万元定金退给嘉顺公司；如嘉顺公司未能按约定交房期限将补偿房产交付给金果公司，则100万元作为违约金，归金果公司所有。第九条约定，嘉顺公司办理好拆迁许可证及担保手续后，书面通知金果公司腾空房屋，金果公司应在三个月后搬迁完毕。第十条约定，因嘉顺公司履行本协议产生的一切安全及相关责任由嘉顺公司承担，与金果公司无关；因嘉顺公司拆迁安置、开发衡阳市解放西路49号房产所产生的所有债权债务由嘉顺公司承担，与金果公司无关；因嘉顺公司拆迁安置、开发衡阳市解放西路49号房产及相关事宜与周边居民或农民发生纠纷或争执，均由嘉顺公司负责处理，金果公司在自己权限范围内给予协助。第十一条约定，因被拆房屋金果公司大部分在出租，每月租金四万元，自被拆房屋移交后嘉顺公司每月补偿2万元给金果公司。在被拆房屋内部分房产有人居住，在拆迁房屋前，居住户相关协调安置工作由双方共同负责，费用由嘉顺公司承担。金果公司成立项目管理小组，管理监督项目施工前期准备工作、项目规划、设计、施工以及相关事项。第十二条约定，嘉顺公司若违反约定，除按第八条约定承担违约责任外，还应按每逾期一日，以3395.43万元的万分之一向金果公司支付违约金。逾期超过六个月的，金果公司有权解除合同，并要求嘉顺公司支付3395.43万元房地产价值款及逾期违约金。如未能办理好国有土地使用权证及房屋产权证，每逾期一日，则应支付1000元违约金。第十四条约定，12·11协议与本协议冲突的，以本协议为准。双方于2011年10月31日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》（下称10·31协议）第二条第四项约定，由于12户居住户的拆迁安置工作由嘉顺公司承担，如12位住户超出安置标准，则由双方另行协商安置标准及开发期限。

2·5协议签订后，金果公司将案涉房屋、建筑物及其他辅助设施、机器设备交付给嘉顺公司。2010年10月18日，金果公司将案涉土地变更登记到嘉顺公司名下。案涉房屋、建筑物及其他辅助设施、机器设备绝大部分已经拆除。10·31协议签订后，由于项目推进不顺以及开发成本上涨等原因，嘉顺公司多次函告金果公司要求变更合同内容，金果公司则要求继续履行合同。因无法达成一致，遂酿成纠纷。2016年6月27日，嘉顺公司向衡阳市蒸湘区人民法院提起诉讼。金果公司则于同年7月15日向衡阳市中级人民法院提起诉讼。

一审判决认定的其他事实清楚，本院依法予以确认。

本院认为

本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议的焦点问题是：一、本案所涉法律关系的性质；二、案涉合同未能完全履行的原因及后果；三、案涉合同是否应予解除及相应的责任承担。

一、关于本案所涉法律关系性质问题

关于本案所涉法律关系的性质，不得依合同形式判断，得依合同约定的权利义务内容进行判断。本案中，双方当事人之间先后订立的合同有三份，分别为12·11协议、2·5协议和10·31协议。从三份合同相关条款约定的当事人双方权利义务来看，为转移财产的合同，即金果公司将衡阳市解放西路49号房屋及附属物、土地、构筑物及辅助设施、机器主设备所有权转移给嘉顺公司，嘉顺公司在案涉土地上建设商业门面、办公室以及地下车库等建筑物后，将一定面积的不动产所有权转移给金果公司。当事人双方就金果公司职工拆迁方面的合同条款，是为了将来各自顺利取得对方相应财产权而作出的权利义务安排。根据案涉合同约定，嘉顺公司不是拆迁人，金果公司不是被拆迁人，也不承担嘉顺公司在开发房地产过程中的任何风险，没有合资、合作开发房地产合同要求双方当事人共担风险的特征。案涉合同为双方当事人以转移财产为内容的无名合同。因此，本案案由应认定为合同纠纷。

二、关于案涉合同未能完全履行的原因及后果问题

审理查明的事实表明，导致案涉土地项目未能完成开发包括4方面的问题，因此产生的原因及后果，本院认为，应依照法律规定并结合案涉合同约定进行判断。

因案涉土地少征多用的历史遗留问题，与此相关的人员自2011年12月开始到案涉土地上阻工，该问题经金果公司协调直至2013年6月才得以解决。2·5协议约定，因嘉顺公司拆迁安置、开发衡阳市解放西路49号房产及相关事宜与周边居民或农民发生纠纷或争执，均由嘉顺公司负责处理，金果公司在自己权限范围内给予协助。本院认为，金果公司已尽协助义务，该后果应由嘉顺公司自行承担。

关于20户职工的住宅楼未按时拆迁的问题。经查，该部分位于拆迁红线范围外，依照2·5协议约定，由此造成的后果应由嘉顺公司承担。

关于项目内东面住宅楼12户职工未按时拆迁的问题。2·5协议约定，房屋腾空由金果公司负责，居住户相关协调安置工作由双方共同负责，费用由嘉顺公司承担。但10·31协议双方当事人对此义务进行了变更，免除了金果公司的腾空义务。因此，未按时拆迁的后果应由嘉顺公司承担。

关于项目内一栋二层楼的传达室一直未腾空的问题。双方当事人对由哪方原因造成各执一辞，责任互相推诿。嘉顺公司一审中提交了传达室晚上有灯光的照片，二审中提供了视听资料，主张传达室尚未腾空，应由金果公司负责腾空。金果公司主张传达室无产权无住户，不需要腾空，且传达室位置是在项目办公楼的东南角，不是项目施工的障碍，嘉顺公司就办公楼按时开工作出了书面承诺。本院认为，由于传达室属于办公区域，不是法律意义上的住户，传达室是否腾空不成立妨碍拆迁的原因，未拆迁的后果应由嘉顺公司承担。

三、关于案涉合同是否应予解除及相应的责任承担问题

本案嘉顺公司起诉请求解除合同。从案涉合同约定内容来看，未约定嘉顺公司具有合同解除权。从案涉合同履行情况来看，双方先后订立的2·5协议和10·31协议约定项目完工日期为2013年10月31日。至本案起诉之日，嘉顺公司未能完全履行合同法第六十条第一款规定的约定义务，本案嘉顺公司为违约方。本院认为，违约方不享有单方解除合同的权利。但是在本案合同履行过程中，双方因嘉顺公司与12位住户长期无法就安置标准达成一致形成合同僵局，双方也未能就下一步如何履行合同协商一致。鉴于嘉顺公司不存在恶意违约的情形，要求嘉顺公司继续履行合同，对其显失公平。如果不允许嘉顺公司通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。上述事实,符合合同法第一百一十条第(一)款合同在法律上及事实上已无法履行的情形，嘉顺公司有权依据合同法第一百一十条第(一)款解除合同。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。如前所述，金果公司义务为将衡阳市解放西路49号房屋及附属物、土地、构筑物及辅助设施、机器主设备所有权转移给嘉顺公司，嘉顺公司的义务为在案涉土地上建设商业门面、办公室以及地下车库等建筑物后，将一定面积的建筑物所有权转移给金果公司。本案金果公司的合同义务已经履行完毕，嘉顺公司的合同义务只履行了一部分。根据本案合同性质，嘉顺公司应将案涉土地使用权返还给金果公司，金果公司则应返还嘉顺公司因履行合同支出的费用及孳息。土地变更登记费用由于双方在合同中并未约定，应由双方在办理变更登记时按相关规定各自承担，不宜判决分担责任。嘉顺公司因履行合同支出的费用及孳息，以嘉顺公司支出费用为基数，本院酌定按年利率12%分时间段计付，计算至本案立案之日2019年7月15日，共计760.229万元（计算表附后）。

关于金果公司反诉主张的因解除合同约定的违约责任。本院认为，依照合同法第一百一十条判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。由于金果公司不再依照10·31协议的约定与嘉顺公司另行协商安置标准及开发期限，对金果公司反诉主张的未支付补偿安置房屋约定的违约金、未办理产权证而约定的违约金，没有事实依据。因2·5协议对拆迁过渡补偿费没有作出约定，故对金果公司的该项上诉请求亦不予支持。嘉顺公司支付的100万元保证金，依约定金果公司无须返还。

综上所述，金果公司的上诉请求部分成立，本院对成立的部分依法予以支持；嘉顺公司的上诉请求不能成立，本院依法予以驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

裁判结果

一、维持湖南省衡阳市中级人民法院（2019）湘04民初196号民事判决第一项；

二、撤销湖南省衡阳市中级人民法院（2019）湘04民初196号民事判决第三、四、五、六项；

三、变更湖南省衡阳市中级人民法院（2019）湘04民初196号民事判决第二项为：湖南嘉顺房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内，将登记在其名下的位于湖南省衡阳市蒸湘区的衡国用（2012）第115号土地使用权，变更登记至衡阳金果投资有限责任公司名下；

四、衡阳金果投资有限责任公司自本判决生效之日起三十日内，支付湖南嘉顺房地产开发有限公司1044.136886万元及利息760.229万元（利息暂计至2019年7月15日，此后利息以1044.136886万元为基数，按年利率12%计息，自2019年7月16日起计算至给付之日止）；

五、驳回湖南嘉顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求；

六、驳回衡阳金果投资有限责任公司的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费241800元，反诉案件受理费45600元，合计287400元，由湖南嘉顺房地产开发有限公司负担114960元，由衡阳金果投资有限责任公司负担172440元；二审本诉案件受理费264955元，反诉案件受理费42712元，合计307667元，由湖南嘉顺房地产开发有限公司负担123067元，由衡阳金果投资有限责任公司负担184600元；土地评估费218000元，由湖南嘉顺房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判人员

审判长　　曾志红

审判员　　尹玄海

审判员　　陈盎然

二〇二〇年五月十九日

法官助理樊航

书记员李昊城