审理法院：河南省高级人民法院
案号：（2019）豫民再428号
案件类型：民事 判决
审判日期：2020-04-30
案由：民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷
审理经过
申诉人冯成全因与被申诉人河南博伟置业有限公司（以下简称博伟置业公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院（以下简称宛城法院）于2016年8月22日作出（2016）豫1302民初1398号民事判决，驳回冯成全的诉讼请求。冯成全不服，向河南省南阳市中级人民法院（以下简称南阳中院）提起上诉。南阳中院于2016年12月19日作出（2016）豫13民终4214号民事裁定，撤销原判，驳回冯成全的起诉。2017年6月15日，南阳中院作出（2017）豫13民监4号民事裁定，再审本案，并于2017年8月3日作出（2017）豫13民再28号民事裁定，撤销该院（2016）豫13民终4214号民事裁定及宛城法院（2016）豫1302民初1398号民事判决；发回宛城法院重审。宛城法院重审后于2018年2月6日作出（2017）豫1302民初3995号民事判决，冯成全不服，向南阳中院提起上诉。南阳中院于2018年8月9日作出（2018）豫13民终1986号民事判决，冯成全不服，向检察机关申请抗诉，河南省人民检察院以豫检民（行）监[2019]41000000051号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院于2019年4月23日作出（2019）豫民抗74号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员马军、任洁出庭支持抗诉。申诉人冯成全及其委托诉讼代理人耿玉娟，被申诉人博伟置业公司的委托诉讼代理人李业，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
再审申请人称/抗诉机关称
河南省人民检察院抗诉认为，原判认定冯成全与博伟置业公司签订的《征收安置协议》因违反强制性规定而无效，适用法律确有错误。《征收安置协议》系双方真实意思表示，冯成全已全面履行合同义务，博伟置业公司具备履行该协议的能力，但却擅自违约，并获得了高额收益，判决协议无效，显属不公。
冯成全申诉称，1.原判适用法律错误。2.原判与宛城法院（2016）豫1302民初1776号及南阳中院（2017）豫13民终5610号民事判决相矛盾。请求：博伟置业公司按约定交付200平方米商业用房，并按合同约定双倍支付过渡费及逾期办理房产证、土地证的费用。
再审被申请人辩称
博伟置业公司辩称，1.一、二审认定《征收安置协议》为无效协议，且双方均有过错，适用法律和责任划分正确。2.本案与冯成全所称的另案相比，性质不同。3.一、二审均告知冯成全应变更诉讼请求，但其不同意，导致其诉讼请求被驳回，双方的纠纷应另案处理。
一审原告诉称
2016年4月7日，冯成全向宛城法院起诉请求：（一）确认冯成全、博伟置业公司双方签订的《征收安置协议》有效；（二）判决博伟置业公司按照《征收安置协议》全面履行协议约定义务:1.向冯成全交付商业用房（门面，临工农路，一楼套内面积100平方米，二楼套内面积100平方米）或按照商业用房的市场价格双倍赔偿冯成全；2.按每月36666元，从2015年9月12日起向冯成全支付过渡费至交房之日止；3.按每天100元，从2016年7月13日起支付不能办理房产证、土地证的违约金；4.判决博伟置业公司承担本案诉讼费用及诉讼保全费用。
宛城法院一审重审后认定，2011年8月26日，河南省南阳市宛城区人民政府（以下简称宛城区政府）与博伟置业公司签订博伟新城城中村改造项目协议书，冯成全的房屋位于拆迁改造区域内。同年11月8日，宛城区政府在拆迁区域内张贴了《关于对宛城区东关街道东拐社区区域实施房屋征收的公告》，该公告第三条“房屋征收工作具体由宛城区东关街道办事处及汉冶街道办事处和宛城区房屋征收办公室组织实施”，同时，张贴了《城中村改造房屋征收补偿安置方案》。2013年3月12日，冯成全（乙方）与博伟置业公司（甲方）签订《征收安置协议》一份，并经公证处公证，主要内容为：“第三条，根据产权证及四级认证，合法建筑面积应就地置换商业用房（门面，临工农路）200平方米，其中一楼面积100平方米，二楼面积100平方米，以上面积均为套内面积。第四条，甲方在本协议生效后30个月内将安置房交乙方使用，产权归乙方所有。过渡费共550000元，平均每月18333元，到期不能交付使用的，由甲方按月双倍支付。第六条，甲方应在协议签订后的40个月内为乙方办理本协议所约定的商业用房产权证及土地证，并将该两证交付乙方，延期不能办理，按每天100元支付违约金。”该协议签订前，博伟置业公司将55万元过渡费支付给冯成全（冯成全称该55万元是按房屋每年租金30万元双方协商的结果）。双方签订协议后，冯成全将该房屋钥匙等交付博伟置业公司，之后，博伟置业公司将冯成全房屋拆除。
2016年9月27日，南阳市城乡规划局为上述城中村改造项目给博伟置业公司颁发了建设用地规划许可证；同年10月12日，南阳市国土资源局给博伟置业公司颁发了不动产权证书（用途区分城镇住宅用地、批发零售用地）；同年11月，南阳市城乡规划局给博伟置业公司博伟彩虹城项目颁发了建设工程规划许可证；2017年1月3日，南阳市住房和城乡建设委员会给博伟置业公司颁发了建设工程施工许可证；同年4月14日，南阳市房产管理局给博伟置业公司颁发了商品房预售许可证。另查，该拆迁房屋所有权证号为宛市房字第××号，房产证持有人为杨哲敏，房屋座落：东关红卫、工农路220号；间数：5间；建筑结构：混合；层数：2层，建筑面积：82.11平方米。国有土地使用证为宛市土国用（98）字第03698号，土地使用者：冯成全；地址：工农路272号；用途：住宅；用地面积100.5平方米。杨哲敏系冯成全亲属，无子女，于1988年9月23日将该房产经公证处公证遗赠给冯成全。
一审法院认为
宛城法院认为，（一）根椐国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第五条、第八条、第十四条、第十七条、第十九条、第二十一条之规定，因城市建设的需要，政府依法收回国有土地，并对国有土地上房屋进行征收与补偿，政府是房屋征收与补偿的主体。本案中宛城区政府是该城中村改造项目的主体，对实施该项目改造全程负责，组织实施。该项目的房屋征收部门是宛城区政府房屋征收办公室；委托实施单位是南阳市民一房屋拆迁有限公司。该项目的住房安置单位是南阳市宛城区东关街道办事处。在该项目中《征收补偿协议》《征收安置协议》的甲方均为宛城区政府房屋征收办公室、南阳市宛城区东关街道办事处。因此，博伟置业公司无权与冯成全签订征收协议。（二）住房安置也是政府行为，该项目土地在冯成全、博伟置业公司签订协议时政府尚未组织出让，博伟置业公司只是出资建设，是为政府代建安置房，安置房的费用进入土地出让收回成本，安置房实际是由政府出资建设，博伟置业公司建好安置房后应当交给政府，由政府向拆迁户安置，因此，博伟置业公司无权与冯成全签订安置协议。综上所述，冯成全、博伟置业公司双方签订的《征收安置协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应属于无效合同。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案冯成全、博伟置业公司均有过错，双方均明知该项目是政府组织实施的城中村改造项目，双方为了各自利益最大化抛开政府擅自签订协议。在签订协议的过程中，博伟置业公司过错相对冯成全较大，应当赔偿冯成全因此所受的损失。因冯成全在本案庭审中，坚持认为协议有效，经合议庭释明，冯成全不予变更诉讼请求，未向法庭提供其损失数额。故对冯成全损失赔偿问题，可另行起诉，主张权利。宛城法院于2018年2月6日作出（2017）豫1302民初3995号民事判决：冯成全与博伟置业公司于2013年3月12日签订的《征收安置协议》无效；驳回冯成全的诉讼请求。案件受理费717元、诉讼保全费5000元，由冯成全负担。
二审上诉人诉称
冯成全不服一审判决，向南阳中院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其诉讼请求，并由博伟置业公司承担一、二审诉讼费用。
二审法院查明
二审中，双方均认可签订《征收安置协议》时，没有政府相关人员参与。南阳中院对一审认定的事实予以确认。
南阳中院认为，冯成全、博伟置业公司于2013年3月12日签订了案涉《征收安置协议》，国务院制定的《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日起施行，根据该条例第四条、第五条之规定及南阳市人民政府（2007）12号、（2008）89号、（2011）49号、（2011）58号等文件的规定，博伟置业公司不是本案中房屋征收部门，也不是委托实施单位及住房安置单位，其无权与冯成全签订安置协议。冯成全、博伟置业公司双方签订的《征收安置协议》违反法律、行政法规的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应属于无效合同。宛城法院认定双方签订的拆迁安置补偿协议无效符合法律规定。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因冯成全在本案一审中，经法院释明，其不予变更诉讼请求，未向宛城法院提供其损失数额，关于冯成全的损失赔偿问题，其可另行主张权利。南阳中院于2018年8月9日作出（2018）豫13民终1986号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费717元，由冯成全负担。
本院查明
本院再审认定，2011年8月26日，宛城区政府（甲方）与博伟置业公司（乙方）签订博伟新城城中村改造项目协议书，双方就合作建设博伟新城城中村改造项目达成协议,主要内容为：“一、甲方支持乙方建设博伟新城城中村改造项目；二、乙方投资27亿元，建设博伟新城城中村改造项目；四、甲方提供最大保障措施和最优建设环境，保证乙方实施项目建设”。同年9月30日，南阳市宛城区东关街道办事处（甲方，以下简称东关街道办事处）与博伟置业公司（乙方）签订南阳市中心城区城中村改造合同书，双方约定了东关街道办事处东拐社区区域城中村改造的范围，并约定甲方全力配合乙方，完成本区域内A、B地块的征收动迁工作。2013年3月12日，博伟置业公司（甲方）与冯成全（乙方）签订《征收安置协议》，内容为：“根据有关部门批准，对东关办事处红卫社区工农路220#房屋进行征收，经甲乙双方本着平等互利、协商一致的原则，达成以下安置协议：一、实行改建地段就近安置……三、一至二楼置换的商业用房位置及尺寸分别见附图的阴影部分……七、由于甲方原因如手续不全等导致本协议不能履行或甲方拒不交付或将本置换房卖与他人，或乙方反悔拒不腾房，都要承担本协议商业用房双倍的赔偿责任”。该协议文本后附A地块裙房一层、二层平面图各一份，并分别以阴影的形式对一层、二层安置房（临工农路，各100m2）的位置及尺寸予以明确标注。当日，南阳市兴宛公证处对该征收安置协议进行了公证。后博伟置业公司将该房屋拆除，并对包括该房屋所占用土地（100.5m2）在内的城中村地块开发建设。再审诉讼中，冯成全自愿放弃要求博伟置业公司按套内净面积向其交付商业用房及按照该商业用房的市场价格双倍折价赔偿的请求。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。
本院认为
本院再审认为，本案再审争议的焦点是，案涉《征收安置协议》的效力问题，以及博伟置业公司的责任承担问题。
关于《征收安置协议》的效力问题。首先，该协议名为“征收安置协议”，其主要内容为房屋被征收后的置换、过渡费的支付等事项，是在政府发布房屋征收公告之后平等主体之间签订的协议。该协议签订前，博伟置业公司与宛城区政府就案涉城中村改造项目签订了合作开发协议，该公司是经政府批准和认可的城中村改造项目（含冯成全被征用的土地）的合作开发单位，在政府与冯成全未就被拆迁房屋（包括土地）的征收与补偿达成协议的情况下，为推进和加快项目的进展，该公司与冯成全就拆迁房屋置换、过渡费支付达成协议，承诺政府征用冯成全房屋（含土地）后为冯成全置换相应的商品房，并支付相应的过渡费。博伟置业公司与冯成全所签协议，双方意思表示真实，且不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。其次，冯成全已实际履行了协议，博伟置业公司对案涉拆迁范围内的土地（含冯成全被征用的100.5m2土地）进行了开发建设，案涉开发项目“五证”齐全，部分房屋已对外销售，博伟置业公司具有履行协议的条件和能力。在冯成全如约履行协议的情况下，博伟置业公司拒不履行协议，有违公平原则。故一、二审判决以违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定为由，认定该协议无效不当，本院予以纠正。
关于博伟置业公司的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”案涉《征收安置协议》签订后，冯成全依约全面履行了腾房与交房的义务，而博伟置业公司除依约向冯成全支付55万过渡费外并未履行协议约定的交付商业用房等义务，其行为已构成违约，冯成全有权请求博伟置业公司按照协议约定履行交付商业用房、支付逾期过渡费等义务，并承担相应违约责任。1.关于交付商业用房的问题。根据《征收安置协议》第三条、第四条、第七条的约定，博伟置业公司至迟应在2015年9月11日将置换后套内面积200m2的商业用房交给冯成全使用，如拒不交付或将置换房卖与他人，应承担该商业用房双倍的赔偿责任。现冯成全自愿放弃双倍赔偿及公摊面积的赔偿，系对自己权利的处分，本院予以准许，其要求博伟置业公司向其交付临南阳市工农路200平方米的商业用房，符合双方协议的约定，本院予以支持。2.关于逾期交房过渡费的问题。考虑到冯成全被征收房屋为住宅，登记建筑面积为82.11平方米、占地面积100.5平方米，被征收拆迁前主要用于商业经营，以及冯成全投资改造后建筑面积及营业面积相应扩大的情况，对于冯成全所请求的逾期交房的过渡费，本院酌定博伟置业公司参照《南阳市中心城区国有土地上房屋征收有关补偿补助和奖励办法》的相关规定支付停业损失和临时安置费两项。其中，停业损失，按照被征收房屋的合法建筑面积（即82.11平方米），按每月每平方米150元计赔；临时安置费，按每月每平方米8元的双倍计赔，以上两项合计，博伟置业公司应按每月每平方米166元，即每月13630.26元（82.11平方米ｘ166元/每平方米）向冯成全支付逾期交房过渡费（包括停业损失及临时安置费）。故冯成全关于逾期交房过渡费的部分请求，本院予以支持。3.关于延期不能办理房产证、土地证的违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本院已经判令博伟置业公司按每月13630.26元向冯成全支付逾期交房的过渡费，博伟置业公司每天赔偿冯成全的损失为454元，该损失数额已经包含了上述逾期办证的损失，故冯成全的该项请求与法不符，本院不予支持。
综上，一、二审认定事实清楚，但认定案涉《征收安置协议》无效，适用法律错误，实体处理部分有误，本院予以纠正。冯成全的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
裁判结果
一、撤销河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民终1986号民事判决及南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初3995号民事判决；
二、河南博伟置业有限公司于本判决生效后十日内按照《征收安置协议》两张附图的位置和尺寸向冯成全交付图中标注的A地块裙房一层、二层商业用房（门面，临工农路，一楼面积100平方米，二楼面积100平方米），并于交付后30日内为冯成全办理该房屋的不动产产权证书；
三、河南博伟置业有限公司于本判决生效后十日内按每月13630.26元向冯成全支付逾期交房的停业损失和临时安置费（自2015年9月12日起计算至实际交房之日止）；
四、驳回冯成全的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费717元、诉讼保全费5000元，二审案件受理费717元，共计6434元，均由河南博伟置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长 杜燕萍
审判员 毛彦功
审判员 丁 亮
二〇二〇年四月三十日
法官助理高继伟
书记员张鑫鼎
