审理法院：江苏省高级人民法院
案号：（2014）苏民终字第00382号
案件类型：民事
案由：房屋拆迁安置补偿合同纠纷
裁判日期：2015-02-05
审理经过
上诉人如皋市建工房地产开发有限责任公司（以下简称建工公司）因与被上诉人如皋市国有资产经营有限公司（以下简称国资公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（2014）通中民初字第0008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月16日公开开庭审理了本案。上诉人建工公司的委托代理人管晓东，被上诉人国资公司的委托代理人江平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明
原审法院查明：
一、案涉房屋产权变动情况
江苏省如皋市纺织品公司（以下简称纺织品公司）系全民所有制企业。2001年9月30日，如皋市国有资产管理委员会下发皋资委（2001）1号《关于明确如皋市国有资产经营有限公司授权范围的通知》，通知明确将纺织品公司的资产授权国资公司经营，并要求先行注册国资公司。后国资公司于2001年11月30日设立。2002年4月20日，国资公司与王正华签订了纺织品公司产权转让合同，转让价为65万。转让标的为：1、全部有效经营性资产和生活服务性资产（不含核销、剥离的不良资产和国有划拨土地使用权）；2、长期以来形成的无形资产。当天，国资公司与王正华另行签订了《如皋市国有土地使用权租赁合同》，约定国资公司将纺织品公司所占用的5223.3平方米土地出租给王正华使用，租期为2002年4月30日至2007年4月30日。2002年4月29日双方对付款方式签订了补充协议。2002年5月25日纺织品公司产权整体移交王正华。后纺织品公司变更名称为如皋市纺织品有限公司，法定代表人为王正华。但原纺织品公司名下的房屋所有权未进行变更登记。经查询，如皋市纺织品有限公司现法定代表人为王吉，股东合伙人为王正元、王正华。
王正华因在纺织品公司改制过程中以低价受让公司产权谋取不正当利益，如皋市人民法院（2008）皋刑重字第0513号刑事判决书以行贿罪、挪用公款罪将其判刑。国资公司认为王正华通过欺诈的手段签订了产权转让合同，损害了国家利益，向法院起诉要求确认其与王正华签订的产权转让合同及补充协议无效。如皋市人民法院审理后判决确认上述产权转让合同及补充协议无效。王正华不服该判决，提起上诉。江苏省南通市中级人民法院于2011年5月10日作出（2011）通中民终字第0572号民事判决，对原判予以维持。
二、拆迁安置的相关事实
2009年2月，如皋市政府办公室发布（2009）24号文载明，如皋市建设局、物价局、国土局联合制发了《如皋市房屋拆迁补偿评估技术规范及其他补助标准指导意见》（以下简称《意见》）已经市政府研究同意，现予以转发，请遵照执行。该指导意见规定拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等实施评估。市场比较法主要适用于城镇规划区内国有土地和被依法征收的集体土地上的住宅房屋的拆迁评估。计算公式为1、被拆迁房屋产权调换补偿额=合法建筑面积的建安成新价＋合法建筑面积的区位补偿基准价＋合法空地补偿；2、被拆迁房屋货币安置补偿额=合法建筑面积的建安成新价＋合法建筑面积的区位补偿基准价＋【上一年度同类地区商品房平均价-同类地区产权调换安置房（普通居住商品房）拆一还一部分政府指导均价】＋合法空地补偿。路线价法适用于非住宅房屋的拆迁评估。计算公式为非住宅房屋拆迁补偿额=合法建筑面积的区位基准价＋合法建筑建安成新价＋合法土地面积大于合法建筑面积部分的20%区位基准价。案涉房屋区位补偿价为1000元每平方米（二层以上营业用房按区位基准价80%计算）。
2006年11月，建工公司对原纺织品公司所在地块即GJ2005-10号地出具《拆迁计划与方案》，明确案涉地块居住用房面积为0，非居用房建筑面积约为4492.39平方米；就营业用房、仓库等筹备货币补偿款737万元；提供非居用房1700平方米供回迁安置。2010年1月，建工公司又提出《拆迁计划与安置方案》，明确对拆迁后新建时代广场南楼1-4层商业用房进行房屋置换。
2009年7月5日，南通市金达信房地产评估有限公司出具《GJ2005-10号地房屋拆迁概算报告》，指出被拆迁房屋产权人为如皋市纺织品有限公司，委估房屋总补偿金额为7941150元。2010年4月28日，王吉在《房屋拆迁调查评估结果确认书》中签名确认：房屋评估价2862093.53元，附属设施补偿价1111598.2元。当天，王吉确认如皋市纺织品有限公司拆迁货币补偿为8526840元。
案涉地块房屋于2010年已被全部拆除。建工公司就案涉地块备案销售的商铺底楼销售单价每平方米在20000-36800元不等，二楼单价大部分在13000-17000元不等。
2014年5月20日，国资公司向如皋市住房和城乡建设局（以下简称住建局）就非居住用房拆迁补偿相关政策进行请示。同月23日，住建局答复称，经向市政府法制办公室请示，《意见》中路线价法适用于对非住宅房屋的拆迁补偿评估，其条件是实行房屋产权调换。
三、案涉拆迁协议的订立过程
2010年1月8日，国资公司向建工公司发函称，由于国资公司与纺织品公司存在产权纠纷，将进入诉讼程序，故要求建工公司不得支付拆迁补偿款给纺织品公司。国资公司于同年7月24日就案涉房产提出了测算补偿额，除建安成新价、区位补偿价8526839.53元外，根据拆迁政策中还应补偿30065590元，其中货币安置补差为1楼21250元每平方米，面积为526.56平方米；2楼9750元每平方米，面积为1579.69平方米；仓储1250元每平方米，面积为2779.37平方米。
2011年8月15日，国资公司向住建局发函，请求该局暂时冻结办理建工公司建设地块楼盘的预售许可证手续。
2011年11月17日，建工公司向国资公司发出复函，认为建工公司系与王吉发生关系。国资公司要求住建局暂停发放建工公司开发地块预售许可证，无任何法律依据。
2012年1月5日，国资公司向住建局申请就案涉房屋进行裁决。2012年3月8日，该局向国资公司发出行政裁决答辩通知书，告知已决定受理，并要求国资公司提交相关材料。该局又于同月22日、5月5日通知国资公司参加拆迁工作调解。
2012年5月21日，建工公司出具情况说明，认为国资公司提出的产权调换安置无法进行，目前只有进行货币安置。同年8月7日建工公司致函国资公司称，按国资公司测算拆迁补偿38592429.53元计算，该地块熟地价格为每平方米12730元，不符合如皋土地市场实际价格。为此建工公司就纺织品公司房产拆迁安置方案提出如下建议：方案一，按照皋政办发（2009）24号文件精神，营业用房无货币安置政策，参照居住用房货币安置计算方法测算，补偿金额19897682.03元。计算方法为补偿建安价、附属设施、区位补偿、停业补助、搬迁补助、误工费、提前搬迁奖等8526839.53元，货币安置补差1楼营业用房526.56平方米按每平方米6000元、2楼以上营业用房1579.69平方米按3000元、仓储用房2779.37平方米按1250元计11370842.5元。方案二，根据如皋国土局拍卖同一时间、同类地段、同一类型、相同容积率熟地价格计算该块土地补偿价格。参照依据2010年7月7日如皋国土局拍卖GJ2010-123号商业居住用地，容积率2.1，成交熟地价格6300元每平方米。该地块与GJ2005-10同属二类地区商业居住用地，按容积率2.6折算，熟地价格为7800元每平方米，扣除毛地价格1566元每平方米，则该地块最高拆迁补偿标准为21550938元，同时还应扣减拆迁费用。
2012年9月13日，国资公司就案涉房产安置方案向如皋市人民政府请示，初步确定按建工公司提出的安置方案一进行房产拆迁补偿，由建工公司支付拆迁补偿款18899842.03元，职工代表基本认可。如皋市政府批复同意。
2012年12月17日，建工公司向国资公司出具说明，同意将建工时代广场1012号等商铺进行保全，该保全用于10号地块拆迁补偿款的结算。
2012年12月19日，建工公司（甲方）作为拆迁人、国资公司（乙方）作为被拆迁人就GJ2005-10号地块房产签订了拆迁安置补偿协议。约定：该宗房产实行货币安置，不再进行产权置换。建工公司补偿国资公司拆迁安置补偿款19899482.03元，其中房产建安成新价、附属设施、政策补偿等8526839.53元，货币安置补差11372642.50元。协议就补偿款支付主要约定如下：1、甲方采取分期付款方式支付拆迁安置补偿款。2、协议签订后，甲方向如皋市拆迁办提出书面申请，将其2010年5月支付给市拆迁办的提存款及保证金602.5万元，由拆迁办直接支付给乙方。3、甲方已支付给如皋市纺织品有限公司拆迁补偿款207.8万元，由甲方提供该支付原始凭证给乙方后，在拆迁补偿款中扣除。乙方根据相关凭证与如皋市纺织品有限公司王正华、王吉进行结算。今后，如王正华及王吉与甲方发生该宗房产拆迁安置纠纷，由乙方负责处理并承担法律责任，甲方负有协助义务。4、余款11796482.03元，甲方于3日内支付给乙方。如逾期不支付，国资公司向如皋市人民法院申请保全。保全后国资公司向住建局申请给建工公司开出预售许可证。2012年12月20日，建工公司与国资公司签订补充协议，约定建工公司在2013年3月31日前付清上述补偿余款11796482.03元，逾期按7.38%利率计算利息。
2013年1月5日，国资公司致函住建局，同意开出营业用房预售许可证。
另查明，2012年12月28日，国资公司以建工公司未按约履行拆迁安置补偿协议为由，诉至江苏省南通市中级人民法院。建工公司答辩称国资公司不是该地块的直接被拆迁主体，并非独立被拆迁人。江苏省南通市中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）通中民初字第0009号民事判决，认为国资公司作为原纺织品公司的资产管理人对无效合同标的享有诉讼权利，符合诉讼主体资格。建工公司未能按照约定的期限给付拆迁安置补偿款，构成违约，应当履行给付义务。遂判决建工公司于判决生效之日起十五日内支付国资公司拆迁补偿款11796482.03元。建工公司不服该判决，以受到胁迫，协议显失公平为由向江苏省高级人民法院提起上诉，江苏省高级人民法院于2014年6月19日，以该案需以本案的审理结果为依据，而本案尚未审结为由，裁定中止该案审理。
2014年1月2日，建工公司以国资公司采取隐瞒重要事实等欺诈手段与其签订拆迁安置补偿协议，协议内容显失公平为由，诉至原审法院，请求判令撤销2012年12月19日的拆迁安置补偿协议，诉讼费由国资公司承担。
本案一审的争议焦点为：1、案涉拆迁安置补偿协议订立时是否存在显失公平情形；2、国资公司在案涉拆迁安置补偿协议订立过程中是否存在欺诈情形。
一审法院认为
关于争议焦点1，原审法院认为，显失公平是指双方当事人的权利义务明显不对等，使一方遭受重大不利。其构成要件为：双方当事人的权利义务明显不对等；这种不对等违反公平原则，超过了法律允许的限度。本案中，双方对评估报告中按路线价法涉及的建安价、附属设施、区位补偿8526839.53元无异，分歧在于在拆迁安置补偿协议中货币安置补差11372642.50元是否合理，是否违反公平原则。对此应当结合当地的政策、市场行情、当事人的意愿予以综合判断。
首先，按照如皋市拆迁政策，案涉房屋系非住宅房屋，一般采用路线价法对房屋拆迁补偿价进行评估。根据制定《意见》的住建局答复，路线价法适用的条件是实行房屋产权调换。且从建工公司出具的《拆迁计划与方案》来看，除估算了737万元补偿款外，还明确提供1700平方米的营业用房用于安置。故本案中建工公司不仅应按评估报告提供8526839.53元的补偿，还应提供相应面积的营业用房供国资公司回迁安置。由于建工公司无法提供营业用房进行产权调换，故建工公司应对未能安置部分的营业用房予以相应货币补偿。《意见》未对非居用房货币安置方案进行规定，故双方均提出参照市场比较法进行测算，符合当地拆迁政策。建工公司称已对纺织品公司进行了足额补偿，但从王吉与建工公司协商的过程来看，双方也仅是对评估结果进行了确认，对于如何进行产权调换并未涉及，并未达成最终的拆迁安置补偿协议，故对建工公司该主张不予采信。
其次，从当地市场行情来看，双方确定的拆迁补偿金额在合理范围之内。拆迁国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。从评估报告来看，四千余平方米的营业用房补偿总额仅800余万元，每平方米单价仅2000余元，远远低于当地正常的市场价格，故建工公司主张仅以评估报告确定的数额进行补偿显然有失公平。相反，从2012年8月7日建工公司提出的两个补偿方案来看，一是基于当地拆迁政策，一是基于当地同类型地块的市场价格，两者测算的数额基本相当，故双方基于当地拆迁政策最终确定的补偿数额符合当地的正常市场行情。
最后，从双方协商的过程来看，拆迁安置补偿协议系双方的真实意愿。国资公司按当地市场价格测算主张补差数额高达3000余万元，此后双方经多次磋商，并经住建局协调，最终按建工公司提出的方案确定货币安置补差款11372642.50元，该数额与双方选定的计算方法相符，与建工公司的真实意思相符。拆迁安置补偿协议并无显失公平之处，对建工公司该主张不予支持。
关于争议焦点2，原审法院认为，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。欺诈是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或者隐瞒真实情况的行为。本案中，国资公司虽请求住建局暂时冻结办理案涉房屋的预售许可证，但并不构成欺诈，理由如下：1、国资公司并未隐瞒真实情况。国资公司系民事主体，并无行政职能，其无权决定是否办理预售许可证。国资公司作为具体行政行为的利害关系人，向住建局发函要求暂停发放预售许可证，系保护其自身的合法权益，与胁迫或欺诈不能等同。住建局是否办理预售许可证，系其独立按照法定条件行使行政职能，国资公司发函与否与本案拆迁安置补偿协议订立间并无关联，故国资公司无需告知建工公司该事实。且从建工公司于2011年11月17日复函“国资公司要求住建局将建工公司开发地块预售许可证暂停发放”及拆迁安置补偿协议中“国资公司向住建局申请给建工公司开出预售许可证”的内容来看，建工公司在签订拆迁安置补偿协议前，对于国资公司发函应当明知，国资公司并不存在虚构事实或隐瞒真实情况的情形；2、建工公司并未因此陷入错误意思表示。如前所述，案涉拆迁安置补偿协议系在建工公司无法进行产权调换情形下所订立，建工公司主动申请提出按当地拆迁政策予以补偿，且协议订立过程中亦经过多次协商，有关部门也进行了相应的协调，显然不能反映建工公司是因国资公司的行为而陷入错误意思表示，故拆迁安置补偿协议应为建工公司的真实意思表示。
综上，案涉拆迁安置补偿协议并无显失公平之处，国资公司亦不存在欺诈情形，案涉拆迁安置补偿协议不具备撤销情形。退一步而言，即便建工公司具有撤销权，其在签订案涉拆迁安置补偿协议时就应知道相关撤销事由，但建工公司并未在一年内行使撤销权，直至2014年1月2日才提出撤销案涉拆迁安置补偿协议，其撤销权也已消灭，诉请不应得到支持。
被上诉人辩称
国资公司辩称本案系一事再理，但从建工公司诉请来看，与（2013）通中民初字第0009号民事判决中国资公司的诉请分别基于不同的事实和理由，建工公司在该案审理中从未抗辩撤销合同，故本案并非一事再理。且江苏省高级人民法院已就该案中止审理，等待本案判决结果，故本案应对建工公司相应诉请进行审理。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第二款、五十五条第一款之规定，判决：驳回建工公司的诉讼请求。案件受理费92579元，由建工公司负担。
宣判后，建工公司不服，向本院提起上诉称：《意见》系如皋市政府制定的规范性文件，住建局没有权利对其解释，住建局答复称路线价法适用的条件是实行产权调换，该答复是没有法律效力的。建工公司在《拆迁计划与方案》中提供的是要么实行货币补偿，要么实行产权调换，系选择性方案，而非两者同时满足。从国资公司的管理职能来看，更像是国资委的内设部门，足以左右住建局的决策，建工公司是在万般无奈之下为了谋求国资公司协调办理预售许可证才签订的拆迁安置补偿协议，建工公司确曾怀疑国资公司干预办理预售许可证，但直到2013年4月调取相关函件时才证实，建工公司之前并不知晓合同撤销事由。请求撤销原判，依法改判支持建工公司的一审诉讼请求，全部诉讼费用由国资公司承担。
国资公司答辩称：如皋市政府办公室对《意见》进行解释合法有效。建工公司在《拆迁计划与方案》中提供的是货币补偿加产权调换的方案。国资公司与建工公司是平等民事主体，国资公司为避免合法利益受到损害而向拆迁主管部门发函请求暂时冻结办理预售许可证是正当的，不存在欺诈情形。双方签订拆迁安置补偿协议也是基于建工公司提出的安置方案。建工公司的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明
二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为
经双方当事人确认，本案二审的争议焦点为：建工公司要求撤销与国资公司签订的拆迁安置补偿协议是否有事实和法律依据。
本院认为：本案建工公司主张撤销拆迁安置补偿协议的理由是拆迁安置补偿协议的订立显失公平和构成欺诈。首先，关于显失公平的问题，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，对于案涉拆迁如何补偿，系建工公司主动提出以货币补偿代替产权调换安置方式，而对于货币补偿的数额，亦是建工公司自行提出在原补偿建安价、附属设施、区位补偿等8526839.53元的基础上另行补偿货币安置补差11370842.5元的安置方案，双方据此签订了拆迁安置补偿协议。建工公司系专业从事房地产开发的企业，对于拆迁安置补偿不能说没有经验，拆迁安置补偿协议系经双方多次磋商并在住建局协调下最终达成，建工公司没有证据证明国资公司有利用自己优势背离诚实信用原则签订拆迁安置补偿协议的故意。其次，拆迁安置补偿协议确定的19899482.03元补偿价格与国资公司之前单方测算的3800多万元的补偿价格之间仍有一定差距，而建工公司在自行提出的安置方案二中根据同一时间、同类地段、同一类型、相同容积率土地的市场价格折算，与双方协议的补偿价格基本相当，现建工公司没有证据证明拆迁安置补偿协议中的补偿价格明显不合理，造成其利益失衡。故建工公司主张拆迁安置补偿协议的订立显失公平，没有证据证实，本院不予支持。至于建工公司主张住建局无权对《意见》进行解释的问题，住建局的答复是依据如皋市政府办公室的意见作出的，而非住建局自己的解释，且建工公司的该主张与本案无关联性，其以此为由主张拆迁安置补偿协议存在可撤销事由，没有事实依据，本院不予支持。
关于欺诈问题，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。本案中，建工公司主张构成欺诈的理由是在签订拆迁安置补偿协议时不知晓国资公司发函给住建局要求冻结办理预售许可证的事情。首先，建工公司于2011年11月17日向国资公司的发函中明确提出国资公司要求住建局暂停发放预售许可证的行为无法律依据，足以证明建工公司在签订拆迁安置补偿协议前对于国资公司发函事实是明确知晓的，其主张当初只是怀疑国资公司干预办理预售许可证，直至2013年4月调取相关函件时才证实，该主张显然与事实不符。其次，建工公司无证据证明国资公司告知其虚假情况，且国资公司也没有告知建工公司发函事实的义务，当然就不存在故意隐瞒真实情况的问题。再者，拆迁安置补偿协议系在建工公司自行提供的安置方案的基础上经过磋商达成的，建工公司亦认可签订拆迁安置补偿协议有谋求国资公司协调办理预售许可证的考虑，因此，拆迁安置补偿协议的内容应为建工公司的真实意思表示，现没有证据证明建工公司系因国资公司的行为诱使其作出错误意思表示。故建工公司关于其系在国资公司欺诈下签订拆迁安置补偿协议的主张亦不能成立。至于建工公司提出国资公司的身份足以影响住建局决策的问题，既无事实依据，亦与本案无关联性，其以此为由主张拆迁安置补偿协议存在可撤销事由，本院亦不予支持。
而且，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，撤销权应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。根据查明事实，建工公司至少在2011年11月17日向国资公司发函时即已知晓国资公司要求住建局暂停发放预售许可证，而拆迁安置补偿协议系2012年12月19日签订，如建工公司认为拆迁安置补偿协议具有可撤销情形，亦应在其知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，但建工公司于2014年1月2日才起诉要求撤销拆迁安置补偿协议，已超出法定除斥期间，撤销权已经消灭，其诉讼请求亦不应支持。
综上，建工公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费92579元，由上诉人如皋市建工房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判人员
审判长马绍恒
代理审判员张娅
代理审判员王芬
裁判日期
二〇一五年二月五日
书记员
书记员戚亦萍
